《成本核算指引》万达1019剖析综述.docx
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《成本核算指引》万达1019剖析综述
大连万达商业地产股份有限公司
成本核算指引
（2011年第一次征求意见稿）
2011年10月19日
第一章前言
1本指引的目的在于加强成本管理，规范房地产开发项目成本核算。
2本指引根据企业会计准则等相关规定及股份公司发布的有关要求编制而成。
3本指引适用于股份公司范围内的房地产开发项目。
4股份公司财务部、成本部负责本指引的制定、推行、解释、修订和监督执行。
5项目公司按本指引要求明确成本核算职责分工，其中：
项目公司成本部负责成本的结算及预估，及时提供真实、完整的成本数据，合理确定成本受益对象、分配标准和方法；财务部牵头成本分配工作，同时成本部要指定专人全程参与，确保各成本核算对象成本归集、分配的合理性。
第二章成本核算的基本程序
成本核算的一般步骤：
第一步：
根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。
第二步：
明确成本支出项目及包含内容，设置有关成本核算会计科目，建立成本合同台帐，核算和归集各项开发成本。
第三步：
按受益原则和配比原则，确定应分配成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。
第四步：
完成各项成本结算（预估）、计提、相关数据收集与核对，将归集的开发成本按确定的方法、标准和流程在各成本核算对象之间进行分配。
第五步：
编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。
第六步：
正确划分已完工、在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。
第七步：
根据当期完工开发产品入伙面积和单位成本，结转当期销售成本。
第八步：
编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。
成本核算应按照基本程序，遵循归集、分配、再分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省核算对象（如公共配套设施等），简化分配流程，直接在最终成本核算对象之间分配。
第三章成本核算对象的确定
1成本核算对象的确定原则：
应满足成本计算的需要；便于成本费用的归集，适应成本监控的要求。
1.1可否销售原则：
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，先作为一般成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
1.2分类归集原则：
对不同开发地点、竣工时间跨年度或产品结构类型存在明显差异的群体开发的项目，应分别作为成本对象进行核算。
1.3功能区分原则：
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
1.4定价差异原则：
开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，可以分别作为成本对象进行核算。
1.5成本差异原则：
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，可以分别作为成本对象进行核算。
1.6权益区分原则：
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
2各公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规划、周期等当地实际情况，确定具体成本核算对象：
2.1单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为成本核算对象。
2.2在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。
2.3对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。
2.3.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。
2.3.2同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。
2.3.3同一分期（区）有高层、多层、复式等不同结构类型的，还应按结构类型划分成本核算对象。
2.3.4根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。
对于只为一个单体开发项目服务的、应摊入开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入单体开发项目的成本。
3综合体项目成本核算对象的设置
根据上述原则，参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，城市综合体成本核算对象一般设置如下：
3.1可售部分：
普通住宅、豪宅、公寓、写字楼、可售商铺（包括室外步行街商铺、底商等）、可售酒店、可售车位、按销售处理的回迁房等；
3.2自持部分：
自持商业、写字楼、酒店、文化设施、地下车位等。
除特殊需要外，自持商业可不按业态分别设置；
3.3公共配套设施：
物业用房、会所、幼儿园、学校、医疗设施、地下配套设施（含地下人防等）、邮电通讯设施、锅炉房、配电室、热转换站及其他公共配套设施；
3.4其他：
无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。
其中，公共配套设施及无偿提供或低于成本价销售的回迁房等作为过渡成本核算对象（即先做为单独成本核算对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分配）。
4注意事项
4.1成本核算对象设置应便于成本的归集，兼顾成本监控的要求，便于统计和与成本部门的对接，遵循重要性和成本效益原则。
4.2在符合会计核算要求的情况下，成本核算对象设置可以考虑国家和当地税务政策的要求，兼顾合规性和有利性原则。
4.3在项目开发的各个阶段，成本核算对象的划分应保持一致，但出现项目开发进度调整、设计变更、业态调整等情况时，成本核算对象应予以调整。
第四章成本费用科目及核算内容
1开发成本核算应视具体情况，设置成本科目。
成本科目一般包括下列十项：
（1）土地费用
（2）政府行政事业性收费
（3）前期工程准备费
（4）主体建筑（装修）工程费
（5）主体安装工程费
（6）社区管网工程费
（7）园林环境工程费
（8）配套设施费
（9）其他建设工程支出
（10）资本化利息
2成本核算具体内容及范围如下：
2.1土地费用：
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：
2.1.1政府地价及市政配套费：
包括土地出让金、大市政配套费、教育设施配套费、契税、项目竣工验收前的土地使用税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、土地拍卖交易服务费等。
2.1.2合作款项：
补偿合作方地价、合作项目建房转入或分给合作方的房屋成本和相关税费等。
2.1.3红线外市政设施费：
包括红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。
原则上是指土地一级开发所产生的费用。
2.1.4拆迁补偿费：
包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
2.2政府行政事业性收费：
2.2.1报批报建费：
包括工程定额测定费、工程质量监督费、物业管理公共资金、地材管理费、白蚁防治费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费、室内空气检测费、墙改专项基金、节能评估费、建筑企业劳动保险费、地震评价费、规划技术服务费、交通影响分析费、环境影响评价费、交易中心手续费、工程款支付担保手续费、防疫评价费、消防电气检测费、火灾自动报警监控费、城市垃圾处理费、道路挖掘占用费、人防异地建设费、水土保持费，和竣工验收各项报批费用等。
属于押金性质的报批报建支出应在往来科目核算。
2.2.2增容费：
包括水、电、燃气、热力等增容费。
2.3前期工程准备费：
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。
主要包括以下内容：
2.3.1勘测丈量费：
包括初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量费等。
2.3.2规划管理费：
包括规划设计、可行性研究、方案招标、方案评审、交通影响分析、环境分析、日照分析、施工图设计、市政设计、夜景设计、装修设计、制图、晒图、赶图、施工图审图、人防设计费及审查、防雷检查及审查、面积丈量、消防性能化论证、前期物业规划咨询等。
2.3.3三通一平费：
包括临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。
2.3.4临时设施费：
包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临时围板等。
2.4主体建筑（装修）工程费：
指项目开发过程中发生的主体内列入土建和装修、装饰预算内的各项费用。
主要包括：
2.4.1基础工程：
包括土方开挖、土方回填、基坑支护、桩基、桩基检测、基坑降水、基础处理等。
2.4.2地下结构及粗装修：
包括基础和地下室的结构及粗装修。
2.4.3地上结构及粗装修：
包括除基础和地下室以外的全部结构及粗装修。
2.4.4门窗工程：
包括室外门窗、户门、防火门、防火卷帘、栏杆栏板百叶等。
2.4.5室外精装修：
包括屋面、外立面及雨篷及遮阳篷等的精装修费用。
2.4.6室内精装修：
包括大堂、电梯厅、楼梯间、厨房、卫生间、厅房、阳台、露台等的精装修费用。
2.5主体安装工程费：
2.5.1室内水暖气电管线设备及安装：
包括室内给排水系统（自来水／排水／直饮水／热水）、室内采暖系统（地热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片）、室内燃气系统、室内电气系统等。
2.5.2室内设备及安装：
包括通风空调、电梯、发电机、消防水电系统、弱电（智能化）系统、保安监控及停车管理系统、电信网络、卫星电视、三表远传系统、家居智能化系统、地下室停车场导引系统、厨房设备、洗衣设备、擦窗机等。
2.6社区管网工程费：
2.6.1室外给排水系统：
包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统等。
2.6.2室外采暖系统：
包括管道系统、热交换站、锅炉房等。
2.6.3室外燃气系统：
包括管道系统、调压站等。
2.6.4室外高低压电力系统：
包括高压线路工程、低压线路工程、配电站、开闭站等。
2.6.5室外消防系统。
2.6.6室外通讯、有线电视系统。
2.7园林环境工程费：
2.7.1环境设计。
2.7.2绿化建设：
包括红线内外绿化等。
2.7.3建筑小品：
包括雕塑、喷泉、环廊、假山等。
2.7.4道路及广场建造：
包括红线内外道路广场铺设等。
2.7.5大门围墙建造：
包括永久性围墙、围栏及大门等。
2.7.6室外照明：
包括室外照明电气工程，如路灯、草坪灯等。
2.7.7楼体泛光。
2.7.8标识系统制作。
2.7.9LED电子显示屏。
2.8公共配套设施费:
指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
包括物业用房、会所、幼儿园、学校、地下配套设施（含地下人防等）、医疗设施、邮电通讯设施、锅炉房、配电室、热转换站、环卫设施及其他公共配套设施。
2.9其他建设工程支出：
2.9.1工程监理：
支付给聘请的项目或工程监理单位的费用；
2.9.2工程造价顾问咨询；
2.9.3工程保险；
2.9.4施工合同外奖金：
赶工奖、进度奖；
2.9.5开发间接费：
包括工程、成本、开发设计部等相关部门的职工薪酬、周转房摊销、房租及物业管理费、办公费、差旅费、市内交通、保险、车辆费用、工程管理费、劳动保护费、折旧与摊销等日常部门支出；
2.9.6其他支出：
包括开荒费、完工前的物业管理服务费用等。
2.10资本化利息：
核算符合资本化条件的借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用（包括借款手续费、佣金等）以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
第五章会计科目与账簿设置
1生产成本科目设置
设置“生产成本”科目归集核算开发成本，根据成本核算内容体系设置明细科目。
各级明细科目的设置详见“生产成本核算科目明细表”。
2生产成本账簿设置
根据房地产生产成本核算科目明细设置生产成本账簿，在末级明细科目下按成本核算对象（含配套设施等过渡成本核算对象）分层次设置辅助核算。
为了归集暂时不能确定特定成本核算对象的成本，以及需要先归集后分配的成本，在每个项目的成本核算对象中，加设“待分摊成本”过渡对象进行归集。
××项目一期住宅
商铺
地下室
公摊
项目
待分摊
二期
公摊
项目
待分摊
····
附：
生产成本核算科目明细表：
科目编码
科目名称
显示名称
级次
辅助核算
5001
生产成本
生产成本
1
[成本核算对象]
500101
土地费用
生产成本\土地费用
2
[成本核算对象]
50010101
地价款及市政配套费
生产成本\土地费用\地价款及市政配套费
3
[成本核算对象]
50010102
合作款项
生产成本\土地费用\合作款项
3
[成本核算对象]
50010103
红线外市政设施费
生产成本\土地费用\红线外市政设施费
3
[成本核算对象]
50010104
拆迁补偿费
生产成本\土地费用\拆迁补偿费
3
[成本核算对象]
50010199
其他支出
生产成本\土地费用\其他支出
3
[成本核算对象]
500102
政府行政事业性收费
生产成本\政府行政事业性收费
2
[成本核算对象]
50010201
报批报建费
生产成本\政府行政事业性收费\报批报建费
3
[成本核算对象]
50010202
增容费
生产成本\政府行政事业性收费\增容费
3
[成本核算对象]
50010299
其他支出
生产成本\政府行政事业性收费\其他支出
3
[成本核算对象]
500103
前期工程准备费
生产成本\前期工程准备费
2
[成本核算对象]
50010301
勘测丈量费
生产成本\前期工程准备费\勘测丈量费
3
[成本核算对象]
50010302
规划管理费
生产成本\前期工程准备费\规划管理费
3
[成本核算对象]
50010303
三通一平费
生产成本\前期工程准备费\三通一平费
3
[成本核算对象]
50010304
临时设施费
生产成本\前期工程准备费\临时设施费
3
[成本核算对象]
50010399
其他支出
生产成本\前期工程准备费\其他支出
3
[成本核算对象]
500104
主体建筑（装修）工程费
生产成本\主体建筑（装修）工程费
2
[成本核算对象]
50010401
基础工程
生产成本\主体建筑（装修）工程费\基础工程
3
[成本核算对象]
50010402
地下结构及粗装修
生产成本\主体建筑（装修）工程费\地下结构及粗装修
3
[成本核算对象]
50010403
地上结构及粗装修
生产成本\主体建筑（装修）工程费\地上结构及粗装修
3
[成本核算对象]
50010404
门窗工程
生产成本\主体建筑（装修）工程费\门窗工程
3
[成本核算对象]
50010405
室外精装修
生产成本\主体建筑（装修）工程费\室外精装修
3
[成本核算对象]
50010406
室内精装修
生产成本\主体建筑（装修）工程费\室内精装修
3
[成本核算对象]
50010499
其它支出
生产成本\主体建筑（装修）工程费\其它支出
3
[成本核算对象]
500105
主体安装工程费
生产成本\主体安装工程费
2
[成本核算对象]
50010501
室内水暖气电管线设备
生产成本\主体安装工程费\室内水暖气电管线设备
3
[成本核算对象]
50010502
室内空调、电梯
生产成本\主体安装工程费\室内空调、电梯
3
[成本核算对象]
50010503
消防系统
生产成本\主体安装工程费\消防系统
3
[成本核算对象]
50010504
弱电（智能化）系统
生产成本\主体安装工程费\弱电（智能化）系统
3
[成本核算对象]
50010505
地下室停车场导引系统
生产成本\主体安装工程费\地下室停车场导引系统
3
[成本核算对象]
50010599
其他支出
生产成本\主体安装工程费\其他支出
3
[成本核算对象]
500106
社区管网工程费
生产成本\社区管网工程费
2
[成本核算对象]
50010601
室外给排水系统费
生产成本\社区管网工程费\室外给排水系统费
3
[成本核算对象]
50010602
室外采暖系统费
生产成本\社区管网工程费\室外采暖系统费
3
[成本核算对象]
50010603
室外燃气系统费
生产成本\社区管网工程费\室外燃气系统费
3
[成本核算对象]
50010604
室外高低压电力系统费
生产成本\社区管网工程费\室外高低压电力系统费
3
[成本核算对象]
50010605
室外消防系统费
生产成本\社区管网工程费\室外消防系统费
3
[成本核算对象]
50010606
室外通讯、有线电视系统费
生产成本\社区管网工程费\室外通讯、有线电视系统费
3
[成本核算对象]
50010699
其他支出
生产成本\社区管网工程费\其他支出
3
[成本核算对象]
500107
园林环境工程费
生产成本\园林环境工程费
2
[成本核算对象]
50010701
环境设计费
生产成本\园林环境工程费\环境设计费
3
[成本核算对象]
50010702
绿化建设费
生产成本\园林环境工程费\绿化建设费
3
[成本核算对象]
50010703
建筑小品
生产成本\园林环境工程费\建筑小品
3
[成本核算对象]
50010704
道路、广场建造费
生产成本\园林环境工程费\道路、广场建造费
3
[成本核算对象]
50010705
大门围墙建造费
生产成本\园林环境工程费\大门围墙建造费
3
[成本核算对象]
50010706
室外照明
生产成本\园林环境工程费\室外照明
3
[成本核算对象]
50010707
楼体泛光
生产成本\园林环境工程费\楼体泛光
3
[成本核算对象]
50010708
标识系统制作
生产成本\园林环境工程费\标识系统制作
3
[成本核算对象]
50010799
其他支出
生产成本\园林环境工程费\其他支出
3
[成本核算对象]
500108
配套设施费
生产成本\配套设施费
2
[成本核算对象]
50010801
物业用房
生产成本\配套设施费\物业服务用房
3
50010802
会所
生产成本\配套设施费\会所
3
50010803
幼儿园
生产成本\配套设施费\幼儿园
3
50010804
学校
生产成本\配套设施费\学校
3
50010805
地下配套设施
生产成本\配套设施费\地下配套设施
3
50010806
医疗设施
生产成本\配套设施费\医疗设施
3
50010807
市政设施
生产成本\配套设施费\市政设施
3
50010899
其他公共配套设施
生产成本\配套设施费\其他公共配套设施
3
500109
其他建设工程支出
生产成本\其他建设工程支出
2
[成本核算对象]
50010901
工程监理
生产成本\其他建设工程支出\工程监理
3
[成本核算对象]
50010902
工程造价顾问咨询
生产成本\其他建设工程支出\工程造价顾问咨询
3
[成本核算对象]
50010903
工程保险
生产成本\其他建设工程支出\工程保险
3
[成本核算对象]
50010904
施工合同外奖金
生产成本\其他建设工程支出\施工合同外奖金
3
[成本核算对象]
50010905
开发间接费
生产成本\其他建设工程支出\开发间接费
3
[成本核算对象][部门辅助]
50010999
其他支出
生产成本\其他建设工程支出\其他支出
3
[成本核算对象]
500110
资本化利息
生产成本\资本化利息
2
[成本核算对象]
第六章 成本的归集与分配
1成本归集和分配的一般原则
1.1成本核算应遵循合规性、合理性、有利性、一贯性、可操作性原则。
1.2成本部提供的成本相关数据应及时、准确、完整，结算清单应完整，结算金额应足额，避免缺项、漏项、甩项，对于分期开发项目重大争议事项应在过程中解决，不应留至最后一期，财务部应充分关注成本支出的动态变化和结算进度。
财务部牵头成本分配工作，确保成本分配的客观、真实、合理。
1.3成本预估、结算、分配应依据相关支持性文件，财务人员应充分研读每个成本支出明细的收费文件、招投标文件（直接委托资料）、合同、结算清单等资料并充分征询成本部、工程部、设计部等部门意见。
1.4成本归集、分配应逐项分析各单项合同或单笔支出，依据相关支持文件确定各成本项目合理的受益对象、分配标准和分配流程。
各成本项目的受益对象应仔细甄别，准确界定成本受益对象的范围，根据相关支持文件能直接确定归属对象的，应直接计入该成本核算对象。
不能直接归属的共同成本，采用合理标准和流程分配计入相关成本核算对象。
对于特殊项目需采用特定的分配方法，不宜一律采用单一的建筑面积法进行分配，以免造成较大偏差。
1.5成本分配方法一经确定，无特殊情况不应随意变动。
1.6成本核算应遵循归集、分配、再分配、汇总、结转等完整过程，不得缺省过渡核算对象、直接在最终成本核算对象之间分配以简化分配过程。
1.7成本分配每季度进行一次，完工产品成本分配应在可售物业入伙前和持有物业达到预定可使用状态前完成。
1.8正确区分可售物业和自持物业成本，不得出于管理目进行调整。
1.9成本核算应区分会计规范要求和公司制度管理要求，不能混淆财务成本核算项目和决策文件目标成本项目（如酒店开办费、物业启动费等），按照会计规范的要求确定核算的内容和核算科目。
2成本归集和分配准备工作
2.1财务部、成本部均应设置专门岗位，负责成本核算工作；
2.2对于签订的每一份合同或发生的每一项无合同成本支出，由成本部依据合同及相关文件并结合实际情况，协助财务部明确其核算科目、受益对象和分配标准。
在合同的审批过程中，由成本部在经济合同审批表中标明成本支出的受益对象及对应科目；对于无合同成本支出，由成本部在成本支出审批单中标明成本支出的受益对象及对应科目，以保证成本支出列支口径的一致性且方便于两部门定期核对。
2.3成本核算应在日常工作中完成，即应做好日常成本台帐的编制，每月成本台帐的数据应与NC账核对一致，并定期与成本部核实，为成本分配提供可靠的依据。
2.4成本部应在入伙或开业当月20号前完成对应业态（含销售物业和自持物业）的成本结算或预估工作，将签确的文件和数据提供给财务部进行成本分配。
如入伙或开业日期与竣工备案日期相隔较长则成本结算或预估应在竣工备案当月20号前完成。
自持物业成本结算与销售物业成本结算同等重要，涉及资产价值的确认和共同成本的分配，对资产、负债和利润有重大影响，应按照规定的时间完成自持物业的成本结算或预估，不能仅对销售物业入伙区域进行成本结算而忽视自持物业成本结算的时点要求。
2.5财务部配合成本部通过比对成本预算项目和金额、梳理实际签署的合同和所有成本费用支出，分析所有成本项目的受益对象，确定完整的结算清单，对于应缴未缴的政府行政事业性收费（如报批报建费等）以及已确认发生尚未支付的成本
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