从税收筹划角度对企业投资性房地产的两种处置方法比较.docx

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从税收筹划角度对企业投资性房地产的两种处置方法比较

从税收筹划角度对企业投资性

房地产的两种处置方法比较

深圳市曼其投资发展有限公司马海英

[摘要]拥有投资性房地产成为企业资产保值增值的一个重要途径,但是投资性房地产的处置受到国家税收政策的限制。

文章主要通过实例的方式,对不同主体投资性房地产的直接、间接转让的收益对比,来减少企业在这方面的税负。

建议企业最

好采用股权转让的方式来转移投资性房地产的产权,这样可以大大降低企业税负。

[关键词]投资性房地产土地增值税股权转让税收筹划

税务筹划

随着金融危机频现、通货膨胀预期逐渐加剧,投资性房地产成为企业以赚取租金或资本保值增值的一个重要渠道。

在投资前,做好投资性房地产的产权确定,对今后的合理避税会起到非常重要的作用。

案例:

2000年,A公司持有B公司100%的股权,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,B公司的营业范围为此写字楼的出租、管理,兼有一些零星的咨询服务业务。

至2010年,该写字楼的市场公允价值为1.5亿元,有C公司愿意以1.5亿元购买此物业。

由于对房地产市场看跌,B公司决定售出该写字楼。

从不同的产权角度出售该物业,会有不同的会计处理方法、会涉及到不同的税种,其税负也有巨大的差异。

一、仅从B公司角度,出售该写字楼

2000年,B公司以银行存款2000万元,购买一栋10000平方米的7层写字楼,假定2001年开始提折旧,按照20年计提,无残值,每年折旧费用100万元。

2000年购入时,B公司分录:

借:

固定资产——

—S大厦2000

贷:

银行存款2000

根据2006年颁布的《企业会计准则第3号——

—投资性房地产投资性房地产》,为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产确认为投资性房地产。

因此,将该物业在固定资产中进行重分类。

借:

投资性房地产2000

贷:

固定资产——

—S大厦2000

投资性房地产可以采用成本模式计量,也可以采用公允价值模式计量,为了表述简便,我们采用成本模式计量的建筑物的后续计量,适用《企业会计准则第4号——

—固定资产》。

2001-2009年每年折旧分录:

借:

营业成本100

贷:

累计折旧100

假设,2010年初,以B公司名义出售该写字楼,销售价格为1.5亿。

需要缴纳的税种会涉及到土地增值税、营业税、城建税、教育费附加、印花税、企业所得税（假设无以前年度亏损可以抵免

营业税:

税率5%,营业税为750万

城建税及教育费附加（按照全国统一税率记:

税率10%,税额为75万

印花税:

税率万分之五,税额为7.5万

土地增值税:

扣除项目指取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。

根据此案例情况,扣除项目=购买原价及当时税费2000万元+以上各种税金750+75+7.5万元=2832.5万元

销售额1.5亿元,增值额已远远超过扣除项目的200%。

为此,按照超率累进税率计算选择最高档。

土地增值税=（15000-2832.5*60%-2832.5*35%=6309.1万元

B公司的会计分录为:

1.相关税费支出

借:

营业外支出7141.6

贷:

应交税费—营业税750

—城建税及教育费附加75

—土地增值税6309.1

—印花税7.5

2.资产转让分录

借:

其他应收款——

—C公司15000

累计折旧900（2010年折旧忽略不计

贷:

投资性房地产2000

营业外收入13900

3.此项交易给B公司带来的净收益

税前收益为营业外收入-缴纳的税费=13900-7141.6=6758.4万元所得税后净收益为6758.4*（1-25%=5068.8万元

4.此项交易给A公司带来的净收益

根据《企业会计准则第2号——

—长期股权投资》规定,投资企业对子公司的长期股权投资,应当采用本准则规定的成本法核算。

假设2000年,A公司对B公司的投资为2000万元

借:

长期股权投资——

—B公司2000

贷:

银行存款2000

假设写字楼出售后,B公司全部利润以现金形式划入A公司

借:

长期股权投资——

—B公司5068.8

贷:

投资收益5068.8

根据企业所得税相关规定,此项投资收益可不必再缴纳所得税,因此,A公司的净收益5068.8万元。

我们可以看到,由于国家对房地产价格的税收调控目前主要体现在土地增值税上,因此,B公司销售写字楼的收益大部分都用来缴纳了土地增值税和其他相关税收,尽管税前利润有1.39亿,但税后净利只有5000多万元。

所以,以产权转让的方式转让房地产,不正面触及国家的房地产交易税收,将是合理避税的有效手段。

二、从A公司转让B公司股权的角度,转让写字楼

B公司是A公司的全资子公司,B公司的主要资产就是这栋写字楼,主要业务也是围绕这栋写字楼来开展的出租、物业管理工作。

为此,C公司如果想得到这栋写字楼,既可以从B手中直接购买,又可以通过A公司购得B公司100%股权,从而取得写字楼的所有权。

B公司资产负债表相关项目简表

写字楼的账面价值与公允价值的差异

为15000-（2000-900=

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MoneyChina财经界

（上接第208页

导,进行资金和结算工作。

日常工作中,资金的日记账日清月结,资金流转过程完整记录;会计人员对出纳的库存资金定期进行账实、总账明细账、单位账与银行账进行核对。

资金收支凭证的管理,建立支票、印鉴等各种结算工具的保管、使用等登记管理制度。

2.资产管理方面

明确资产管理的岗位责任,对资产的入出库、保管、使用及处置等环节进行管理,保障企业资产的有效使用。

资产内部控制的基本原则是:

设置专门的仓库,专人负责资产从入库、出库、使用、处置等过程的记录与管理。

日常工作中,由财务部门牵头,设置资产财务账和资产管理账,财务部门的资产账主要记录资产的原始取得和价值、最终处置和价值;资产管理账由其他专人负责,主要记录资产的使用过程的管理责任或执行情况。

并运用永续盘存方法,定期进行财务账和资产管理账的实物盘存,从而形成一个完整的资产流转控制体系。

3.投资以及融资管理方面

确立规范的对外投、融资决策机制和程序,通过实行项目立项评估、决策实施等过程的财务控制,控制投、融资风险。

投资业务合理分工,分为授权、执行、记录和保管等,由不同部门的人员执行与相互机制,避免或减少投资业务中发生错弊的可能性;融资决策中,选择合理的筹资渠道和筹资方式,充分考虑筹资成本、筹资风险、资本结构、筹资时机以及对控制权的影响等;对于对外担保,严格信用评估,全面分析被担保企业的债务清偿能力,减少或避免企业产生债务连带责任。

4.销售管理方面

根据产品以及市场的现实情况,确定商品或劳务等的定价原则、信用标准和条件、收款方式等销售政策,加强合同订立、商品发出和应收账款回收的财务控制,避免或减少坏账损失。

日常工作中,设置独立的销售部门负责企业的销售业务,销售部门及其工作人员不兼办采购、保管或出纳、财务等工作。

销售货款通过公司开户银行进行结算,特殊情况销售人员或其他员工收取了客户以现金支付的货款时,必须及时足额交给财务部入账,不准坐支或者挪用。

对销售业务进行完整的记录,各种形式的销售在发生时能正确、全部、及时的记录下来,完整的单据记录可以使销售和记录工作人员起到互相监督的作用,充分体现企业的销售政策执行情况。

另外,对于应收账款的内部控制政策,应该独立制定和执行,由财务部门与销售部门及其他相关人员配合进行;财务部门负责执行应收账款政策、整理应收账款情况并及时告知相关责任人,销售部门积极取得收款依据并加强收款力度。

5.采购管理方面

合理设置采购与付款业务的机构和岗位,建立和完善采购与付款的财务控制程序。

对于采购工作:

询价与确定供应商;合同的签定与审核;请购与审批;采购、验收;付款的申请、审批与执行要分开。

加强各个环节的财务控制,堵塞采购环节的漏洞,减少采购风险。

采购管理通常有三方面:

签定合同、收到货物、支付货款,这三个方面应该由三个不同职能部门即采购部门、仓库部门和财务部门分别负责,构成相互制约的关系。

为了使采购管理的职责划分清楚,可运用请购单、入出库单等采购记录,对每一笔采购业务进行全程信息记录,作为内部控制的程序,对全部购货业务进行有效地控制。

并形成定期检查记录的制度,通过检查购货渠道、数量、金额、单据的合法性等,以确定采购管理工作的合理性、可控性。

6.内部成本费用管理方面

从企业的长远目标出发,依照国家对于企业成本费用的相关规定,建立成本费用控制系统,制定成本费用标准和制度。

费用制度,可以按照重要性原则,对于企业发生比重大的成本费用进行单独或合并制定制度,比如:

对于车辆数量和使用量较大的企业,重点制定车辆使用过程的控制制度;对于外地实施或施工量大的企业,重点制定差旅费或异地施工控制制度等。

在日常工作中,成本费用控制的关键工作是制度的执行,企业的高层管理者对成本费用制度的正确认识决定该项工作的成败,制度制定,可以采用高层管理集体决议或单独确定;后续执行,可采用实际执行情况公示的方式,减少特权和违反制度行为地发生。

税务筹划

13900万元

B公司的公允价值因此也可以调增13900万元,B公司的公允价值为1.64亿元。

假设C公司以1.64亿元的价格收购B公司,A公司需要缴纳的税费、分录如下:

A公司需要交的税费:

印花税（税率万分之五和企业所得税（税率25%会计分录:

借:

营业外支出8.2

贷:

应交税费—印花税8.2

A公司出售B公司股权的分录

借:

其他应收款——

—C公司16400

贷:

长期股权投资—B公司2000

营业外收入14400

A公司的净收益:

A公司收益=营业外收入-营业外支出=14400-8.2=14391.8万元A公司所得税后净收益=14391.8*（1-25%=10793.85万元

三、两种运作方法的比较

方案一、B公司将写字楼以1.5亿元卖给C公司;

方案二、A公司将B公司100%股权,以1.64亿元价格卖给C公司。

（一公司A公司角度看

毋庸置疑,肯定是通过出售B公司股权的方法转让写字楼,使得A公司的净收益大,其净收益为10793.85万元,远远高于以B公司名义出售写字楼的净收益。

其差异高达5000万元。

（二从购买方C公司的角度看

从B公司手里直接买入写字楼,出资1.5亿元;从A公司购买B公司100%股权,间接控制写字楼,出资1.64亿元。

表面上看起来,C公司肯定是要选择方案一的,实际上,选择方案二,对C公司来说是利弊兼有,甚至可以说是利大于弊。

1.买价高,占用资金量大

表面上是这样,但是,通过我们对A公司的利益分析,A公司会明显偏好方案二,这样,C公司变有了很大的议价空间,这个空间高达5000万元。

这无疑对C公司来说是重大利好。

2.收购B公司股权,可能存在极大的不确定风险

在C公司对B公司的并购中,可能存在的风险主要是资产不实风险,由于并购双方信息不对称,可能给C公司带来潜在的风险。

C公司可以通过请权威中介机构审计B公司账目、将即将收购消息对外公布等方式,尽量将风险控制在最小范围内。

这是采用方案二的最大缺陷。

3.产权结构延续,同样利于将来C公司将写字楼转让

C公司采取方案二的方式将收购了B公司股权,使A公司的收益达到了最大化,同样,将来,一旦房产大幅增值,C公司也可以用同样的方式获利。

四、建议

对于投资性房地产,公司最好将每一个投资性房地产单独注册一个子公司,这样,便于对投资性房地产独立经营运作,独立核算,尤其对今后的处置时合理避税产生有利的影响。

由单独的房地产转让变成100%子公司股权转让,对企业节税作用很大。

参考文献:

[1]财政部.《企业会计准则2006——

—中华人民共和国财政部制定》,经济科出版社,2006;2

[2]刘文欢.投资性房地产公允价值计量模式分析,《财会通讯（学术版》,2007.11

[3]田秀群.公允价值计量模式下投资性房地产核算问题探讨[J].财会月刊.2009.04

[4]李孟林.投资性房地产若干问题浅析[J].财会月刊（综合版.2009.01

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