终稿XX城市大型土地开发规划融资项目商业计划书.docx
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终稿XX城市大型土地开发规划融资项目商业计划书
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融
资
计
划
书
TOC\o"1-3"\h\u一、集团简介1
（一）发展历程及优势2
（二）主要股东背景3
二、项目简介3
（一）项目政策背景3
（二）项目优势4
1、区位优势明显。
4
2、交通优势凸显。
4
3、空间优势突出。
5
4、生态环境得天独厚。
5
5、政策优势突出（后发优势）。
5
（三）项目定位5
1、京涞产业新城的发展规模：
5
2、京涞产业新城的总体定位：
5
3、京涞产业新城的发展定位：
5
4、疏解区主要产业：
5
（四）项目规划5
1、天鹅湖国际生态医养健康城6
2、京涞产业新城·新兴产业示范区8
3、京涞产业新城·新民居建设9
4、保野路综合改造项目10
5、京涞产业新城·新兴产业示范区市政配套11
6、现代农业11
1、集团简介
华银集团成立于2004年，是建设创新型产业新城的城市运营集团，主要以资本运营、城市运营、养老产业、房地产开发、产业运营为主，商业运营和现代农业为辅的综合创新型企业集团。
华银集团凭借城市运营为特色的区域综合开发运营方式，以实现首都功能疏解为目标，持续推动区域经济的快速发展。
集团下辖河北京创投资有限公司、河北华银房地产开发有限公司、善华资产管理（上海）有限公司、河北华涞农业科技有限公司、河北华地物业服务有限公司、河北保通物流服务有限公司、河北银湖旅游开发有限公司、养老产业服务等多家分子公司，华银集团立足河北，面向首都经济圈，形成了以创新型城市运营为核心，投资金融、养老、商业及农业领域在内的多元化企业集团。
（一）发展历程及优势
华银集团在总经理庞文剑先生带领下，根据产业发展进程不断进行更具前瞻性的行业研究。
2004年，河北华银基业房地产开发有限公司正式成立，在成立之初便确定了城市运营商的发展思路：
以领先的姿态引导区域发展。
早期经典作品为河北阳光河谷生态旅游度假村，项目位于国家级生态旅游风景区的石家庄平山县温塘镇。
占地720余亩，总建筑面积45万平方米，是以温泉疗养、主题居住、商务旅游、娱乐健身为一体的欧陆风情社区。
作为北方首个旅游地产项目，“华银.阳光河谷”项目的成功已开创了华北地区多项第一，以此实现了在华北地区的口碑和影响力的积累，为进军一线市场打下了坚实的基础。
2006年，华银地产凭借对美国新都市主义发展和欧洲小城镇建设的前瞻性研究，对“大都市+卫星城”的首都经济圈发展模式进行了十年规划，开发区域重心一举转移到环京津地区。
2007年，河北华银房地产开发有限公司在涞水县正式成立，注册资本5000万元人民币，其中，自然人股东庞文剑持股比例80%，庞青山、庞文博持股比例分别为5%，企业法人股东河北华银基业房地产开发有限公司持股比例10%。
企业总资产近30亿元人民币，是一家集房地产产品研发设计、市政基础设施建设、房地产开发建设及销售、物业管理等为一体的房地产开发公司。
2009年，华银·天鹅湖小城项目入市，从此，华银地产走上了大盘运作和深耕一线市场的道路。
华银·天鹅湖小城是华银地产依据欧洲小城镇理论和美国新都市主义，从基础设施开始建设的小城，具备完整的四级配套，是北京市场上首个全产业结构的综合性生态小城，总建筑面积410万平米，规划由“天鹅湖养生宜居小镇、4.7公里科学城产业园区、云海谷镇旅游城”三个小镇组成的环首都经济圈中的一座生态小城，是以生态人居、休闲养生、旅游度假、商务会议、科技产业为经济基础的小城镇，是承接首都养老产业、高端人才居住、科技研发、商务会议等功能疏解的样板示范项目，未来将吸纳常住人口12-15万人左右。
先后获得国家旅游地产行业领先者、中国地产年度金牌项目、北京地产最佳生态社区、北京最佳山水生态社区、影响北京的十大地产案例金牌奖等20多项省级、国家级殊荣。
自入市以来，凭借其独特品质，取得业界的一致认可，2014年销售额突破26亿元。
2010年，被河北省委、省政府确定为环首都绿色经济圈重点建设项目；2012年，被河北省委、省政府确定为环首都扶贫攻坚样板工程。
2013年，为顺应首都经济圈的规划，涞水县委、县政府深入落实河北省委、政府提出的打造环京津地区新的发展增长极的决策部署和要求，制订了借势北京、服务北京、发展涞水的战略发展方针，以构建京涞发展一体化格局为方向，与华银集团建立战略合作伙伴关系，共同打造占地175平方公里的京涞产业新城---首都功能疏解区，结合涞水县实际情况，借鉴国内先进经济开发园区的运营模式及成功经验的基础上，按照“政府主导、市场化运作”的原则由涞水县人民政府委托华银集团对新兴产业示范区进行整体开发和运营管理。
2014年5月，被保定市政府列为保定市“三城两园”重点建设项目。
当前，华银集团把握“京津冀一体化”国家战略带来的重大机遇，已着力实施多元发展的战略布局和人才规划，将企业打造成为中国领先的新市镇运营商及金融集团。
二、项目简介
（1）项目政策背景
2011年“十二五”规划纲要首次正式提出了“首都经济圈”概念：
促进京津冀一体化发展，打造首都经济圈。
同年，河北省提出打造环首都绿色经济圈，并在3月提出的《河北省环首都新兴产业示范区开发建设方案》中，将核心区确定为保定市涞水县石亭镇，规划面积为61平方公里，并对示范区给出了发展定位及指导意见，即京涞新城-首都功能疏解区的前身。
2012年国家发改委第三批文件明确提出，将涞水县石亭镇纳入发展改革试点小城镇。
2013年5月14日，习近平总书记在天津考察工作，寄予厚望于京津冀一体化发展，指出要积极推进京津冀区域合作，促进优势互补、共赢发展。
之后，天津、北京前往河北签署了京津冀合作协议。
2013年5月，中共河北省委八届五次会议，全面推进四大攻坚战，其中“强调大力培育环京津地区新的发展增长极、做大做强县域经济”与涞水直接相关。
2013年8月，河北省委召开常委扩大会议，传达习近平总书记在中央政治局常委会会议上关于当前经济形势和经济工作的重要讲话和关于河北发展的重要批示精神，要强化与环渤海地区崛起、京津冀协同发展的理念。
同月，京涞新城-首都功能疏解区正式确立定位，规划面积为175平方公里，并启动开工仪式。
2014年2月，习近平提出，努力实现京津冀一体化发展，自觉打破自家“一亩三分地”的思维定式，抱成团朝着顶层设计的目标一起发展。
“重大国家战略”的提法首次在区域经济发展规划领域出现，发改委称预计6月份将出台具体规划。
同月，京涞新城-首都功能疏解区招商中心正式成立，标志着其规划建设进入快车道。
另外，涞水县政府与华银地产双方协定每周召开项目现场办公会议，共同积极推进项目进展。
2014年3月，“京津冀”概念首次写入国务院总理报告内，李克强总理作《政府工作报告》，谈到2014年重点工作时，提出“加强环渤海及京津冀地区经济协作”，随着国家政府的重视，京津冀发展已达到空前战略高度。
2014年3月26日，河北省政府出台《河北省委、省政府关于推进新型城镇化的意见》明确，将落实京津冀协同发展国家战略，以建设京津冀城市群为载体，河北省将打造京津保三角核心区，以保定等为首都功能疏解的集中承载地和京津产业转移的重要承载地，与京津形成京津冀城市群的核心区。
把首都周边的一批县（市）建设成规模适度、特色鲜明、设施完善、生态宜居的卫星城市，构筑分工明确、布局合理的区域城镇布局结构。
2014年3月27日，省委、省政府召开全省推进京津冀协同发展工作会议，确定一批重点园区、基地作为承接平台，搞好规划、完善政策、加快基础设施建设，提高承载能力和产业协作配套。
利用北京向河北疏解功能、转移产业、辐射要素的巨大机遇，将规划34个产业平台全面承接首都功能疏解。
2014年5月29日，保定市委书记聂瑞平召开“三城两园”工作推进调度会，强调省委、省政府高度关注“三城两园”建设，要把“三城两园”建设作为融入京津冀协同发展的重要突破口，创新思维，高效推进。
（5月18日，在河北省与国家科技部省部会商工作会议上，保定市包括“京涞新城”在内的五个重大科技创新工作被列入省部会商重要议题，被称为“三城两园”项目。
）
2014年7月1日，京津冀海关区域通关一体化改革正式启动，标志着京津一体化战略正式步入了实质性推动阶段，也标志着京津冀共同在今年3月份拟定包括文化、养老、健康、商贸、物流、农业等六大方面的近60个功能疏解，将逐步落地成为现实。
（2）项目优势
1、区位优势明显。
涞水县位于北京市西南方向，与北京接壤110公里，到西五环莲石路口只有55公里，东距首都第二机场48公里，是北京的西南门户。
2014年9月京昆高速贯通后，将真正纳入与北京的半小时交通圈、经济圈。
2、交通优势凸显。
绕城高速、张石、廊涿、张涿、京昆四条高速公路过境，境内有9个出口，且在疏解区周边形成大型互通枢纽，正成为京西南重要的高速交通陆港。
3、空间优势突出。
全县土地面积1650平方公里，比大厂、香河、三河北三县面积加在一起还大200平方公里，为疏解首都城市功能、承接产业转移提供了广阔空间。
地形地貌丰富多样，以野三坡5A级景区和世界地质公园为依托的山区适合发展生态旅游，以初具规模的华银·天鹅湖小城为载体的丘陵区适合发展健康养老、生态居住，以高速为依托的平原区适合发展战略性新兴产业及现代服务业，“宜游、宜居、宜业”。
4、生态环境得天独厚。
涞水是拥有良好的生态环境，森林覆盖率连年提升，PM2.5均值常年低于50。
天鹅湖、拒马河、南水北调工程“两湖一河一渠”山水资源丰富，空气中富含丰富的负氧离子。
与城市环境反差巨大的优质资源、良好生态环境，极大地吸引首都居民休闲旅游、度假居住、投资创业。
5、政策优势突出（后发优势）。
涞水作为首都经济圈的省级贫困县，与我国作为第二大经济体的首都发展极不相称，首都经济圈已上升为国家战略，必然有更多扶持政策向涞水倾斜。
（3）项目定位
1、京涞产业新城的发展规模：
依据首都经济圈赋予的功能定位，划定涞水县境内张涿高速以北至北京张坊之间，东至涿州界，西至保野路和京赞路两侧175平方公里范围内。
2、京涞产业新城的总体定位：
首都经济圈生态智慧新城，成为首都经济圈具有示范效应的绿色经济增长极，成为大都市区域智慧产业新城。
3、京涞产业新城的发展定位：
打造首都新兴产业转移、北京城市功能疏解的新空间、涞水经济跨越式发展的新引擎。
构建承接首都产业转移和要素移动、疏解首都城市功能的重要平台，京南重要的物流基地，创新生活的样板区。
4、疏解区主要产业：
以电子信息、高端装配制造、生物制药等为主的战略新兴产业；以物流商贸、旅游休闲、健康养老、医疗卫生、金融结算等为主的现代服务业。
（4）项目规划
为顺应首都经济圈的规划，涞水县委、县政府深入落实河北省委、政府提出的打造环京津地区新的发展增长极的决策部署和要求，制订了借势北京、服务北京、发展涞水的战略发展方针，以构建京涞发展一体化格局为方向，以京涞新兴产业示范区、首都卫星城、京西南高端旅游休闲度假区三大板块为支撑，与华银集团建立战略合作伙伴关系，共同打造占地175平方公里的京涞产业新城---首都功能疏解区：
包括天鹅湖国际生态医养健康城（65平方公里）、新兴产业示范区（85平方公里）、中国航天科技城（25平方公里）三大功能板块，其中天鹅湖医养健康城由河北华银房地产开发有限公司独立开发，新兴产业示范区由涞水县人民政府委托华银集团全面开发建设和经营。
2013年10月28日，河北华银房地产开发有限公司独资设立河北京创投资有限公司，注册资金为1亿元人民币，注册地河北省涞水县石亭镇，是一家专注于产业园区投资建设及运营管理的专业公司，投资范围包括：
对工业园区基础设施建设、园区配套商住开发投资、工业园区基础设施建设施工、现代农业投资等领域。
总体规划结构图如下：
1、天鹅湖国际生态医养健康城
天鹅湖国际生态医养健康城位于
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