XX区房地产市场分析.docx

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XX区房地产市场分析

报告单位：

上海XX企业策划有限公司

上海XX房地产投资咨询有限公司

报告日期：

二00二年十二月

XX&开启

地址：

上海市xxx2200号2楼

XX区房地产市场分析

1区域概况

2

16XX区是上海中心城区之一,位于市中心南部,北距人民广场2公里,距铁路上海站5公里,西至虹桥机场15公里,东抵十六铺客站3.5公里。

境域四至：

东沿西藏南路至淮海中路与黄浦区相接；沿西藏南路、肇周路、制造局路、高雄路及江边路抵黄浦江江边码头,与原南市相邻,西沿日晖港东水道、瑞金南路、肇嘉浜路、陕西南路至长乐路口,与徐汇区交界；继沿陕西南路至延安中路口与静安区接壤。

南以黄浦江与浦东新区相望。

北沿延安中路,至成都南路,与静安区相连；沿金陵西路、金陵中路与黄浦区比邻,全境东西约2公里,南北约4公里,总面积8.02平方公里,其中水域面积0.5平方公里,

18区境内辖淮海中路、瑞金二路、打浦桥和五里桥4个街道,共设83个居民委员会。

21截止2001年末,全区常住人口34.63万人。

2XX区住宅市场概况

2001年四季度-2002年三季度XX区商品房供求关系

XX区

批准预售面积（万平方米）

占中心城区总量比重（%）

已登记预售面积（万平方米）

占中心城区总量比重（%）

供求比

2001年4季度

58.56

90.66

15.17

39.25

1：

0.26

2002年1季度

2.11

66.35

13.72

35.13

1：

6.50

2002年2季度

14.38

23.12

14.97

36.40

1：

1.04

2002年3季度

22.32

55.30

13.48

38.21

1：

0.60

合计

97.37

57.34

57.34

37.21

1：

0.59

由上可见：

6中心城区供给量主要集中在本区域,四季区域累计批准预售量占总量占总量比重超过57%；区域成交量波澜不惊,四个季度在13-15万平方米狭窄区域内波动,各季成交量占总量比重均在40%以下。

7近四季度,区域累计供求比仅为1：

0.59,是三个中心城区唯一一个累计供求比小于1的,且比值较低,说明区域供给大大超过需求,这会对区域后市产生较大影响。

8从季度走势来看,区域供求比已从上年四季度1：

0.26的低位回升至1：

0.60,随着上年四季度超量供给被市场逐步消化,供求比逐步趋高。

XX区季度均价及指数变化情况

XX指数

1094.61

1099.74

1117.92

1194.52

1222.19

1272.31

1383.33

环比（+）

1.93

0.47

1.65

6.85

2.32

4.10

8.73

全市指数

1050.37

1072.56

1084.71

1127.31

1147.15

1178.50

1221.77

环比（+）

0.50

2.11

1.13

3.93

1.76

2.73

3.67

由上可见：

7本区域均价前三季度在中心城区均线下方运行,并与中心城区一起缓慢上移；2002年三季度前三个季度积蓄的能量得到猛烈释放,季均价增幅高达25.5%,达7715元/平方米,创下了行政区域价的新高,本区均价一举冲破中心城区均价线,重回至中心城区均线上方。

8与均价上涨相应,区域指数亦处于上行通道内,近三季度指数增幅加速度加快,几乎成几何级增加,2002年三季度指数季增幅达到了8.73%的高位。

9近期区域均价和指数双双配合,增速同时加快,显示本区住宅市场良好的发展前景。

后期区域均价和指数预计还会向上,但上升幅度将明显放缓。

XX区主力单价范围及峰值变化情况

季度

2001.1

2001.2

2001.3

2001.4

2002.1

2002.2

2002.3

单价主力范围（元/平方米）

4000-5000

4000-5500

4500-5500

4500-6500

5000-6000

5000-6500

5500-7500

单价峰值（元/平方米）

4500

5000

5000

5000

5500

5500

7000

由上可见：

6近四季度,区域主力成交单价震荡上行,价位整体得到提升；今年三季度主力已达到一个全新的高度,三季度主力上限升至7500元/平方米,与区域均价当季的快速上涨一致。

7今年一、二季度还是主力的5000元/平方米在三季度时成交量急剧下猾,退出主力范围,且5000元/平方米以下成交比重也下降明显；与此相对,本区高价位成交量出现井喷现象,成交大幅增加。

8在主力范围上移过程中,区域成交比重相对稳定,在68%-76%之间小幅波动,且主力间成交量分布较为均匀,显示主力价格整体上移亿得到市场的认同。

9峰值由前三个季度的5000元/平方米过渡至5500元/平方米,今年三季度峰值随均价的大幅上扬,一举抬升7000元/平方米,且占据了较大的份额

XX主力面积范围及峰值变化情况

季度

2001.1

2001.2

2001.3

2001.4

2002.1

2002.2

2002.3

面积主力范围（平方米/套）

100-110/130

100/120-130

100-120/140

100-150

100/120/140-150

100-140

70/100-110

面积峰值（平方米/套）

110

100

100

110

100

140

100

由上可见：

6近四季度,区域主力成交面积变化较为频繁,即有70平方米/套小户型面积进入主力,又有150平方米/套进入过主力,主力范围较为宽泛,显示区域面积需求层次多样。

7近四季度,100平方米/套及140平方米/套均在主力之列,说明此两面积附近的户型较受欢迎,区域市场逐渐形成100-110平方米套和130-140平方米/套的小波峰；150平方米/套前两季进入过主力,随后两季退出主力,受价格因素的制约,本区域大面积户型市场有限。

8峰值在100平方米/套、110平方米/套和140平方米/套之间循环,除今年二季度140平方米/套热销比重较高外,其余三季峰值比重变化不大。

XX区主力总价范围及峰值变化情况

2001.1

2001.2

2001.3

2001.4

2002.1

2002.2

2002.3

总价主力范围（万元/套）

40-60

40-60

50-70

50-80

50-90

60-100

50-100

总价峰值（万元/套）

50

50

50

60

60

80

80

由上可见：

10近四季度,区域主力成交总价范围扩大上移,主力下限在50万元/套和60万元/套之间徘徊；主力上限稳步上升,由80万元/套升至100万元/套,后两季主力上限均稳定在100万元/套。

11在主力区间变大的同时,主力比重未见明显增加,说明区域总价需求由集中趋于分散,各价格段上均有一定成交量,主力间的成交比重差距缩小。

12峰值2002年二季度抬升至80万元/套,三季度重回50万元/套,这是由于当季小户型成交增加成交增加所致；峰值比重小幅波动下降。

2001.9-2002.9XX区分月成交套数走势

由上可见,各盘走势各有不同,较突出的汇龙新城由于开盘较早,因此销售中期的成交量明显高于其他楼盘,并呈波浪式走低；大同花园在2002年6月三期开盘因此成交量在后期大幅上扬；名盛苑、思南新苑均在年中开盘,凭借位置优越都有不俗表现；其余楼盘走势都较平稳,且可看出,开盘后的三-四个月为各盘去化量最大的时期,随后就逐月走低。

2001.9-2002.9XX区成交面积走势

由上可见,上图走势与成交套数走势基本一致,说明各盘单套面积差距不大。

2001.9-2002.9XX区成交单价走势图

由上图可见,楼盘单价基本集中在5000-8000元/平方米左右,大部分集中在5000-6000元/平方米之间。

而各盘除步高苑、建德坊外大部分走势平稳,没有大的波动。

2001.9-2002.9XX区成交总套数对比图

由上可见,12个月内成交量在200套以下的基本为尾盘,成交量在200-400套之间的大部分为老盘新开,而思南新苑开盘仅四个月就有379套的成绩。

大同花园的成交量能达到434套全依其三期在2002年6月新开盘,而其三期全部为小户型,说明区域市场对小户型也有相当的吸纳能力。

最为突出的汇龙新城,以其良好的楼盘素质,成交量远高于区域其他楼盘,说明市场最需要的还是楼盘的整体素质,而销售过快从另一个侧面讲也反映出其定价偏低。

2001.9-2002.9XX区成交总面积对比图

由上可见,该图的各盘对比度与成交套数对比图的各盘对比度基本相同,说明区域内楼盘的单套面积差距不大。

2001.9-2002.9XX区成交总金额对比图

由上图可看出,该图的各盘对比度与成交套数对比图的各盘对比度基本相同,说明区域楼盘的单套总价无太大差距。

其中思南新苑的单套总价略高。

2001.9-2002.9XX区平均成交单价对比图

由上可见,区域楼盘单价基本在5000元/平方米以上。

说明该区域市场可接受的单价在5000元/平方米以上。

其中成交均价在5000-6000元/平方米之间的占50%,6000元/平方米以上的50%,而从成交量对比图可见成交均价在6000元/平方米以上的楼盘中汇龙新城、东泰花苑、永业公寓、名盛苑、思南新苑的成交量都名列前茅,说明高质高价已得到市场的认同。

三、发展前景

上海市整体房地产市场的发展稳健,XX区楼市亦进入新一轮繁荣期,结合上海市新一轮旧区改造和黄浦江两岸综合改造等重大工程的启动,XX区“十五”规划对区域发展提出较高建设要求,房地产市场也迎来良好的发展前景,促进楼市发展的利好不断：

——卢浦大桥、明珠二号线建设,立体交通网进一步完善

——黄浦江两岸综合改造启动,随着上海申博的成功,XX南部地区作为世博会选址范围,吸引全市关注

——新一轮旧区改造工程启动,XX区目标：

每年就里改造不少于10万平方米

——完善城市基础建设,拓宽斜土路、黄陂南路、丽园路3条道路

——瞿溪路沿线规划为商业发展轴,休闲步行街建设已启动

——淮海路写字楼招租率提高,达95%以上,为房地产市场带来相对有效需求

同时,“十五”期间,XX区整体建设战略目标是成为“具有国际大都市水平,体现上海特点的现代化城区”,具体实施的重点分布在三大功能区：

6以淮海中路为代表的北部地区。

即建国路以北地区,区域面积3.34平方公里。

“十五”期间,规划投资９７亿元,重点实施太平桥地区开发、小浜湾地区改造,改造和修缮思南路、茂名路、尚贤坊等历史保护建筑。

11以打浦桥为核心的中部地区。

即建国路以南、斜土路以北地区,区域面积1.59平方公里。

“十五”期间,规划投资55亿元,重点实施徐家汇路东段两侧开发和建设。

目标形成现代化商住区。

18以沿江岸线为重点的南部地区。

即斜土路以南地区,包括黄浦江沿岸地区,陆地面积2.59平方公里,水域面积0.5平方公里。

“十五”期间,规划投资48亿元,重点实施卢浦大桥和明珠线二期鲁班路站周边地块的开发建设及浦江沿岸景观绿化建设。

目标形成XX新兴的居住区和休闲观光区。

3板块分析

1空间格局

从空间地理概念上看,本案位于斜土路与鲁班路的交汇口,处于内环线内,东面紧临鲁班路南北高架,行政归属上属于XX区五里桥街道,与打浦桥街道相临。

因此,与本案构成竞争的区域主要为XX打浦桥和五里桥地区。

考虑到地域的接近和产品的竞争性,徐汇区东侧和黄浦区西侧部分楼盘对本案有一定的影响,因此,本报告在竞争的空间范围上主要为大木桥路（西）——建国路（北）——西藏南路（东）——黄浦江（南）所围合地区。

1）板块划分

在本案构成的竞争区域内,物业主要沿三线展开：

徐家汇路沿线、斜土路沿线、中山南一路滨江沿线,三个板块在产品方面存在各自特点。

⏹徐家汇路沿线

北到建国路、南至丽园路围合区域,该区域楼盘素质较高,且具有一定规模性,如汇龙新城17万平方米、永业公寓16万平方米；受新一轮房地产繁荣时期到来的影响,地段价值越来越引起全市关注,售价也提升较快,从去年下半年汇龙新城均价6800的热卖到今年上半年永业公寓7500的热销,而思南新苑更是以均价8000再创新高。

⏹斜土路沿线

北到丽园路、南至瞿溪路围合区域,该区域楼盘密集,但体量不大,一般为5-6万平方米,小盘量运作,大多楼盘已销售结束,目前在售主要楼盘有东泰花园、名盛苑,平均价格在6300-6400元/平方米左右。

由于汇龙、永业的带动,斜土路沿线楼盘素质在逐渐提高,如东泰花园引进张爱玲纪念图书馆主题会所,同时售价也在提升。

随着打浦桥周边土地资源的利用饱和,该区域将逐渐成为XX区中高档楼盘新一轮竞争的主战场。

⏹中山南一路滨江沿线

北到瞿溪路、南至黄浦江围合区域,由于地理位置偏离中心,该区域楼盘一直没有受到太多关注,但今年的滨江改造及世博会选址规划,随着上海申博的成功,使该区域成为全市关注焦点,价值提升趋势明显；XX城市花园、江南新浪等楼盘价格在4800-6000之间,已经售磬,而香港新世界花园50万方的规划,将配合市政的利好性成为XX区重点楼盘,值得引起关注。

4周边个案情况

1、周边已售楼盘情况：

徐家汇路沿线：

〖大同花园（三期）〗  

楼盘地址

鲁班路166号

售楼地址

鲁班路166号

售楼电话

6305692863057068

发展商

上海大同复兴房地产发展有限公司

物业管理

复欣物业

物理费

1.86元/平方米/月  

销售价格

最低单价：

￥5,630元  最高单价：

￥8,000元

物业形态

高层：

 11幢（28-35层）小高层

住户数量

1500户

房型面积

1室1厅1卫75M2

建筑面积

200000M2

占地面积

38000M2

装修情况

毛坯

开盘日期

2002-7-9

交房日期

2003-09

得房率

绿化率

容积率

个案分析

前两期的成功开发产生较大的品牌吸引力,小户型定位同周边形成错位竞争,市场力强,目前销售达到95%。

〖馨空天地.永业公寓〗 

楼盘地址

徐家汇路123号

售楼地址

徐家汇路123号

售楼电话

53015222

发展商

永业集团

行销企划

永业房屋

物业管理

福高物业

物管费

2元/平方米/月  

物业类型

小高层：

 6幢12层高层：

 1幢34层

占地面积

27000M2  

建筑面积

68000M2  

住户数量

488户

销售价格

最低单价：

￥6200元  最高单价：

￥9200元

房型面积

3室2厅2卫141.8M22室2厅1卫100.7M2

开盘日期

2001-12-28  

交房日期

2003-4-30

得房率

79-87%  

绿化率

40%

容积率

2.8

个案分析

小区的地理位置不错,周边的商业交通发达,与高架隔一条马路,噪音较小。

目前销售达到90%

〖思南花苑〗

楼盘地址

思南路88号

售楼地址

思南路88号

售楼电话

64728506

发展商

思南房产

行销企划

物业类型

2幢高层组成,A幢31层,B幢32层,其中A幢1、2层为商用裙房。

占地面积

建筑面积

6.3万平方米

住户数量

销售价格

均价8000元/平方米

房型面积

面积62-225平方米,主力2房面积100-115平方米,主力3房面积120-136平方米

开盘日期

2002-6

交房日期

2003-12

得房率

80%

绿化率

40%

容积率

个案分析

楼盘地段闹中取静,开发时机把握较好

定位明确,能吸引部分XX“老贵”的眼光

〖汇龙新城〗

楼盘地址

徐家汇路515号

售楼地址

徐家汇路515号

售楼电话

53512626

发展商

汇龙新城房产

行销企划

物业类型

5幢高层

占地面积

建筑面积

17万平方米

住户数量

销售价格

5800-8500

房型面积

2房平均面积105,3房偏大,平均面积150

开盘日期

2001-8

交房日期

2003-3

得房率

绿化率

36%

容积率

4.36

个案分析

小区规划较好,地段优势明显,销售速度快,周边的配套齐全,就是靠近高架,有一定的噪音。

目前已经售磬。

〖汇峰衡园〗

楼盘地址

肇嘉浜路201號

售楼地址

肇嘉浜路201號

售楼电话

64186611　64186608

发展商

上海彙峰房地産開發有限公司

行销企划

上海中源物業代理有限公司

物业类型

一幢21层,一幢33层

占地面积

30000M2  

建筑面积

100000M2  

住户数量

180户

销售价格

均价：

￥8,400元

房型面积

两房115M2,三房132-172M2,四房219M2

开盘日期

2001-11  

交房日期

2003-12

得房率

80%  

绿化率

55%

容积率

3.3

个案分析

地段较好,周边的配套及交通比较方便。

目前已经售磬。

 〖中汇公寓〗

楼盘地址

局门路1号

售楼地址

局门路1号

售楼电话

63059353

发展商

中城集团

行销企划

物业类型

2幢高层,2幢小高层组成

占地面积

1万平方米

建筑面积

4万平方米

住户数量

销售价格

4800-6600

房型面积

以3房为主,面积133-152,2房93-104

开盘日期

2001-12-23

交房日期

2002-12

得房率

绿化率

38%

容积率

3.7

个案分析

地处成熟生活居住区,周边交通方便,生活配套齐全。

目前销售结束。

斜土路沿线：

〖桃源兴城苑（二期）〗

楼盘地址

斜土路501号

售楼地址

斜土路501号

售楼电话

6303000663030007

发展商

上海光城苑房地产有限公司

行销企划

价格范围

均价：

￥5,000元

物业形态

高层：

 2幢（18、24层）

房型面积

2室2厅1卫94M22室2厅1卫107.71M23室2厅1卫113.08M2

建筑面积

20000M2  

占地面积

7700M2  

装修情况

毛坯

开盘日期

2002-05-18  

交房日期

2003-03

得房率

81%

绿化率

42%

个案分析

以区域客户为主,盘量小加上目前价格优势,将快速去化；产品较有吸引力,复式房型总价有市场优势。

〖名盛苑〗  

楼盘地址

瑞金南路333号

售楼地址

瑞金南路333号

售楼电话

6305070763050606

发展商

上海名盛房地产开发有限公司

行销企划

物业管理

上海徐虎东部物业管理公司

物管费

1.5-1.8元/平方米/月

物业类型

多层：

 1幢5层小高层：

 1幢11层高层：

 3幢18层,1幢17层

占地面积

23000M2 

建筑面积

57000M2 

住户数量

422户

销售价格

最低单价：

￥5,800元  最高单价：

￥7,500元

房型面积

3室2厅2卫134.25M24室2厅2卫157.25M23室2厅2卫142.24M24室2厅2卫157.63M2

开盘日期

2002-2  

交房日期

2003-3-31

得房率

82%

绿化率

42%

容积率

2.4

个案分析

容积率低,主力3房面积比本案小

产品设计规划较好。

目前本案已经售磬。

〖申江名园（二期）〗  

楼盘地址

瑞金南路428号

售楼地址

瑞金南路428号

售楼电话

6417306864173070

发展商

上海久房实业有限公司

行销企划

上海弘诚房产代理有限公司

物业管理

众家物业

物管费

1.7元/平方米/月  

物业类型

高层：

 2幢30层

占地面积

30000M2  

建筑面积

100000M2 

住户数量

700户

销售价格

最低单价：

￥4,800元  最高单价：

￥6,800元

房型面积

3室2厅2卫135.63M2

开盘日期

2002-1-18 

交房日期

2003-5-31

得房率

78%

绿化率

40%

容积率

3.3

个案分析

小区的整体感觉比较紧凑,环境较好。

〖阳光高城苑〗  

楼盘地址

丽园路448号

售楼地址

XX区房产交易中心209室

售楼电话

6662008863015807

发展商

上海高城建设有限公司

行销企划

上海延盛房地产咨询服务有限公司

物业管理

物管费

1.5元/M2/月

物业类型

小高层：

 2幢17层

占地面积

12000M2

建筑面积

25000M2  

住户数量

120户

销售价格

均价：

￥5,200元

房型面积

3室2厅2卫123.66M23室2厅2卫140.58M2

开盘日期

2001-12  

交房日期

2002-10-31

得房率

82%

绿化率

35%

容积率

2.1

个案分析

周边生活配套很成熟。

〖德福苑〗

楼盘地址

蒙自路501弄

售楼地址

蒙自路501弄

售楼电话

53016118　53016228

发展商

嘉辛房地产开发有限公司

行销企划

天润行销

物业管理

航天物业

物管费

125元/M2/月

物业类型

小高层：

 1幢8层,1幢10层,2幢12层高层：

 6幢18层

占地面积

 10811M2

建筑面积

35700M2   

住户数量

288户

销售价格

最低单价：

￥5,600元  最高单价：

￥6,700元

房型面积

3室2厅2卫133.02M22室2厅1卫101.14M2

开盘日期

2001-11-12  

交房日期

2002-10-30

得房率

80%

绿化率

30%

容积率

3.14

个案分析

目前该案周边的环境还不是很成熟,但远景不错

〖东泰花苑〗  

楼盘地址

打浦路299号

售楼地址

打浦路299号

售楼电话

6303236663044322

发展商

XX区市政建设公司

行销企划

东地行

物业管理

建发物业

物管费

物业类型

多层：

 2幢8层小高层：

 1幢11层