项目启动计划书.docx

1、项目启动计划书项 目 启 动 计 划 书项目启动计划书2015 年 1 月1项 目 启 动 计 划 书目 录 目录. .一、公司简介1.1 公司基本信息 .31.2 公司使命.31.3 公司基本服务范畴 .3二、项目综述2.1 项目名称.42.2 项目介绍.42.3 项目区域概括 .42.4 项目区域调研 .52.5 项目定位及业态规划 .10三、招商与运营管理3.1 统一运营优势 .163.2 统一运营管理规划 .17四、盈利 商铺参考租金4.1 商业调研.224.2 租金定制.234.3 租金合算.244.4 租金回报.254.5 租金免租期 .254.6 营业免租期 .264.7 租金增

2、幅.27五、综合成本核算5.1 物业成本费用 .275.2 宣传推广及招商费用 .325.3 装修改建及景观量化费用 .345.4 运营管理人员成本费用 .355.5 办公用品及其他费用 .36六、前期启动核算6.1 前期投入.376.2 后期经营.372项 目 启 动 计 划 书一、公司简介3项 目 启 动 计 划 书二、项目综述：1.4 项目名称 ：鄂尔多斯 光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】1.5 项目介绍光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心光亚广场总面积 78000 ，最前沿的建筑规划、最吸引（儿童、女性）的全业态，最受政府支持, .光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核

3、心竞争力。优越性： 光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。唯一性： 光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市规划中最繁华的唯一中心商业街区 3 号桥与滨河景观大道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长 7 公里是乌兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。国际化： 光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、

4、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。1.6 项目区域概括：4项 目 启 动 计 划 书乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相望。 全镇总面积 728 平方公里辖 16 个行政村， 12 个居委会。总人口 8.6 万。大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积 376 平方公里，常住人口约 7 万 3 千多。1.7 项目区域调研2.6 区域优势5项 目 启 动 计 划 书1.8 目标客户访谈调查调研背景为了项目整体定位的准确性，我们对 周边居民、连锁及个体商户 进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费

5、需求与特点，为本案提供真实可靠的定位依据。考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定本次 调研范围： 东至大柳塔、 南至李家畔、 西至神东电力、北至上湾 。调研目的了解周边人群的 家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。6项 目 启 动 计 划 书了解周边人群对目前商业的意见和态度以及 对未来商业的期望程度 。了解 连锁及个体商户 未来对该区域开店 布局计划 。调研方法总调研样本： 500 份，无效样本： 14 份。调研结果7项 目 启 动 计 划 书8项 目 启 动 计 划 书1.9 SWOT 分析9项 目 启 动 计 划 书1.10 项目定位及业态规划2.7 项目定位10项 目

6、启 动 计 划 书1.11 商业市场定位11项 目 启 动 计 划 书1.12 项目各楼层业态亮点2.8 商业规划与功能落位 1#高端商务4#美食天地3#儿童娱乐2 楼#时尚生活12项 目 启 动 计 划 书13项 目 启 动 计 划 书14项 目 启 动 计 划 书15项 目 启 动 计 划 书三、招商与运营管理1.13 统一运营优势更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为 5 至 10 年或更长。获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租16项 目 启 动 计 划 书金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度

7、会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。增值速度快：中国经济持续快速的增长 、土地稀缺 、商铺比住宅更保值、更增值 、地段绝佳、消费潜力大1.14 统一运营管理规划2.9 招商标准1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则： 主力店先行；有影响力的次主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。B对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A厂家优先：厂家直接合作优先引进。B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进。C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进。D特色项目优先： 拥有特色经营项目的商业机构优先引进。E经营良好优先：在本地经营状况优良者

8、优先引进。2.10 推广策略推广主题：“蒙、陕首席时尚购物中心”1、 形象领先：现代化、高品位、新时尚2、全情体验：商业氛围与环境互动式体验17项 目 启 动 计 划 书3、活动引爆：活动、公关、事件， HIGH 爆4、精耕渠道：整合推广及创新5、服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验攻略核心要领：尖 / 精 / 高尖: 直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体精: 清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别高: 准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖1.15 业态分布最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比，上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰最炫的设计风格、最欢

9、乐的儿童娱乐城高品位的物业服务最多的异国风情美食、最全的购物乐土18项 目 启 动 计 划 书19项 目 启 动 计 划 书可能包含品牌20项 目 启 动 计 划 书四、盈利 商铺参考租金1.16 商业调研21项 目 启 动 计 划 书商业街区分析地址金桥购物北侧小街上湾老政府北街 李家畔主街 北岳餐饮街 上湾农贸市场商铺面积面积 40-50 平方米面积 33-77 平方米面积 30-120 平方米面积 30-90 平方米面积 24-48 平方米店铺开间 3-4 米进 开间 3-7 米进深 开间 3-7 米 开间 3-11 米进深 8 开间 3 米，进深 8标准 米 米深 12 米 11 米

10、进深 10-15 米商业特征以烟酒、 美发超市通讯业态为主以餐饮业态为主是上湾地区老餐饮街以餐饮、 烟酒零售汽车服务业态为主以餐饮业态为主老餐饮街一层农副产品为主二层小型服装为主租金水平30-40 元/ 月/（1 层）15-25 元/ 月/（2 层）25-35 元/ 月/ 35-45 元/ 月/ 45 元/ 月/ （ 1 层）25 元/ 月/ （ 2 层）15 元/ 月/ （ 3 层）45 元/ 月/ 一层30 元/ 月/ 二层25 元/ 月/ 大棚烟酒； 5 家 餐饮； 34 家餐饮； 41 家 餐饮； 42 家 农副产品 业态超市； 3 家 烟酒； 21 家划分通讯； 2 家大柳塔商业街区

11、分析名称 煤海西街 柳兴大街 惠民路 义马大街 迎宾路 大柳塔服装街地址 联华商城南侧 联 华商城北侧联华东侧南北向柳兴大街北侧联华西侧南北向大柳塔惠民路商铺面积20-30 平方米面积 30-60 平方米面积 30 平方米30-70 平米面积 30 平方米面积 15-40 平方米22项 目 启 动 计 划 书店铺开间 2-2.5 米开间 3-3.5 米开间 3 米，进 开间 3 米 进开间 3 米，进 开间 3-6 米标准进深 10 米 进深 9-13 米 深 10 米 深 10 米 深 10 米 进深 5-7 米商业特征以小型餐饮、灶具针织批发主，档次较低。以五金机电小型烟酒零售为主，档次较

12、低以通讯手机维修业态为主以小型餐饮、美发业态为主大柳塔镇政府所在地，无主要业态特征服装街租金20-35 元/ 月/ 45-50 元/ 月/ 30-35 元/ 月/ 35-40 元/ 月/ 50 元-55/ 月/水平 50-65 元/ 月/针织批发； 11五金； 41 家家通讯电器； 28小型餐饮； 20小型餐饮； 3家 家 家业态划分灶具批发； 11烟酒； 13 家 美发； 2 家家 小型美发； 13 小家电； 6 家小型餐饮； 18家宾馆； 5 家 通讯； 1 家家服装； 80 家分布在一层和书店； 3 家 其它；小家电药店、婚纱影楼等，档次较低品牌快餐：小餐饮； 4 家汽车配件； 3家二层

13、曼哈顿1.17 租金定制A 段非餐饮区 B 段非餐饮区位置 月/ 位置 月/外街 24 外街 21内街 15 内街 12三层 12 三层 9四层 9 四层 6中心楼一层 13 中心楼一层 10中心楼二层 10 中心楼二层 8中心楼三层 8 中心楼三层 63#一层 15 3#一层 123#二层 12 3#二层 103#三层 10 3#三层 823项 目 启 动 计 划 书一拖三 15 一拖三 12A 段餐饮区 B段餐饮区位置 月/ 位置 月/4#外街 27 4#外街 244#三层 14 4#三层 101.18 租金合算A 段非餐饮面积位置 外街 内街面积 1245.88 1657.93租金/ 月

14、/24 15年租金总计 358813.44 298427.4B段非餐饮区位置外街 内街 三层 四层 3#一层 3#二层 3#三层 中心一层中心二层中心三层一拖三面积租2.1143.3 4876.67 3450.814.875.6 1361.2 1800.91 1925.7 1910.96.34金/月/21 12 9 6 12 10 8 10 8 6 12年租金 100385686842.2.8 56总计1.361.3242693.3167778 130671 216109.21.2379431.4137586A 断租金总计 657240.84B段租金总计 3924969.36餐饮区总租金 45

15、82210.2位置 4#外街 4#三层A 段面积 513.791567.57 A 段面积 0B段面积2171.31租金/租金/ 天/27 24 0B 段面积天/10年租金总166467.96 451460.16 0 租金计24共计年租金总计项 目 启 动 计 划 书1.19 租金回报A 段 1 年 2 年 3 年 4 年 5 年非餐饮区总租金 0 0 657240.8 657240.8 657240.8回报比例 0 0 60% 80% 90%总计 0 0 394344.5 525792.7 591516.8餐饮区总租金 0 0 166468 166468 166468回报比例 0 0 60%

16、80% 90%总计 0 0 99880.78 133174.4 149821.2B 非餐饮区 1 年 2 年 3 年 4 年 5 年回报比例 0 0 60% 80% 90%一拖二总租金 0 0 1690695 1690695 1690695回报租金 0 0 1014417 1352556 1521625一拖三总租金 0 0 189715.7 379431.4 379431.4回报租金 0 0 113829.4 303545.1 341488.2三层总租金 0 0 263340.2 526680.4 526680.4回报租金 0 0 158004.1 421344.3 474012.3四层总租金

17、 0 0 124229.2 248458.3 248458.3回报租金 0 0 74537.5 198766.7 223612.53 号楼 1、2、3 总租金 0 0 270571.1 541142.3 541142.3层回报租金 0 0 162342.7 432913.8 487028.1中心楼 1、2、3 总租金 0 0 0 538562.4 538562.4层 回报租金 0 0 0 430849.9 484706.2小计 0 0 1523130 3139975 3532472B 餐饮区 1 年 2 年 3 年 4 年 5 年一拖二总租金 0 0 451460.2 451460.2 451

18、460.2回报租金 0 0 270876.1 361168.1 406314.1三层总租金 0 0 130278.6 260557.2 260557.2回报租金 0 0 78167.16 208445.8 234501.5小计 0 0 349043.3 569613.9 640815.6B 段总计 0 0 1872174 3709589 4173288A+B 总计 0 0 2366399 4368556 49146261.20 租金免租期25项 目 启 动 计 划 书装修免租期行业惯例一般为：1 、超市 46 个月2 、时尚服装服饰类租户 23 个月3 、正餐通常为 34 个月4 、娱乐类通常

19、为 35 个月如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。光亚广场整体装修免租期最少需要 6 个月的时间，预计最早装修开始日期为 2015 年 3 月 19 日。（如与业主协商时间过长，则装修开始日期还需延长。）1.21 营业免租期经营免租期行业惯例一般为：1 、主力店， 1236 个月2 、次主力店， 1224 个月3 、品牌店， 1224 个月4 、特大型品牌店， 60 个月（ 5 年）经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：1 、一拖二（内街、外街）： 30 个月2 、一拖三： 36 个月3 、三层、四层：（ 1、2、4）

20、36 个月26项 目 启 动 计 划 书4 、1 号楼中心楼： 42 个月5 、3 号楼 1、2、3 层： 36 个月备注：中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用1.22 租金增幅非餐饮区（年租金增幅）非餐饮1年2年3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 9 年 10 年区A段 0 0657242.12657243.44.9845.7086.4082.9082.712.71B段 0 0152312.392491567.583924969.362171.32232166467.97232260557.22321.2021.202总结0 02180371.32

21、4582210.24582210.21.241.241.241.9121.912租金增幅餐饮区（年租金增幅）餐饮区1年2 年 3 年 4 年 5 年 6 年 7 年 8 年 9 年 10 年A 段 0 0166*7.96 .96166467.96199761.5521.5521.552259690.11761.0176B 段 0 0581738712017.76 .36712017.36854420.8321.8321.8321.0821110747.082总结 0 0748206878485.72 .32878485.321054182.3841054182.3841054182.3841.

22、0991370437.099租金增幅27项 目 启 动 计 划 书五、综合成本核算1.23 物业成本费用（悦榕智腾物业）2.13 人员成本部门 职位 人数 工资/ 月 备注合计（人数）合计（金额）经理 1 7000 1 人 7000办公室综合管理员 1 4000 1 人 4000工程主管 1 4500电工 2 7000 3500/ 月/ 人工程部弱电工 1 3300 9 人 29400水暖工 2 5600 2800/ 月/ 人运行组 3 9000 3000/ 月/ 人秩序主管 1 4000秩序员（车场） 2 6000 3000/ 月/ 人秩序部12 人 36400秩序员（巡逻） 6 18000 3000/ 月/ 人秩序员（监控） 3 8400 2800/ 月/ 人主管 1 4000保洁部保洁员（内） 10 24000 2400/ 月/ 人 14 人 35500保洁员（外） 3 7500 2500/ 月/ 人28项 目 启 动 计 划 书小计 37 人 1123001.24 物业成本合计 合计 类别 备注（人数） （金额）月工资总额的 保险16452