合同范本之房屋租赁合同代理词.docx

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合同范本之房屋租赁合同代理词

房屋租赁合同代理词

【篇一：

房屋租赁合同案代理词】

代理词

尊敬的仲裁员：

四川原则律师事务所律师接受本案申请人曾x的委托,并指派汪良军律师参加本案庭审，经庭审、举证、质证，现发表如下代理意见：

一、申请人与被申请人签订的《房屋租赁合同》真实有效。

2004年1月5日，申请人曾x与被申请人徐x签订《房屋租赁合同》，双方约定将建设路建设路20号第五大道b铺面出租给曾x经营德克士快餐。

其中合同：

第三条对租用期限约定：

租用期限七年，自2004年2月28日至2011年2月28日；第六条对租金缴纳方式约定：

按季度缴纳，共计人民币111000元；第七条对保证金缴纳方式约定：

乙方在合同签订生效后，应一次性向甲方按3个月房租金额缴纳保证金共计：

人民币111000元，待租期结束后退还。

该《房屋租赁合同》于2005年10月17日在成都市仲裁委员会庭审中已经双方质证确认，（2005）成仲案字第36xx号裁决书已确认此合同真实有效。

（见证据15、16）

二、申请人曾x所租赁房屋系被申请人徐x与徐xx共有，徐xx委托被申请人徐x与申请人签订租赁合同，并对签订的租赁合同无异议。

徐x与徐xx都是该出租房屋的所有权人,也是该出租房屋的权利人和义务人。

（见证据9、10、11、12、16）

1、申请人曾x的申请出庭的证人何xx自签订合同至2010年2月28日一直负责该店的内外工作，他出庭证明证实向申请人交纳了保证金（押金）。

（见证据13）

2、被申请人徐x于2005年9月7日向成都市仲裁委员会提交《仲裁申请书》，该《仲裁申请书》第二页第3至4行称：

“被申请人按合同约定支付了租金，双方合同现正在履行过程中”。

证明截止到该申请日（2005年9月7日），双方都是履行了合同义务的，也证明承租人曾x按约履行了该《房屋租赁合同》第七条交纳保证金的义务。

（见证据15）

3、在该（2005）成仲案字第36xx号仲裁案中，被申请人徐x仅仅对合同的第五条文字内容的理解上的分歧提起了仲裁，如果申请人曾x没有履行第七条保证金缴纳义务，想必被申请人徐x一定要提及申请人曾x该违约事实。

而事实上双方在对合同的质证过程中除了对合同第五条文字内容的理解上有分歧外，对合同的其它条款没有提出任何的异议，从而也说明承租人曾x按约履行了交纳保证金的义务。

4、2009年8月17日，申请人公司的经理何xx通过建行（卡号：

43674238136300965xx）向被申请人建行（卡号：

43674238110704149xx）交纳2009年9-12月租金111000元。

说明申请人曾x仍然继续按约履行了交纳义务，双方合同继续履行。

（见证据6）

5、2010年11月29日，申请人公司的经理何xx通过建行（卡号：

43674238136300965xx）向被申请人建行（卡号：

43406238104010xx）交纳2010年12月、2011年1、2月月租金111000元。

双方合同的到期时间为2011年2月28日，此为最后一次交纳租金。

说明双方合同正常履行至双方约定的期限，即：

2011年2月28日。

（见证据7）

6、2011年1月5日，被申请人的委托授权人即房屋的共有人徐xx到店借款7753.20元缴纳相关费用，徐xx承诺借款7753.20元及商铺租房押金将于2011年2月28日同时归还，并写下了《欠条》，证明徐xx承认欠商铺租房押金的事实，并承诺于2011年2月28日归还。

由于申请人曾x所租赁房屋系被申请人徐x与徐xx共有，徐xx委托被申请人徐x与申请人签订租赁合同，并承认租赁合同。

因此，徐x与徐xx都是该出租房屋的所有权人，也是该出租房屋权利人和义务人。

徐xx承诺于2011年2月28日归还商铺租房押金的行为也对受托人徐x（也是房屋的共有人）产生法律约束力。

（见证据10、14）

7、武侯区人民法院在（2012）武侯民初字第95x号判决书也对上述《欠条》的事实予以确认。

（见证据17）

8、申请人曾x的申请出庭的证人何xx、林x也对徐xx借款及承认欠商铺租房押金的事实，并承诺于2011年2月28日归还的事实予以证明。

（见证据13）

综上，被申请人的毁约行为，给申请人造成了较大的经济损失，其请求裁决被申请人退还租房押金人民币111000元；裁决被申请人

依照银行同期贷款利率向申请人支付损害赔偿金人民币：

9441元；并承担本案全部仲裁费用。

以上请求符合法律规定，应当予以支持，唯有如此，才能够维护申请人的合法权益，也才能维护法律的尊严。

以上代理意见请仲裁庭予以充分考虑。

代理人：

二o一二年十一月二十八日

【篇二：

租赁合同代理词】

关于南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司

诉江苏银河天琴文化娱乐有限公司租赁合同纠纷案

代理词

尊敬的审判长、人民陪审员：

上海市锦天城（南京）律师事务所依法接受江苏银河天琴文化娱乐有限公司的委托，指派本律师作为其代理人。

接受代理后，代理人仔细地了解案情，研究了案卷材料。

现发表代理意见如下，敬请给予采纳：

一、案情简介

南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司（系南京市物资回收公司改制而来）诉称，2007年12月31日，原、被告双方签订第四次《租赁协议》，被告租用原告位于鼓楼区中山北路74号自有商业用房，合同到期后被告方未能按约交还案涉房屋，因此诉请被告迁出占用的租赁房屋并支付违约金和占用期间的使用费。

庭审期间，原告之一南京物资回收有限公司向法院申请撤回起诉。

原告方为了证明案涉房屋属原南京市物资回收公司所有，并授权南京金宝利劳动服务站经营管理，起诉时提供案涉房屋产权证、南京市物资回收公司委托南京金宝利劳动服务站经营管理案涉房屋的证明一份以及南京市物资回收公司部分改制文件。

二、经庭审，本律师认为原告的诉讼请求不应得到法院支持，理由如下：

（一）、案涉房屋系案外人南京金宝利休闲有限公司资产

1、案涉房屋系南京市物资回收公司对合资企业南京金宝利休闲有限公司的投资。

首先，经庭审双方举证表明，案涉房屋虽1992年登记在南京市物资回收公司名下，但在1993年南京市物资回收公司已经将其作为投资，与台资企业合资设立合资企业南京金宝利休闲有限公司。

后合资双方产生纠纷，南京金宝利休闲有限公司于1997年被注销，但因历史原因该合资企业资产未能清算。

我们认为案涉房屋作为投资设立合资企业后，企业未经清算的情况下，其所有权应归合资企业所有，原告主张所有权归南京物资回收公司所有没有法律依据。

其次，原告方所提到的案涉房屋已经仲裁返还给原告，但经调查取证，上述仲裁已经被北京市第二中级人民法院依法撤销。

2、宁改办字[2004]60号关于对南京物资回收公司改制方案的批复并未将案涉房屋作为南京市物资回收公司的资产参与改制，也未对案涉房产权属进行处理。

2004年，南京市物资回收公司进行改制，并于2009年经改制设立南京市物资回收有限公司。

原告方认为改制时政府将案涉房屋作为企业资产转让给受让方，经庭审质证，这一说法不能成立。

案涉房屋因历史原因，一直登记在南京物资回收公司的名下，故改制时对案涉房屋价值进行了评估。

但我们注意到的是，南京市物资回收公司在宁供改[2004]63号请示内容，在“期后事项”中对案涉房屋作出了特别说明：

物回公司出资20万美元（即是以案涉房屋出资，为了进一步查清案件事实，我们庭审中已经申请法院要求原告方提供当时的出资协议或合资企业章程。

），占股权20%。

1996年12月，中国国际经济贸易仲裁委员会[1996]仲裁字第0555号裁决书裁定合资合同无效（已查明该裁定已经被北京市二中院撤销），办理注销手续，合资公司解散，物回公司损失20万美元，折合人民币165万元。

在“净资产确认”中进一步明确：

物回公司的净资产为2230.12万元（5605.9-1880.8-120-165-216.93-400-230.66-123.93-237.95）。

同时应减去瑞金饭店房产评估值187.49万元，最终净资产为2042.63万元。

最终确定净资产为2042.63万元，这与宁改办字[2004]60号批复确认的企业净资产内容相吻合。

上述事实表明，物回公司改制时，并未将案涉房屋作为其资产申报参与改制，市体改办也未将案涉房屋作为改制企业的资产加以处理。

而是将案涉房屋作为物回公司对合资企业的投资来确认的，但因

合资企业一直未能清算，只能将该部分投资作为损失来计算。

（二）、本案原告方对案涉房产欠缺处分权，属无权处分，原、被告双方签订的《租赁协议》效力待定，然原告方并未要求法院确认该合同的效力，在此情况下，其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司并要求被告返还房屋支付违约金、占用费的诉求缺乏事实及法律依据。

本案中，根据原告的诉请以及其主张的事实与理由，其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司所有，南京市物资回收公司授权南京金宝利劳动服务站经营管理，因此根据双方签订的《租赁协议》，要求被告按合同约定迁出租赁房屋并承担违约责任为。

但如前所述，原告方并非案涉房产的所有权人，且至今原告方也未能提供其得到真正权利人的授权的证明。

显然《租赁协议》因原告方对案涉房屋无权处分，合同效力待定。

原告方只有取得权利人的追认，或通过其他方式取得处分权，确认合同有效后，原告才有权主张相关权利。

但原告方至今仍未能取得案涉房屋的合法处分权，亦未要求法院确认双方签订的《租赁协议》效力，因此其诉讼请求缺乏事实及法律依据。

（三）、即使合同确认无效，原告也无权要求被告向其返还租赁房屋，更不能要求被告支付占用期间的使用费及违约金。

1、原告对案涉房屋并无占有权，其所谓的“占有”也是非法的、恶意的。

原告主张的所谓的对租赁房屋的占有充其量只是一种占有的事实和状态，而并没有取得占有权。

且其明知无权处分多年来却一直收取被告的所谓“租金”已经超过400万元，恶意侵犯真正权利人的权利，典型的属于非法恶意占有。

对恶意占有人和善意占有人的保护是应有所区别当，占有物的返还请求权的行使的前提是要有合法的占有权，无权占有特别是非法占有本身违法应予取缔，如果承认保护原告的这种非法恶意占有，则相当于承认了非法状态，显然违反法的秩序，是对违法行为的纵容。

不

法行为所形成的事实状态一旦成为秩序的载体，便理直气壮地脚踏权利，所有权屈从于事实，占有事实（甚至是非法事实）还创造了新的权利，这岂不是背弃了法律的公正？

2、原告的非法的恶意占有事实也已经丧失，其也因此丧失了基于对标的物占有的返还请求权。

被告因对原告的善意信任，承租了该房屋，从而因善意的占用而取得占有权，原告也因此丧失了对该房屋的占有。

（四）、非法之债不受法律保护，即使合同无效原告方要求被告向其返还占有物及支付违约金、占用费的诉请也不应得到法院的支持。

如前所述，原告既非所有权人也未取得合法授权或合法占有，其无权基于物权主张物上请求权。

那么其是否有权主张因合同之债而形成的债权请求权利？

显然也不行。

原告虽然与被告曾有合同关系，一般情况下即使合同无效，合同相对方应相互返还。

但本案中，原告基于合同的请求权系因其非法恶意占有而形成的，原告自己便是置身于法律秩序或者道德秩序之外的人，不能期待受到法律秩序的保护。

对于合法权益进行保护是人民法院的职责，而对于非法权益不予以保护或给予制裁，同样是人民法院的职责。

在本案中，法院应对当事人的权益是合法还是非法的进行审查，对非法权益应不予支持。

综上所述，本案中，原告对案涉房屋并无合法的处分权，其曾经对案涉房屋的“占有”也是系非法恶意的，严重侵害了真正权利人的合法权利，无论是基于物上请求权或是基于合同的债权请求权，其诉讼请求均不应得到法院支持。

同时，被告保留向将主张返还租金赔偿损失的权利。

代理人：

2011年7月20日

但因案涉房屋真正的权利人系第三人合资企业，原告未能取得权利人的追认，其与被告签订的《租赁协议》为无效合同，权利人有权基于所有权向被告主张物权返还。

现台湾方面权利人已经在和被告联系，向被告主张有关权利。

因路途较远，客观上存在诸多不便，现台湾方面正在办理有关授权手续。

为了减轻当事人诉累，真正做到案结事清，被告要求

自己便是置身于法律秩序或者道德秩序之外的人，不能期待能受到法律秩序的保护本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。

第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。

第三十八条本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。

第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。

第二百四十二条占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。

第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。

第二百四十四条占有的不动产或者动产毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当赔偿损失。

第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。

占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

《物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。

第二百四十五条，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。

《物权法》第245条规定的是占有回复请求权，而不是返还原物请求权。

《物权法》第34条才是规定了返还原物请求权，这两个请求权可以发生竟合。

例如：

【篇三：

房屋租赁纠纷代理词】

代理词

——原告北京某某房地产经纪有限公司诉被告赵某某房屋租赁合同纠纷案

尊敬的审判长、审判员：

根据我国《律师法》、《民事诉讼法》等法律的有关规定，北京市辽海律师事务所（以下简称“本所”）依法接受本案当事人赵某某女士的委托和特别授权，指派王细香律师担任被告诉讼代理人。

在查阅案卷基础上，代理人发表代理意见如下：

一、“交还房屋”应以腾退房屋和交还钥匙为标准，被告已经如期交还房屋，根本不存在违约行为。

本案中，原告提起诉讼的理由是“被告违约”，“违约行为”具体体现在未按照编号为004781的《北京市房屋租赁合同》（以下简称房屋租赁合同）第十条第五款的规定交还房屋，该规定为“乙方应当在承租期满当日交还房屋。

乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿甲方所受的损失。

留置在房屋内的物品，甲方有权按丢弃物处理，甲方不承担赔偿责任。

”

对此，被告坚决认为被告已按期交还房屋。

正如原告在起诉状中所写“原告于2012年1月4日通知被告房屋租赁期满，被告本人未去房屋，而是委托其朋友王振才前往……交房期间被告对其居住期间造成的房屋设备设施损坏不认可，不予修复，双方协商不一致，……”，如此可见，原告认可交房当日双方已经在履行房屋交还手续，只是对房屋设备设施损坏未能达成一致，原告不接受被告交房，并不是被告不履行交房，这与原告起诉被告不按期交还房屋的说法自相矛盾。

房屋设备设施损坏牵涉到的是押金退还问题，与房屋是否交还不是一个概念。

因此，原告所称被告未按时交还房屋纯属乱讲。

事实上，被告早已签下另一《房屋租赁合同》并于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，旧房钥匙也一并归还于原告。

从实践上说，正如交房以交钥匙为标准一样，交还房屋应以腾空房屋交还钥匙为认定标准，被告如期腾退房屋并交还钥匙，显然已完成交还房屋任务。

原告起诉被告不按期交还房屋，没有任何事实和依据，其状告被告违反合同不交还房屋，无非是想侵占被告的押金和攫取其他不当得利。

二、提供格式合同条款一方应采取合理的方式提请另一方注意免除或者限制其责任的条款，否则该条款应视为未订入合同。

根据我国《合同法》第三十九条，“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

”又根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）

第六条，“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别表示，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。

提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。

”本案中，原告为提供格式合同一方，其在合同第十条第五款中约定“乙方应当在承租期满当日交还房屋。

乙方未交还房屋视为违约，乙方须向甲方支付相当于月租金额两倍的违约金，同时应赔偿……。

”该条规定显然属于免除甲方责任的条款而未作合理说明，该条款并不生效。

三、原告没有任何理由扣留全额押金。

根据交易惯例，房屋租赁合同到期终止，押金也应同时返还。

如存在房屋设备设施人为损毁，给当事人造成损失的，过错一方应给予相应赔偿，赔偿款可在押金款中扣除。

本案中，原告应举证证明其房屋设备设施遭受人为损坏，而原告提供的证据，根本无法证明此主张。

因此，原告应退还押金款给被告。

四、被告不应承担2012年1月4日至1月31日的房租。

被告在其诉讼请求第二项中主张被告承担其房租损失2600元毫无依据。

如前所述，被告已于2012年1月3日搬出本案所涉房屋，原告在其起诉状中也提到2012年1月4日双方已到办理房屋交还手续阶段，显然此时房屋已经腾退，并且根据本案房屋租赁合同第七条第六款，“办理房屋交还手续时，乙方不得在房屋中存放留置物品，甲方对未经同意的留置物品有权作为丢弃物品处理，不承担赔偿责任。

”可见，就算被告有物品留置，原告完全可以自行处理，因此原告主张该时期的房租，纯属空穴来风，不可能得到支持。

即使因整理修缮该房屋产生空租期，那也是其合理的经营损失，跟被告没有关联性。

四、原告的一系列违法行为给被告造成了损失，被告保留追究原告相关责任的权利。

原告先是借故房屋设备设施人为损毁不退还押金，随后又编造被告“不履行交还房屋义务”的说法来法院起诉，其行为牵制了被告大量时间和精力，扰乱了被告的工作和生活，导致被告发生了许多交通费、误工费等费用，被告的经济损失完全由原告造成，理应由原告赔偿。

被告已经就此提起反诉，将依法追究原告的法律责任。

以上代理意见，我们敬请法院能够给予支持为盼！

谢谢！

答辩人：

2012年月日

尊敬的审判长、审判员：

根据我国法律的有关规定，福建温陵律师事务所依法接受原告的委托，指派我们担任其诉讼代理人，为了维护委托人的合法权益，代理人现根据本案事实及争议的焦点，结合我国有关法律，发表如下代理意见：

一、原、被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分。

原、被告双方订立房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，任何一方都应全面履约，否则，将承担相应的责任，原告基于合同对租赁房屋都作了较为详细的约定，为此，将被告出租的房屋承租下来，并着手开始布置装修，但在装修过程中原告发觉被告拒不履行合同约定，首先没法提供合同第6条第2款第4项约定的经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。

这些约定都是被告继续履约的附随义务，若被告拒不提供或不能提供将导致原告不能按期完成装修，按期开业，等于原告与被告所签合同不能按期履行，另外，被告也没有提供给原告适合放置备用电设备的场所，在原告装修过程中，被告更无法提供给原告足够经营使用的水和电，被告虽主张从未停过原告的水和电，并提供了物业公司的证明，但物业公司的证明不具有客观真实性，不能对自己实施的行为作出证明，证人刚好证实了停水停电的事实。

合同第6条第1款第4、6项虽没有约定履行期限，但根据合同第2条以及交易习惯，被告应在将租赁物交付给原告时同时履行该项义务，并不是就被告所称的，应给予必要的准备时间并由原告先行通知，被告提供的工程竣工验收证明，不足以证明原告所承租的商场在承租时符合消防技术标准，该证明是2002年7月份对整个新加坡商厦的验收，但原告承租是2005年4月份，且是二楼商场，在原告承租时，二楼商场是否还符合消防部门规定的标准不得而知，因此，被告应按合同约定履行提供相关手续的义务。

由于被告存在大量的违约事实，导致双方签订的合法有效合同没法按约履行，上述事实，根据《民事诉讼证据规则》第5条第2项的规定：

“对合同是否履行产生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。

”所以，被告无法提供已在合同约定的筹建期内履行以上合同义务，应承担相应违约的责任。

二、被告依约应承担的违约责任。

由于被告违约事实是清楚的，证据也是充分的，有合同及证人作证，依据《合同法》第八条的规定：

“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。

当事人应

当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。

”第二十一条规定：

“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

”被告拒不履行合同第六条：

“租赁期间甲、乙双方的职责和义务。

第2款：

‘甲方保证在租赁期间，乙方使用新加坡商厦二楼商场上述租赁面积的合法性。

不得因权属纠纷。

影响乙方的经营活动。

’第3款：

‘甲方须提供给商场足够经营使用的水、电。

非电厂、水厂因素不得停水停电。

’第4款：

‘甲方应提供商场经消防部门验收合格的消防设备、设施及证件。

’第6款：

‘甲方提供给乙方适合放置备用电设备的场地。

’”致使原告至今仍无法使用该租赁物，被告的行为已违约，《合同法》第107条规定：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

”原告提出的诉讼请求合理、合法，应得到支持，以免造成双方更大的损失。

综上，代理人认为原告与被告签订合同合法有效，被告违约事实清楚，证据充分，被告应依约承担违约责任，原告的诉讼请求合理、合法，依据充分，应得到支持，请求法庭支持原告的诉讼请求