上海宝山房产消费者需求研究.docx

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上海宝山房产消费者需求研究

《上海宝山房产消费者需求研究》

摘要

房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是建设部重点管理的行业之一。

二十世纪90年代以来，建筑业，特别是房地产业成为国民经济的支柱产业，推动、支持了国民经济持续、快速、健康的发展。

但是，也存在着大量房地产项目不做市场调查，不做可行性研究，盲目上马，结果造成大量房屋闲置和资金积压，更严重的是产生了许多的“烂尾楼”,给许多的房产开发商造成极大损失。

本次研究主要是针对的上海宝山地区的购房群体，使用的是统计学中的市场调查的方法，采用配额抽样，根据收入与年龄将消费者进行分组，并结合常用统计软件SPSS，主要运用描述统计、因子分析的统计方法对调查数据进行分析，得出潜在和目标消费者定位分析与房产定位问题。

潜在消费者分析主要包括：

潜在购房群体人口特征分析、消费者购房因素分析。

房产定位主要包括：

房产价格弹性区间、房产要素分析、价格弹性，反映不同消费群体对房产价格的期望与价格承受能力的范围值，确定价格弹性区间，帮助开发商在定价时掌握销售进度，以便于获得最大收益。

目标消费者定位主要包括：

目标消费者细分、消费者房产需求趋势预测与房产具体规划和配比（比如：

消费群体需求的是2房2厅1卫、2房2厅2卫还是3房2厅2卫……或是其他？

）

最终得出宝山地区购房群体的整体需求情况，为即将投资或正在投资宝山房地产市场的房产开发商提供可供参考意见。

【关键字】房地产统计方法SPSS描述统计

市场调查配额抽样因子分析

Theconsumer'sdemandforhouseinBaoshanregionofShanghai

Abstract

Therealestatetradeistheinvestmentgreatly,Hazardishigh,Repaythemarkedprofession,Oneofistheprofessionthatthebuildingministrystressadministered.20thcentury90Sinceyears,Buildingindustry,particularlytherealestatetradebecomesthenationaleconomypropproperty,promotion,backnationaleconomytocontinue,speedily,welldevelopment.Yet,alsobeingagreatquantityofrealestateitemsdoesnotactthemarketresearch.Notactfeasiblequalityresearch,blindlywinup,killtocreatethatagreatquantityofbuildingsleaveunusedandthecapitalkeepslonginstock.Itismuchthatthemoregraveiscomesintobeing“Festerinthetailtower”.Housepropertydevelopmentbusinesstomuchcreatestheextremelygreatloss。

ThepaperisresearchonthehousethebeingcolonyinShanghaiBaoshanregiondistrictthatchieflyisaimedat.Employbemarketresearchinthestatisticsmeans,adoptthequotasampling,divideintogroupsconsumeronthebasisoftherevenueagainsttheage.Moreover,thestatisticsoftwareSPSSisbeingcommonlyused.Thestatisticsisdepictedinthemainapplication.Thefactoranalysisstatisticsmeansisanalyzedadjustlooksintothedata.Obtaininglatentlyandtargetconsumerdistributiontoanalyzetogetherwiththehousepropertylocationproblem.

Latentconsumeranalyseschieflyconsistingof:

Latentthebuyinghousecolonypopulationfeatureisanalyzed,Consumerbuysthehousefactoranalysis.

Thehousepropertyfixedpositionlocationchieflyconsistsof:

housepropertypriceresiliencearea.Thehousepropertykeyelementisanalyzed,Priceresilience,thattheexpectationadjusthousepropertypriceofcolonyagainstthepricelimitstandthecapabilityisworthisconsumedthattothereflectiondifference.Fixthepriceresiliencearea,thathelpdevelopmentbusinessislivingmastersthesalerateofadvancedwhenfixingaprice,inordertobeconvenientforobtainthelargestprofit.

Targetconsumerlocateschieflytoconsistof:

targetconsumer'ssubdivided,consumercontrastsagainsthousepropertyconcreteplanningandmatchingsomebodywithsomebodyatthehousepropertydemandtendencycalculation.Forinstance,Theconsumptioncolonydemandisthatguardsinhouses22halls1,2Guardsinhouse2halls2isstillthatguardsinhouses32halls2orothers。

Finallyobtaintheentiredemandsituationthatthehousecolonywasbuyinthedistrictintreasuremountainousregion，Investeitherhousepropertyinvestingtreasuremountainoushouselandedpropertymarketplacedevelopmentbusinesssuppliesandmayfeedthereferenceideaintheinterestofsoon。

【Keyword】RealestateStatisticmeansSPSS'sdescriptionstatisticsMarketresearchingQuotasamplingFactoranalysis

第一章绪论………………………………………………………….……..1

1.1市场调查运用于房地产的意义………………………………………….………1

1.2市场调查在房地产行业研究中的运用…….……………………………………1

第二章市场调查与宝山房产研究……………………………………………5

2.1房产研究的内容……………………………………………………………..…..5

2.2问卷设计及问卷……………………………………………………………..…..5

2.3问卷质量控制………………………………………………..…………………..7

第三章SPSS数据的分析………………………………………………….….8

第一节潜在消费者分析……………………………………………………….………8

3.1.1潜在购房群体人口特征分析………………………………………...………..8

3.1.2消费者购房因素分析……………………………………………………..…..10

第二节房产要素分析…………………………………………………………………13

3.2.1价格…………………………………………………………………………..13

3.2.2房型面积……………………………………………………….…………….15

3.2.3室内必备空间与其他需求…………………………….…………………….16

3.2.4住宅类型及装修标准……………………………………………….……….17

3.2.5建筑风格与小区环境………………………….…….………………………18

3.2.6小区物业设施与管理………………………………………………………..19

第三节目标消费者定位……………………………………………………….………24

3.3.1目标消费者细分…………………………………………………….……….24

3.3.2房产具体规划和配比………………………………………………………..26

致谢…………………………………………………………………………28

参考文献…………………………………………………………………………29

附录…………………………………………………………………………30

1．消费者研究问卷…………………………………..………………………..…30

2．房型与空间配比需求...……………………………………………………….37

第一章绪论

1.1市场调查运用于房地产的意义

在信息技术时代，信息变得如此重要，已和资金、材料、设备和人力等并列为管理的五大资源。

随着房地产市场由卖方市场向买方市场的转变，房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展，使得对房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈。

市场调查是企业营销活动中必不可少的重要组成部分。

实践证明，在十分复杂、激烈竞争的经营环境中，只有通过认真细致、有效的市场调查，才能制定出切实可行的营销战略，使企业立于不败之地。

1.2市场调查在房地产行业研究中的运用

房地产市场调查的内容:

房地产市场调查，就是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与预测。

由于土地和房屋位置的固定性（不动产），房地产市场调查也烙有很深的地域特征。

我们对房地产市场的切入，也习惯依据地域形态，由单个楼盘到区域市场,再由区域市场到宏观环境，然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。

不断的循环往复，融会贯通，才可真正把握市场的脉搏。

市场调查有广义和狭义之分。

狭义的市场调查是以科学方法收集消费者购买和使用商品的动机、事实、意见等有关资料，并予以研究。

例如进行住房市场购买力的调查，只有通过一定数量的各种年龄结构的人员进行抽样调查，才能分析消费者房地产购买力的情况。

广义的市场调查则是针对商品或劳务，即对商品或劳力从生产者到达消费者这一过程中全部商业活动的资料、情报和数据作系统的收集、记录、整理和分析，以了解商品的现实市场和潜在市场。

因此，广义的市场调查不仅是单纯研究购买者的心理或行为，而是对营销活动中所有阶段加以研究,本次研究是属于狭义的市场调查,主要研究的对象的是消费者,通过对消费者的研究来指引房产开发商进行房产投资规划。

（一）房地产市场环境调查　　

1.政治法律环境调查　　　

（1）国家、省、城市有关房地产开发经营的方针政策。

如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。

（2）地产开发经营的法律规定。

如《房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》。

有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划和区域规划、城市发展战略等。

2.经济环境调查

（1）国家、地区或城市的经济特性

（2）包括经济发展规模、趋势、速度和效益

（3）项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况　

（4）一般利率水平，获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率

（5）国民经济产业结构和主导产业　

（6）居民收入水平、消费结构和消费水平

（7）项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况

（8）与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查

　（9）财政收支。

对于不同的物业类型，所需调查的经济环境内容有很大的不同，须结合具体项目情况展开有针对性的调查

3.社区环境调查

　社区环境直接影响着房地产产品的价格，这是房地产商品特有的属性。

优良的社区环境，对发挥房地产商品的效能，提高其使用价值和经济效益具有重要作用。

社区环境调查内容包括：

社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育的便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。

（二）房地产市场需求和消费行为调查

消费者对某类房地产的总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势，房地产市场需求影响因素调查。

如国家关于国民经济结构和房地产产业结构的调整和变化；消费者的构成、分布及消费需求的层次状况；消费者现实需求和潜在需求的情况；消费者的收入变化及其购买能力与投向；需求动机调查。

如消费者的购买意向，影响消费者购买动机的因素，消费者购买动机的类型等；购买行为调查，如不同消费者的不同购买行为，消费者的购买模式，影响消费者购买行为的社会因素及心理因素等。

（三）房地产产品调查

1.房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期。

2.现有房地产租售客户和业主对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种房地产产品的接受程度。

3.新技术、新产品、新工艺、新材料的出现及其有房地产产品上应用情况。

4．本企业产品的销售潜力及市场占有率

5．建筑设计及施工企业的有关情况。

（四）房地产价格调查

　　1.影响房地产价格变化的因素，特别是政府价格政策对房地产企业定价的影响。

2.房地产市场供求情况的变化经趋势。

3.房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小。

4.开发商各种不同的价格策略和定价方法对房地产租售量的影响。

5.国际、国内相关房地产市场的价格。

6.开发个案所在城市及街区房地产市场价格。

7.价格变动后消费者和开发商的反应。

（五）房地产促销调查　

1．房地产广告的时空分布及广告效果测定。

2．房地产广告媒体使用情况的调查。

3．房地产广告预算与代理公司调查。

4．人员促销的配备状况。

5．各种公关活动对租售绩效的影响。

6．各种营业推广活动的租售绩效。

（六）房地产营销渠道调查

1．房地产营销渠道的选择、控制与调整情况。

2．房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因。

3．租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况。

4．房地产租售客户对租售代理商的评价。

（七）房地产市场竞争情况调查　

市场竞争对于房地产企业制定市场营销策略有着重要的影响。

因此，企业在制定各种重要的市场营销决策之前，必须认真调查和研究竞争对手可能作出的种种反应，并时刻注意竞争者的各种动向。

（八）房地产市场竞争情况的调查

1．竞争者及潜在竞争者（以下统称竞争者）的实力和经营管理优劣势调查。

2．对竞争者的商品房设计、室内布置、建材及附属设备选择、服务优缺点的调查与分析。

3．对竞争者商品房价格的调查和定价情况的研究。

4．对竞争者广告的监视和广告费用、广告策略的研究。

5．对兑争情况销售渠道使用情况的调查和分析。

6．对未来竞争情况的分析与估计等。

7．整个城市，尤其是同（类）街区同类型产品的供给量和在市场上的销售量，本企业和竞争者的市场占有率。

8．竞争性新产品的投入时机和租售绩效及其发展动向。

第二章市场调查与宝山房产研究

上海随着外资的加大投入，申博成功等因素为上海提供经济增长的强大动力。

2003年预计上海经济将继续保持10%左右的增长率。

2003年，上海人均GDP将达到5300美元，随着恩格尔系数进一步降低，居民用于住房的开支将增加。

良好的宏观经济将为房地产发展提供强有力的支持。

以前宝山房地产开发只是南翼大华地区稍有规模，随着外环线通车和过桥费取消，地铁、轻轨、高架在建，那么两翼齐飞的条件已经成熟。

特别是逸仙路、同济路像一支利箭，箭尾为市中心，箭头为宝钢，高架为箭身，外环线为弓，将市中心、宝钢、内环、外环连成一线通，优势的地理位置和便捷的交通，将为沿线房产开发带来千载难逢的良机，业内人士分析宝山楼市前景将日趋看好，所以有必要就宝山地区房产消费者做一向专项研究。

2.1房产研究的内容

此次研究属于狭义的市场研究，仅以在近1-2年内打算在宝山地区购买新建商品住宅的消费者为研究对象，不考虑在其他比如营销领域的研究。

所以问卷是属于消费者研究问卷，研究的内容主要是以下几个方面：

—购房者是什么样的群体，有何主要的共同特征？

—人们对住房的期望怎样？

—市场上什么样的住房最受欢迎？

—居民购房价格承受能力，购买潜力有多大？

—什么是影响消费者决策的主要因素？

—谁更急于买房？

—了解目标顾客的年龄、收入、受教育程度、职业

2.2问卷设计及调查方法

2.2.1问卷设计

此次的调查问卷采用选择题与开放题并进的方式，开放题不多于5个。

题型为单选、多选、开放三种，共分为三个主要部分：

甄别部分、问卷正文部分、背景资料部分。

（一）甄别部分

1、有否在近年内在宝山地区购买新建商品住宅的打算？

注意：

（1）新建商品住宅，不是二手房，也不是商铺用途。

（2）近年内有买房的打算的消费者，因为只有对有需求的消费者进行调查，才更能体现样本的有效性，分析结果的符合实际性。

2、打算购买的房产单价不低于2799元或不高于5501元，否则终止访问。

根据宝山地区的房产价格目前行情，房产单价在3000-5000元之间房产开发商会考虑投资建设。

（二）问卷正文

主要从以下11个方向进行研究：

1.购买宝山具体哪个区的住宅2.对杨行镇的看法3.购买何种类型住宅4.装修标准如何5.房型、面积分配、开间宽6.房型结构、必备/其他空间7.小区内外配备设施

8.建筑风格9.建筑形式10.环境风格11.影响购房因素（打分）

（三）背景资料

背景资料主要询问被访者工作地区、职业类型、家庭月总收入、最高学历、婚姻状况、实足年龄

2.2.2调查方法

（一）配额抽样（背景资料）

既然是属于狭义的市场调查，主要是调查消费者购买房屋的潜力，特别需要了解中、低收入的消费者购房的欲望，以便使企业把握机遇，做好投资的准备。

即采用独立控制配额非随机抽样，现根据收入与年龄将消费者进行分，按收入分为高、中、低档，年龄根据中国国情和为更好的分晓消费者行为，将划定为24岁以下和25岁-30岁、31岁-35岁、36-40岁、41-45岁、46-55岁几及55岁以上七组，调查总人数为300人，在对每个标准分配不同比例后，得出每个类别的样本数。

然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量的样本。

（二）访问形式

为保证问卷质量，访问采取入户与街头拦截相结合的方法。

入户156户，拦截132人。

问卷抬头以RH代表入户，LJ代表拦截。

为什么入户相对要多些呢？

因为入户相对于拦截来说，质量要高许多，同时也可以保证访问的对象是居住在宝山地区的居民，减少抽样误差。

但与此同时，要考虑到现场实施的难度，入户比拦截虽然质量高，但是难度大，费用也高，所以才采用入户拦截相结合的方法。

2.3问卷质量控制

1.安排访问员

所有的访问员经过督导的培训与试访,挑选合格的访问员,并为防止访问员作弊现象的发生,保证问卷的质量,每个访问员每天最多做10份问卷并且记录访问时间,以便进行核实。

2.现场实施阶段质量控制

现场实施阶段，督导首次收回问卷时，对问卷做初步的核实，主要发现漏答题，错答题，逻辑错误等问题，并同时控制项目进度及参照配额表对访问员进行指导。

3.问卷回收阶段

当所有问卷收回时，研究部派专门的问卷复核员，主要采用电话复核的方式，对所有访问员的问卷进行30%的抽样复核，若发现有一份作弊问卷，则对该访问员的所有问卷进行100%问卷复核。

4.无效问卷的处理

对于无效问卷，首先了解无效原因之所在，是访问员作弊、被访人员为省麻烦报出错误联系方式还是问卷中有漏答题或是错答题等。

对于访问员作弊的问卷，利用项目现场实施数据录入的时间及时弥补（补做问卷）；对于有漏答题或错答题的现象，在进行复核时，及时与被访者联系，寻求正确答案。

第三章SPSS数据分析

Frequency

Percent

ValidPercent

CumulativePercent

Valid

入户

156

54.2

54.2

54.2

拦截

132

45.8

45.8

100.0

Total

288

100.0

100.0

本次调查的样本300个，调查地点设在上海宝山地区，时间1个月问卷收回后，有12份有误问卷（无法挽回），有效问卷数288份。

其中入户156户，拦截132人，将从以下三方面进行分析。

第一节潜在消费者分析

3.1.1潜在购房群体人口特征分析

（一）地域特征

调查的地点选择在上海宝山地区，虽然会影响到样本数据，这是人为的因素，因为选择在宝山购房的群体有一个很明显的特征就是地域特征，因为家住宝山区或是临近区的居民是宝山房产的潜在购买群体，或者是夫妻两人或一人在宝山或临近区工作，这是影响居民选择宝山房产的一个主要原因。

被访者工作单位

Frequency

Percent

ValidPercent

CumulativePercent

长宁

4

1.4

1.4

1.4

徐汇

3

1.0

1.0

2.4

普陀

1

.3

.3

2.8

虹口

3

1.0

1.0

3.8

浦东

4

1.4

1.4

5.2

黄浦

5