东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理总体方案.docx

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东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理总体方案

佛山市通海物业管理有限公司二0一五年五月二十三日

9

目 录

第一部分 我们的服务目标、服务质量及服务承诺 5

第二部分东江文体公园保安、绿化、保洁管理部 5

的机构及制度 5

一、 东江文体公园物业管理部的职能 5

（一）总经理室 6

（二）服务中心 6

（三）办公室 7

二、 东江文体公园物业管理部的服务范围 8

1、保安的服务范围 8

2、绿化服务范围 8

3、保洁服务范围 8

三、 东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部组织结构及管理程序 8

四、建立完整的质量监督体系 11

一）质量监督的原则 11

二）质量检查的组织结构 12

五、东江文体公园物业管理部（保安、绿化、保洁）全体员工守则 12

第三部分东江文体公园保安、绿化、保洁的 13

物业现状及管理对策 13

一、保安现状及管理对策 13

1、保安现状 13

2、保安管理对策 14

二、园林绿化现状及管护对策 14

1、现状 14

2、养护对策 14

三、保洁现状及管理对策 15

1、保洁的持续性与突击性 15

2、保洁范围广泛，材料多样 15

3、保洁的全方位性 16

第四部分东江文体公园保安服务方案 16

一、保安的服务范围 16

二、东江文体公园保安服务的现状及对策 16

三、保安部的服务要求 17

（一）服务内容及质量要求 17

（二）服务方针 18

四、保安部的组织结构及工作流程 19

（一）组织结构 19

（二）工作流程 20

五、保安员纪律、道德规范、仪表及语言范围 20

（一）保安服务纪律 20

（二）保安员职业道德规范 21

（三）保安仪表标准 22

（四）保安服务语言规范 22

六、保安部各岗位工作职责 23

（一）保安部主管 23

（二）保安班长 24

（三）保安员 25

（四）车辆管理保安员 25

（五）消防中心值班员 26

七、保安员的应急方案 26

（一）保安员紧急集合方案 26

（二）保安员应急计划和措施 28

八、消防岗位责任制 29

九、消防安全管理制度及消防安全管理中心工作规程 31

十、保安人员的组成及经验 33

十一、保安部的奖罚条例 33

（一）保安人员奖罚规定 33

（二）巡逻岗位工作规定 36

（三）保安员交接班规定 37

十二、保安工作的督检制度 37

第五部分东江文体公园园林绿化养护方案 38

一、东江文体公园园林绿化养护的目标 38

（一）服务内容 39

（二）质量要求 39

二、东江文体公园园林绿化现状及我们的养护对策 42

（一）东江文体公园园林绿化现状 42

（二）我们的绿化养护对策 43

三、建立一支实力雄厚的专门的东江文体公园园林绿化养护队伍 44

四、绿化养护方案 49

（一）养护施工的基本原则 49

（二）绿化养护技术标准 52

第一节乔木、灌木的整形修剪 52

第二节病虫害的识别与防冶 52

第三节草坪的养护 53

第四节中耕除草 54

第五节防风防涝 54

第六节浇水抗旱 55

第七节补植与改植 56

第八节合理施肥 56

第九节古树大树养护 57

第十节苗木的繁育 60

五、东江文体公园园建设施维护方案 60

六、东江文体公园绿化保洁方案 61

七、东江文体公园园林绿化养护作业的安全措施 62

一）安全使用农药 63

二）避免高温中暑 63

三）安全条例 63

八、东江文体公园绿化预备苗生产计划 63

九、东江文体公园园林绿化养护机械一览 64

十、市区东江文体公园园林绿化养护农事周年计划 65

第六部分环卫保洁服务方案 67

一、环境保洁标准 72

二、东江文体公园保洁作业 76

三、特殊环境的保洁作业 77

四、保洁工日常作业 78

五、物业常见害虫的综合防治 79

六、清洁“开荒”及常用的洗地、打磨、抛光清洁机器 81

七、保洁工作检查督监督制度 82

一）环卫部主管（副总经理）巡检制度 83

二）环卫部班长检查监督制 84

八、佛山市区园林环卫管理现场考核评分标准（附后） 85

第七部分物业管理的后勤及信息档案工作方案 85

一、建立完善的后勤保障体系 85

二、为东江文体公园保安、绿化、保洁提供充足的物质采购和仓管 86

三、员工培训方案及员工激励制度 86

（一）员工培训方案（附东江文体公园物业员工培训手册） 86

（二）员工的激励制度 87

四、信息技术在保安、绿化、保洁等物业管理上的重要作用 88

五、突击的迎检及节假日等施工方案 88

六、积极参与管理示范考评和ISO国际质量管理认证 89

（一）积极参与管理示范考评 89

（二）ISO国际质量管理认证 91

七、物业管理的档案建立与管理 93

（一）管理规章制度 93

（二）物业档案建立与管理 93

第八部分本总体方案参考附件 94

附件一、城市绿地养护技术规范（广东省地方标准DB44/T268-2005） 94

附件二、城市绿地养护质量标准（广东省地方标准DB44/T269-2005） 103

附件三、《佛山市绿化养护暂行标准及检查考核办法》 108

附件四、《东江文体公园保安、绿化、保洁服务内容及质量要求》 110

附件五、佛山市东江文体公园园建设施维护现场考核评分暂行标准 113

附件六、佛山市东江文体公园保安绿化保洁服务项目合同书 114

附件七、《保安工作考核暂行标准》 119

附件八、佛山市区公园环卫管理现场考核评分标准（仅供参考） 122

附件九.物业管理员工培训手册 123

第一部分 我们的服务目标、服务质量及服务承诺

高标准、高起点，迎接新的挑战 对东江文体公园提供最优质的物业

管理服务是我们的目标。

我们将针对东江文体公园物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式，将根据本物业的实际特点创造出“管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求最大限度地满足甲方的需求。

我们的的管理体制是：

企业化、专业化、一体化。

我们的管理思想是：

安全服务第一、人性规范管理、提前服务甲方、打造管理精品。

我们通海物业管理公司的物业管理服务目的就是以我公司十余年来的绿化经验、业绩、和多年来的万无一失的保安服务，以及享誉全市的高度保洁技术组成最强大、最专业的一体化的物业管理服务综合体，由此我们有信心、有能力使甲方--东江文体公园完全满意我们的服务。

我们追求的是：

坚决履行合同，全力以赴、殚精竭虑，以我们的优质保安服务、优质绿化养护、优质园建维护及优质保洁服务最好地满足甲方的需求，实现东江文体公园每一天祥和的、优美的、洁净的休闲、工作、生活和文体环境

第二部分东江文体公园保安、绿化、保洁管理部

的机构及制度

一、东江文体公园物业管理部的职能

东江文体公园物业管理部有以下职能：

1、决策与计划职能

2、组织职能

3、指挥职能

4、控制职能

5 、协调职能

具体工作职责如下：

（一）总经理室

总经理室是物业管理部的最高决策机构，对物业管理部各部门实行全面管理。

总经理室设总经理一人，副总经理三人。

总经理领导管理部的全面工作，副总经理组织实施完成自己分管的保安、绿化和保洁工作。

总经理外出时，物业管理部应指派一名副总经理主持工作。

总经理室具体职责如下：

1、全面负责对所管辖的物业实施综合管理，贯彻执行ISO9000质量管理体系及ISO14000环境管理体系，完成与甲方签订的合同管理目标。

2、制订物业管理部年度、月度工作计划并组织实施，业务上接受甲方和监理部门的指导和监督。

3、负责检查、监督各项制度的执行情况。

4、合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同时关心员工生活，确保物业管理部员工有良好精神面貌和积极的工作态度。

5、负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火工作。

6、协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。

7、认真完成物业管理部其他工作职责内容和甲方安排或委托的其他工作任务。

（二）服务中心

服务中心具有协调、沟通、公关和服务等职能，是物业物业管理部对甲方服务的执行与反馈并提供多种形式服务的部门。

物业管理部的任务主要是通过服务业务程序和服务环节来完成的。

它对物业管理部的形象和声誉都会产生直接影响。

服务中心要有以下服务内容。

1、提供所辖物业的管理咨询服务。

2、受理甲方的投诉和回访。

3、受理甲方设施报修。

4、办理各种证件，如《施工人员出入证》、《车辆出入证》。

5、为甲方提供物业的各种中介服务。

（三）办公室

办公室是总经理领导下的综合物业管理部门，负责协调和监督检查物业管理部各部门的工作，处理日常行政事务，管理后勤业务，完成物业管理部的文书处理、档案文件管理、人事劳资、员工招聘、培训、调配、使用、对外接待和受理投诉等工作。

具体包括以下内容。

1、负责物业管理部人员招聘、考核录用及培训工作。

2、负责员工的考勤、劳动纪律和奖惩等。

3、负责后勤保障与生活福利的办理及发放。

4、负责物业管理部食堂和宿舍管理。

5、负责办理物业管理部员工的劳动保险和对外联络。

6、负责各种会议的组织、会议内容的整理和认会议文件的下发。

7、负责各种活动的组织及板报的制作。

8、负责管理部各种管理规定的制定、发出和监督执行。

9、负责管理部各种物品的采购管理。

10、负责管理部仓库管理。

11、负责管理部经营业务的开拓负责文件档案管理和“创优”资料的管理。

二、东江文体公园物业管理部的服务范围

1、保安的服务范围

负责公园内的门卫值班、治安巡查、消防和交通管理，保持公园的日常秩序井然有条；保证入园公民人身和财产不受侵犯；对突发事件及自然灾害有迅速的应急措施和解决方案；对违法犯罪和火灾等的发生控制到零。

2、绿化服务范围

公园的绿化面积共约10万平方米。

公园内包括标志塔、水景水池、直通南北大门的绿化和园建区、钢花架路、沿江绿化带等所有绿化区域。

3、保洁服务范围

公园内各建筑物、道路、各功能区间等所有公用范围内的清洁卫生保洁。

三、东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部组织结构及管理程序

东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部所设总经理室是物业管理部的最高决策机构，对物业管理部各部门实行全面管理。

总经理室设总经理一人，副总经理三人。

总经理领导物业管理部的全面工作，副总经理组织实施完成自己分管的保安、绿化和保洁工作，具体见以下附图1.

附图1.东江文体公园保安、绿化、保洁等物业管理部组织结构示意图（总计约100

人）

总经理

副总经理

副总经理

副总经理

保洁部

保安部

绿化部

服务中心主管

工程师

保洁班长

车辆

管理保安班长

消防

中心值班

班长

保洁员

保安班长

监控中心

园林绿化队长

机械班长

消杀员

机械手

后勤管理员

服务中心管理员

保安员

保安员

值班员

绿化养护工人

园建

绿

机

及水

化

械

电维

保

、

护工

洁

技

人

工

术

组

附图2.东江文体公园保安、