某快捷商务酒店项目投资可行性研究报告.docx

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某快捷商务酒店项目投资可行性研究报告

内部*绝密

项目咨询

快捷商务酒店开发项目

可行性研究报告

一、前言

1-1项目背景------------------------------------------------------------

1-2项目目的-----------------------------------------------------------

1-2.1整体目标-----------------------------------------------------

1-2.2项目契机------------------------------------------------------

二、调查篇

2-1区域地理环境分析--------------------------------------------------

2-2市场分析--------------------------------------------------

2-2.1调查数据--------------------------------------------------

2-2.1酒店需求问卷调查----------------------------------------

2-2.2调查数据矩阵--------------------------------------------------

2-2.2.1酒店数据矩阵--------------------------------------------------

2-2.3调查结果说明--------------------------------------------------

2-2.3.1酒店现状--------------------------------------------------

2-2.3.2交通现状--------------------------------------------------

2-2.3.3自然旅游现状--------------------------------------------------

2-3SWOT分析--------------------------------------------------

2-3.1S—项目优势分析--------------------------------------------------

2-3.2W—项目劣势分析--------------------------------------------------

2-3.3O—项目机会分析--------------------------------------------------

2-3.4T—项目威胁分析--------------------------------------------------2-4社会经济效益说明-----------------------------------------------------------

三、决策建议

3-1规划内涵--------------------------------------------------

3-2规划决策建议--------------------------------------------------

3-2.1规划方案--------------------------------------------------

3-2.1.1酒店--------------------------------------------------

3-3前期规划设计说明--------------------------------------------------

3-3.1设计方案甄选和规划------------------------------------------------

3-3.1.1方案--------------------------------------------------

四、执行篇

4-1战略与战术---------------------------------------------------------

4-1.1战略沙盘模拟--------------------------------------------------

4-1.1.1六大策略--------------------------------------------------

4-1.1.2说明--------------------------------------------------

4-1.2战术沙盘推演模拟--------------------------------------------------

4-1.2.1整体战术--------------------------------------------------

4-1.2.1.1差异化市场营销-------------------------------------------

4-1.2.1.1.1地段选择----------------------------------------------

4-1.2.1.1.2具有前瞻性-------------------------------------------

4-1.2.1.1.3寻求市场空白点--------------------------------------

4-1.2.1.1.4有效挖掘客户营销渠道-------------------------------

4-1.2.1.1.5创新客户成本控制------------------------------------

4-1.2.1.2创新客户营销手法--------------------------------------

4-2执行步骤-----------------------------------------------------------

4-2.1经营规划-------------------------------------------------------

4-2.1.1酒店配置---------------------------------------------------

4-2.2推广规划--------------------------------------------------

4-2.2.1整体品牌包装--------------------------------------------------

新视觉VI系统--------------------------------------------------

4-2.2.2整体推广-------------------------------------------------------

广告推广策略--------------------------------------------------

广告推广目标--------------------------------------------------

项目在推出市场的宣传推广铺垫及炒作重点------------------------

4-2.3进度------------------------------------------------------------

4-2.4预算-------------------------------------------------------------

4-2.4.1项目资金投入情况分析------------------------------------------

4-2.4.1.9费用-----------------------------------------------

4-2.4.2可选择的筹资策略----------------------------------------------

4-2.4.2.1自筹资金-------------------------------------------

4-2.4.2.2银行贷款筹资-------------------------------------------

4-3投资回报预测------------------------------------------------------

4-3.1酒店---------------------------------------------------------

4-3.1.1客房收入---------------------------------------------------

4-3.1.2营业总收入--------------------------------------------------

4-3.1.3成本--------------------------------------------------

4-3.1.3.1物料成本------------------------------------------------

4-3.1.3.2人工成本------------------------------------------------

4-3.1.3.3水电费--------------------------------------------------

4-3.1.3.4总成本--------------------------------------------------

4-3.1.4营业税--------------------------------------------------

4-3.1.5银行利息--------------------------------------------------

4-3.1.6利润--------------------------------------------------

4-3.4银行利息--------------------------------------------------

4-3.5投资总成本--------------------------------------------------

4-3.6年净利润--------------------------------------------------

4.3.7回收周期--------------------------------------------------

五、结束篇--------------------------------------------------

部分快捷酒店介绍-----------------------------------------------

1-1项目背景

1-1-1.快捷酒店:

是近两年我过客房酒店的一个热点，而经济型的快捷酒店更是热点中的热点！

随着城市旅游业的快速发展，以及国家对建设的大规模投资,人均需求日益增加，但是也会对酒店的软件设施和硬件设施更多的要求.

1-1-2.需求定位:

为了满足客户出差住宿现状还无法讲究排场，传统的招待所安全，卫生，舒适等条件无法满足的条件下，外来旅游者能温馨住宿而又价格适中的的情况下，快捷酒店应运而生。

快捷酒店弥补了基本需求和平民价格这两个条件下的庞大市场！

在我国，快捷酒店于近两年得到了市场的热烈追捧

1-1-3.连锁酒店:

选择连锁酒店就是选择了一个金字招牌,因为存在品牌价值,同时可以减少广告投入.总部网络在线预定,提高入住率.降低投资风险.

1-2项目目的

1-2.1整体目标

秉承整体规划，发展酒店主业，强化自身优势。

打造--商务酒店品牌，给投资者带来丰厚的回报。

整合--优势资源，领跑---商务酒店市场。

通过对新建筑合理的规划以及适当的经营措施，能够争取较好的市场效益。

1-2.2项目契机

广州市概况。

---广州是一座有2200多年悠久历史的文化名城，自秦汉以来，广州就是岭南的政治、经济、文化中心。

始建公元前214年，最早建城时的叫任嚣城。

公元前九世纪的周代的周夷王八年，“百越”（《史记》中称“南越”，《汉书》称“南粤”）和长江中游的楚国人已有来往，建有“楚庭”，这是广州最早的名称。

226年，孙权将交州分为交州和广州，“广州”由此得名。

古代广州曾是三朝古都。

宋代广州就有八大“卫星城”，广州的文物古迹众多，现有国家、省、市三级文物保护单位共219个，其中全国重点文物保护单位19个，省级文物保护单位41个，市级文物保护单位159个。

中山四路一带先后发现了秦汉造船遗址和南越国宫署遗址，其中南越国宫署遗址两次被评为“全国十大考古新发现”。

目前，南越国宫署遗址、南越王墓、南越国水闸遗址等三处南越国史迹正联合申报联合国世界文化遗产。

---。

由于广州一年四季的旅游项目众多，全年到广州旅游人群稳定增长，促使的广州旅游业及相关配套产业得到了蓬勃发展。

-广州市委市政府制定规划中，把围绕旅游服务业打造成全市第一主导产业的战略目标，大力实施旅游精品工程，精心打造旅游整体形象。

---地区旅游环境和旅游相关产业链正在发生着崭新的变化。

新旅游经济给广州带来了丰富的旅游休闲客源，旅游项目的增加使来--旅游客流量全年都保持在高峰值，----旅游接待能力及设施急需全面升级，需要基础服务设施跨上一个新的水平，接待能力和档次进一步提高。

在未来良好的市场前景预期的推动下，近期一批新建知名快捷酒店相继建成营业，抢占---旅游业发展所带来的客源市场。

--在旅游大开发，建设大规模建设时期,酒店业市场蓬勃发展的契机下。

投资建设快捷酒店项目会给投资者带来丰厚的回报。

调查篇

2-1项目区域地理环境介绍

　　2-1-1:

广州概况

广州市地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。

丘陵地带。

南部是珠江三角洲冲积平原。

中国的第三大河---珠江从广州市区穿流而过。

西江、北江、东江三江汇合处，濒临南中国海，隔海与香港、澳门相望，地理位置优越，是海上丝绸之路的起点之一，被称为中国的“南大门”。

气候特征

　　[1]地处亚热带季风气候区，气候特点是气温高、降水多、霜日少、日照多、风速小、雷暴频繁，年平均气温21.9度，年降水量1696.5毫米，年平均日照时数在1800小时以上。

自然资源

目前已发现50多个矿种，矿点17处。

植物种类达数千种。

野生动物约有210多种。

水域面积7.44万公顷，从化一带有丰富的地下温泉，水温50℃-70℃。

以籼稻为主，一年两熟。

广州是“水果之乡”，广州的花卉和盆景远近驰名，以阴生观叶植物、高档盆花、鲜切花、岭南盆景为主。

阴生观叶植物占全国市场一半以上，一品红等盆景已成为全国性的生产基地，盆景远销欧美等海外市场。

2-1-2:

广州交通

空运:

广州白云机场,是中国大陆三大国际航空枢纽机场之一，旅客吞吐量居全国第二.2011年旅客吞吐量达47,823,665人次，位居全国第二，世界第十九位；货运吞吐量为100万吨。

4F级.

海运:

中国第四大港口广州港，现已与世界170多个国家和地区的500多个港口有贸易往来，黄埔新港,新沙港,莲花山港、南沙港、广州开发区穗港码头和增城新塘港已开通往返香港的客、货轮，花都区开通往返香港的货轮。

内河可沿东、西、北江航道沟通广东省各地和广西，与100多条河道相连接。

铁路:

广州目前有五个火车站：

广州站、广州东站、广州南站、广州北站、广州西站（货运），组成的广州铁路客运枢纽是我国铁路四大客运中心之一，江村站，铁路有京广铁路复线、广茂线、广梅汕线、、广深铁路、广深电气化铁路、广九铁路等线路。

运营中的武广高铁、广深港高铁（广深段），建设中的贵广高速铁路、南广高速铁路、京港高速铁路、西部沿海高速铁路，构成四通八达的路线.

市内的交通四通八达,深圳,中山,珠海等地一小时生活圈.地铁可以直达广州80%以上的著名景点,会展中心地铁直达.

2-2市场分析

2-2.1调查数据说明

以下数据由行业信息网提供,调查地点广州市天河区正佳广场,时间2011年6月12日,周日.调查随行人员4人,时间6个小时,调查方式,实行问卷形式,完整的填写问卷赠送精美礼品,调查总数2000份,有效1760份

2-2.2酒店数据矩阵

2-2.3调查结果说明

2-2.3.1广州酒店现状

随着广州经济的发展，一是旅游业的蓬勃发展越来越多的季节性旅游客人进入广州地区，二是商务客户停留洽谈业务。

特别是广州沿海铁路,到广西,贵州的高速铁路建设完工,必然会拉动当地经济加快.

随着我国的经济发展，更多的经济活动在各个城市间展开，这对于各个城市间的酒店接待方面提供了发展的机遇和良好的市场氛围。

办公、旅游、探亲、外派见学、投资考察的人员越来越多，各种不同人群选择的住宿方式差别很大，高档酒店价格太贵，低档旅社不安全、卫生又不合格。

于是经济型快捷商务酒店走到了大家面前，拥有经济、快捷特性的各式连锁酒店进入了广州地区市场。

例如：

如家、汉庭、锦江、格林豪泰等快捷酒店。

广州的高档酒店:

2011年统计结果.

星级酒店发展不主要是针对企事单位,接待国外来宾,普通快捷酒店大众消费,是未来酒店业发展的潮流,投资快捷酒店投资少,见效快等特点

被访者选择酒店会综合考虑环境、商务便利、价格、交通和档次因素，旅游人群希望快捷酒店能够提供停车场服务。

所以投资建设的快捷商务酒店，不但客房配套实施齐全还要配以多种服务功能和娱乐休闲设施。

要选择在车站附近，周围有大型市场，人流量相对较多地区。

这样酒店不愁没有消费倾向的客户群，经营前景十分广阔。

广州的旅游收入:

广州旅游业的蓬勃带来了大量的客源，为酒店业的快速发展提供了广阔的市场。

2008年广州市城市接待游客总人数1.11亿人次，旅游业总收入837.71亿元；2009年，广州市城市接待游客总人数1.18亿人次，旅游业总收入994.04亿元；2010年，广州旅游业总收入首次超过1000亿元，达1254.61亿元，同比增长26.21%

2-3SWOT分析

2-3.1S—项目优势

广州相对稳定的快捷酒店发展趋势

快捷商务酒店有丰富酒店管理经验

新开发酒店项目有现成的酒店管理人员

依托人脉资源发展新酒店速度要比其它酒店快

依托品牌网络，新项目有一定客户群资源

2-3.2W—项目劣势

新酒店品牌忠实度不高、附加值低.

开业时间晚于其他快捷酒店+

外阜会员群锁定困难

人员工资上涨、原材料价格上涨

2-3.3O—项目机会

市政府对加强旅游接待服务产业的发展规划。

本地区经济的快速发展，将吸引更多目标客户。

快捷酒店已成为旅游型城市的主要接待方式

广州全年冬夏都有旅游项目，客源相对稳定

每年固定的商业展会.增加酒店收入

规划众多大项目开工建设，增加客流量

价格偏底，适合中底收入以及学生消费群体

其他快捷酒店停车位置少

多数小旅店受经营影响，并购机会增加

2-3.4T—项目威胁

本地区已出现同类竞争者。

全国快捷酒店品牌已全部入驻，竞争压力不断加大

市内个人快捷酒店对价格下压很大

快捷型酒店开始细分，品牌、设施将成为新的差异行销

2-4社会经济效益

--快捷商务酒店品牌建设，将为--旅游接待能力提升做出自己的贡献。

给人们提供了更好休闲娱乐的去处，带动消费增长，促进地区经济繁荣。

快捷商务酒店项目的成功运营，一定会为项目所在地区增加更多就业职位。

决策建议篇

3-1规划内涵

规划快捷商务酒店，打造精品酒店

3-2规划决策建议

3-2.1楼层规划方案

3-2.1.1酒店

宾馆大堂、商务中心、后台办公室、洗手间、棋牌室（广州人喜欢打牌）、大小会议室（条件不允许可以不开发）、客房。

按照普通快捷酒店加盟，客房数80间到130间之间。

以下假设现有营业面积5000米的商用楼一套，来简单细分化成本。

（本方案根据当时员村4横路一栋独立办公楼设计）

3-3前期规划设计说明

3-3.1设计方案甄选和楼层规划

本酒店设计既注重使建筑融入城市文化之中，与周围环境和谐一体；又注重在城市环境中彰显建筑的个性；同时关注商业价值和经济效益。

希望能营造出形象突出优雅，同时富于古典和现代精神，文化气息浓郁，籍此使酒店的商业效益得到完全开发，使此地域整体形象得以提升，成为区域内标志建筑，为城市形象增添一道新风景。

3-3.1.1方案

员村四横路，地处琶洲展馆5分种车程，距离商业中心10分钟，广州主要的干线东西黄埔大道，南北相连的科运路附近，直临琶洲大桥，中山路，等交通要道。

酒店拥有客房130间，设有会议厅一个、自助早餐厅、棋牌室6间（当时与一足疗合作，还有12间足疗房，独立楼梯）。

22个停车位，房间内配备有线电视、免费宽带上网，卫浴设施、床上用品干净舒适。

酒店温馨舒适，为您解除旅途的辛劳。

团体及会员客户还可享受到优惠待遇。

设计理念是现代建筑的简洁和传统建筑物的精致巧妙融合，高技术与现代材料的运用进一步增强了建筑物的表现力：

低部立面铝板分格、玻璃幕墙与实墙面的穿插对比，带来了强烈的视觉对比和阴影变化。

整组建筑物一气呵成，建筑语言完整统一，增强了建筑物的标志性与独创性。

执行篇

4-1战略与战术

4-1.1战略沙盘模拟

4-1.1.1六大策略

整体整合

方案优选

特色出位

错位经营

强调区域特性

集团化管理

4-1.1.2说明

---地区的酒店目前竞争激烈，众多品派入住，但是很多酒店资料极其简陋，更谈不上策划和包装，酒店运营商几乎没有战略，尤其是比较早一些宾馆，管理不到位，软硬设施跟不上，没有系统的推广计划，反过来我们的宣传更容易突出。

酒店产业的六大优势

人气旺。

酒店规模大，则人气旺盛，商业氛围浓厚。

旅游资源强。

随着旅游规模扩大，则市政配套齐全，巨大的人流量，顺畅的交通，良好的商业氛围一应俱全，经营起来得心应手，财源滚滚。

管理好。

由连锁酒店管理公司，统一规划，统一管理，提供的服务周到、齐全，前景广阔。

规划好。

在规划上有---酒店管理公司统一安排，规划、建设、定位等十分明确，不会出现子公司酒店各自为阵、画地为牢的混乱局面。

品牌好，潜力大。

连锁酒店自有品牌突出，形成“马太效应”。

一方面在销售上能克服小酒店“势单力薄”的弱点，另一方面较易加强管理。

当然，规模太大，也会有一定的销售压力，但它对商旅性客源的吸引力显然更大。

经营成本降低。

快捷酒店管理规模大，在商务酒店项目开发、酒店管理等方面均可取得规模化效益，从而降低成本和经营的负担，避免酒店管理等费用过高的弊端。

4-1.2战术沙盘模拟

4-1.2.1整体战术

4-1.2.1.1手法1：

差异化市场营销

酒店差异化的市场定位，就是在市场细分的基础上，找到市场的机会