天赐阳光新城可行性研究报告.docx

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天赐阳光新城可行性研究报告

《天赐·阳光新城》

可行性研究报告

目录

第一章总论

一、项目名称及承办单位

二、研究工作范围

三、研究结论

第二章项目背景与必要性

一、项目基本情况

二、项目创新点

三、项目的必要性

第三章市场研究及预测

一、项目政策环境分析

二、项目开发政策分析

三、项目投资环境分析

四、项目区域优势分析

第四章项目规划及各项经济技术指标

一、项目总体规划

二、项目各项经济技术指标

第五章项目投资成本估算

第六章综合评价及结论

※※第一章总论

一、项目名称及承办单位

1．项目名称：

《天赐·阳光新城》（暂定名）

2．开发商:

温县天赐房地产开发有限公司。

3．项目地点：

温县振兴路西段。

二、研究工作范围

本项目可行性研究包括：

☆项目所在区域概况

在豫北平原西部，有一座历史文化名城，她南临黄河，北依太行，是闻名中外的太极拳发祥地，三国著名军事家司马懿的故里，更以盛产的山药、地黄、菊花、牛膝“四大怀药”享誉中外。

她就是荣获“省级园林城市”、“省级文明城市”荣誉称号的黄河岸边一颗璀璨的明珠——温县。

温县全县总面积462平方公里，辖262个行政村，总人口41.9万人。

有着得天独厚的太极文化旅游资源和独特的“四大怀药”资源；有18万余亩的黄河滩国有非耕地可供建设、发展用地；劳动力资源丰富且成本低廉。

温县地理位置优越。

地处郑州、洛阳、焦作三市之中心的中原城市群地带，是承接中原城市群经济隆起带，产业分工协作，实现优势互补的理想地，同时具有能源供给半径小的区位优势。

特别是“南水北调”中线工程、“西气东输”工程等国家重大项目的越境建设，可满足经济发展对水资源、清洁化能源的需求。

温县交通便捷，境内公路纵横交错，四通八达，南与欧亚大陆桥、连霍高速相通，北与焦晋高速相连，公路交通四通八达。

特别是焦作黄河公路大桥、焦温公路、新孟公路的建成通车，使其区位优势更加突出。

由于拥有独特的区位优势、便捷的交通、丰富的资源等众多优势，加上政府的有力领导，改革开放以来，温县的工业、农业、电力、交通、邮电、商贸及城镇建设日新月异，投资环境更加优越。

工业经济呈现出良好的发展态势，拥有机械制造、化工、农副产品加工、制鞋、五金、医药为主的支柱产业，形成了有资源、有市场、有产品、有效益、门类齐全的工业体系。

随着经济的发展，温县的房地产开发也呈现出日新月异的局面。

但总体来讲，温县房地产市场仍处于发展阶段，房地产开发公司较少，开发出的项目基本以满足居住需求为主，缺乏整体品质的提升，物业管理也较为缺乏。

虽然有新的商品住宅区，但目前还没有一个真正具有代表性意义的高档住宅示范小区，可以作为温县的“城市名片”代表温县住宅开发的最高水平；广大的温县精英阶层在温县无法找到一个满意的“广厦”，一个可以真正实现“诗意的栖居”的理想家园。

整体而言，温县迫切需要一个高档住宅社区填补市场空白，需要一张具有足够“分量”的“地产名片”来树立温县住宅产业的崭新形象！

☆项目市场环境分析

项目位于温县西区，紧邻振兴路。

此地交通便利，周边与防疫站、检察院、法院、档案局、计生委、国税局等政府机关为邻，并有三星级大酒店等相应区域配套，附近的别墅区——《帝苑小区》，新兴商品住宅区——《天赐名门》等使项目周边具有高档住宅的初步氛围。

但整体而言，目前项目近距离配套设施仍较为缺乏，人气不旺，居住氛围不够浓厚。

☆项目规模

项目产品定位为：

〖温县最高水平的高档园丁及公务员社区〗。

总建面积超过7万平米，融合多层、别墅、商铺等建筑形态于一体，并在小区大门处建设一万平米的绿化园林广场，园区内新建星级幼儿园一所，园区对面新建示范性样板小学一所，社区内更拥有众多游乐健身器材和休闲配套设施。

项目建成后将形成集居住、休闲、教育、学习为一体的大型人文综合社区。

☆项目规划及各项经济技术指标

详见第四章附表

☆项目投资费用估算

详见第五章投资预算

☆项目开发进度

分期开发，四部“地产进行曲”完美演绎温县居住全新升级版。

●一期为天赐广场及教学配套，先行建设万米绿化广场——“天赐广场”。

同时内部的幼儿园，对面的学校同时动工（建校款从地款中扣除），全部建成后再开始二期建设。

●二期为教育生活园区，重点满足县城及各乡镇教师住房需求。

●三期为公务员小区，重点满足温县各级公务员住房需求。

●四期为尊贵样板生活区，满足高端客户需求，面向社会公开发售。

☆项目开发计划

一期出形象，二期的“教育生活区——园丁区”、三期的“公务员生活区——公仆区”，均保本销售，四期的“尊贵生活区——精英区”微利销售。

预计建设周期为两年，建设广场景区、幼儿园同时在对面建设小学，使幼儿园和小学联为一体，同时再建设一座具有时代气息的标志性实用建筑——〖温县首座大型过街天桥〗。

仿照二七广场人行天桥形式建设具有时代气息、具有标志性特征的【振兴路过街天桥】，使南北连为一体，为学生提供安全便利，为行人提供安全保证，又能形成全新亮点，成为项目继“天赐广场”后的又一标志性景观。

为使小区真正成为高档住宅样板社区，社区将采用暖气和天然气，成为温县首家双气社区。

暖气采用自建锅炉供暖，天然气考虑到西气东输到温县的实际使用时间，开发商确保在天然气入户前给业主提供便利，免费给业主提供燃气罐和双灶，告别煤球时代，彻底杜绝煤球房，同时小区内部建设公共车棚以便于停放自行车和摩托车。

因此，《天赐·阳光新城》将是温县第一家彻底告别煤球房、真正实现全部天然气化的高档社区，项目的建设标志着温县住宅开始进入全新的真正天然气化时代！

☆项目总体评价

古代“孟母三迁”开创了中国最早的教育居住理念，郑州的“思达·大河春天”，更是教育概念完美演绎的现代版。

《天赐·阳光新城》重金投入教育设施和市政配套设施，绿色广场就在家门口，小学在对面，幼儿园在社区内，名校与名家相伴，使业主及周边住户的子女均能享受到优质教育资源。

对城市建设、人文居住、教育乃至整个社会的价值可以说是无法估量的，对于提升温县居住的整体品质更具有十分巨大的现实意义。

项目建设完成后，将大大提升温县住宅产品的整体品质，改善和优化城区居民生产生活，与政府的发展战略吻合，使温县振兴路西段具有集商贸、居住、休闲为一体的多功能大型住宅区，提升城市形象，促进全县经济快速发展。

打造属于广大政府公务员、广大温县精英阶层的梦想的栖居领地。

三、研究结论

1.本项目的建设符合温县城镇建设总体规划的要求。

县委、县政府对于温县城镇发展规划战略为：

【以旧城改造和新区开发为重点，培养和完善房地产市场，逐步建立完善的、适应市场需求的经济适用房、康居房和商品房供应体系，不断满足人民群众日益增长的住房需求。

“十一五”期间，完成振兴路、人民路、古温大街和老城区城中村改造，规划建设振兴路中段、古温大街北段住宅小区。

适当开发一批高档住宅，满足温县企业家和来温投资者的需求。

本着提高城市品位、节约土地资源的原则，鼓励住宅小区建设向空间拓展。

规划期内，计划建设一处楼层高、品位高、具有现代建筑风格、适合物业管理的示范住宅小区，带动房地产业向高档次、高水平发展。

】

要实现此战略目标，县政府必须强力推进城镇化进程。

一是拉大城区框架；二是抓好旧城改造。

其次抓紧城市基础设施建设和城市配套建设，完善城市功能。

因此，人民路、古温大街、振兴路和老城区城中村的改造工作等将使项目面临极大的发展机遇，处于未来温县发展的黄金枢纽位置，《天赐·阳光新城》无疑将成为未来城镇发展中的重要区域的核心亮点，具有巨大的发展潜力。

2.本项目的建设符合经济发展及市场需求。

项目的建设有利促进形成“两轴一线”经济发展格局的形成。

温县工业集聚区位于温县城南2.5公里处，滩区鑫源路两侧，毗临焦作黄河公路大桥引线，横跨温泉镇、岳村乡两个乡镇，工业园区的整体区域内具有众多高收入阶层，他们对于住宅也有较高的要求。

温县的旧城改造将有力促进经济发展，而工业园区的建设将为温县经济腾飞注入新的活力，项目位于老城与工业园区的枢纽位置，对于老城的建设和工业园区的发展都将起到十分巨大的作用。

老城改造使众多商业精英的事业开始步入全新时代，而生活需求也随之而不断发展，而目前整个温县市场还没有一个象济源《济水苑》一样的解决政府公务员、教师等住房需求的高品质住宅区，也更缺乏一个满足众多精英群体居住需求的高档社区。

天赐·阳光新城的开发成功将填补市场空白，顺应经济发展潮流，使众多为温县经济发展注入活力的精英族群能够拥有属于自己的花园式高品质住宅。

3.项目建设实施有可靠保证

本项目由温县天赐房地产开发有限公司投资近八千万元用于本项目建设。

温县天赐房地产开发有限公司具有十分雄厚的经济实力，项目开发运作经验丰富，在房地产开发领域具备较强的竞争力和管理经验，有利于项目的顺利实施及销售目标完成。

开发商实力雄厚，具有丰富的地产开发经验，并将对本项目在公司战略重心的基础上进行科学开发，本着“造福家乡，共赢发展”的发展理念，响应政府号召，为政府解忧，为经济发展增砖添瓦，实现综合效益最佳化。

开发商开发历程如下：

●曾成功开发《天赐名门》，投资1400万（原油厂）。

●曾成功开发《天赐华府》，投资3500万（原棉织厂）。

●成功收购老计生委，交通局酵母厂（尚未开工）。

●投资500万为温县公安局建设新车管所大楼一栋（考务中心及检测中心）。

●拥有焦作市十大驾校排名第四的驾驶培训学校。

因此，把项目建设成为真正一流的、超前的、具有标志性的大型教育人文社区是开发商为温县建设贡献光热的最佳途径，是开发商进行城市改造的责无旁贷的责任和义务！

相信在各级政府和领导的大力支持与领导下，将会圆满完成本项目的开发。

4．项目建设切实可行

项目通过建设学校，将资金投入教育事业，由政府以优惠政策在开发建设中给予支持的方式，使政府不用投入资金就能大力加强教育设施，造福百姓，又能成功开发教师及公务员住宅小区，可以引进先进的地产开发理念，将高品质的住宅产品带给温县乡亲，促进房地产产业的发展，促进经济发展，提高人民生活水平。

因此，项目的建设是非常有必要的。

为有效聚集人气，形成区域亮点，项目将采用科学化的系列宣传运作手法。

●首先，加大广告宣传的力度。

不仅要利用电视、报纸等新闻媒体，将“天赐广场”及《天赐·阳光新城》的环境、建筑、设施、功能等设计成图形标志、摄制成广告电视，并以精炼的广告语言，在温县及焦作有影响的各新闻媒体或多媒体互联网上进行大量的宣传报道。

●第二，将“天赐广场”列入对外文化交流的重要基地，邀请县领导亲临剪彩，举行盛大的广场起用仪式。

如主办国家级或地区性的文艺演出、竞赛、评选、颁奖及学术交流等活动，并成为各个文化艺术团体来温县演出或在温县举办各自文化艺术活动的场所之一，成为温县大型文艺表演活动的重要场所。

●第三，精心策划和安排年、月、周、日的各项文艺演出活动。

与国家级和省、市级各文艺团体及各民族知名文艺团体和著名演唱家、影视表演艺术家、舞蹈艺术家等建立长期合作关系，为他们提供展示才华的理想舞台，他（她）们的到来也为提高温县文化城的知名度提供更多的机会，形成共同的社会效益和经济利益紧密结合的利益机制。

只有努力发掘和大力引进一切文化艺术资源，并使这些取之不尽，用之不绝的资源得到充分合理的使用，才能使“天赐广场”真正成为文艺竞相开放争艳的百花园，成为温县人民的乐园。

●第四，充分挖掘“文化教育”品牌效应所带来的社会效益，对国家政要、知名人士或著名的科学家、艺术家等名人，为他们留下永久性纪念物。

如请他们题字并镌刻在天赐广场的石碑、石柱上，形成文化石等景观，在广场或花园内请他们植树并立碑或塑像予以纪念等，使这里成为名副其实的“名人”宣传之所。

开展这些活动，其特色鲜明，其意义深远，其效应巨大。

综上所述，通过各种文艺演出、各种慈善演出活动，营造氛围，聚拢人气，广泛传播居住教育文化内涵，使“天赐广场”成为家喻户晓的休闲集中地和居住教育圣地，最大限度的利用景观，提升周边居住品质。

同时小区内部举行各种多姿多彩的业主联谊及社区沟通活动，使邻里和睦，精神生活丰富，共享美好幸福和谐生活，使项目成为名副其实的尊贵生活样板生活区域，达到圆满的社会效益！

※※第二章项目背景与发展概况

一、项目基本情况

温县《天赐·阳光新城》简介：

《天赐·阳光新城》是由温县天赐房地产开发有限公司投资兴建的融商业、休闲、居住于一体的大型人文综合社区，位于温县振兴路西段，总占地面积100亩，实际用地78亩，建筑面积约为7万平方米，由街铺、学校、社区会所、独具特色、风格现代的商业街与别墅、多层住宅构成，规模宏大、气派非凡，借鉴国际先进的住宅与商业开发理念，集教育、园林、居住、休闲于一体，是温县地产开发史上首家高档教育园林社区。

旨在打造一个超前、现代、具有都市生活氛围的综合性项目，以最先进的开发理念颠覆温县住宅格局，以最先进的居住理念刷新温县传统的居住模式，温县《天赐·阳光新城》必将成为温县的地标性建筑和精品楼盘！

二、项目创新点：

●首家教育园林社区，填补温县地产开发空白。

温县首家提出“一站式教育”概念，项目将联手温县教育系统，共同打造同步社区教育平台，社区内部幼儿园、与项目对面小学，新八中（八中搬迁至此将弥补此区域没有中学的缺陷，形成完整教育链）等形成“三位一体”的0——18岁“一站式”教育模式，为温县精英解除后顾之忧，为业主子女营造优质教育环境。

●首次提出公务员小区开发理念，开创住宅开发先河。

●临振兴路的一万平米的大型园林广场——天赐广场。

正如巴黎之有协和广场；郑州之有绿荫广场一样；温县应该有一个标志性休闲广场绿地，《天赐·阳光新城》应运而生。

15亩阔大面积，一万平米绿化园林，充满文化气息的大型文化石、文化柱，深蕴的文化内涵，使项目具有超前的象征意义，建成后必将成为对外展示温县文化的窗口，成为温县人流连忘返的休闲胜地！

景观设计集中体现在１万平方米的中央广场水系景观区，它和会所连成一体，衔接社区步行街和学校，形成了业主生活风景中的风景。

●全县首家双气社区。

天然气和暖气直接入户，彻底告别温县“住必有房——煤球房”的旧时代，进入双气化居住全新时代。

●首家智能化社区，四重智能防范系统，确保安全无忧。

来客登记，24小时巡逻值班，单元门禁系统，可视对讲系统。

标志着温县首家智能化社区的到来！

●首家引进知名物业管理公司，实行人性化贴心管理模式。

高效清洁系统，管家式物业管理服务，微笑式服务理念，军事化服务标准，让业主充分享受尊崇与优越。

●首次引进国际化先进设计理念，实行全新的人性化居住模式

住宅设计充分体现“以人为本”的原则，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。

每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。

住宅外观设计采用目前流行的简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。

建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，具有“后小康时代”特征鲜明特征。

户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、别墅）等。

●首家实行数字化社区居住模式，成功打造具有时代特征的数码社区。

当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。

为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流，将引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆，整个小区实行24小时实时监控，提供自动抄表，多媒体服务、网络教育等多方位的网络服务。

每户设独立的水、电、煤气表，小区内采用变频供水系统及自来水净水系统，保证用户生活用水质量。

为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。

三、项目的必要性

（一）项目的必要性

1．温县西区缺乏教育设施，并且人气不旺，缺乏发展的有力亮点。

2．目前温县县房地产开发建设规模尚有待提升，急需适应与温县县城市发展相匹配的高档住宅社区作为“城市名片”。

3．温县天赐房地产开发有限公司务实、稳健的发展经营风格对于温县的房地产开发及经济建设能够起到积极良好的影响作用。

4．通过本项目的兴建，将促进老城改造升级、带动西区发展，使振兴路西段区域形成新的“黄金居住区”，为温县地产开发带来新鲜的血液，注入新的活力，为该区域经济发展提供持久、稳定的发展动力。

5．通过本项目的运作，可有效改善和提高温县县房地产发展水平，发展高层次住宅物业，扩大对外交流的窗口，形成一个新的经济增长点，以此为联结点，带动整个西部城区实现一次大跨越，逐步形成一个有影响力的黄金地域。

（二）小结

通过以上分析可以看出，目前项目的开发较好地符合了温县加强吸引外资，改善产业结构的发展需求，具有良性发展所需的大环境。

但重点在于【天赐广场】的营造和学校的建设。

尤其是绿化广场建成后的有效利用，充分发挥其积聚效应，确保片区人气旺盛、有力发挥其核心磁场功能。

同时产品的品质与园区的形象也至关重要，要确保项目的超前性与高端性，需要投入的资金巨大，对于项目整体成功具有重要意义。

就项目前景而言，项目所在的区域是温县未来的黄金区域，项目的开发运作成功对于温县城市的经济发展规划能够产生直接的促进作用，对于改善、提升城市的整体城镇发展结构意义重大。

因此，本项目的开发时机及运作模式能够很好地符合温县的整体发展规划。

※※第三章市场研究与预测

一、项目投资政策环境分析

目前温县上下对于经济发展、城镇发展格外重视，政策优惠，环境宽松，为项目的顺利实施奠定了良好的基础。

二、项目开发政策分析

为顺利实现既定目标，达到社会效益最佳化、成功打造温县标志性教育园林社区，整体提升温县住宅开发水平，开发商将全心付出，担负起住宅开发的历史使命，投入巨资建设小学、幼儿园、一万平米的绿化广场、具有标志性特征的过街天桥等配套设施，并将产品定位为解决公务员、教师等阶层住房需求为主的住宅社区；以保本为园丁、公务员打造理想家园，以微利为社会精英族群营造梦想居住地的开发战略，开发商投资城市基础设施和市政设施的，政府应给予优惠的政策，确保项目开发能够顺利进行，使地产开发与城镇建设成功结合：

一）建设用地优惠政策

1.土地局出卖土地佣金免除

二）收费优惠政策

1.房管局办证费用免

2.建委配套费免除

3.气象局、人防办等手续费免除

4.开发商买地契税免除

三）财政扶持政策

1.国税地税减免或少交

三、投资经济环境分析

温县县委、县政府对温县未来五至十年总体发展战略定位是：

【焦作市发达的卫星城市、国家园林城市；高效生态农业、先进制造业和现代服务业快速发展的经济强县；闻名中外的“中华太极拳圣地”。

发展思路为“工业兴县、环境立县、稳定安县、创新优势、加快发展”，强力实施“兴工强县”战略。

努力跻身全省经济20强，全面建设富裕、文明、开放、和谐的新温县。

】

综合经济实力进一步增强。

到2010年地区生产总值年均增长13%，达到128亿元，人均生产总值达到2.9万元（折合3400美元）。

地方财政收入年均增长16%，全社会固定资产投资年均增长16%，社会消费品零售总额年均增长12%，物价总水平保持基本稳定。

人民生活水平和质量进一步改善。

城镇居民人均可支配收入年均增长10%，农民人均纯收入年均增长7%。

城乡居民生产生活方式不断改进。

城镇化进程进一步加快。

中心城区规划面积达到16平方公里，城区人口达到12万人，全县城镇化率达到45%。

经济的迅速发展和城镇框架结构的拉大为整个城镇建设快速发展提供了先天条件,同时也使旧城改造,城镇建设成为经济快速发展的重要基础.整体环境对于项目的建设较为有利.

四、项目所在区域优势分析

1、整体地理区位潜力巨大

交通便利，便于出行，属于未来温县发展的枢纽位置。

2、远景利好

根据温县的城市发展规划，振兴路将形成高档住宅区，沿路地段的价值将逐步凸现。

3、道路规划较好

项目紧邻的振兴路目前为新修路段，而以后打通后将更加宽阔便利。

4、环境较好

周边没有工业企业的噪声与污染，空气清新，适宜居住。

※第四章项目规划与经济技术指标

为使温县【天赐·阳光新城】开发成功，温县天赐房地产开发有限公司的全体人员作了大量的前期准备工作，并委托具有雄厚实力的设计院和具有丰富经验的专业策划公司对于项目进行策划、规划,在此基础上,完成了现有的最优方案的选定。

一、总体规划思想

以目标市场与项目定位为基础，在整体上坚持可持续发展的规划思想，项目未动景观先行。

以景观、园林聚集人气，以教育配套树立形象。

通过分区、分期、成片开发，进行滚动式推进，充分体现以人为本设计理念。

二、用地及经济指标

主要建筑经济技术指标详见下表：

居住区规划总用地

100亩

总建筑面积

约7万平米

其中

商业街商铺面积

1000平米

多层住宅建筑面积

59940平米

别墅建筑面积

13320平米

住宅总户数

500

别墅户型户数

40（每套面积在300平米左右）

商铺间数

20

住宅总人数

2000

人口毛密度

——

384人/ha

容积率

——

1.42

绿化率

——

35%

※※第五章：

投资成本费用估算

投资成本分析前的要点说明：

1.土地费包含土地出让金、土地征用费及拆迁安置费。

合计金额万元。

2.小区总规划实际可利用土地面积按78亩计算。

3.每平方米土地费用为元/平方米

4.前期工程费包含规划设计费、施工图设计费、勘探费、可行性研究费、策划费和三通一平费。

5.建安费包括土地费、安装费以及智能化配套费。

6.附属工程费指变电、天然气站等费用。

7.室外工程费指红线内外工程费，包括道路工程费、排水管道工程费、绿化工程费、供水工程费、供电工程费、电讯工程费、燃气工程费等费用。

8.管理费按照表中1、2、3项总费用的3%计算。

9.销售费用按照成本的4%计算计算，包括销售部及样板费、推广费、营销代理费、房管交易费。

10.财务费以“房屋开发费用的30%+土地费用”为贷款总额，使用期为两年，年利息按10.2%计算。

11.工程监理费为建安费的1%；质检费为建安费的4‰；招标费为建安费的2‰

12.两税一费按照总销售额的5.5%计算

13.公关费用按建安费的3%计算

14.根据市场调查报告反馈信息，结合区域市场房地产销售价格。

详见下表：

项目

预算内容

总价

平米指标元/㎡

备注

一、土地费用

1、征地费用

2、大配套费

3、土地出让金

4、土地证办理手续费

5、契税4%

小计

二、前期工程费

1、三通一平

2、文物地质勘探

3、科研图纸设计

小计

三、房屋开发费

1、建安费

2、附属工程费

3、室外工程费

小计

四、管理费

前三项的4%

五、财务费

六、销售费用

1、房地产交易费

2、推广代理费

前三项的4%

七、其他费用

1、城市配套费

2、墙改基金

3、人防费

4、绿化费

5、抗震审查费

6、招标预算编制

7、验收费

8、招标费

9、工程监理费

10、质检费

小计

八、公关费用

建安费的3%