娄底市物业服务收费管理实施办法.docx

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娄底市物业服务收费管理实施办法

娄底市物业服务收费管理实施办法

关于印发《娄底市物业服务收费管理实施办法》的通知

娄价服〔2010〕71号

各县市物价局、房地产管理局：

为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）有关规定，结合我市实际，现将《娄底市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请结合本地实际执行。

附件：

《娄底市物业服务收费管理实施办法》

 二0一0年八月二十日

娄底市物业服务收费管理实施办法

笫一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《物权法》、《价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省物业服务收费管理办法》等文件规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条本实施办法适用于我市行政区域内的物业服务、收费及监督管理。

未实施专业化物业服务的全市公共机构物业及原房改房的收费参照本实施办法，由市物价局会同相关部门另行制定。

业主自行组织管理物业的，其物业服务及收费可参照本实施办法执行，并由业主大会在属地乡镇人民政府（街道办事处）的指导下具体实行。

第三条本实施办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。

第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竟争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竟争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竟争形成。

第五条娄底市物价局会同市房产局负责娄底城区的物业服务收费的日常管理和监督工作。

县市政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。

第六条物业服务收费遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。

第七条物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。

住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。

单独的非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

同一物业规划区域内多层或高层的非住宅物业服务收费由同一物业公司负责管理，其收费标准按住宅物业服务等级标准、比例核定。

第八条住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设备设施配置等情况分为：

管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，共用部位、共用设备设施的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从低到高，最高级为五级。

住宅分为有电梯与无电梯两类别（底层或原始设计不停靠的，不分摊电梯费用），其收费标准按服务等级标准（电梯允许上浮20%、其他项目允许下浮20%）核定。

第九条业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共服务收费，建设单位或物业服务有限公司应在物业销售（预售）前15个工作日内持对公共性物业服务收费根据其自身条件和实际的服务级别按照附件一《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》的等级填写附件二《住宅前期公共性物业服务收费申报审核表》，报物价部门批准并办理《湖南省服务价格登记证》，实行亮证收费。

业主大会成立前，通过招投标方式确定的住宅前期物业管理公共服务收费标准，以及由物业服务企业和业主委员会经业主大会同意选择协商确定的公共物业服务费合同期内的执行标准，物业服务企业对公共性物业服务收费根据实际的服务级别按照附件一《娄底市住宅物业服务分项目分等级级基准价标准）的等级填写附件三《公共性物业服务费备案登记表），报物价部门批准并办理《湖南省服务价格登记证》，实行亮证收费。

县市价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数，每两年应公布一次。

第十条住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。

物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。

业主大会成立前未通过招投标方式确定的住宅前期物业服务收费标准由当地价格主管部门在当地公布的住宅物业服务分项目分等级指导价内核定。

鼓励建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业服务企业，以招投标方式选择前期物业服务企业的由当地价格主管部门审核物业服务收费资格。

第十一条因本实施办法（附件一）未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业成本的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务），可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。

第十二条前期物业管理开办费由开发建设单位一次性支付，交前期物业服务单位管理，实行专款专用，主要用于添置前期物业管理的有关服务设施以及业主办理入住时的相关资料印制等经费。

支付基准为一个月的物业服务费总额，可在上下30%内浮动。

第十三条物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分期交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，补偿标准为物管费的20%左右，由双方协商，并在房屋买卖合同中约定。

第十四条实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买卖人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意后依法、依规与物业服务企业在物业合同中约定。

第十五条物业服务收费采取包干制的形式约定。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或承担的物业服务计费方式。

物业服务费采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。

第十六条物业管理公共性服务费用构成为：

1．人员费用，包括管理人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育等社会保险费用。

2．物业共用部位、共用设备设施的日常运行和维护费用、包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用。

不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费和应由专项维修资金支出的维修、更新、改造费用。

3．物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。

4．物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。

其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。

5．物业管理区域绿化养护费用，包括管理、绿化养护所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。

不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。

6．物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。

7．物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。

8．管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。

9．经业主同意的其它费用是指业主或业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。

10．法定税费。

11．合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。

第十七条为供热、中央空调等动力设备发生的费用、运行维护费用应计入其供应成本价格中，不得另行向业主（使用人）收取。

第十八条住宅公共物业服务费按照法定产权面积计收。

已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计收。

由业主购买（使用人）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。

另有合同约定的从其约定。

改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。

改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营、为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。

第十九条物业服务费由物业服务企业向业主或使用人收取。

纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。

物业服务费按90%交纳。

物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。

建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。

已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按90%交纳。

物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。

第二十条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业费用，由建设单位承担。

出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的，由建设单位承担。

物业产权转移时，产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。

物业受让人在产权转移时应向物业服务企业了解物业服务合同、管理规约等情况，并督促原业主结清相关物业服务费用，出现费用未结清时，由物业受让人承担连带交纳责任。

第二十一条住宅区划内的道路、绿化，以及其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

利用道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房以及物业共用设施设备、共同部分进行经营，应当征得相关业主、业主委员会经业主大会或经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，按照规定办理有关手续。

所得收益在扣除合理成本（人工、维护和税费等）后应当按照业主大会的决定使用，并向全体业主公布收益所得的实际收入与支出情况，接受业主委员会的质询。

第二十二条物业管理区域内的车辆停放服务，包括场地占用服务、停车物业服务及车辆特约保管服务。

已购买或租赁场地使用权的，不再收取场地占用费。

非规划区的停车场地占用费由业主委员会经业主大会确定；停车物业服务费和规划区的停车场地占用费实行政府指导价；车辆特约保管服务费实行市场调节价；车辆停放服务、自有车位、车库物管的收费标准由物价部门另行制定。

第二十三条业主（使用人）对房屋进行装修，装修人在室内装饰装修工程开工前，应当向物业服务企业申报。

业主、装修人或者装饰装修企业，需要物业服务企业提供特别服务的，可以与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，物业服务企业按照室内装饰装修管理服务协议可向业主（使用人）收取以下费用：

（一）装修服务费：

按房屋建筑面积和装修工期在装修管理服务协议签订时一次性向业主收取。

装修服务费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等费用。

多层房屋建筑面积装修服务费标准如下：

90m2以下（含90m2）50元/户

90m2—144m2（含144m2）100元/户

144m2以上150元/户

高层在多层房屋建筑面积装修服务费标准上加收20%。

（二）装修垃圾清运费：

业主可以委托物业服务企业清运装修产生的垃圾（不含可以拆除墙体产生的建筑垃圾），也可以按照规定时间自行清运；委托物业服务企业清运的按2元/m2收取。

（三）出入证件工本费：

对出入人员实行证件或登记查询管理的小区，物业服务企业可对装修工人出入实行持证限期管理，并收取证件工本费5元/证。

（四）装修押金：

根据室内装修装饰管理服务协议一次性向业主和装修企业收取。

在装饰装修工程完成后应当立即退回。

但在装修期间损坏的共用部分（公共走廊、墙面等）、共用设备设施（电梯、对讲门等）的修复由损坏人承担，当责任人拒绝修复时，物业服务企业可扣取相关装修押金进行修复，其余部分应在装修工程完成后退回。

其押金标准为1000元/户。

第二十四条有关单位向物业管理区域内提供水、电、燃气、热、电信、邮政、有线电视等服务，凡属于政府定价、政府指导价的，应当执行规定的收费标准，不得乱加价、乱收费，并直接向业主收费和提供服务。

需要委托物业服务企业代收费的，委托单位应当与物业服务企业签订委托代收、代缴合同，并向物业服务企业支付2%的代办服务费。

第二十五条在签订物业服务合同之前，物业服务企业应查验接管物业管理区域的公共配套服务设施，对公共配套服务设施不全或不能正常使用的，应要求建设单位或业主大会完善，不能完善的，其物业服务内容及其要求、服务收费及其标准，可参照本实施办法在服务合同中明确。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护内容、标准及其要求，物业服务企业应根据有关规定与建设单位或业主大会在服务合同中明确。

第二十六条物业服务收费实行收费公示制度和服务价格登记制度。

物业服务企业应在物业管理区域内的显著位置，将物业服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准（含指导价标准、允许浮动幅度、实际收费标准）和代收的水、电、气、热、电信、邮政、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。

对需由业主（使用人）分摊的费用，应当公布具体的分摊原则及计算方法，接受业主的监督和质询。

公示的形式可采取公示栏、公示牌、服务收费手册、多媒体终端等。

第二十七条物业服务企业按规定向业主（使用人）收取了物业服务费的，其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

未经委托人委托，物业服务企业自行提供其他服务，需收取费用的，委托人有权拒付。

第二十八条物业服务企业不承担收取自身不提供管理或服务的费用。

政府有关部门（单位）及社区在物业管理区域内按规定应当向业主（使用人）收取费用的，须持合法有效文件自行向业主（使用人）收取。

第二十九条物业服务企业在物业服务中应当遵守法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

对同一物业管理区域内相同的物业，禁止价格歧视，物业服务企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。

物业服务企业不得向进入物业管理区域为约定业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用，也不得向业主（使用人）收取任何未予标明的费用。

第三十条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。

业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其及时足额缴纳物业服务费用；逾期仍不交纳的按《物业服务合同》约定，交纳相应的滞纳金，物业服务企业可以依法追缴。

建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会经业主大会同意与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

业主不得以其并非合同当事人为由拒交物业服务费。

物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主不得以未享受或者无需接受为由拒交物业服务费。

第三十一条物业服务企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第三十二条物业合同双方应接受属地乡、镇人民政府及街道社区的监督，发生物业服务纠纷时，可接受其调解。

县市价格主管部门应会同房产主管部门，加强对物业服务企业的服务内容、质量、收费项目、收费标准的监督。

物业服务企业违反物业收费法规及有关规定的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为处罚规定》、《物业服务收费明码标价规定》、《湖南省服务价格管理条例》和《湖南省价格监督管理条例》等法律、法规、规章规定予以处罚。

第三十三条价格主管部门、房产主管部门未按照《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》和本实施办法管理和监督物业服务收费的，由同级人民政府或上级价格主管部门、房产主管部门责令其纠正，并依法对有关责任人做出处理。

第三十四条本实施办法自公布之日起执行。

县市价格主管部门可会同同级房产主管部门结合当地实际制定实施细则。

本办法实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本实施办法规定执行。

本实施办法实施时尚未成立业主大会且原有服务等级低于本实施办法适用收费标准的，须相应提高服务等级；收费标准低于本实施办法相应服务等级的，在业主大会成立前不得擅自提高收费标准。

③业主委员会管理。

物业公司收取后交业主委员会，由业主委员会根据电梯电费、维保费、年检费等实际运行费用交局机关财务。

如有结余，可用于业主委员会工作经费或者弥补住宅楼维修经费，如不足，则提交业主大会提高物业管理费标准。