恒大地产集团房地产项目投资治理方法.docx

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恒大地产集团房地产项目投资治理方法

恒大地产集团房地产项目投资治理方法

第一章总那么

第二章新项目的上马立项

第三章土地合同的立项及审批

第四章土地合同的履行及监督

第五章土地合同的维权取证

第六章附那么

第一章总那么

第一条为了标准公司房地产项目投资的治理，明确房地产项目的立项及合同签定、履行、维权取证和治理监督进程中相关部门的职责，保护公司权益，结合公司的实际情形，特制定本方法。

第二条地域公司投资部负责房地产新项目的信息搜集挑选、拿地址案制定、土地合同谈判、土地合同的起草和立项、履行和维权取证等工作。

投资中心负责对各地域公司房地产新项目的论证、拿地址案、谈判、决策和土地合同的立项、履行、维权取证等工作进行统一治理监督。

第二章新项目的上马立项

第三条投资中心依照集团不同的进展时期，制定那时期的房地产新项目上马要求，报集团董事局主席审批通事后实施。

集团系统均须依照集团新项目上马要求拓展房地产新项目。

第四条新项目上马流程

一、地域公司申请购买新项目时，须填写《购买新项目考核打算表》，并附《新项目上马评判因素汇总表》、《新项目上马标准对照表》、《利润测算表》、《项目调研报告》（含拿地址案）及项目计划设计条件、红线图等相关资料（二手项目需额外提交《二手项目上马审查表》）报投资中心审核。

二、投资中心对地域公司上报的新项目，按那时期新项目上马标准进行审核。

不符合要求的，将处置意见退回地域公司；符合要求的，报直管副总裁审批后，再报董事局主席审批是不是同意调研。

3、经董事局主席审批同意调研的新项目、在《出让项目日报表》中指示参与竞买的项目、新项目专题会议确信为五星的项目

，由投资中心和营销中心在接到董事局主席指示后72小时内，别离进行市场调研，形成独立调研报告，并附本条第1款中相关资料，报董事局主席审批。

4、董事局主席批准同意上马的新项目，由投资中心在接到董事局主席指示后24小时内，负责通知地域公司、营销中心、资金中心及建筑设计院要紧负责人。

投资中心在接到董事局主席指示后24小时内，组织地域公司、营销中心、建筑设计院召开新项目定位专题会议。

建筑设计院须在会后3日内完成拿地计划方案，并报董事局主席审批。

五、新项目取得后，投资中心负责将地域公司填报的《购买新项目考核打算表》转治理及监察中心、营销中心进行考核。

第五条地域公司投资部负责每日搜集挑选本地域公司所辖区域内的土地出让信息，并注明有无心向参加竞买及其他特殊情形后，于每一个工作日12:

00前报投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。

第六条如集团以召开新项目专题会议的形式集中挑选房地产新项目的，各地域公司投资部须按投资中心规定的时刻及要求上报相关资料，不然不予上会。

集团新项目专题会议确信为五星项目的，地域公司投资部负责重点跟进，并将进展情形于每周五12:

00前报投资中心审核汇总后，报董事局主席阅。

地域公司投资部未经批准不得舍弃跟进五星项目。

地域公司拟再也不跟进的五星项目，需经地域公司董事长（或主持工作一把手）签字确认后，于当周周五12:

00前报投资中心。

第七条在已有房地产项目周边拓地的，地域公司投资部须上报拓地申请，并附《项目调研报告》（含拓地址案）、《利润测算表》，经投资中心、治理及监察中心、营销中心一起研究并签署意见，报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。

经董事局主席审批同意后，方可进行拓地。

第八条经董事局主席指示参加竞买的新项目（含拓地项目），地域公司须在报名截止7日前，上报竞买请示报告、竞买保证金的《申请利用资金审批表》、出让文件、《

利润测算表》等资料。

对已批同意竞买的新项目，如地域公司拟舍弃参加竞买的，地域公司投资部须将地域公司董事长（或主持工作一把手）签字的情形说明报董事局主席审批。

第三章土地合同的立项及审批

第九条本方法所指的土地合同包括：

（一）土地购买合同

一、土地利用权成交确认书；

二、国有建设用地利用权出让合同；

3、一级土地整理合同；

4、项目投资合作意向书、框架协议等；

五、土地合作开发协议；

六、为取得土地利用权而签定的股权转让协议；

7、土地利用权转让协议。

（二）土地购买合同的履行协议

一、征地、拆迁、补偿协议（含因工程、销售等缘故签定的拆迁补偿合同）；

二、依照土地合同与政府相关部门签定的代建、回迁工程等合同。

3、为履行土地购买合同而签署的补充协议、许诺书、借款协议、解约协议、会议记要、备忘录，和其他为履行土地购买合同而签定的相关协议等。

第十条土地址面的支出，均须签定书面合同。

第十一条投资中心独立进行拓展、谈判的房地产新项目，由投资中心负责土地合同的起草和立项工作。

地域公司投资部负责本公司所有土地合同的起草和立项工作。

第十二条集团所有土地合同均由各地域公司投资部填写土地合同审批表

，并按以下土地合同审批权限报批：

一、一手土地出让合同及其变更合同，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行。

二、二手土地合同（含合同条款变更）金额不超过50万元（含50万元）的，经地域公司投资部、合同治理部审核后，由地域公司董事长（或主持工作一把手）审批；50万元以上、1000万元以下（含1000万元）的，经投资中心、经营中心审核后，报投资中心直管副总裁审批执行；1000万元以上的，再报董事局主席审批。

3、与政府签定的房地产项目投资协议，经投资中心审核后，报投资中心直管副总裁审批；如涉及1000万元以上款项支付的,须再报董事局主席审批。

4、地域公司依照土地合同与政府相关部门签定的代建、回迁工程等合同，由投资中心审核（需第一招投标中心、合同治理中心审核的，转相关部门出具审核意见），报投资中心直管副总裁审批后，再报董事局主席审批。

五、除本条上述1-4款外的其他土地合同的审批权限按本条第2款规定执行。

第四章土地合同的履行及监督

第十三条土地址面款项审批权限，50万元以下（含50万）的付款由地域公司董事长（或主持工作一把手）审批；50万元以上、2000万元以下的，报投资中心审核后报直管副总裁审批；2000万元（含2000万元）以上的，经直管副总裁审批后报董事局主席审批。

第十四条地域公司须填写《申请利用资金审批表》，并附经地域公司财务部负责人及主管投资部的领导审批的《项目合同履行情形汇总表》和地域公司合同治理部出具的审核意见。

如涉及土地购买合同（出让合同除外）的尾款，由投资中心联合合同治理中心、财务中心等相关部门就合同履行情形出具书面意见。

涉及因项目开盘或推货需支付的土地址面款项，由投资中心联合营销中心、治理及监察中心出具审核意见。

第十五条各地域公司投资部应及时跟进土地址面款项的支付情形，并在土地址面款项支付后24小时内通知投资中心。

第十六条二手土地合同签约后1个工作日内，地域公司投资部组织合同治理部、财务部等相关部门进行尽职调查，并在土地合同规按时刻的前2日完成尽职调查，并形成书面调查报告，参与部门负责人签字后报投资中心、经营中心、财务中心审核、备案。

如尽职调查情形与合同约定存在部份不符，那么由地域公司完善后续手续，土地合同继续履行；如在尽职调查进程中发觉与合同存在严峻不符情形的，须经投资中心直管副总裁审批同意后，方可继续履行合同。

对较复杂的二手土地合同，由投资中心联合经营中心协助地域公司开展尽职调查。

第十七条土地合同中涉及资产、债权、债务剥离的，在进行剥离的10个工作日前，地域公司投资部须拟定资产、债权、债务剥离方案，经地域公司财务部负责人及地域公司董事长审核后报投资中心，投资中心组织经营中心及财务中心研讨、审核、批准后执行。

资产、债权、债务剥离完成后2个工作日内，地域公司投资部须将剥离结果经地域公司财务部负责人及地域公司董事长审核后报投资中心、经营中心及财务中心备案。

第十八条土地合同中涉及工商变更记录的，地域公司投资部须将办理工商记录的股东会决议、股权转让协议及公司章程报投资中心审批后执行。

第十九条与土地合同相关的对外函件，须经地域公司董事长审批后，方可发函；如对外函件涉及增加合同款项，按土地合同审批权限报批后方可执行，如涉及变更合同款项支付节点等增加我司义务的，须报投资中心直管副总裁审批后方可执行。

第二十条地域公司投资部负责土地合同履行，编制土地合同月度履约台账，并依照履约情形及时更新，于每一个月25日前报投资中心备案。

第二十一条

土地合同方面款项清下班作，由投资中心制定考核打算，经财务中心签署意见后，报投资中心直管副总裁审批。

第五章土地合同的维权取证

第二十二条地域公司投资部负责土地合同履约维权取证工作并确保履约证明文件的完整性、合法性、有效性。

土地合同履行进程中的每一个节点，均须提取保留书面文件、图片等证据，包括工商变更相关资料及核准通知书、拆迁现场照片、交地确认书、印章、证照、发票等资料的交接清单，外来函件的收发证据等。

地域公司须于证据取得后24小时报投资中心备案。

地域公司投资部须制作证据清单并及时更新，维权取证的证据原件须妥帖保管。

投资中心负责抽查。

第二十三条在土地合同履行进程中，如合作方显现违约情形的，地域公司投资部须在违约情形发生后2小时内进行维权取证，并通知投资中心。

在24小时内将相关处置结果提交投资中心。

第二十四条投资中心每一个月抽查很多于10个项目的土地合同维权取证情形。

一经发觉维权取证不到位的，对相关责任人及各级责任领导予以问责、降薪、降职直至开除处分。

由投资中心直管副总裁审批执行。

第六章附那么

第二十五条土地合同的立项部门须在土地合同签署后1个工作日内将土地合同原件交监察室或监察分室存档，监察室或监察分室须在收到已签定的土地合同原件后24小时内上传档案系统。

如因工作需要，需借阅或复印土地合同的，均须按公司规定报批后从监察室或监察分室借阅或复印，并非得转借或擅自备份。

第二十六条

地域公司投资部需成立房地产投资信息库（包括城市基础数据、城市计划情形、房地产相关政策、法律法规、房地产交易市场信息）、项目信息档案库（包括在跟进和终止跟进项目信息）及项目联系人信息库，并及时更新保护。

投资中心按期对地域公司房地产投资信息、项目信息档案进行抽查考核。

第二十七条所有接触土地及项目相关信息的人员，均须做好保密工作。

如相关人员将信息泄露，一经发觉将视情节轻重予以问责、降薪、降职直至开除处分，对公司造成损失或组成犯法的，依法追究其法律责任。

第二十八条本方法由投资中心负责说明。

第二十九条本方法自发布之日起正式实施，此前下发的有关规定与本方法不一致的，按本方法执行。

附件：

一、购买新项目考核打算表

二、新项目上马评判因素汇总表

3、二手项目上马审查表

4、新项目上马标准对照表

5、利润测算表

6、关于参加XX地块竞买的请示报告

7、土地合同审批表

8、项目大体情形及合同内容摘要

9、项目合同履行情形汇总表