某体育公园建设项目可行性研究报告.docx
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某体育公园建设项目可行性研究报告
攀枝花市体育公园项目
可行性研究报告
某建筑设计有限公司
攀枝花分公司
二○一○年十一月
攀枝花市体育公园项目
可行性研究报告
项目名称：
攀枝花市体育公园项目项目性质：
新建
项目建设地点：
攀枝花市炳三区
项目可行性研究承担单位：
资质证书编号：
项目可行性研究总负责人：
参加编写人员：
1总论
本可行性研究报告是在攀枝花市体育公园项目可行性研究报告基
础上和调整控规后，将调整控规后的接待中心地块炳M11-C/2009调整为住宅用地。
1.1项目概况
1.1.1项目名称
攀枝花市体育公园项目
1.1.2建设性质
新建
1.1.3拟建地点
攀枝花市炳三区
1.1.4建设内容及规模
（1））建设内容
本项目规划了该区域内炳M11-C/2009、炳M14-C/2009和炳M16-C/2009三个地块。
其中，炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，主要用作住宅开发；炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，建设内容主要包括羽毛球馆、网球馆、多功能场馆、地下及半地下车库、室外
篮球场、室外网球场、室外儿童戏水池、儿童运动场、沿街商业、阳光房、多功能活动场地、其他运动项目场地、人行天桥以及附属设施等；炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，主要用作住宅开发。
（2））建设规模
攀枝花市体育公园项目总用地面积约9.85公顷，总建筑面积189088M2。
其中：
炳M11-C/2009地块面积2.76公顷，规划建筑面积110400M2。
炳M14-C/2009地块面积6.61公顷，规划建筑面积59490M2，包括一个室内羽毛球馆，占地面积4600M2，建筑面积9200M2；一个室内网球馆，占地面积5000M2，建筑面积10000M2，一个多功能体育场馆，占地面积3000M2，建筑面积6000M2；商业建筑占地面积9125M2，建筑面积34290M2。
另外还有包括3个室外网球场、3个室外篮球场、1个室外儿童戏水池，占地面积5510M2。
炳M16-C/2009地块面积0.48公顷，规划建筑面积19198.00M2，规划建筑占地面积1253.00M2。
1.1.5投资规模
本项目投资规模为50176.98万元，暂未考虑投资者的融资成本。
1.1.6建设期
项目建设期3年。
项目建设进度：
2010年12月完成前期相关工作；
2011年5月完成施工图设计工作；
2011
年8月完成施工准备工作；
2011
年9月至2013年10月完成施工工作；
2013
年11月完成竣工验收工作。
1.1.7资金方式与筹措渠道
本项目拟通过招商引资方式筹集资金。
1.2可行性研究报告编制的依据
（1）关于编制项目可行性研究报告的委托书
（2）攀枝花市土地利用总体规划
（3）攀枝花市城市总体规划
（4）攀枝花市政府“研究加快推进攀枝花体育公园项目建设有关问题的会议纪要”
（5）攀枝花市城市总体规划
（6）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
（7）国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》
（8）《体育法》
（9）《全民健身计划纲要》
（10）《全民健身条例》
（11）《四川省全民健身条例》
（12）项目单位提供的与本项目有关的资料、数据
（13）现场勘查所得的资料和数据
（14）国家其他有关规范、标准等
1.3研究范围与工作概况
1.3.1研究范围
本项目可行性研究范围包括：
项目建设的背景及必要性、项目市场分析、项目选址及建设条件、建设规模及方案、节能、环保、消防与安全、项目管理、投资估算、资金筹措、项目的财务评价等。
1.3.2工作概况
受东区政府委托，我公司依据国家和地方有关体育公园项目的法规和政策对项目实际情况进行了查证，并组织有关专家现场踏勘，查阅资料，根据工程项目建设条件及有关技术规范要求，对工程建设地点、建设规模、技术标准、工程投资、技术经济等方面进行了系统分析和论证，在此基础上完成了本项目可行性研究报告的编制工作。
1.4项目开发主要技术经济指标
表1-1炳M11-C/2009地块综合经济技术指标表
四建筑密度%30
五
容积率m24.0
六
绿地率
%
30
七
八
最高建筑高度
停车位：
米
个
552
表1-2炳M14-C/2009地块分项经济技术指标表
序号指标名称单位数量备注一用地面积m266100
二建筑面积m259490
1体育场馆m225200
羽毛球场26片，网球场5
片（室内）
2商业m234290
三建筑占地面积m2
1体育场馆m212600
2商业m29125
3室外活动场地m25510
4个室外篮球场，4个室外网球场
三建筑密度%33
四容积率m20.90
五
绿地率
%
30
六
停车位：
个
300
七最多建筑层数层4
表1-3炳M16-C/2009地块综合经济技术指标表
序号指标名称单位数量备注
一用地面积m24800
二建筑面积m219198
三建筑占地面积m21253
四建筑密度%27
五容积率m24.0
六
绿地率
%
35.00
七
八
停车位：
最高建筑高度
个
米
100
序号
表1-4主要经济数据及评价指标
名称单位
数据
一
投资万元
50176.98
（一）
运动休闲区万元
10241.98
建安工程费万元
7151.32
室外工程费万元
1912.80
工程建设其他费万元
419.20
预备费万元
758.67
（二）
住宅一万元
28168.74
建安工程费万元
22835.84
室外工程费万元
988.38
工程建设其他费万元
2257.94
预备费
万元
2086.57
（三）
住宅二
万元
4864.66
建安工程费
万元
3855.95
室外工程费
万元
133.60
工程建设其他费
万元
514.76
预备费
万元
360.35
（四）
商铺
万元
6901.60
建安工程费
万元
5462.40
室外工程费
万元
210.88
工程建设其他费
万元
717.09
预备费
万元
511.23
二
财务数据（不考虑土地出让金）
（一）
运动休闲区
投资回收期
年
--
投资利润率
%
--
投资利税率
%
--
（二）
住宅一
投资回收期
年
1.66
投资利润率
%
58.93
投资利税率
%
75.21
（三）
住宅二
投资回收期
年
1.87
投资利润率
%
52.63
投资利税率
%
76.84
（四）
商铺
投资回收期
年
1.21
投资利润率
%
234.31
投资利税率
%
319.09
（五）
综合
投资回收期
年
1.80
投资利润率
%
57.52
投资利税率
%
68.90
1.5结论与建议
1.5.1结论
通过对该项目经营收入支出测算可以看出：
（1）项目总投资约5亿元，按照本方案一般估计，业主实质需要的投资约1亿元（不含土地出让金）。
住宅部分销售后的纯利润为
1.96亿元，运动休闲区内的商铺纯利润为1.62亿元，合计3.58亿元，完成场馆设施及绿化等工程后约剩余2.56亿元（未考虑土地出让金和融资成本）。
（2）本方案的优势在于住宅、商业部分盈利优势明显。
但面临着如此大体量的住宅和商铺的销售问题，是否能按期销售出去是影响方案盈利性的重要因素。
（3）本方案最大的不足在于公益设施建设后年亏损约为287万
元，在今后长期的维护运营中无盈利项目支撑，业主从逐利角度出发，公益设施功能极可能异化。
因此为了保证公益设施的长期稳定运行，
运动休闲中心的部分商业设施应不能出售，以弥补公益设施运行的亏损，建议该运动休闲区可出售的商屋以不超过17000M2为宜，以保证公益设施的可持续运行。
若按此思路，则全部设施建完后，假定租金为30元/月.M2，有17290M2的商铺可用于出租，年正常商铺租金收益大致为620万元，扣除公益设施亏损后，年盈利约为330万，
在此情况下，按一般投资者能够接受的回收期（7年左右）计算，土
地出让金大约为136万元/亩。
1.5.2建议
（1）本方案的实施可能会导致公益设施功能异化，保留约17000M2的商铺虽然从经济分析上能够带来相当的盈利，但仍然面临着商铺销售不出去或出租困难导致租金下降的风险，如果出现较严重的市场需求不足的问题，投资者极有可能变卖商铺，公益设施的运行亏损难以得到有效保证。
（2）从提供给市民休闲娱乐的场所来看，方案一（M11-C/2009
为接待中心）在M11-C/2009地块设置了游泳池，对外开放场所较大，而本方案调整为住宅后，整个M11-C/2009地块封闭，市民休闲娱乐场所大大减少。
从这个角度看，也不推荐使用本方案。
（3）如果实施本方案，则需要重新对用地性质进行调整，在项
目实施的时间上可能会有较长的延迟。
综上所述，本方案在经济上具有一定的可行性，能给本项目带来较大的收益。
当存在相当多的风险，主要来自于公益设施功能异化的
风险和市场需求不足的风险。
相比之下，方案一更适合追求长期收益的资金投资方向，更能满足攀枝花市体育公园的公益性质，因此建议采纳方案一（M11-C/2009为接待中心），不推荐使用本方案。
但若能妥善解决可能存在的公益设施功能异化和市场需求不足的问题，本方案将具有较大的可行性。
2投资估算与资金筹措
2.1投资估算依据
本次投资估算依据攀枝花市类似工程近期造价水平估算，并参照：
（1）四川省定额管理站的有关文件
（2）有关建筑安装指标
（3）现行市场有关材料调查价格
（4）体育公园初步设计方案
（5））《四川省建筑工程概算定额》
（6））《四川省其他费用定额》
（7））国家计委和建设部联合颁发《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2.2投资估算
（1）运动中心
运动中心投资由工程费用、工程建设其他费用和预备费构成。
其中工程费用包括土建工程、安装工程以及室外基础设施配套工程。
投资估算见表2-1。
表2-1运动中心投资估算表
合计
m2
6000
3428
2056.80
一
1
1.1
1.2
1.3
1.4
1.5
1.6
2
2.1
2.2
2.3
2.4
3.5
3
3.1
3.2
3.3
3.4
3.5
3.6
4
其余
4.1
道路及铺装
m2
4500
280
126.00
4.2
绿化
m2
26440
120
317.28
4.3
自然水体
m2
4000
100
40.00
4.4
跌水
m2
2000
300
60.00
4.5
室外网球场
m2
4000
300
120.00
4.6
篮球场及活动场地
m2
2400
150
36.00
4.7
小天桥
m2
160
3500
56.00
4.8
大天桥
m2
850
3500
297.50
4.9
儿童戏水池
项
1
600000
60.00
4.10
水管网
m2
46100
28
129.08
4.11
强电管网
m2
46100
15
69.15
4.12
弱电管网
m2
46100
18
82.98
4.13
燃气管网
m2
66100
0.5
3.31
4.14
场地整理费
m2
66100
30
198.30
4.15
景石
项
1
180000
18.00
4.16
雕塑
项
1
304000
30.40
4.17
标识系统
项
1
280000
28.00
4.18
室外家具小品
项
1
200000
20.00
4.19
树池、花池
项
1
80000
8.00
4.22边坡治理
项
1
2000000
200.00
4.23合计
1912.80
二工程建设其他费用
1可研及勘察设计费
62.85
2施工图审查费
4.21
3工程招标代理费
40.55
4工程监理费
19.13
5建设单位管理费
121.50
工程量清单及控制价编
6制费
33.60
7环境影响评价费
1.72
8工程保险费
22.28
9行政事业型收费
113.36
9.1城市配套费
19200
0
0.00
9.2新型材料专项费
19200
7
13.44
9.3异地绿化建设
19200
5
9.60
9.4散装水泥专项基金
19200
1
1.92
9.5人防异地建设费
19200
20
38.40
9.6其他
50.00
10合计
419.20
三预备费
758.67
1基本预备费
5%
474.17
2
涨价预备费
3%
284.50
四
项目总投资
10241.98
（2）商铺
商铺部分投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-2。
表2-2商铺投资估算表
序号
一
名称
建安成本
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
1
土建装饰
m2
34290
1300
4457.70
2
给排水
m2
34290
64
219.46
3
强电
m2
34290
146
500.63
4
弱电
m2
34290
83
284.61
5
合计
m2
34290
1593.00
5462.40
二
1
室外工程
水管网
m2
34290
28
96.01
2
强电管网
m2
34290
15
51.44
3
弱电管网
m2
34290
18
61.72
4
燃气管网
m2
34290
0.5
1.71
5
合计
210.88
三
其他费用
1
可研及勘察设计费
139.08
2
施工图审查费
12.48
3
工程招标代理费
13.55
4
工程监理费
102.12
5
建设单位管理费
51.50
工程量清单及控制价
6
编制费
19.00
7
环境影响评价费
5.11
8
工程保险费
8.21
9
行政事业型收费
366.04
9.1
城市配套费
34290
65
222.89
9.2
新型材料专项费
34290
7
24.00
9.3
异地绿化建设
34290
5
17.15
9.4
散装水泥专项基金
34290
1
3.43
9.5
人防异地建设费
34290
20
68.58
9.6
其他
30.00
10
合计
717.09
四
1
预备费
基本预备费
5%
319.52
2
涨价预备费
3%
191.71
合计
511.23
五
项目总投资
6901.60
（3）住宅一
住宅一投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-3。
表2-3住宅一投资估算表
序号
一
名称
建安成本
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
1
土建
m2
110400
1650
18216.00
地下车库
m2
1720.00
2
给排水
m2
110400
64
706.56
3
强电
m2
110400
146
1611.84
4
弱电
m2
110400
83
916.32
5
通风燃气
m2
110400
53
585.12
6
电梯
部
20
400000
800.00
7
合计
m2
110400
1999.62
22835.84
二
室外工程
988.38
1
场地整理费用
27600
254
701.04
2
道路
m2
1500
280
42.00
3
地面绿化
m2
6300
120
75.60
4
水管网
m2
27600
28
77.28
5
强电管网
m2
27600
15
41.40
6
弱电管网
m2
27600
18
49.68
7
燃气管网
m2
27600
0.5
1.38
8
合计
988.38
三
其他费用
1
可研及勘察设计费
531.52
2
施工图审查费
50.24
3
工程招标代理费
40.55
4
工程监理费
238.24
5
建设单位管理费
169.50
工程量清单及控制价
6
编制费
35.22
7
环境影响评价费
21.44
8
工程保险费
39.31
9
行政事业型收费
1131.92
9.1
城市配套费
110400
65
717.60
9.2
新型材料专项费
110400
7
77.28
9.3
异地绿化建设
110400
5
55.20
9.4
散装水泥专项基金
110400
1
11.04
9.5
人防异地建设费
110400
20
220.80
9.6
其他
50.00
10
合计
2257.94
四
预备费
2086.57
1
基本预备费
5%
1304.11
2
涨价预备费
3%
782.46
五
项目总投资
28168.74
（4）住宅二
住宅二投资由建安工程费用、室外工程费、工程建设其他费用和预备费构成。
投资估算见表2-4。
表2-4住宅二投资估算表
序号名称
一建安成本
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
1土建
m2
19198
1500
2879.70
2地下车库
m3
252.00
3给排水
m2
19198
64
122.87
4强电
m2
19198
146
280.29
5弱电
m2
19198
83
159.34
6通风燃气
m2
19198
53
101.75
7电梯
部
4
150000
60.00
8合计
m2
19198
1853.81
3855.95
二
室外工程
133.60
1道路
m2
1000
280
28.00
2地面绿化
m2
1540
120
18.48
3水管网
m2
4800
28
13.44
4强电管网
m2
4800
15
7.20
5弱电管网
m2
4800
18
8.64
6燃气管网
m2
4800
0.5
0.24
7场地整理费
4800
120
57.60
8合计
三其他费用
133.60
1可研及勘察设计费
98.37
2施工图审查费
8.48
3工程招标代理费
15.33
4工程监理费
71.81
5建设单位管理费
51.50
工程量清单及控制价编
6制费
22.00
7环境影响评价费
3.59
8工程保险费
5.54
9行政事业型收费
238.14
9.1城市配套费
19198
65
124.79
9.2新型材料专项费
19198
7
13.44
9.3异地绿化建设
19198
5
9.60
9.4散装水泥专项基金
19198
1
1.92
9.5人防异地建设费
19198
20
38.40
9.6其他
50.00
10合计
514.76
四预备费用
1基本预备费
5%
225.22
2涨价预备费
3%
135.13
3
合计
360.35
五
项目总投资
4864.66
序号名称
土地面积（M2）
建筑面积（M2）
投资（万元）
1运动休闲区
66100.00
17143.58
1.1体育设施
19200.00
10241.98
1.2商铺
9125.00
34290.00
6901.60
2住宅一
27600.00
110400.00
28168.74
3住宅二
4800.00
19198.00
4864.66
合计
50176.98
2.3资金筹措
本项目拟采用招商引资的方式筹集资金。
投资估算中暂时没有考虑筹资资本。
3财务和经济效益分析
3.1财
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