项目启动计划书.docx
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项目启动计划书
项目启动计划书
项
目
启
动
计
划
书
2015年1月
1
项目启动计划书
目录目录................................................................
一、公司简介
1.1公司基本信息................................................3
1.2公司使命....................................................3
1.3公司基本服务范畴............................................3
二、项目综述
2.1项目名称....................................................4
2.2项目介绍....................................................4
2.3项目区域概括................................................4
2.4项目区域调研................................................5
2.5项目定位及业态规划.........................................10
三、招商与运营管理
3.1统一运营优势...............................................16
3.2统一运营管理规划...........................................17
四、盈利商铺参考租金
4.1商业调研...................................................22
4.2租金定制...................................................23
4.3租金合算...................................................24
4.4租金回报...................................................25
4.5租金免租期.................................................25
4.6营业免租期.................................................26
4.7租金增幅...................................................27
五、综合成本核算
5.1物业成本费用...............................................27
5.2宣传推广及招商费用.........................................32
5.3装修改建及景观量化费用.....................................34
5.4运营管理人员成本费用.......................................35
5.5办公用品及其他费用.........................................36
六、前期启动核算
6.1前期投入...................................................37
6.2后期经营...................................................37
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一、公司简介
3
项目启动计划书
二、项目综述：
1.4项目名称：
鄂尔多斯·光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】
1.5项目介绍
光亚广场首席全方位娱乐休闲生活中心
光亚广场总面积78000㎡，最前沿的建筑规划、最吸引（儿
童、女性）的全业态，最受政府支持,.光亚广场拥有无可匹
敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。
优越性：
光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌
兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带
动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，
领航上湾商业地产。
唯一性：
光亚广场国际化时尚商业街区。
位于乌兰木伦城市
规划中最繁华的唯一中心商业街区——3号桥与滨河景观大
道交汇处。
坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长7公里是乌
兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就
座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。
国际化：
光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心
设计的。
整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、
绿地为灵魂。
精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，
可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。
1.6项目区域概括：
4
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乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相
望。
全镇总面积728平方公里辖16个行政村，12个居委会。
总人口8.6万。
大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神
木县管辖，总面积376平方公里，常住人口约7万3千多。
1.7项目区域调研
2.6区域优势
5
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1.8目标客户访谈调查
调研背景
为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个
体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连
锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，
为本案提供真实可靠的定位依据。
考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确
定本次调研范围：
东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、
北至上湾。
调研目的
了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费
偏好。
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了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业
的期望程度。
了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。
调研方法
总调研样本：
500份，无效样本：
14份。
调研结果
7
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8
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1.9SWOT分析
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1.10项目定位及业态规划
2.7项目定位
10
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1.11商业市场定位
11
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1.12项目各楼层业态亮点
2.8商业规划与功能落位
1#高端商务
4#美食天地
3#儿童娱乐
2楼#时尚生活
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三、招商与运营管理
1.13统一运营优势
更省心：
住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而
所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，
通常为5至10年或更长。
获利稳定：
商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租
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金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常
大，并且房产的增值也是无可限量的。
增值速度快：
中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺
比住宅更保值、更增值、地段绝佳、消费潜力大
1.14统一运营管理规划
2.9招商标准
1、统一规划、统一招商、统一经营管理。
2、基本原则：
主力店先行；有影响力的次主力次之；其他
店铺跟进。
3、招商重点原则
A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。
B．对名家、名品、名企，重点招商。
4、招商五个优先原则
A．厂家优先：
厂家直接合作优先引进。
B．名优品牌优先：
国内著名品牌优先引进。
C．独家经营优先：
品牌在本区域独家经营的优先引进。
D．特色项目优先：
拥有特色经营项目的商业机构优先引进。
E．经营良好优先：
在本地经营状况优良者优先引进。
2.10推广策略
推广主题：
“蒙、陕首席时尚购物中心”
1、形象领先：
现代化、高品位、新时尚
2、全情体验：
商业氛围与环境互动式体验
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3、活动引爆：
活动、公关、事件，HIGH爆
4、精耕渠道：
整合推广及创新
5、服务增值：
服务入微、品质超凡、尊贵体验
攻略核心要领：
尖/精/高
尖:
直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体
精:
清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别
高:
准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖
1.15业态分布
最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态
配比，
上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰
最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务
最多的异国风情美食、最全的购物乐土
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可能包含品牌
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四、盈利商铺参考租金
1.16商业调研
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商业街区分析
地址
金桥购物北
侧小街
上湾老政府北街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场
商铺
面积
面积40-50平
方米
面积33-77平方
米
面积30-120平方
米
面积30-90平方米
面积24-48平方
米
店铺
开间3-4米进开间3-7米进深开间3-7米开间3-11米进深8开间3米，进深8
标准米米
深12米11米进深10-15米
商业
特征
以烟酒、美发
超市通讯业
态为主
以餐饮业态为主
是上湾地区老餐
饮街
以餐饮、烟酒零售
汽车服务业态为
主
以餐饮业态为主
老餐饮街
一层农副产品为
主
二层小型服装为
主
租金
水平
30-40元/月/
㎡（1层）
15-25元/月/
㎡（2层）
25-35元/月/㎡35-45元/月/㎡
45元/月/㎡（1层）
25元/月/㎡（2层）
15元/月/㎡（3层）
45元/月/㎡一层
30元/月/㎡二层
25元/月/㎡大棚
烟酒；5家餐饮；34家
餐饮；41家餐饮；42家农副产品业态
超市；3家烟酒；21家
划分
通讯；2家
大柳塔商业街区分析
名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街
地址联华商城南侧联华商城北侧
联华东侧南北
向
柳兴大街北侧
联华西侧南北
向
大柳塔惠民路
商铺
面积
20-30平方米
面积30-60平
方米
面积30平方
米
30-70平米
面积30平方
米
面积15-40平
方米
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店铺
开间2-2.5米开间3-3.5米开间3米，进开间3米进开间3米，进开间3-6米
标准
进深10米进深9-13米深10米深10米深10米进深5-7米
商业
特征
以小型餐饮、
灶具针织批发
主，档次较低。
以五金机电
小型烟酒零售
为主，档次较
低
以通讯
手机维修业态
为主
以小型
餐饮、美发业
态为主
大柳塔镇政府
所在地，无主
要业态特征
服装街
租金
20-35元/月/45-50元/月/30-35元/月/35-40元/月/50元-55/月/
水平㎡㎡㎡㎡㎡50-65元/月/
针织批发；11
五金；41家
家
通讯电器；28小型餐饮；20小型餐饮；3
家家家
㎡
业态
划分
灶具批发；11
烟酒；13家美发；2家
家小型美发；13
小家电；6家
小型餐饮；18
家
宾馆；5家通讯；1家
家
服装；80家
分布在一层和
书店；3家其它；小家电
药店、婚纱影
楼等，档次较
低品牌快餐：
小餐饮；4家
汽车配件；3
家
二层
曼哈顿
1.17租金定制
A段非餐饮区B段非餐饮区
位置月/㎡位置月/㎡
外街24外街21
内街15内街12
三层12三层9
四层9四层6
中心楼一层13中心楼一层10
中心楼二层10中心楼二层8
中心楼三层8中心楼三层6
3#一层153#一层12
3#二层123#二层10
3#三层103#三层8
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一拖三15一拖三12
A段餐饮区B段餐饮区
位置月/㎡位置月/㎡
4#外街274#外街24
4#三层144#三层10
1.18租金合算
A段非餐饮面积
位置外街内街
面积1245.881657.93
租金/月/
㎡
2415
年租金总计358813.44298427.4
B段非餐饮区
位
置
外街内街三层四层3#一层3#二层3#三层中心一层
中心二
层
中心三
层
一拖三
面
积
租
2.11
4
3.34876.673450.81
4.8
7
5.61361.21800.911925.71910.9
6.3
4
金/
月/
㎡
21129612108108612
年
租
金100385686842.
2.856
总
计
1.
36
1.
3
242693
.3
167778130671216109.2
1.
2
379431
.4
137586
A断租金总计657240.84
B段租金总计3924969.36
餐饮区
总租金4582210.2
位置4#外街4#三层
A段面积513.79
1567.57A段面积0
B段
面积
2171.31
租金/
租金/天/
㎡
27240
B段面积
天/
㎡
10
年租金总
166467.96451460.160租金
计
24
共计
年租
金总
计
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1.19租金回报
A段1年2年3年4年5年
非餐饮区总租金00657240.8657240.8657240.8
回报比例0060%80%90%
总计00394344.5525792.7591516.8
餐饮区总租金00166468166468166468
回报比例0060%80%90%
总计0099880.78133174.4149821.2
B非餐饮区1年2年3年4年5年
回报比例0060%80%90%
一拖二
总租金00169069516906951690695
回报租金00101441713525561521625
一拖三
总租金00189715.7379431.4379431.4
回报租金00113829.4303545.1341488.2
三层
总租金00263340.2526680.4526680.4
回报租金00158004.1421344.3474012.3
四层
总租金00124229.2248458.3248458.3
回报租金0074537.5198766.7223612.5
3号楼1、2、3总租金00270571.1541142.3541142.3
层
回报租金00162342.7432913.8487028.1
中心楼1、2、3总租金000538562.4538562.4
层回报租金000430849.9484706.2
小计00152313031399753532472
B餐饮区1年2年3年4年5年
一拖二
总租金00451460.2451460.2451460.2
回报租金00270876.1361168.1406314.1
三层
总租金00130278.6260557.2260557.2
回报租金0078167.16208445.8234501.5
小计00349043.3569613.9640815.6
B段总计00187217437095894173288
A+B总计00236639943685564914626
1.20租金免租期
25
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装修免租期行业惯例一般为：
1、超市4~6个月
2、时尚服装服饰类租户2~3个月
3、正餐通常为3~4个月
4、娱乐类通常为3~5个月
如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆
除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。
光亚广场整体装修免租期最少需要6个月的时间，预计
最早装修开始日期为2015年3月19日。
（如与业主协商时
间过长，则装修开始日期还需延长。
）
1.21营业免租期
经营免租期行业惯例一般为：
1、主力店，12~36个月
2、次主力店，12~24个月
3、品牌店，12~24个月
4、特大型品牌店，60个月（5年）
经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：
1、一拖二（内街、外街）：
30个月
2、一拖三：
36个月
3、三层、四层：
（1、2、4）36个月
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4、1号楼中心楼：
42个月
5、3号楼1、2、3层：
36个月
备注：
中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加
宣传推广费用及改建费用
1.22租金增幅
非餐饮区（年租金增幅）
非
餐
饮
1
年
2
年
3年4年5年6年7年8年9年10年
区
A
段00
65724
2.12
65724
3.4
4.9
84
5.7
08
6.4
08
2.9
08
2.
71
2.
71
B
段00
15231
2.
39249
1567.58
3924969
.36
2171.32
232
166467.97
232
260557.2
232
1.
202
1.
202
总
结
00
21803
71.32
45822
10.2
4582210
.2
1.
24
1.
24
1.
24
1.
912
1.
912
租
金
增
幅
餐饮区（年租金增幅）
餐饮
区
1
年
2年3年4年5年6年7年8年9年10年
A段00
166********7
.96.96
166467
.96
199761
.552
1.
552
1.
552
259690.1
176
1.
0176
B段00
581738712017
.76.36
712017
.36
854420
.832
1.
832
1.
832
1.
082
1110747
.082
总结00
748206878485
.72.32
878485
.32
105418
2.384
1054182
.384
1054182
.384
1.
099
1370437
.099
租金
增幅
27
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五、综合成本核算
1.23物业成本费用（悦榕智腾物业）
2.13人员成本
部门职位人数工资/月备注
合计
（人数）
合计
（金额）
经理170001人7000
办公室
综合管理员140001人4000
工程主管14500
电工270003500/月/人
工程部
弱电工133009人29400
水暖工256002800/月/人
运行组390003000/月/人
秩序主管14000
秩序员（车场）260003000/月/人
秩序部
12人36400
秩序员（巡逻）6180003000/月/人
秩序员（监控）384002800/月/人
主管14000
保洁部
保洁员（内）10240002400/月/人14人35500
保洁员（外）375002500/月/人
28
项目启动计划书
小计37人112300
1.24物业成本
合计合计类别备注
（人数）（金额）
月工资总额的保险
16452
升级会员 