老年服务中心建设新建项目可行性研究报告.docx
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老年服务中心建设新建项目可行性研究报告
登封市***镇老年服务中心建设项目
可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概述
1、项目名称
登封市***镇老年服务中心
2、项目承办单位
登封市***镇人民政府
3、建设性质
新建
4、建设地点
登封市***镇**庄村（三皇寨景观大道旁）
5、建设规模与内容
（1）建设规模
本项目总用地面积42700平方米（约64.05亩），建筑基底面积12124.67平方米，总建筑面积33680.22平方米，楼层主体结构为三层，局部为二层，项目建成后可容纳老年人400人入住。
（2）建设目标
⏹建设登封市规模较大，集居住、养老、医疗、保健、文体等功能为一体的综合性老年服务中心
⏹建设优质服务、争创一流的老年服务机构；达到环境园林化、服务宾馆化、生活家庭化、护待亲情化的国际标准。
通过精致典雅的建筑风格，
⏹人性化、功能完善的户型设计和花圃、园林、运动场、鱼池等怡人外部环境的塑造，为老人们提供了一个浪漫而温馨美丽家园。
⏹高品质的医疗保健和国际标准专业护理对接，倡导并实际践行“品质退休生活”的服务理念。
（3）建设内容
①土建工程
建设现代化养老福利社区、老年公寓、医疗保健馆、兼具理疗温浴、文体健身、老年教育、康复养老等功能的老年服务中心。
②设备工程
项目购置各项生活设备、办公设备、空调、医疗器械等各类设备。
③辅助工程
项目配套建设给排水、变配电、消防、围墙、绿化、道路、等基础设施工程。
6、项目用地指标
土地利用指标如下：
总用地面积：
64.05亩
建筑基地面积：
12124.67平方米
总建筑面积：
33680.22平方米
容积率：
0.78
绿地率：
35.48%
地上总车位数：
133
7、投资估算与资金筹措
（1）投资估算
本项目总投资为3000万元。
其中：
工程费用2336.44万元，占总投资的77.88%；
工程建设其他费用330.23万元，占总投资的11.0%；
预备费用133.33万元，占总投资的4.44%；
建设期利息0万元，占总投资的0%；
流动资金200万元，占总投资的6.67%。
（2）资金筹措
项目总投资为3000万元，项目所需资金计划全部由登封市***镇人民政府解决。
8、建设年限
项目建设期为两年，时间为2010年11月至2012年10月。
9、主要经济技术指标
序号
指标名称
单位
数量
备注
1
项目占地面积
亩
64.05
合42700m2
2
用地性质
文化娱乐用地
3
建筑面积
m2
33680.22
4
容积率
0.78
5
绿地率
35.48%
6
建筑密度
m2
28.07
7
建筑层数
低层
8
建筑耐久年限
年
50
9
建筑结构耐火等级
级
二
10
屋面防水等级
级
三
11
建筑抗震设防类别
类
丙
12
抗震设防烈度
度
6
13
结构形式
框架结构
14
建设期
年
2
15
定员
人
40
16
项目总投资
万元
3000
17
年营业收入
万元
833
18
年总成本费用
万元
394.21
19
年利润总额
万元
422.13
20
净利润
万元
316.60
21
财务内部收益率
%
14.32%
税前
10.50%
税后
22
投资回收期
年
8.9
动态投资回收期（税前）
9.6
动态投资回收期（税后）
23
总投资利润率
%
14.1%
1.2可行性研究编制原则、依据与范围
1、编制原则
（1）响应河南省发改委、省民政厅等11部近日联合出台的《全面推进居家养生服务的意见》的相关精神，建立和完善社会养生服务体系，促进经济社会协调发展；设立功能多元、设计理念先进、配套设施完善的综合性老年服务中心；缓解登封市养老市场突出供需矛盾和养老机构设施简陋、服务水平低下的现状；遵循经济效益、社会效益和环境效益并举的原则。
（2）充分利用企业的综合实力，依托科技进步，加大项目建设的科技含量，节约能源，节约用地，节省材料，带动相关产业发展。
（3）建筑造型兼顾当地建筑及环境特色，力求整体协调，统一和谐。
总体布局充分考虑经济、人文及生态环境；建设环境幽雅、功能实用、档次较高的老年服务中心。
（4）项目选址上，遵循“远离城市喧嚣，依山傍水，交通便捷”的区域。
2、研究编制依据
（1）《中华人民共和国建筑法》
（2）《民用建筑设计通则》（JG3738）
（3）《建筑物抗震设计规范》（GB50191）
（4）《建筑给排水设计规范》（JBJ1588）
（5）《采暖通风与空气调节设计规范》（GBJ96—86）
（6）《城市房地产管理法》
（7）《建筑设计防火规范》（GBl6—87）
（8）《建筑物电路设计规范》
（9）登封市城市总体规划
（10）国家有关部门对可行性研究报告编制的规范和要求
（11）《老年人社会福利机构基本规范》
（12）国务院办公厅转发民政部等部门《关于加快实现社会福利社会化意见的通知》（国办发〔2000〕19号）
（13）财政部、国家税务局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）
（14）省发改委、省民政厅等11部近日联合出台的《全面推进居家养生服务的意见》
3、研究编制工作范围
根据所依据的国家有关法律、法规及有关政策，结合项目单位的具体意见，本可行性研究范围主要包括：
（1）项目提出的背景、必要性、社会需求前景、建设规模、建设条件与项目地址状况。
（2）项目的总体规划、平面布置、建设设计、公用设施等技术方案。
（3）项目所采取的消防、环境保护、节能措施。
（4）、项目实施原则及实施进度。
（5）项目投资费用估算及技术经济综合评价。
（6）社会效益分析
1.3结论
本项目主题是养老，项目定位的入住人群一部分是社会孤困优抚对象，另一部分是首先富裕起来的老年人阶层，大部分来自郑州、开封、洛阳，少部分来自省内的周边城市，甚至有来自世界各地的国际商旅人士，这些人群的不断流动，将必然产生消费、就业、产品、税收以及信息的相互流动，同时对地区性经济产生重大影响。
作为集居家养老、住养照料、文娱疗养、健康养生等多种服务功能于一体的综合性老年福利服务中心--登封市***镇老年服务中心，对于发展登封市旅游产业和打造国际文化旅游名城，具有一定的促进意义。
同时，还为社会提供文化活动及其场所，创造大量的就业机会，改善了登封市的投资环境，从而增加登封市文化、社会、经济三大效益。
登封市***镇老年服务中心项目属新建项目，其建设方案符合登封市规划要求和经济发展的需要，旨在让老年人共享经济建设和社会发展的成果。
项目实施后能在很大程度上改善周围区域的城乡面貌，能为老年人家庭提供一个高标准的生活居住环境，极大的提升他们的生活水平，还可为社会提供一定的商业及活动场所，创造大量的就业机会，对改善***镇形象、对改善***镇投资环境、对促进登封市旅游产业的发展和国际文化旅游名城的打造，具有十分重要的意义。
随着人们养老观念的转变，政府和社会的大力支持，制度政策的建立和完善，项目开发建设一定会得到快速健康的发展，成为功在当代，利在千秋的德政工程，民心工程。
第二章项目建设背景及必要性
2.1项目建设背景
1、政策背景
（1）、《中国老龄事业发展“十一五”规划纲要（2006-2010）》
加快老龄事业发展步伐，重点解决老龄事业发展中的突出问题，落实“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”，把老龄事业推向全面发展的新阶段；初步建立适应社会主义市场经济要求、体现城乡不同特点的城市和农村养老保障体系；建立老年人管理与服务体系，进一步丰富老年人的精神文化生活，加强思想政治工作，切实维护老年人的合法权益。
建立老龄事业的正常投入机制。
健全老龄工作体系。
《规划》明确提出要加快养老服务业的发展，努力构建以居家养老为基础、社区照顾为依托、机构养老为补充的养老服务体系，是落实科学发展观的具体举措，符合广大老年人的利益。
《规划》把发展老年文化教育事业摆在了重要位置，强调要加强老龄事业基础建设，提出要努力增加资金投入，加强老年文化场所和设施建设。
要在大中城市逐步建立设施完备、功能齐全的综合性老年活动中心，在县（市、区）建立老年文化活动中心，乡（镇）、街道设立老年活动站（点），基层村居开设老年活动室。
（2）、河南省发改委、省民政厅等11部近日联合出台的《全面推进居家养生服务的意见》：
随着我国人口老龄化进程加快，家庭养老功能日益弱化，老年人养老服务已经成为重大的社会问题。
但目前我国居家养老服务供给不足、比重偏低、质量不高，不能满足老年人日益增长的服务需求。
为全面推进居家养老服务工作，提高老年人生命生活质量。
《意见》是结合我国人口老龄化发展趋势和养老服务业现状制定的，它的颁布实施，对构建和完善中国特色养老服务体系，破解我国日趋严峻养老服务难题，切实提高老年人生命、生活质量具有重要的指导意义和现实意义。
《意见》提出推进居家养老服务工作的基本原则：
第一坚持以人为本;第二坚持依托社区;第三坚持因地制宜;第四坚持社会化方向。
居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。
《意见》根据城市和农村不同情况，明确提出了“十一五”期间城乡居家养老服务工作的目标任务。
同时指出，推进居家养老服务工作的保障措施，首先要发挥政府主导作用;其次要不断健全和完善居家养老服务体系;最后要切实加强对居家养老服务工作的领导。
2、项目提出的背景
人口老龄化是当今世界面临的重大社会问题之一。
发展养老产业，完善养老服务体系，促进经济社会的协调发展，是关系国计民生和国家长治久安的重大社会问题。
随着我国的社会进步、经济发展、科学医疗卫生事业、人民生活水平的不断提高、人均寿命的延长、老年人口正逐年增加、我国已正式步入老龄化社会。
根据民政部统计，至2009年底，全国65岁及以上老年人口11309万人，占全国总人口的8.5%，60岁及以上老年人口16714万人，占全国总人口的12.5%。
同时经科学的预测分析到2050年，我国60岁以上老年人将达到4.5亿人。
人口老龄化现象是社会经济不断发展,医疗卫生事业不断改善,科学和文明程度不断提高，出生水平、死亡水平不断下降，科学平均期望寿命不断延长的结果。
目前我国社会正处于社会型态的转型期，老年人消费观念的升华，老年人保健、康复和养老越来越多的受到党和政府的密切关注，也成为社会议论的主题。
社会老龄化问题涉及政治、经济、文化、稳定、发展和社会生活等诸多领域，是关系到国计民生和国家长治久安的重大问题。
家家都有老人，人人都会老。
因此，近几年来党和国家都非常关注和投入巨资改善老年人的养老问题。
关心老人、关爱老人、也已经越来越多的成为社会的一种风尚。
当前，在我国养老以居家养老为主，社会养老为辅，社会机构养老只是一种补充形式。
随着现代人生活节奏的加快，各种竞争的加剧，越来越多的年轻人将更多的精力投入到事业中，如何赡养老人，使他们摆孤独感，也是现在很多年轻人颇费心思的问题。
社会化养老机构的出现，顺应了社会发展的形势，有力地解决了社会养老问题。
同时，还在全社会弘扬了中华民族传统美德，形成敬老、尊老、爱老的良好社会风尚，是社会主义物质文明和精神文明的双重体现，对于促进社会经济建设和发展都具有重要的意义。
由于生活自理能力下降，老人们需要照料，然而生活工作节奏的加快，使一对中年夫妇既要供养一至四位老人，又要忙于工作和养育下一代的矛盾日益突出。
传统的家庭作为惟一养老地，主要由子女照顾老人的“反哺”模式和观念遇到越来越多的问题和挑战。
居家养老服务是指政府和社会力量依托社区，为居家的老年人提供生活照料、家政服务、康复护理和精神慰藉等方面服务的一种服务形式。
它是对传统家庭养老模式的补充与更新，是我国发展社区服务，建立养老服务体系的一项重要内容。
全面推进居家养老服务，是破解我国日趋尖锐的养老服务难题，切实提高广大老年人生命、生活质量的重要出路；是弘扬中华民族尊老敬老优良传统，尊重老年人情感和心理需求的人性化选择；是促进家庭和谐、社区和谐和代际和谐，推动社会主义和谐社会建设的重要举措；也是加快发展服务业，扩大就业渠道和促进经济增长的重要途径。
老年人是社会的重要组成部分，在中国革命和建设事业中他们做出了重要贡献。
满足广大老年人日益增长的物质和文化生活需要，让老年人共享经济建设和社会发展的成果，是中国共产党全心全意为人民服务根本宗旨的体现，是在新的历史条件下贯彻落实江泽民同志关于“三个代表”重要思想的体现，也是国家和社会义不容辞的责任。
在社会主义市场经济条件下，弘扬中华民族传统美德，形成敬老、养老、助老以及和谐的良好社会风尚，是社会主义精神文明建设的一项重要内容。
如何处理好和解决好人口老龄化过程中出现的各种矛盾和问题，切实保障老年人的合法权益，对促进经济建设和社会发展都具有重要意义。
正是在此背景下，提出了本项目建设。
2.2项目建设的必要性
1、符合国家社会福利政策的要求
2000年，国务院办公厅曾转发民政部等11部委《关于加快实现社会福利社会化的意见》，确定了鼓励社会力量投资兴办社会福利机构的优惠政策。
2005年，民政局又下发《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》，在规划、税费减免、用地、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，进一步支持社会办福利机构。
根据国务院办公厅《关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）要求，“地方各级人民政府要不断加大投入，建立健全老年福利服务体系，为城乡无劳动能力、无生活来源、无赡养人的老年人和生活困难的老年人提供无偿或低收费服务，保障他们的基本生活”；“地方各级人民政府和有关部门要采取积极措施，大力支持发展各类社会养老服务机构”。
2、符合中华民族尊老、敬老的传统美德
老年族群是“植树人”，是社会财富的创造者，今日社会的一切，都来自于昨天，来自于他们的双手。
他们是社会功臣，今日社会理所当然地应怀着感激的心情关注他们，为他们提供参与社会生活、安度晚年的一切方便。
让中华民族敬养老人的传统美德在这个项目中得到弘扬光大，将家庭和社会的尊老意识融为一体。
3、满足社会的需求
老年服务中心的出现，一是客观上是给老年人老有所依、老有所养、老有所乐的生活方式多了一个选择的机会。
二是开辟了新的就业领域，创造了新的就业岗位。
对拉动内需，推动社会经济发展起到积极作用。
三是它的成长和发展进一步体现社会文明和社会进步的程度。
现在，已有越来越多的老年人想离开家庭到养老机构安享晚年。
据有关调查表明80％的入住老人对目前的生活感到“很满意”，72％的入住老人没有孤独感。
入住老年服务中心，改变了自己的生活，焕发了生命的活力。
有人说这是老年人改变自己命运的一次自我解放，也有人说是老人展示现代意识的一种方式。
“寡人”不孤，老人们总能找到和自己情趣相投的一起聊天、下棋。
在文娱活动室、健身房、阅览室、康复室等活动场所，老人总会找到自己喜爱的项目。
如今，在入住的人流中，还有一些身体健康又有一定经济基础的老人，这种纯休闲型老人的入住，证明了我国经济发展、人民群众生活质量提高的另一个方面。
第三章市场前景分析及预测
3.1老年服务市场分析
中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为三无老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。
目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。
由于民政系统财力的限制、加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的。
这与现有的不同层次老年人的需求已经不相适应，同时养老设施供需的矛盾也会随着老龄人口的迅速发展而日趋加大。
1、老年人口的发展状况
我国是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一，1999年成为老年型的国家。
20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。
本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。
中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
从老龄化的过程来看，发达国家是自然老龄化，而我国则是政策性老龄化，人口老龄化发展大体上分为三个阶段：
第一阶段：
过渡阶段1982年～2000年
60岁以上老年人口由7664万增长到1.34亿，占总人口的比重由7.64％增长到10.71％。
2000年比1982年老年人口几乎翻了一番。
这期间，老年人口以3.02％的速度递增，大大快于总人口年均增长1.47％的速度。
第二阶段：
发展阶段2000～2025年
60岁以上老年人口由1.34亿增长到2.84亿，比重由10.71％增长到19.34％。
从1982到2025年的43年中，老年人口净增了二亿多，翻了两番半多。
第三个阶段：
高峰阶段2025年～2055年
60岁以上的老年人口由2.84亿增长到4.4亿，比重由19.34％增长到30％，比2000年翻了两番。
从区域来看，我国目前已有三分之一的省市区人口呈老年型，其中上海、浙江、北京、江苏、天津、山东、湖南、河南、广西、四川等省市区65岁以上的老年人口已超过其总人口的7%，辽宁、河南、福建等省65岁以上的人口接近7%。
表3-1：
我国人口年龄构成及发展预测一栏表
中国人口年龄构成及发展预测（%）
年份
1953
1964
1982
1990
2000
2020
2040
2050
0-14岁
36.28
40.70
33.59
27.62
26.10
20.60
19.60
19.80
15-59岁
56.40
53.22
58.78
63.80
63.80
64.20
58.30
58.80
≥60岁
7.32
6.08
7.63
8.58
10.10
15.20
22.10
21.40
2、老年住宅的现状
（1）老年建筑的现状
据有关部门的调查表明，与目前超过1.3亿的60岁以上的老年人相比较，我国只有42000多所的养老机构，所拥有的床位还不到100万张，只能为1%（1.32亿）的老年人解决住房问题。
据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的4%～5%的数据，全国要为560万到700万的老人修建老年住宅，投资总额在160亿到200亿元。
具体调查情况见下表：
表3-2：
当前我国国内老年设施状况一览表
当前国内老年设施状况
项目
居住对象
自理程度
护理方式
功能组成
老年公寓
在一定帮助下能独立生活的健康老人
自理
最低帮助
管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、文娱、健身）服务用房
福利院
无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人
自理或办自理
最低帮助半护理
管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、文娱、健身）服务用房、医疗保健
托老所
白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人
半自理或不能自理
半护理
居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房
护理院
生活不能自理、需要半护理或全护理的老人
半自理或不能自理
半护理/全护理
护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等
老年设施综合体
各种类型均包括
综合
老年设施综合体
各种类型均包括
（2）老年人的居住模式
①购买房屋居住
2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占2.4%，购买经济适用房的占2.1%，购买原公有住房的占10.5%。
其中，市、镇购买商品房的家庭占6.2%和5.6%，购买经济适用房5.6%和4.2%,购买原公有住房的户分别为37.1%和12.7%。
县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过1.9%。
可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。
②自行建房居住
个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。
个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。
2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占77.2%其中市、镇自建住房的占30.3%和64.7%，而县自建住房高95.5%。
说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。
③租房居住
这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。
2008年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占5.2%，其中，租用公有住房的为4.6%，租用商品房的占0.6%,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有15.37%和6.5%的家庭租用公有住房，租用商品房的均为1.6%。
居住在农村地区的老年家庭户，仅有0.5%的户租住公有住房或经济适用房。
3、目前国内老人住宅的销售情况
老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。
而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园，中国第一个规模最大的长者社区，另外一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。
4、目前国内老年设施的形式
目前有大型的退休社区有北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓：
浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院：
上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。
3.2我国老年服务机构发展趋势
按照投资和经营主体划分，我国目前发展起来的老年服务机构大致有：
“政府办老年公寓”、“政府投资、个人运营型老年公寓”和“社会办老年公寓”这三种类型，他们在服务设施、资金来源、经营管理等方面各有异同，发展状况也各有差别。
1、“政府办老年公寓”
这类老年公寓由政府投资兴建，并作为经营主体对公寓实施经营管理。
建国以后，我国政府在养老福利设施上，主要是针对“五保户”、“困难户”等对象所建立起来的“敬老院”、“养老院”等，随着人口老龄化程度的加深，市场经济的逐步发展，政府在养老福利设施方面的认识开始发生变化，并且开始鼓励“社会福利社会化”，鼓励社会力量参与兴建老年福利设施，但在另一方面，以政府为主要资金来源和主要经营者的老年公寓等养老设施也在逐渐增多。
这种类型的老年公寓由于是政府投资兴办，采取全额事业拨款，管理、护理、服务的人员多，周围的环境好，设施内老人学习、健身、文娱的各种场所、设备齐全，而且管理规范，对外声誉好，入住率一般保持在90％以上，在用地、用水、用电、税收等方面的优惠政策也能够较好的执行。
2、“政府投资、个人运营型老年公寓”
这种类型老年公寓的主要特点就是由政府来划拨土地，由政府来投资兴建老年公寓的基础设施，但在经营管理上则采用聘用制，招聘社会人员来进行经营管理。
一些地区的经验表明，由政府部门建设基础设施，招聘人员进行经营的，这样硬件起点高，护理人员稳定，服务质量有保障，并且分高、中、低档以满足不同层次人群的需要，供不应求，因为解决了前期的投入，运营的负担比较小，加之经营灵活，因而呈现出勃勃生机。
烟台市老
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