汽摩机电市场项目可行性研究报告.docx
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汽摩机电市场项目可行性研究报告
汽摩机电市场项目可行性研究报告
第一章项目用地环境5
一、项目基础数据5
二、地块位置5
三、地块基本情况6
1、地块位置6
2、地表现状6
3、地块交通条件6
4、地块周边环境6
5、地块周边配套6
第二章项目建设背景7
一、国内汽摩市场行业分析7
1、汽车整车市场7
2、汽车后市场10
3、摩托车市场13
4、五金机电市场14
二、某宏观经济环境15
三、某汽摩机电市场现状分析18
1、汽车整车销售市场18
2、汽车后市场19
3、摩托车市场20
4、五金机电、工程及矿山机械市场20
第三章项目SWOT分析21
一、项目优势分析21
二、项目劣势分析21
三、项目机会分析22
四、项目威胁分析22
第四章项目建设的必要性23
一、良好地宏观环境的推动23
1、某试点---喀斯特地区扶贫开发综合治理试点县23
2、国发〔2012〕2号文件全面促进贵州省发展23
3、国务院批复《深入推进毕节试验区改革发展规划（2013－2020年）》24
二、某城市经济发展的需要25
1、某社会经济强劲发展25
2、城市规划发展的需要26
3、行业专业市场的空白27
第五章项目建设的意义29
第六章项目运作思路30
第七章项目定位31
1、定位要素31
2、经营定位31
3、建设形象定位32
4、项目案名（暂拟名）32
第八章项目建设规划33
1、汽车整车交易区33
2、汽车后市场区34
3、摩托车区35
4、工程机械及矿山设备区36
5、生活配套区38
6、综合物流区38
第九章项目开发及投资计划39
1、项目建设经济数据39
2、分期开发39
3、时间计划39
4、投资计划40
第十章项目经济效益41
一、项目经济效益41
二、社会效益41
三、社会经济效益41
概要
一、报告编制目的
1、分析城市经济环境，宏观发展背景，为本市场的设立提供可行性宏观环境依据;
2、通过市场调研，了解市场现状，为本市场的建立提供可行性市场依据;
3、分析市场所处的区位环境，对该地块的市场价值及社会价值进行合理的评估，为本市场的设立提供选址依据;
4、通过对其他城市同类市场深入调研，对市场的规划设计、业态分布等提出相应建议，为本市场的设立提供规划设计、业态分布等依据。
二、报告编制依据
1、国家计委计办审定的《投资项目可行性研究指南》；
2、国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
3、《城市房地产开发经营管理条例》；
4、《房地产项目经济评价方法》;
5、某城市规划文件；
6、某2012年政府工作报告；
7、相关市场调研所得资料。
第一章项目用地环境
一、项目基础数据
地块面积：
300亩容积率：
1.0建筑面积：
20万㎡
二、地块位置
地块所属五里岗工业园区域，毕威高速某引道处。
三、地块基本情况
1、地块位置
◆用地性质：
本地块土地性质为商业服务用地；
◆地块区位：
位于毕威高速路某入口处，属于某城市发展重点建设区域之一的五里岗工业园片区。
2、地表现状
◆本案地块目前为“生地”,未实现“三通一平”;
◆本案地块为农耕熟土用地，有大量农作物，上方有少量拆迁物。
地块较为平整，无大量填方。
但有大量松散积土，填方较多。
3、地块交通条件
◆紧邻地块两条道路之一为毕威高速公路某入口引道，将于今年上年通车。
毕威高速为某四条重要高速公路（毕威高速、水威高速、威昭高速、威宣高速）之一，四条高速公路形成一个“X”形高速路网。
另一条为102省道。
◆连接贵州六盘水市、某县和云南昭通的102省道，以及规划中的某-昭通高速都将经过五里岗工业园片区，本地块亦在有效辐射范围之内。
4、地块周边环境
◆建筑情况：
地块正前方临公路沿线为一排二、三层的居民自建住宅楼，经营范围汽车销售、汽车饰品及维修等。
500米范围内为工业园区一正建厂房；
◆共享资源：
地块周边无市政绿化、公园、休闲设施等配套设施；
◆环境状况：
本地块无水、空气等明显污染源。
5、地块周边配套
◆本地块位处城乡结合部，属于小型居民集散区，缺乏购物、医疗、邮政、等生活配套设施，以及学校等教育机构，周边亦无绿化、公园、休闲设施等市政配套设施。
第二章项目建设背景
一、国内汽摩市场行业分析
1、汽车整车市场
①现状
中国汽车合资之路已近30年,也是中国汽车工业真正发展的30年。
30年中国汽车产量增长了26倍，加入世贸10年，平均增长超过25%，基本上是3年翻一番。
目前，全国汽车零部件、合资企业1200家，涉及汽车全方位零部件生产，但是绝对份额被合资企业或境外企业占据，中国自主品牌的发展任然任重道远。
虽然如此，在近五年发展中，中国汽车市场一路高歌猛进、迅猛发展。
其中，2010年到2012年，中国汽车市场连续三年产销量位居世界第一，中国真正成为全球汽车市场产销大国。
据权威部门发布的数据，2012年,全国汽车产销分别完成1927.18万辆和1930.64万辆，同比分别增长4.6%和4.3%。
②趋势
根据中国汽车工业协会的预测，2013年在中国汽车市场销量将达到2065万辆车，增速在7%左右，这个全球第一大汽车市场为什么还能再增长呢？
中汽协认为，在中国对汽车的刚性需求依然强劲。
2020年之前我国乘用车市场仍将处于快速发展区间，增长率相当于GDP增长率的1.5倍左右。
据预计，在下一个5年，中国产量将达到2500万辆，汽车工业附加值占国内生产总值的将达到3%，中国汽车产业将真正成为国家支柱型产业。
未来10年，中国汽车产量将在2000万-3000万辆之间徘徊，这个市场体量是过去127年全球汽车产业发展历程中从未有过，中国汽车市场由此将迈入一个多变的市场，企业间整合加剧，出口市场快速形成，二三线汽车市场崛起……
③机会
党的十八大提出的“建成全面小康”与国民收入倍增计划，对汽车市场是特大利好。
“全面小康”将释放汽车的多样化、多层次需求，中国汽车市场将迎来“后黄金10年”。
同时，一线城市汽车刚性需求依然存在，而广大的二三线市场城市和乡村还存在着巨大的刚性需求。
虽然截止2012年底，中国民用汽车保有量已经超过一亿辆，但是中国人人均汽车保有量仍然低于欧美日等发达国家和世界平均水平，因此中国汽车市场的增长空间仍然很大。
在乘用车千人保有量方面，我国相比发达国家仍有相当差距，空间巨大。
另外，汽车市场的西移与下沉是长期大趋势，三、四线城市将成为未来全国汽车发展的主导力量。
2、汽车后市场
①定义
中国现在的汽车后市场可分为五大行业：
汽车清洗、美容、改装行业;汽车维修及配件行业;汽车用品行业;二手车及汽车租赁行业；汽车保险行业。
②现状
2010年到2012年，随着我国汽车保有量的急剧增加，购车人群越来越大，我国汽车产销量连续三年成为全球第一大汽车产销国。
越来越多的国内或者国外商家都将目光聚焦于我国汽车后市场空间这块“蛋糕”。
2012年也被称作是汽车后市场元年。
尽管经济形势不乐观，绝大多数的行业面临利润下滑风险的大背景下，但汽车后市场发展仍保持着勃勃的发展生机。
但国内的汽车后市场还是一个没有开发的市场，尽管前景十分广阔，但绝大多数的企业为中小企业，整体呈现出分散、混乱的趋势。
汽车后市场还是一个处于起步的年轻行业，对投资者而言这个行业机遇与风险并存着。
随着私家车数量的急剧上升，汽车美容、养护业的市场地位开始愈发的显得重要起来。
“七分养，三分修”，以养代修的爱车新理念逐步被广大有车族所接受。
据统计，2005年我国汽车后市场的营业额为880亿元，到2009年增加到2400亿元，预计到2012年左右增至4900亿元，年复合增长率为26.9%。
汽车后市场伴随着我国汽车工业相关政策的调整与完善已经占据了越来越多的市场份额。
◆消费者意识不足
中国汽车后市场市场空间虽大，却还未形成成熟的市场环境。
因此，中国汽车后市场的巨大商机正在涌动。
消费者的消费意识需要的是有意识、有指导性的引领，与强大的市场空间相对的是，汽车后市场达不到相应的成熟度。
大部分消费者对于汽车后市场的消费领域、消费方式、如何消费，还处在一知半解、半懂不懂的状态，因此对投入消费比较谨慎。
以汽车美容为例：
中国的汽车美容往往只集中于洗车、上蜡等低端服务上，受国情与生活条件限制，大部分车主对较高端的汽车美容还持保留意见;可以看出，中国汽车后市场消费还需要商家有意识、有针对性和指导性的引领。
◆企业实力不足，市场无序竞争。
市场整体掌控力的不足，使得国内数家大的汽车后市场企业各自分居小范围市场。
整体上讲目前还处于混乱状态的中国汽车后市场，表面上形态各异，百花齐放，非常活跃，但实质良莠不齐，形成品牌的屈指可数。
没有形成经营规模的国内汽车服务行业小店到处都是，店与店之间低价竞争、相互拆台，严重的无序经营影响着这个领域竞争力的形成。
◆外商踊跃抢占国内汽车后市场
中国的汽车后市场的利润诱惑不仅深深的吸引着中国的所有行业商家，也使得越来越多的跨国公司把目光集中到我国汽车销售后产生的市场空间这块“蛋糕”上，盯紧了汽车生产企业和消费者的钱袋子。
许多外资公司很早以前就开始悄然布局，首当其冲的是跨国零部件供应商。
据了解，目前博世已在国内建立500多家汽车维修店；日本最大的汽车用品经销商“黄帽子”计划在2015年前将中国直营店和加盟店数量增加到500家；美国通用汽车集团下属的维修连锁企业AC德科数年前就进入中国，目前已在国内主要城市布局，并立志成为华东汽车快修的龙头老大；3M在中国则将其8000种汽车售后产品覆盖到700家特约美容店、6000家汽车维修厂和4S销售中心；德国的伍尔特集团在中国100多个城市建立起销售服务网络，致力于汽车后市场服务，伍尔特集团中国总裁都德福表示：
“未来十年中国的汽车后市场对伍尔特中国的发展意义重大。
虽然中国目前的汽车后市场与欧美相比，还有一定的差距，但正是这样，才给我们提供了更大的发展空间。
”他说，目前伍尔特集团在中国的汽车后市场年利润是5亿元人民币，但是，预计到2020年，伍尔特在中国的后汽车市场可以实现年利润200亿元人民币。
这些外资公司凭借雄厚的经济实力和成熟的管理经验，开始迅速抢占中国市场，并依靠专业的服务和连锁经营模式树立品牌形象，赚得了不错的业绩和口碑。
③前景
根据欧美汽车市场发展的经验，没人能否认，未来汽车经销商的利润，将很大程度上依赖于汽车后市场，汽车后市场将决定汽车销售市场的未来。
汽车文化、汽车运动、汽车竞技、汽车休闲、汽车娱乐、汽车俱乐部、汽车展会，定将高速发展，形成新的巨大的市场潜力。
未来，中国汽车销售市场将明显的从以资源型市场为主，即以汽车销售为主，转向服务型市场，汽车后市场将被高度重视，形成今后一个时期的汽车市场转型的重要标志。
在限购令逐步广泛推广的形势下，经销商应当考虑的一个重大课题，即从战略上向汽车后市场转型，在一定意义上讲，汽车后市场将决定汽车销售市场的未来，将决定汽车经销商效益的高低。
同时，目前国内汽车后市场无论从规模和经营上，都相对滞后，但汽车后市场前景十分广阔，汽配城、汽车用品园区等已经呈现出非常好的发展势头。
随着汽车后市场综合性发展，做为汽车后市场中最耀眼的亮点，汽车改装市场前途无量。
随着汽车保有量的迅速增长，汽车文化的快速发展，汽车市场的日益成熟，汽车改装已经越来越受到消费者的关注和重视，个性化、时尚化需求，将推动汽车改装业大发展。
据权威部门估计，今后两至三年内，将有3000亿元左右的改装车市场。
由于汽车改装纯属于汽车消费或高消费，完全不属于汽车总量增加，因此政府转变观念制定相应的法规，允许改装车市场的发展。
不仅汽车总量不会增加，更重要的对拉动内需将起到巨大的推动作用。
美国目前的汽车市场70%-80%属于改装车市场的支撑，我们为什么不能借鉴？
在加强相关法规标准严格管理的条件下，发展改装车市场势在必行。
虽然目前，中国在改装车方面法律法规不尽完善，但是随着市场的逐步成熟，中国的改装车市场定会大放异彩。
另一方面，随着一线城市进一步扩大交通管制、买车摇号或单双号分日行驶等举措的更加普及，及西部开发和内地发展带动新的汽车城和汽配城的开业，将会促使形成我国特色的汽车后市场风景线。
未来几年的我国汽车后市场将更加繁荣与健康发展，这是不可阻挡的主流。
而位于刚起步或还在初级发展阶段的县级市场，将会出现一片热闹景象。
3、摩托车市场
①现状
中国摩托车产业是国民民生的重要组成部分，并将对扩大内需和出口、城市交通结构的持续改善、以及提升人们生活的幸福感产生越来越重大的影响。
中国摩托车产业产销规模已连续近十年为世界第一。
中国是全球最大的摩托车生产国和消费国，在经历了十多年的快速增长之后，近年来中国摩托车行业已进入回落调整阶段。
一方面，在国三排放标准实施、汽车、电动车等替代产品市场需求上涨的情况下，国内摩托车企业面临产品结构调整的压力；另一方面，在国内摩托车需求增速下滑的情况下，中国摩托车企业开始加大出口市场开拓力度。
目前，我国摩托车行业进入了后增长期，摩托车行业在未来几年会进入结构调整阶段。
2012年，全年完成工业总产值1201.42亿元，产销摩托车2362.98万辆和2365.07万辆。
随着全球经济和国内经济的软着陆，预计2013年摩托车产销量为2500万辆左右，预计增长率为5.7%。
经过多年整合，我国摩托车行业已形成重庆、江浙、广东三大整车板块生产基地为主体的竞争格局，三大基地生产总量占全国的五分之四以上。
在区域保有量方面，我国东部沿海一带摩托车的人均保有量（每千人）较高，广东省78.7辆，为全国之首；山东、江苏、海南、福建等地区的保有量为50-59辆；中西部绝大部分地区的人均保有量较小，仅为15辆左右；部分地区甚至不超过5辆，发展潜力较大。
②前景
◆需求量预测
摩托车市场的需求将呈现持续缓慢增长的态势，市场竞争仍非常激烈，竞争方式将由比较单一的价格竞争逐渐转向产品质量、产品成本、产品品种（尤其是以符合环保要求的清洁能源产品）、品牌、销售服务等综合竞争方面发展。
预计未来五年，中国摩托车产业产销规模仍将为世界第一。
◆重点市场将向农村和中西部地区转移
从全国摩托车市场区域保有量分析可以看出，近年来我国摩托车市场主要集中在大中城市及沿海开放地区，但是这些地区的一些大中城市对环保、交通管理的限制使摩托车市场不断萎缩，中西部及农村市场将成为市场开发重点。
随着国内全面建设小康社会的加速发展，国家西部大开发战略的实施和广大农村及小城镇的经济发展，农民收入的提高及消费观念的变化，农村及中西部地区摩托车市场需求量将有较大的增长。
预计未来五年，中西部地区和广大农村、城乡结合部都是摩托车市场发展的主要增长点。
研究开发适合农村使用条件的车型，满足农村路况差、载客量大、可靠性高、价格低的车型将在农村市场具有广阔的发展前途。
我国摩托车有广阔的市场前景。
我国农村有6.5亿多人口，1.5亿住户，现全国摩托车保有量近1亿辆，千人占有率80辆左右，与发达国家相差甚远。
如日本是120辆，意大利130辆，泰国165辆，我国台湾省420辆。
除了巩固和扩大城市市场外，农村是巨大的潜在市场，尤其应让摩托车成为西部大开发的“千里马”，为生产力发展添砖加瓦，立汗马功劳。
除扩大内需满足国内市场外，还要积极主动走出去，齐心协力、团结一致地分头开拓国际市场。
◆需求结构和特性
随着摩托车市场重点由城市转向乡镇以及未来社会对绿色环保产品的诉求趋势，摩托车产品的消费结构也将相应发生变化。
100—150CC排量的摩托车，尤其是125CC排量的摩托车消费比重将不断上升；四冲程摩托车将逐步取代二冲摩托车；应用电喷、催化转换技术的环保车型将会有广阔的前景。
4、五金机电市场
①现状：
近年随着专业市场建设的步伐加快，我国五金专业市场合理布局已经形成。
这些市场的规模和经营品种与地区五金机电生产及消费相匹配、与交通状况及当地经济发展水平相适应，基本构成了信息通畅、网络齐全、品种繁多、供货及时的五金机电物流系统。
同时，近几年各地兴建五金专业市场的势头不减。
目前，中国五金机电产业带形成了以华南区域、华东区域、华北区域、西北区域这四个为主要中心，进行全国覆盖发展的战略。
2012年是中国五金机电行业艰难的一年，国家对房地产行业的宏观调控，使得火爆的房地产业冷却了下来，而这也给与房地产密切相关的五金机电行业带来了不小的冲击。
总的看来2012年五金机电市场景气情况稳中有升，从2012年5月份到12月份，五金机电行业价格经历了一个先涨后降，年底回暖的一个走势。
2012年5月到6月期间，“五一”小长假的结束，市场迎来了一批采购高峰，其中在五金机电十二个大类中，常用的五金零部件类产品，建筑五金类产品，特别是卫浴五金产品，电线电缆类产品、仪表仪器类产品、机电设备类产品，从这几大类的规模指数看出，这几类产品销量涨幅都非常大，远远超过商户预期，可以说是2012年中的一个小丰收。
②前景：
从传统五金上看，一是工具如手动工具、电动工具、液压工具方面发展较快；二是标件非标件等零部件市场需求相对较大；三是建筑五金、装饰五金方面，更新换代速度比较快。
2013年将是中国五金机电行业持续回暖、加速发展的一年。
随着房地产行业进入常态化地调控，在中国新一轮城镇化不断推进的同时，全国特别是中西部地区硬需性购房仍是房地产市场消费的主流。
可以预计未来十年，我国特别是西部地区房地产行业仍将高速发展，与房地产市场密切相关的五金机电行业势必迎来新一轮空前的机遇。
另一方面，矿产丰富地区，随着不断大力地开采，矿用五金机电将长足发展。
二、某宏观经济环境
（1）某空前的政治机遇---某试点
2009年9月8日至13日，国务院扶贫办赴某实地调研。
不久，中共中央、国务院同意在某开展“喀斯特地区扶贫开发综合治理试点”工作。
中央对一个县的发展如此重视，令人倍感震撼。
于是，由国务院扶贫办牵头，在国家层面成立了“某试点”工作协调领导小组及其办公室。
于是，“贵州省某县喀斯特地区扶贫开发综合治理试点工作协调小组”第一次全体会议在北京召开。
会议明确了国务院“贵州省某县喀斯特地区扶贫开发综合治理试点工作协调小组”组成人员以及工作职责。
省、市、县相继成立“某试点”工作领导小组及其办公室，并相继召开领导小组全体会议。
某，从未有如此空前的政治机遇，及经济跨越式发展机遇。
三年来，“某试点”坚持“全民大动员、全民思想大解放促进扶贫大开发；以创新社会管理促进环境大改变、资源大整合推动扶贫大开发；以集团大帮扶全面提升民生大改善；以机制大创新促进经济大发展”，全县呈现出政通人和、县富民强、和谐有序的大好局面。
某县被国务院授予“全国粮食生产先进单位”，获得了“全国十二五首批最具特色魅力旅游名县”、“全国绿色能源示范县”等多项国家级荣誉。
（2）某2012年经济概况
在三年的提速发展中，“某试点”犹如持续不断的东风，催生了“喀斯特地区扶贫开发的某样本”这一内涵丰富的开发扶贫模式。
全县实现了经济增长势头强劲、扶贫开发成效显著、“三化同步”强势推进、城乡面貌焕然一新、生态建设效果明显、人口得到有效控制、社会管理不断创新、各项事业长足进步的工作目标。
—上级关心继续加大。
在“某试点”第一阶段，中央、省、市各级各部门对某的关注和支持力度进一步加大。
胡锦涛主席视察毕节期间专门询问了解某的发展情况，温家宝总理亲赴某视察工作，赵克志书记五上高原对某两年来的变化尤其是在“三化同步”方面取得的成就给予充分肯定，并继续将我县迤那镇作为书记挂帮联系点，陈敏尔省长等省部级领导共计36人次到我县视察指导工作。
中央宣传部、省委宣传部组织各级主流媒体对某的发展与变化进行了集中宣传报道，中央电视台新闻联播等播出了某扶贫攻坚成果，省级以上媒体共刊发播放新闻稿件1886篇。
经省委研究并报中央编办批准，某作为省直管县试点，成为全省深化行政体制改革的排头兵。
—经济总量继续做大。
2012年，全省经济发展增比进位综合测评预排名中我县位居全市第3位、全省第18位，反映了我县经济运行健康、持续、良性的发展态势。
地区生产总值、全社会固定资产投资、全部工业增加值和招商引资到位资金分别完成95.51亿元、141.43亿元、23.04亿元和113.75亿元，分别同比增长17.1%、51.6%、20.1%和45%；财政总收入、税收收入、公共财政预算收入和财政总支出分别完成14.02亿元、9.14亿元、7.76亿元和49亿元，分别同比增长36%、25.7%、37.9%和17.5%；金融机构各项存款余额、金融机构个人储蓄存款余额和金融机构各项贷款余额分别完成60亿元、37.77亿元和33.29亿元，分别同比增长13%、23.85%和77.87%。
—基础设施继续改善。
对外交通瓶颈取得重大突破，毕威高速公路某段全线贯通；某机场前期工作推进神速，已完成机场场址初选，即将动工建设；六沾铁路某段建成通车，内昆铁路某段客货分流方案已获成都铁路局认可，草海站扩容增道和清水沟货场前期工作全面启动。
贵州某经济开发区累计完成开发面积6.8平方公里，2.3平方公里主园区场平、14公里骨干路网、40公里供水管网、32公里电网改迁等重大投资基本完成，30万平方米标准化厂房和6.2万平方米公租房正在全面建设。
—民生保障继续夯实。
实现城镇居民人均可支配收入17910元，同比增长26.4%；实现农民人均纯收入4821元，同比增长18.5%；2012年减少贫困人口9.12万人，农村剩余劳动力转移21324人，城镇新增就业人员24800人；新型农村合作医疗参合率达96.5%，城镇居民基本医疗保险参保率达96.26%，新农保和城镇居民养老保险参保52.3万人，基本实现全覆盖。
生态移民完成150户602人，农村危房改造55597户，生态文明家园建设48600户，完成保障性住房建设1527套。
2012年，全县乡镇敬老院实现全覆盖，农村特困群众医疗救助和救治水平不断提高，农村危房改造、廉租房、经济适用房建设等保障性安居工程取得突破性进展，初步实现“老有所养、病有所医、住有所居”目标。
——“三化同步”继续推进。
工业化比重继续加大。
全年完成规模以上工业增加值20.89亿元，同比增长20.1%，工业累计完成固定资产投资49.8亿元，占年度目标任务49亿元的101.63%。
煤矿建设步伐加快，投产16个，试运行3个，全年生产煤炭273.73万吨。
贵州某经济开发区完成固定资产投资24.75亿元，入驻企业36家，拟入驻企业7家，签约资金43.73亿元，年产值达10.6亿元。
城镇化步伐继续加快。
新城区在建骨干路网22公里，建成区面积拓展到20平方公里，老城区通过改造升级，居住功能进一步完善。
房地产业快速发展，在建房地产项目218万平方米，建成近100万平方米。
全面启动特色小城镇建设20个，重点乡镇建设快速推进，城镇化率达21.69%。
农业现代化水平继续提升。
烤烟、蔬菜、马铃薯、草畜业、中药材、干鲜果等特色产业稳步发展，种薯、种羊、种苗良繁体系建设初具规模，农产品质量品牌体系建设亮点纷呈，农业基础设施建设进一步强化。
实现科技在粮食生产中的贡献率上升到45%，粮食种植183.52万亩，粮食总产量达52.01万吨，同比增长5.58%。
三、某汽摩机电市场现状分析
1、汽车整车销售市场
根据实地走访调查，目前某城区汽车整车销售店为25户左右。
◆所处区域：
主要集中于老城区，并处于城郊区域；
◆分布情况为：
主要分布于两条街（区域），为老城中心--昭通方向区域，
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