牡丹园提升改造新建可行性研究报告.docx
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牡丹园提升改造新建可行性研究报告
牡丹园提升改造新建项目
可行性研究报告
目 录
附件：
1、组织机构代码
2、土地建设用地使用证
3、资金证明
4、建设项目环境影响报告表审批意见
5、市委办公室、市政府办公室关于印发《城建工作专题会议纪要》的通知
6、建设项目招标方案
附图：
1、整体鸟瞰图
2、区域位置图
3、道路示意图
4、功能分区规划图
第一章总论
第一节 项目名称及承办单位
一、项目名称：
**牡丹园提升改造项目
二、建设地点：
**市**牡丹园园区内
三、项目承办单位
单位名称：
**市政管理局
法定代表人：
联系人：
四、可研报告编制单位
编制单位：
工程咨询资格证书等级：
甲级
资格证书编号：
工咨甲
发证机关：
国家发展和改革委员会
第二节 可行性研究依据
一、**市市政管理局关于委托**省工程咨询院编制本项目可研报告的委托书
二、《国务院关于加快发展服务业的若干意见》（国发〔2007〕7号）
三、《国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见》（国办发〔2008〕11号）
四、**省委、省政府《加快发展旅游业的意见》（2003年）
五、**省政府《关于进一步加快发展服务业的意见》（鲁政发[2007]66号）
六、《**市城市总体规划2003-2020》
七、《**绿地水系规划》
八、**市委办公室、市政府办公室关于印发《城建工作专题会议纪要》的通知（菏办字[2009]2号）
九、国家和省相关的政策、法规、规划
十、当地有关部门或项目单位出具的有关证明
十一、项目单位提供的相关基础资料
第三节 可行性研究的范围
一、项目提出的背景及建设的必要性
二、建设规模和主要建设内容
三、市场分析及功能定位
四、建设地点及建设条件
五、工程技术方案
六、环境保护
七、节能
八、工程招标
九、项目管理及实施进度
十、投资估算及资金筹措
第四节 可研报告结论
本项目拟建于**市**牡丹园区。
主要建设内容包括：
一、场区
1、停车场工程
建设改造停车场2处（东门停车区和西门停车区），新建中型停车场2个，总面积27460平方米。
2、广场工程
对现有的东西门广场12845平方米进行改造，新增建设广场面积49088平方米。
二、园区道路
牡丹园区道路建设长度是17090米，面积47542平方米。
其中：
一级路（5米宽）长4623米；二级路长2948米；三级路（1.2米、1.8米）长9519米；木栈道、木平台1860平方米。
三、建构筑物
1、建筑：
保留建筑修复装修工程4964m2，新建建筑面积7264m2。
2、水体：
现状改造回填5280m3，改造23250m3；新建开挖31273m3，修建14215m3。
3、山体（填方）：
382592m3。
四、绿化工程
1、营建景观林与新植、改建相结合。
2、绿化、美化实行常绿、落叶、色叶、花卉相结合，达到乔灌花草的平衡。
形成类型多样，四季景异的景观效果。
3、植物配置与景点、建筑风格、景观氛围相协调，因地制宜地选用植物种类美化景点环境。
4积极培育森林植物品种，增加生物种类，适当引进南北方适生树种，不断丰富植物景观内容，达到生态型园区的要求。
5、绿化面积434300m2。
6、其它设施
公园入口及停车场设立安全标志；园内道路要设立明显的路标，标明下一景点的里程，大约游览时间，并画出简图。
提升改造后的牡丹园占地68.5公顷，经估算项目总投资13200万元。
其中工程费用10910.91万元（设备费用1173.87万元），其他费用1716.42万元，预备费572.67万元。
全部资金由**市财政解决。
项目建设期暂定为1年，预计将于2009年12月完成。
本项目是以牡丹为主体的主题公园基础设施建设，符合国家产业政策和《**市城市总体规划2003-2020》及《**绿地水系规划》要求。
项目建成后将以其强劲的关联性带动**各项事业的发展，为**市广大市民创造良好的就业空间。
尤其是对第三产业的影响，将是前所未有的，它不但能刺激宾馆、餐馆、交通、旅游商品等相关行业的快速发展，而且能促使从业人员努力提高服务质量，为游客提供高品质的后勤保障。
改造提升后**牡丹园将成为一个以牡丹为主题的、生态环境优美的城市公园，完善了**市城市功能；园区绿地面积43.43公顷，达整个园区的63.4%；水体面积2.66公顷，占整个园区面积的3.4%，对提高空气质量，美化环境起着重要作用，并使人产生赏心悦目的视觉效果，满足城市居民日常游憩及各类游人的需要，是以人为本、和谐社会的最好体现；同时展现了当代**“林海·花城·水邑”的城市特色风貌，使**市成为最具权威的中国牡丹城。
第二章项目提出的背景及建设的必要性
第一节 建设单位简介
**市市政管理局是本项目的建设单位，是**市政府工作部门，与**市城市管理行政执法局合署办公，一个机构两个牌子。
一、主要职责
贯彻执行国家、省有关城市管理的方针政策、法律法规和规章；研究制定有关城市市政设施管理、公用事业、园林绿化、环境卫生和城市综合管理工作的政策规定并监督实施；指导各县市政管理工作；根据城市总体规划，组织拟定城市市政设施管理、公用事业、园林绿化、环境卫生和城市综合管理中长期规划、年度计划并组织实施；会同有关部门提报城市基础设施新建或改建项目计划；监督管理市政公用行业经营活动和安全运行，负责发放经营许可证和安全运行证；组织指导城市园林绿化和环境艺术管理工作；组织指导城市环境卫生管理工作，研究提出城市环境卫生设施布局规划和分期计划并监督实施；负责城市环境综合整治工作的组织指导和协调监督等工作。
二、内部机构
根据上述职责，市市政管理局、市城市管理行政执法局设置7个职能科室。
分别为：
办公室（挂人事科牌子）、政策法规科、计划审计科、市政设施科、市容市貌科、公用事业科、园林绿化科。
下设直属机构－市城市管理行政执法局下设市城市管理行政执法支队，以市城市管理行政执法局名义行使相关行政执法权。
第二节 国际旅游市场现状及发展趋势
一、国外旅游市场现状
随着世界经济的发展和人们生活水平的提高，旅游已经成为人们休闲度假的主要选择方式之一。
旅游业的发展不仅给许多国家提供了大量的就业机会，而且还带来丰厚的外汇收入，因此各国政府越来越重视发展旅游业。
据世界旅游组织统计，2006年，国际游客数量更是达到了前所未有的8.08亿人次，全球旅游市场呈现出良好的发展态势。
目前，世界旅游业正朝着区域化、多样化趋势发展。
长期以来，全球旅游业发展一直以欧美市场为中心。
从近五年的发展情况来看，欧美发达国际在全球出入境旅游市场中仍保持了传统优势，但增速明显放缓。
自上世纪80年代起，以中国为代表的亚太地区旅游业迅速崛起，增长势头迅猛，已经成为全球最活跃的旅游市场，在世界旅游业中的地位日益提升。
在旅游方式的选择上，一些国家采取以“新”、“异”取胜的战略，除一些传统旅游项目外，文化旅游、商务旅游、生态旅游和网络旅游等特色旅游，以其新颖、别致、时代性强和内容丰富多彩等特点吸引游客，取得了很好的经济效益。
另外，由于受世界经济因素影响，未来国际旅游市场的竞争亦将日趋激烈。
二、世界旅游业发展趋势分析
世界旅游业的发展不仅受经济状况的影响，同时也受到文化、思想观念、生活方式等因素的影响，有其特有的发展规律，掌握这些规律特征，对于制订合理的市场营销策略，指导建设、投资方向有主要的意义。
总体上讲，世界旅游业的发展趋势是：
1、市场更加细分化
随着旅游者收入水平和需求层次的提高以及旅游者出国旅游次数的增加，人们已不再满足于城市观光及风光游览等传统的旅游方式，而趋于追求能够满足其个性需求且富于刺激性的旅游方式。
除了传统的观光旅游、度假旅游和商务旅游外，目前比较盛行的旅游方式有：
宗教旅游、探险旅游、考古旅游、修学旅游、蜜月游、购物旅游、奖励旅游、民族风俗旅游等等。
随着国际游客对特殊旅游需求的增加，人们期待着更多、更为丰富多采的专题旅游路线的不断推出。
2、由观光型旅游向度假型旅游转变
在追求个性化的浪潮下，旅游者不再青睐于旅行社固定包价的旅游方式，散客旅游和家庭旅游在旅游者人数中所占比例将逐渐增加。
目前世界上散客旅游人数己超过包价旅游人数，非包价式的家庭旅游兴起的主要原因在于私人交通工具的普及化。
旅行社在组织团体包价旅游过程中也改变过去单纯集中统一的作法，而采取能满足游客个性需求的灵活多变的组团方式。
同时，小包价、个人委托代办服务也占有越来越重要的市场份额。
3、追求更多的娱乐性与参与性
住千篇一律的连锁饭店，参观各式各样的建筑、古迹这些无生命的建筑已使那些经常旅游的人感到厌烦，而单调、机械，使人置身其外的旅游方式也使一些游客失去兴趣。
旅游者转向迫求那些富有活力、情趣、具有鲜明特性的旅游活动，参与那些轻松活泼、丰富多采、寓游于乐、游娱结合的旅游方式。
在旅游过程中，旅游者渴求能亲身体验当地人民的生活，直接感受异域的民族文化风情，希望通过参与和交流得到感情的慰藉和心灵的撞击。
因此，目前旅游业发达国家在旅游产品设计开发中都注重安排丰富的娱乐活动，改变旅游方式，增加游客的参与感，强调旅游过程中的娱乐性。
4、对旅游安全更为重视
由于局部战争和冲突将时有发生，民族冲突、宗教冲突、国际恐怖主义、流行疾病以及气候灾难会对国际旅游业的发展形成局部威胁。
旅游者只有对各方面的安全因素基本确定后才会启程。
因此各旅游接待国都愈加重视安全因素对旅游市场的影响，力求从每一个环节做好安全预测和监控把关。
对一些不可预测的不安全因素则对游客预先代办旅游保险。
这样做一方面可以减轻游客的后顾之忧，另一方面可以将突发事件对市场的冲击力减少到最低程度。
5、主题游倍受青睐
主题旅游是指为满足旅游者**方面的特殊兴趣与需要，围绕**个主题推出的旅游活动。
主题旅游是否成功，与所选主题是否契合旅游消费者需求密切相关。
从我国举办的一些主题游的情况看，象“胡同游”、“末代皇帝旅游线”等均受到了海内外游客的欢迎，一直呈火爆状态。
6、区域游仍然是主导
据世界旅游组织（WTO）统计，区域旅游的旅游者约占旅游者总数的2/3，在短期内这种趋势仍不会改变。
对大部分国家来说，邻近市场仍将是本国旅游客源的主体市场。
7、商务旅游异军突起
商务旅游包括商务散客、商务会议、奖励旅游及展览和交易会等形式，将呈持续增长态势。
8、生态游方兴未艾
生态旅游是以旅游促进环境保护，以生态保护促进旅游发展的旅游形式。
近年来，生态旅游作为新潮的旅游产品正吸引着越来越多的旅游者，全球范围生态旅游方兴未艾，成为旅游发展的重要方向。
9、探险旅游初露锋芒
随着信息时代的到来，工作、生活的节奏不断加快，人们对旅游方式的追求上也发生了一些转变。
近年来，探险游在世界上逐渐兴起，尤其受到年轻人的欢迎，被称作旅游的最高级形式。
如澳大利亚的海底探险和潜水旅游、泰国的骑大象探险、丹麦的狗拉雪橇探险、中国的丝绸之路沙漠探险等，都深受游客欢迎。
综上所述，世界旅游市场未来的变化趋势是更加突出个性化旅游，传统的观光型旅游将逐渐被度假型旅游取代，旅游方式将向多样化、主题化发展。
第三节 国内旅游市场现状及发展趋势
一、中国旅游市场现状
改革开放以来，我国国内旅游发展迅速，分布面广，但总体来看仍然处于低消费、大众化、中近距离旅游的状态，旅游基础设施、服务设施建设发展很快，但仍不能完全满足国内旅游发展速度的要求。
主要表现在：
1、总的旅游人次数稳步增加，旅游消费额逐步提高，旅游收入的增长速度超过游客人次的增长速度。
表2-11998年~2007年中国国内旅游市场概况
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
国内旅游人次（亿人次）
6.94
7.19
7.45
7.84
8.78
8.68
11.00
12.12
13.94
16.1
比上一年增长（%）
3.6
3.62
5.23
11.99
-1.14
26.73
10.18
15
15.5
国内旅游收入（亿元）
2391
2831
3168.5
3522
3878
3442
4711
5282
6229
7770
比上一年增长（%）
18.40
12.19
10.90
10.10
-11.24
36.87
12
22.3
24.7
2、从旅游方式和消费结构来看，绝大部分属于走马观花式的观光旅游，而修学、健身、寻根、考察、探险、娱乐、了解风土人情的文化型、享受型、参与型等专项特色旅游较少；一般游客住低档旅馆，饮食简单，行色匆匆，舒适度和享受度较低。
据统计，在旅游消费结构中，国内游客吃住行消费比重高达85%，游览购物消费仅占15%，旅游整体消费水平较低，消费结构尚待完善。
3、人均旅游支出呈不断增长之势
表2-21998~2007年中国国内旅游市场人均支出统计
年份
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
人均消费（元）
344.5
393.7
426.3
449.3
441.7
396.5
428.3
436
446
482
比上一年增长（%）
14.29
8.28
5.38
-1.69
-10.22
8.00
1.9
2.2
8.1
从1998年至今的游客人均支出上看，总体上保持了稳步增长的势头，2003年受“非典”和伊拉克战争的影响，全球旅游市场出现了下滑，国内旅游市场也受到冲击，人均旅游支出出现了较大幅度的下降。
2006和2007年，国内旅游人均支出出现了跳跃式的飞涨，同比增长22～24%。
随着国内经济的快速发展，人民生活水平的提高，这种增长趋势必将继续延续下去。
4、热点相对集中
从旅游的地域性和客源分布来看，国内旅游热点多集中在经济较发达，知名度较高，旅游基础设施较完善的风景名胜和旅游胜地。
从距离上看，一般以中近距离旅游为主，远距离旅游为辅。
从客源分布来看，以大中城市和沿海地区为主，内地为辅。
旅游者停留时间较短，一般在2.5天-3.5天左右，“一日游”也占有很大比重。
5、旅游基础设施建设相对落后于市场需求
我国各级政府和主管部门采取了促进旅游业发展的措施，如改善交通、增辟景点、美化环境，修建不同档次的饭店，设立专门接待国内旅游者的二三类旅行社等，国内旅游的配套设施和服务设施进一步完善。
但是，由于国内旅游市场庞大，为国内旅游服务的配套设施的发展远远不能满足旅游消费者的需求，国内旅游者基本上停留在吃、住、行和安全的基本保障上，距离享受性旅游差距很大，象在国外较为流行的参与性、娱乐性项目和探险旅游仅在少数国家级景区才有，大部分游客依然停留在单纯观光、购物的低级层次上。
尤其是推行“黄金周”休假制度以来，主要景区人流爆满，服务单位接待不暇，造成游客“乘兴而来，败兴而归”的现象时有发生。
6、消费者需求开始出现多样化
经过20多年的发展，特别是20世纪90年代国内旅游的兴起，一方面，人们的旅游需求更加多样化：
除了传统的旅游方式外，旅游者需要更多形式新颖、内容丰富、生动活泼的新产品；另一方面，旅游者的需求也更加多层次：
除了满足游览自然风光以外，还需要更多的参与性、娱乐性旅游项目，个性化特征日益明显，随着国内经济社会的发展，人民生活水平不断提高，越来越多的人有能力选择适合自己喜好的旅游项目。
二、国内旅游市场预测分析
1、国内旅游市场发展方向预测
随着中国与世界交往日益密切，社会经济活动越来越受到世界市场的影响，中国旅游业会率先成为与世界旅游市场发展“同步”的产业。
（1）政治稳定、社会发展对于海外游客有吸引力
中国一贯坚持走和平发展道路，积极促进国际合作，增进与世界各国人民的相互了解和友谊，营造出了良好的国际环境和周边环境。
党的十六届四中全会提出构建社会主义和谐社会，即建设一个民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。
国内稳定的政治局面，良好的社会环境，将为海内外游客提供良好的安全保障。
（2）经济发展将促进国内旅游发展
国家旅游业的发展与一个国家的国力密切相关。
《中共中央关于制订“十一五”规划建议》明确提出，要进一步扩大国内需求，增强消费对经济增长的拉动作用，把增加居民消费特别是农民消费作为扩大需求的增长点。
这一决定，为中国旅游市场开辟了广阔的市场空间，创造了有利的发展条件。
“十一五”期间，中国将实现国民经济持续、快速、协调发展和社会全面进步，人民生活水平进一步提高，可支配收入的增加将促进旅游的大众化、普遍化，中国旅游业将进入快速发展期。
（3）城市化进程加快，为旅游产业进一步提高支撑能力和产出能力提供了机遇。
城市既是现代旅游的重要资源，又是现代旅游的主题，也是旅游的六大要素——行、住、吃、游、购、娱主要的载体。
中国的城市总数由1978年的193个增加到2005年的661个，城市化水平由17.9提高到41.8%。
在城市数量增加的同时，城市规模也在不断扩大，100万人口以上的大城市增加到49个。
“十一五”期间，中国将进入第四波城市化浪潮，城市数量和规模将持续增加，城市基础设施和社会文化设施的建设力度将不断加大，整体功能逐步提升，这将为旅游业在基础设施、客源扩张、市场需求、资金流动、景区开发等方面带来许多有利因素。
（4）人民收入的增长带来了旅游方式的转变
根据发达国家的经验，在人均GDP达到1000美元以上后，旅游的普及化便进入快速发展期。
到“十一五”末，中国的人均GDP将增加到1600-1700美元，与发达国家的差距将进一步缩小。
随着经济的发展和人民生活水平的进一步提高和带薪假期的普遍实行，人们的闲暇时间增多，旅游热情将进一步焕发，旅游将从数量速度型向质量效益型转变。
国内旅游消费水平由低级向高级发展，旅游消费结构呈现多元化的状态，逐步向发达国家的旅游消费结构靠拢，逐渐注重旅游过程中的舒适度、享受度，精神消费的比重也将增加，高端市场的潜力巨大。
消费水平的发展也将推动旅游方式由单一化向多样化发展。
今后人们的旅游方式会由观光型为主，发展到度假旅游、探险旅游、科考旅游、民俗旅游、生态旅游、体育旅游、保健康复旅游、文化旅游、美食家旅游等百花齐放的局面。
综合上述因素分析，未来中国的旅游市场面临巨大的发展机遇，旅游业应该把握契机，抓住机遇，抢占先机，实现由旅游大国向旅游强国的历史性跨越。
三、**省旅游情况
**作为我国东部沿海的一个大省，历史悠久、文化昌达、山河壮丽、人杰地灵，具有发展旅游业的诸多优势。
一是丰富的资源优势。
**是我国的旅游资源大省，资源种类、规模、品味和布局均属全国上乘。
**是中华文明的重要发祥地之一。
泰山从这里崛起，孔子在这里诞生，黄河由这里入海。
作为“孔孟之乡”、“礼仪之邦”的**，历史上出现过一大批至今对中华文明产生重大影响的历史文化名人，文圣孔子、武圣孙子、科圣墨子、书圣王羲之、医圣扁鹊、工圣鲁班、农圣贾思勰、智圣诸葛亮等享誉海内外。
**东部沿海3000多公里的海岸线上，青岛、烟台、威海、日照等市连成一片，成为中国独有、世界少见的海滨旅游城市群。
遍及全省各地的自然人文资源丰富多采，极具特色。
二是具有开放的区位优势。
**位于沿海开放前沿，介于北京、上海两大国际都市之间，西部是广阔的市场腹地，东部与韩国、日本一衣带水、隔海相望。
**是开放大省，与世界上120多个省州和城市结为友好关系，遍布5大洲38个国家。
2006年，全省实际利用外资超过150亿美元，世界500强企业有113家在**省投资企业260多家。
全省对外开放的步伐不断加快。
三是便捷的交通优势。
**高速公路总里程4000km，居全国第一位，京沪、京九、胶济铁路纵贯南北。
全省拥有国际机场4个，国内外航线300多条。
济南新机场航站楼8万m2，全部采用国际先进设备，尽显人性化服务，旅客年吞吐量将达800－1000万人次。
青岛机场三期扩建完成后，年客流量有望突破1500万人次，是目前的3倍。
四是良好的环境优势。
历史上**大汉“知礼仪，重道义”，**人热情好客、豪爽大方、讲求诚信、善交朋友，是发展旅游的最佳资源。
近年来，全省上下深入开展“平安**”、“文明**”、“和谐**”创建活动，全省社会稳定，治安良好。
**创建18个中国优秀旅游城市，数量居全国之首。
从全省看，**目前最受游客欢迎的是两条主线，一条是青岛、烟台、威海、日照等城市连成的“黄金海岸线”；一条是一山（泰山）、一水（泉城）、一圣人（曲阜）形成的“山水圣人线”，在国内外均享有很高的知名度。
除上述两条主线之外，**还有城市和景区，正在成为新的旅游热点。
第四节 项目提出的背景
一、政府加大力度扶持旅游服务业以及基础设施建设
从前面分析可以看出，近几年来，中国旅游业进入一个新的发展阶段，入境旅游、国内旅游和出境旅游三大市场都将出现快速增长，旅游行业未来前景被普遍看好。
**省委、省政府高度重视旅游业，将旅游业定位为国民经济主导产业，服务业的龙头、突破口和重中之重，摆上经济社会发展的战略位置，省委、省政府主要领导关于旅游工作的批示最多，凡是经济工作的会议都要讲旅游，要求大抓特抓旅游服务业。
并多次听取旅游工作汇报，亲自调查研究旅游工作。
2007年9月，省府以鲁政发[2007]66号文件下发了关于“进一步加快发展服务业的意见”，指出：
加快发展文化旅游业。
充分发挥我省文化、旅游资源优势，重点打造一批旅游目的地、休闲度假胜地和文化休闲娱乐中心，创建“文化圣地”、“度假天堂”的**旅游形象品牌，营造了发展旅游业的良好氛围。
目前，**旅游正处于新一轮上升期，发展大旅游，开发大市场，建设大产业形势好、潜力大、后劲足。
一是大手笔开发市场。
依托高品位、唯一性的旅游资源，培育打造一批在国内外旅游市场上真正叫得响的旅游品牌，再造一批国家级旅游景点。
二是做长、做强旅游产业链。
**旅游总体上还处于规模数量型阶段。
旅游娱乐消费仅占旅游总消费的5.7%，低于全国7.5%的平均水平。
拟将夜生活规划纳入市政建设规划，公安部门规范有序管理，政府实行财政补贴，繁荣活跃游客夜生活。
同时，将文艺表演引入餐饮场所，提升**省旅游餐饮业硬件档次和软件水平。
进一步完善旅游交通，以济南、青岛新机场竣工为契机，协调相关部门，增开国际航线、航班，争取中远程航线有所突破。
加快青岛、烟台等地邮轮码头建设，支持有实力的大企业开发海上旅游。
借助红色旅游发展契机，加快景区公路建设，提高景区通达能力。
三是打造海滨度假旅游品牌。
**3000多公里的海岸线是旅游发展最大的后劲所在。
目前，海滨旅游仍然停留在一般观光阶段，省政府和省旅游局协调有关部门和沿海城市，把海滨旅游规划纳入当地经济社会发展的总体规划，上下联动，部门协调，力争用较短时间，建设一批高档次的大型接待服务设施，提升**旅游核心竞争力。
面对国际金融危机，我国政府目前采取了多项刺激经济增长的政策，加大了对生态保护、重大基础设施等若干方面的投资。
**省政府也采取积极的财政政策，加大旅游产业、文化产业等现代服务业的支持力度，促进服务业的发展。
近几年，**市以牡丹为主题的旅游业的发展势头日渐强劲。
**牡丹园作为展示**形象的窗口，每年4月的国际牡丹花会，不仅吸引了大量的海内外游客，同时也带动了其它相关第三产业的发展，为当地经济和社会的发展做出应有的贡献。
为实现“花城水邑”的城市建设目标以及“泰山揽胜、曲阜怀古、**赏花的旅游发展目标，**市委办公室、市政府办公室关于印发《城市工作专题会议纪要》的通知（菏办字[2009]2号），将**牡丹园改造提升工程列入2009年度市政重点工程，并配备了
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