房地产财务管理规章制度全.docx

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房地产财务管理规章制度全

1．财务收支计划编制、管理办法

1.1为了统筹安排公司的财务收支工作，规范财务收支行为，强化财务收支的计划性，特制定本办法。

1.2基本原则

1.2.1公司所有资金收入、支出均纳入公司年度财务收支计划，资金进、出均由公司财务处一个部门管理，严禁其它处室坐收坐支。

1.2.2年度财务收支计划编制即要本着开源节流的原则，又要坚持实事求是的原则，统筹考虑，合理安排。

1.2.3年度财务收支计划一经股东大会确定，必须严格遵循。

计划的收入目标要努力实现，计划的支出额要严格控制。

原则上计划未安排的支出项目，不得支出。

1.3编制办法

1.3.1年度财务收支计划的编制依据为公司年度工作大纲及处室按年、分月的工作安排。

1.3.2各处室按照公司统一要求，按年、分月编制处室财务收支计划，报经财务处平衡汇总，分析资金收支平衡关系及评估现金流的安全性，提出对富余资金、缺口资金的利用、筹措的建议，形成年度财务收支计划的初步方案。

1.3.3年度财务收支计划初步方案需提交公司经理办公会、董事会研究，形成年度财务收支计划正式方案后，再提交股东大会审议，形成股东决议予以确定。

1.4编制内容：

1.4.1收入计划表（附件一表1）由销售处填报零售房收入和租赁收入数据；财务处填报单位售房收入、利息收入、投资收入、其他收入数据。

1.4.1.1售房收入：

销售房屋实现的收入。

1.4.1.2租赁收入：

房屋、场地对外出租实现的收入。

1.4.1.3利息收入：

存放银行、借出资金发生的收入。

1.4.1.4投资收入：

对外投入资本，产生的效益收入。

1.4.1.5其他收入：

除上述以外的收入均列入此项。

1.4.2工程款支出计划表（附件一表2）由工程处、预算处、经营处共同填报项目支出数据。

1.4.2.1建筑安装工程费：

工程处填报在建单体建安工程支出数据；合同预算处填报竣工工程支出数据。

1.4.2.2基础设施费：

工程处填报供电、供水等负责对外签定合同的工程支出数据；预算处填报小区室外道路、雨污水、公共照明等工程支出数据；经营处填报供气、通讯、景观绿化等负责对外签定合同的工程支出数据。

1.4.2.3公共配套设施费：

工程处填报居委会、活动用房、车库、幼儿园、小学等在建工程支出数据；合同预算处填报竣工工程支出数据。

1.4.3材料款支出计划表（附件一表3）由材料处填报其供材料、设备和分包工程等支出数据。

1.4.3.1供材料、设备：

钢材、水泥等材料及半成品的费用支出。

1.4.3.2分包工程：

铝合金工程、屋面防水工程、外墙涂料工程、消防及通风工程、幕墙工程、空调、电梯等非主体承包单位所承包的工程支出。

1.4.4工程前期费用计划表（附件一表4）由经营处填报工程项目所需前期支出数据。

发生在该项目的文物、地质、规划、设计、项目可行性研究、报批费用等费用支出。

1.4.5销售费用计划表（附件一表5）由销售处填报根据年度销售任务安排支出数据。

发生在该项目的广告费、宣传费、房展费、模型费、售房部工程和装修费等费用支出。

1.4.6管理费用计划表（附件一表6）由办公室填报公司车辆费用、工资、办公水电费、业务招待费等费用支出数据；财务处填报固定资产折旧、计提的六项费用等费用支出数据。

1.4.6.1车辆费：

发生在汽车本身的汽油费、修车费、养路费、保险费等费用支出。

1.4.6.2工资：

公司员工的薪金支出。

1.4.6.3办公水电费：

公司办公楼使用的水电费。

1.4.6.4业务招待费：

公司因业务经营需要发生的费用支出。

1.4.6.5折旧：

固定资产在使用过程中由于逐渐损耗而减少的价值。

按年、分月提取的固定资产折旧费，按公司“资产管理制度”3.4.4.1和3.4.4.2条规定执行。

1.4.6.6缴纳的六项费用：

包括养老保险金、失业保险金、工伤保险金、女工生育保险金、职工医疗保险、住房公积金等费用支出。

1.4.7年度财务收支计划表（附件一）由财务处填报资本支出、抵押还贷额支出、贷款利息支出、税金支出、其它支出和往来款的收回与支付数据。

1.5管理办法

1.5.1各处室的各项资金收入必须及时送交财务处，财务处每月末与涉及资金收入的处室进行一次核对。

各处室的各项支出必须严格按计划控制，遵循合同约定支款。

财务处对各处室的财务收支计划执行工作要严格履行审核、监督职能。

1.5.2每月财务收支计划的执行情况，财务处按（附件二）要求填报；存、借款情况按（附件三）要求填报，并于次月5日前报送公司主管领导。

1.5.3季、年财务收支计划的执行情况，由财务处分一季度、上半年（与二季度合并）、三季度、全年（与四季度合并）等四次总结分析，并于次月10日前将书面总结分析材料发至公司、部门领导。

1.5.4依据公司年度工作大纲、年度财务收支计划的执行情况及公司下半年工作的调整，年度财务收支计划原则上在每年年中对下半年财务收支计划进行一次调整，调整办法与年度财务收支计划编制办法相同。

1.5.5为了保证年度财务收支计划的执行，并促使各处室认真落实与财务收支计划相关的各项工作，公司将年度财务收支计划执行情况纳入公司的绩效考核体系。

具体考核办法另行颁布。

附件一：

年度财务收支计划表

附件一表1：

收入计划表

附件一表2：

工程款支出计划表

附件一表3：

材料款支出计划表

附件一表4：

工程前期费用计划表

附件一表5：

销售费用计划表

附件一表6：

管理费用计划表

附件二：

月财务收支计划执行情况表

附件三：

存、借款明细表

附件一表1

收入计划表

单位：

万元

月份

项目

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

备注

1、零售房收入

2、单位售房收入

3、租赁收入

4、利息收入

5、投资收入

6、其它收入

合计

部门负责人：

制表：

编制日期：

年月日

一式二联：

（1）自存

（2）财务处

附件一表2

工程款支出计划表

单位：

万元

月份

项目

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

备注

建筑安装工程

基础设施费

公共配套设施

合计

部门负责人：

制表：

编制日期：

年月日

一式二联：

（1）自存

（2）财务处

附件一表3

材料款支出计划表

单位：

万元

月份

项目

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

备注

工程项目

1.甲方供材料、设备

钢材

水泥

2.分包工程

铝合金

空调

电梯

合计

部门负责人：

制表：

编制日期：

年月日

一式二联：

（1）自存

（2）财务处

附件一表4

工程前期费用计划表

单位：

万元

季度

项目

第一季度

第二季度

第三季度

第四季度

备注

工程项目

1.文物

2.地质

3.规划

4.设计

5.可行性研究

6.报批费用

合计

部门负责人：

制表：

编制日期：

年月日

一式二联：

（1）自存

（2）财务处

附件一表5

销售费用计划表

单位：

万元

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

备注

1.代理费

2.广告费

3.宣传费

4.房展费

5.模型费

6.装修费

其它费用

合计

部门负责人：

制表：

编制日期：

年月日

一式二联：

（1）自存

（2）财务处

附件一表6

管理费用计划表

单位：

万元

项目

年度金额

备注

1.工资

2.车辆费

3.办公水电费

4.业务招待费

折旧费

工会经费

职工教育费

其它费用

合计

部门负责人：

制表：

编制日期：

年月日

一式二联：

（1）自存

（2）财务处

附件一

年度财务收支计划表

单位：

万元

月份

项目

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

合计

期初资金结存

一、本期收入

1、零售房收入

2、单位售房收入

3、租赁收入

4、其它收入

二、本期支出

1、工程款支出

A、预算处

B、工程处

2、材料款支出

3、工程前期费用

4、销售费用

5、管理费用

6、资本支出

7、抵押还贷额

8、贷款利息

9、税金支出

10、其它支出

三、往来业务收回

四、往来业务支付

资金结余

期末资金结存

编制日期：

年月日

附件二

月财务收支计划执行情况表

单位：

万元

项目

实际数

计划数

比较增减

期初资金结存

收入

零售房收入

单位售房收入

租赁收入

利息收入

投资收入

小计

支出

工程款支出

材料款支出

项目前期费用

管理费用

财务费用

税金

资本支出

其它支出

还贷款

小计

往来

收回

支付

期末资金结存

部门负责人：

制表：

编制日期：

年月日

一式二联：

（1）总经理

（2）财务处

附件三

存、借款明细表

单位：

万元

序号

项目

种类

期限

按揭保证金

尚可动用

额度

各种存款

小计

银行贷款

小计

合计

部门负责人：

制表：

编制日期：

年月日

一式二联：

（1）总经理

（2）财务处

2．财务分析报告编制方法

2.1为了准确评价公司年度的经营业绩，资金利用和财务状况等，预测未来年度公司发展趋势，提高公司管理水平、经营水平，特制定本方法。

2.2基本原则

2.2.1要严格遵守《中华人民共和国会计法》和《房地产开发企业会计制度》的要求。

2.2.2要坚持实事求是，一分为二的原则，即总结成绩，又要找出不足。

2.3编制方法、步骤

2.3.1明确财务分析目的。

2.3.2收集、整理相关数据信息，确保基本数据的准确性。

2.3.3计算各项主要定量指标。

2.3.4分析计算出的各项主要定量指标，评价财务执行情况，得出定量、定性结果。

2.3.5编制财务分析报告

2.4主要定量指标

2.4.1反映变现能力的指标有流动比率和速动比率。

公式：

流动比率=流动资产÷流动负债×100%

速动比率=（流动资产-存货）÷流动负债×100%

2.4.2衡量公司资产管理方面的指标有营业周期、存货周转天数、应收帐款周转天数。

公式：

营业周期=存货周转天数+应收帐款周转天数

存货周转天数=360÷（销售成本÷平均存货）

应收帐款周转天数=360÷（销售收入÷平均应收帐款）

2.4.3反映企业偿付债务能力的指标有资产负债率、产权比率、已获利息倍数。

公式：

资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100%

产权比率=（负债总额÷股东权益）×100%

已获利息倍数=息税前利润÷利息费用

2.4.4反映企业赚取利润能力的指标有销售净利率、资产净利率、净资产收益率、资本保值增值率。

公式：

销售净利率=（净利润÷销售收入）×100%

资产净利率=（净利润÷平均资产总额）×100%

净资产收益率=（净利润÷平均净资产）×100%

资本保值增值率=（年末所有者权益总额÷年初所有者权益总额）×100%

2.4.5反映企业在生存的基础上，扩大规模、壮大实力的潜在能力指标有营业增长率、资本积累率、总资产增长率。

公式：

营业增长率=（本年主营业务收入增长额÷上年主营业务收入总额）×100%

资本积累率=（本年所有者权益增长额÷年初所有者权益）×100%

总资产增长率=（本年总资产增长额÷年初资产总额）×100%

2.4.6年度资产负债表分解

2.5财务分析报告的主要内容

2.5.1分析目的

2.5.2计算分析定量指标

2.5.3根据定性指标展开分析影响的因素。

2.5.4得出结论，提出建议。

2.6为了使对计算出的主要定量指标的优劣评价有标准依据，财务处将另行编制“财务分析主要定量指标评价参数”文件。

3．资产管理制度

3.1根据《会计法》、《企业财务通则》、《施工房地产开发企业财务制度》，为进一步加强公司各项资产的管理和核算，特制定本制度。

3.2资产包括流动资产、长期投资、固定资产、无形资产及递延资产和其它资产。

3.3流动资产管理

流动资产包括货币资金、短期投资、应收及预付款项、存货、待摊费用等。

3.3.1货币资金管理

3.3.1.1货币资金指现金、银行存款和其它货币资金。

3.3.1.2库存现金必须执行基本户开户银行批准的库存限额，超限额的现金应当于当日下班前存入银行。

3.3.1.3费用开支、办公用品采购等一次性数额超过1,000元（含1000元）者，不得以现金支付，应以转帐支票或汇票委托书结算，经总经理特许批准除外。

3.3.1.4银行存款账户严禁借给外单位使用。

3.3.1.5银行存款日记账每月终应结出收、付发生额及余额，并同银行对帐单进行核对，若有出入应编制调节表，并到银行查对，直至查清为止。

3.3