某小区可行性研究报告.docx
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某小区可行性研究报告
********地产开发有限公司
********住宅小区
可行性研究报告
2009年10月8日
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第一章
1.1开发单位概况
项目建设的必要性
********房地产开发有限公司成立于2007年，法定代
表人
***。
公司注册资本800万元，房地产开发资质等级为暂定，主
要从事房地产开发经营，拥有高、中级职称18人。
公司下设办公室、
财务室、人事行政部、工程部、营销策划部等部门，公司架构体系规章
制度完善，岗位职责明确、操作规范，公司成立以来积极参与我市城市建设、为改善市民的居住环境和购物环境不懈努力。
1.2项目建设的必要性
1.2.1
***概况
***为中国八大古都之一,位于河南省最北部。
面积7413平
方公里,人口600万。
与晋、冀、鲁三省接壤，全市地势西高东低，呈
阶梯状分布，与国家加快中西部地区发展过程中，具有承东启西，连南
贯北的区位优势。
境内西部有煤炭、铁矿石、大理石等矿产资源，东部是全国优质粮棉油生产基地之一。
***属北温带大陆性气候，四季分明，冬寒夏热，秋凉春旱，历年平均气温13.58摄氏度，历年平均降水量599.8毫米。
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***交通便利，京广铁路、107国道、京珠高速公路贯穿全境，
南距郑州国际机场170公里，北距首都北京500公里；安阳能源充足，
其中天然气年输入量1.5亿立方米，规划中的南水北调工程将贯穿安阳全境。
***经济实力较强，已形成钢铁、电子、机械、医药、化工、
食品等支柱产业和工业生产体系。
安阳钢铁公司和安阳彩玻公司已进入全国500家最大工业企业。
1.2.2
***市房地产市场走势分析
1.2.2.1***市房地产市场总体回顾
***市目前有160多家房地产公司，其中有开发项目的公司
约85家，近两年房地产开发的主力军是民营企业，国有企业所占市场份额很少。
1.2.2.2安阳市房地产市场现状
从商品房开发区域来看，近两年***市住宅开发主要集中在***区、***区、***区和开发区，郊区开发项目较少。
从规划设计和建设标准来看，近两年安阳市中高档住宅整体水平有
了明显提高，如地下停车场、庭院绿化、建筑外立面的艺术美观性、户型设计实用性。
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从营销策划来看，
***市房地产开发商项目营销策划水平有较大
提高，部分发展商已经开始注意品牌塑造。
从销售来看，全市商品房住宅销售率一般在70%以上，位置优越、
交通便利、配套齐全、规划合理、质量可靠的商品住宅，销售情况普遍
较好。
市区商品住宅平均售价一般在2400-3100元/平方米之间，市中
心位置、环境较好的商品住宅平均售价可达3800元/平方米。
东区高层住宅均价约3200元/平方米，商业均价约6000元/平方米。
1.2.2.3结论
虽然目前受世界金融危机的冲击，全国房地产不景气的大环境影响，
但安阳市房地产市场整体情况还算良好。
相信有国家新一轮的刺激方案的实施，安阳市房地产的春天很快将要到来。
随着人民生活水平的提高，居民对住宅需求也将日益增强，对高档次住宅需求更甚。
1.2.3
***高新区住宅市场走势分析
***高新区位于市区东南，成立于1992年8月，1995年3月被批准为省级开发区。
***高新区总体规划是***市城市总体规划
的重要组成部分，也是
***市城市发展的主流区域。
高新区西接107国道，东与
***高速公路相连，北上500公里直
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达
***国际机场，南下200公里直达省会***国际机场。
继续东向
入310国道500公里可达连云港。
或经106、104国道货车11个小时到
达天津港。
11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径
范围内中原经济协作区12个城市，总人口近6000万人，城市人口730多万人。
高新区总体规划面积24平方公里，已开发区域实现了“七通一平”，
特别是双回路供电、天然气管道供气、35%的绿地覆盖率等条件，为投
资者提供了优越的投资环境。
另开发区与市区紧密连接，可以充分利用母城完善的基础设施。
根据规划，高新区内设有行政办公区、生活娱乐区、科技工业园区、高效农业园区。
高新区优越的地理位置、良好的生活环境、科学的规划设计将吸引
越来越多的成功人士来此置业、居住。
高新区的建成对拉大
***城市
框架，提高安阳人民的居住质量必将起到积极的作用。
1.2.4项目开发的社会意义
作为相对比较年轻的房地产开发企业，***房地产开发有限公司
将努力为改善
***市投资环境和城市面貌，树立***人民大气、稳
重、勇于创新的形象，提升安阳市住宅开发水平，提升市民居住生活品
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质作出应有的贡献。
此次我公司斥巨资在安阳高新技术开发区建设高品质成片住宅小区，直接有力地支持了高新区开发建设，同时对加速***城市化进程，提
升
***市房地产业整体开发经营水平，都将产生积极深远的影响。
第二章
项目市场初步分析
2.1项目市场初步分析
随着城市人口增长，流动人口增加，人们收入的提高，消费水平和
消费结构产生了变化。
随着市政配套设施的逐步完善和投资环境的改善，
高新区作为安阳最具发展潜力的区域，对商品房特别是高品质住宅需求量更大。
基于此，该项目的目标客户群定位为：
***市直机关工作人员、
企事业单位技术及管理人员、部分私营业主；即将迁往高新区的政府机
关及企事业单位技术、管理人员；现住在
***老城区但希望改善居住
生活环境、愿意到高新区置业居住的高、中收入人士；其他临近市县欲到安阳市置业发展的成功人士。
该项目的产品定位为：
设计合理超前、配套设施齐备、住宅功能先
进完善、商业功能齐全，环境优美、建筑风格富于现代气息、品质卓越
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的智能化康居示范小区。
2.2项目建设规模
项目宗地位于
***大道与***大街交叉口东南角，总占地面积
61600平方米。
总建筑面积150000平方米，共有高层及小高层框架剪力
墙结构住宅楼8栋，住宅面积140000平方米，商业面积8000平方米，
物业服务用房2000平方米。
另设地下车库13000平方米，地下停车位340个。
第三章
3.1项目地址
项目地址与建设条件
项目宗地位于
***大道与***大街交叉口东南角，东距***
路200米，总占地面积61600平方米。
随着高新技术开发区的建设日益成熟，该宗地具有良好的土地升值潜力和开发价值。
3.2建设条件
3.2.1供电
该地址现有供电线路，用电由城市供电网供应，可满足项目建设及生活用电的需要。
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3.2.2供、排水及采暖、通讯、天然气
项目建设地现有给排水设施及采暖、通讯、天然气管线，可满足项目建设的需要及居民生活供应。
3.2.3交通
高新区西接107国道，东与京港澳高速公路相连，北上500公里直达***国际机场，南下200公里直达省会***国际机场。
项目建设
用地紧靠城市主干道
***大道和***路。
交通十分便利。
因此，项
目建设用地对内、外交通均非常方便。
第四章
4.1设计原则
项目规划设计方案
在整个规划设计过程中，
***房地产开发有限公司始终贯彻如下
四个原则：
创新而实用的设计理念运用；
环境的充分分析和利用；
对于市场的充分分析和思考；
建筑艺术的合理运用和追求。
我公司对该项目进行规划设计的目标是将本项目（
***住宅小区）
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建设成为一个环境优美、舒适、充满生机与活力的花园式住宅小区。
4.2设计方案
4.2.1规划设计
小区设计布局在满足建设设计规范的前提下，博取众长，突出开发
区的文化内涵。
整个小区内均将建设小高层和高层住宅，每套住宅都有
良好的采光和通风，使业主可以从容欣赏小区独特的园林风情；小区建
设户型较多，包含两室两厅、三室两厅、四室两厅、复式住宅等多种不
同户型，可满足不同消费人群的需求。
建筑造型展示出强烈的现代风格
和鲜明的建筑个性，力求达到使人过目不忘的效果，进而激发消费者强烈的购房欲望。
小区内篮球场、超市、健身房、棋牌室、地下停车场等基础设施应有尽有，不出小区尽可享受安乐的高品质生活。
4.2.2园林景观设计
重视小区内部环境，提高小区档次，这是小区园林设计的主旨。
小区的园林以中心庭院为主线，串联起各个组团绿化及园艺小品，
形成丰富而多变的室外空间。
通过地形起伏，绿化布置的疏密有致，建
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筑空间的“收”和“放”，营造出富有激情和动感的空间，并在中心观
景台处到达高潮。
以缓坡绿化，局部踏步，坡道将场地的高差，融合到空间的组合变化中去。
小区在充分考虑提高人们生活质量的前提下，绿化率将到达40%以
上，并开辟部分水景，在广场中心设景观台，真正体现花园式的住宅小区。
4.2.3物业管理方案
入住小区的业主可获得专业化物业管理服务。
服务项目包括：
清洁卫生管理。
负责小区包括楼宇内公共楼道、楼梯间在内的公共环境的清洁卫生，垃圾清运以及经常性的保洁。
绿化及日常维护管理。
负责对小区管理范围内的花、木、草地进行定期修剪、施肥，保持绿化物生长良好。
物业管理机构24小时值班，公共秩序管理人员24小时值班、巡逻，维护小区的公共生活秩序。
公共设施、设备的日常管理维护。
负责公共场所、道路、机电设备、
消防设施的维护、养护。
公共上下水管网、排水、排污系统及化粪池的维护、清疏。
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4.2.4营销管理方案
首先本案的周边环境及自身素质、卖点方面都有一定的可塑造性，
但是在现有生活配套、开发商品牌知名度等方面都有一定的欠缺。
另外，
南区众多经济适用房、小产权房和单位自建房的先后推出，也将给本项
目带来外部压力。
因此本项目要取得最终成功，在销售前期就必须一炮
走红，务求使本项目成为安阳楼市的又一焦点。
继而再以不同媒介的宣
传使本项目不断升温，配合推动本项目的销售，真正树立项目品牌，并
使锦宏地产被更多市民熟知，建立起自身形象品牌。
本项目已与上海锐
士投资咨询有限公司签订咨询及销售代理合同，通过专业策划及销售管理，确保本项目的成功。
4.2.5营销进度计划
项目销售计划为：
项目开盘销售15%，主体封顶完成60%，工程竣
工验收完成80%，配套完工达到入住条件时完成100%的销售额。
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第五章
项目建设进度与管理
5.1项目建设进度
本项目总体建设周期约为3年，预计将在2009年12月份正式动工，2012年11月份全面竣工。
项目实施拟分为两个阶段进行。
第一阶段为项目前期工作，包括可
研性报告的编制和审批、初步设计、施工图设计等；第二阶段为施工及配套阶段。
为加快建设进度，缩短建设周期，各阶段的工作应尽量提前进行，
允许有一定的交叉。
如在主体工程完工后，可穿插进行设备安装工作，后期提前进入市政配套及绿化道路的施工。
5.2项目管理
该项目在项目建设书批复以后，将按国家有关规定，编制对工程建
设的设计、规划以及施工、监理等方面的招标方案，并报送有关部门批
准，按批准的招标方案组织有关环节的招标，最终选择有相应资质和经
验的单位实施，以保证工程质量和进度，使项目早日发挥其经济效益和社会效益。
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第六章
6.1投资测算
1、土地成本：
3878万
效益测算与资金筹措
地价3700万，契税136万，交易费37万，公证费5万，合计3878万。
2、前
升级会员 