投资波特兰房产 你需要知道的几件事儿.docx

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投资波特兰房产你需要知道的几件事儿

投资波特兰房产 你需要知道的几件事儿

在波特兰投资买房，一直是圈内伙伴们在聚会时，或线上讨论的热门话题之一，比如哪里的房子该买？

能买到怎样的房子等等？

更有甚者说小编推广俄勒冈之后，吸引了很多人来这里，所以房价高涨了（小编也希望这个号有这么大影响力）。

下面小编就跟大家上节历史小课，让大家对波特兰有更深的了解。

也分享一些不同的寻找投资房技巧，希望对您的寻房之路有所帮助。

01波特兰历史文化变迁了解一座城，从她的历史开始

文丨甜小辣编辑丨木木

从1851年的小方盒，波特兰城市面积迅速地在1980至1990年间扩展到今天145平方英里的版图，逐渐将临近的城市及土地合并。

▲1851年成立时，波特兰只有中间那个小绿色方块

1890年的波特兰，你觉得跟现在区别有多大？

虽然持续扩张，但深入城市骨髓的环保理念，使得如今的波特兰并未沦为死气沉沉的钢筋森林，而是处处绿树成荫，鸟语花香。

▲1890年的波特兰地图

根据数据显示，波特兰每十年以平均26平方英里的速度扩张。

这样说数字，很难有形象的概念。

下面的增展变化图片，可以让你清楚地感受到波特兰的扩增。

有趣的是，由2000年起，波特兰城市面积并没有继续扩张。

换句话说，波特兰目前是在一个饱和状态，所以在市区内房价物价等都会有些小贵。

▲上图显示的就是波特兰版图扩展现今的波特兰版图，东邻哥尔逊（Gresham），西接比弗顿（Beaverton）和泰尔戈（Tigard），北濱哥伦比亚河（ColumbiaRiver），南邻穆瓦奇（Milwaukie）、莱克沃斯沃戈（LakeOswego）及欢喜山谷（HappyValley）。

著名的抢房区Beaverton，LakeOswego及WestLinn就不用多说了。

随着Trimet轻轨的建设延伸到东边的Gresham和南边的Clackamas及Milwaukie，考虑每个城市的扩张，以及现金流投资房来说，以上地区以及Tigard，HappyValley等就变得很吸引了。

以25分钟车程内或公共交通可以到达的范围来说，这几个邻近城市根本不算远。

如果你对美国城市没什么概念的话，小编就以南加州为例，由著名的OragneCounty开车往洛杉矶，没堵车，车程45分钟，堵车的话，那是2小时以上。

▲上图显示波特兰建筑年代历史

由上面的扩展变化图及建筑年代图来看，河的东岸多为1950年时期盖的房子，但这并不代表，东面的房子就是又老又旧，一副荒凉的景象。

在过去的十五年里，建筑开发商除了在较外围的地区兴建独栋洋房外，也集中火力在波特兰市区及东面的地区，做大厦及公寓的更新与开发。

东面较早开发区，有许多风格独特的旧式维多利亚式建筑，这些建材与风格设计都是这一区的特色。

▲旧式维多利亚式房屋

当然，也有不少老房子拆了重建的contemporary新式房屋，与邻居的老派建筑风格形成鲜明对比。

▲老房子拆了重建的新式房屋

人口分布方面，就如房市解析|不出50万波特兰就可以买好房子所提及，大波特兰区人口有240万，市区人口约62万，其中八成是白人，亚洲人（不是只有华人哦）只占区区6%。

虽然在总人口中占比不高，但如下图所示，波特兰亚洲人人口比例相较于80年代之前，已经有了明显增加。

原来早在小编发现这块宝地前，亚洲人已偷偷的“入侵”这座城市了。

▲2010年波特兰人口调查，白人与亚洲人的比例由于近几年的人口分布及发展，开发建筑商集中火力的开发市中心与东区，设建近来特别受欢迎的大厦分享式的公寓建筑。

而连带的开发附近的生活圈，包括简便的公共交通，餐厅，特色酒吧等来符合目前大家对高享受及生活便利度的要求。

▲波特兰市中心最新公寓楼TheCosmopolitan▲上图显示波特兰房产发展形态，火力都集中于市区域波特兰的东边02选择谁成为我的邻居住宅区的气质会筛选迁住的人口

购置房地产，身边的邻居住了什么人是非常重要的。

我们可以选择我们要居住的地方，但是我们不能随意地决定我们的邻居。

以下是2010年的人口分布。

很明显的看出，亚洲人多聚居于波特兰西面及东面较好的小区。

波特兰市中心人口多为白种人。

而波特兰的北面，清楚地看出多为黑人。

▲上图简列2010人口分布图而下图也显示了类似的概念，平均收入较高家庭基本集中在波特兰西面和东面一些较好的区。

▲波特兰每户平均收入分部图

在美国，区域又会细分至所谓的Neighborhood，下图除了提供波特兰每个邻区的对照之外，也可以帮助你更便捷地查看你感兴趣的房区。

小编在这里就简单说说几个较好的房区：

Pearl：

波特兰市内最红的时尚商业+餐厅+公寓式住宅区。

Irvington：

波特兰东北面，虽然黑人居多，但这里是藏在北面的富人区，收入图也显示了这一点。

Reed：

上一篇象牙塔|来俄勒冈跟乔布斯做校友提到的ReedCollege就在这个邻区里，如果你不知道的话，这里也有很好的高尔夫球场和百万豪宅。

Laurelhurst：

波特兰东面的土豪区。

ForestPark：

一大片的森林区，想享受大自然及城市生活的可以看这里。

Lents：

这一区你应该没听说过，不过留意波特兰市政府的发展计划，你会发现这里是未来一个重新改造的点。

而恰好这里就在轻轨绿线的末端，更在国道205边上。

有趣吧？

▲波特兰邻区对照图03寻找投资房你不可错过的几点小贴士

看到这里，你是否已经开始摩拳擦掌，准备好“找”你理想的投资房了呢？

以下小编再为您分享几个找房小贴士，不但能让你快速筛选适合投资房，还能让你与你的房产经纪人作专业的讨论。

运输通勤度所谓的运输通勤度，就是房子的位置是否位于或是临近便利的交通线上。

这点对于投资的房产很重要。

为什么呢？

因为如果房子处于方便的交通线上，租客的概括范围就大了。

例如：

有些家庭只有一辆车，但是因为就在波特兰轻铁附近，所以小孩可以搭乘公车或是轻铁上下课。

在这样一个非常注重环保节能减排的城市，人们往往喜欢住在交通线发达的地方，方便搭乘公共交通上下班。

▲波特兰Trimet提供的轻轨（东西走向的红蓝线和南北走向的黄、绿和橘线）和巴士路线

而一般公司及学校都非常支持与倡导多搭乘公共交通，所以会与交通局合作发减价的车票。

除此之外，要去市中心逛街与朋友见面，都无需烦恼昂贵的停车费。

在美国，这运输通勤度可以根据运输通勤值的高低来判断。

基本上，满分是100分，所以值越高，就是越发便利。

那要怎么查询到这运输值呢？

下面分享的网页会告诉你答案。

除了公共交通系统带来的方便之外，你所选择的房产越靠近国道或省道越好。

这里的国道有南北走向的I-5，可以直通西雅图，温哥华及三藩市，围绕波特兰市的是I-405，波特兰东面南北走向的有I-205，东西走向的I-84则可以直达户外天堂。

还有就是省道26，99，8，10，217及30，是主要到各个邻近城市的道路。

▲波特兰主要的建设基本都在国道（I-5，I-405，I-205，I-84）和省道（26，99，8，10，217）上

便利度便利性是目前置产的重要因素之一。

以往，很多人喜爱住在郊区，人烟稀少，可以享受宁静与大自然。

现在的人们，更喜爱能在下班后，顺便采买晚餐的食材；或是在住家附近的餐馆来个餐点享受，饭后再散步去附近的甜品店，在月光下漫步回家。

所以，便利性成为置产考量的重点之一。

那你一定在想，我怎么知道我喜欢的房子的便利度如何呢？

你可以用非常传统的方式-谷歌的地图，慢慢研究周边的环境，然后再计算出行走与开车的距离。

但你不觉得这样太费时了吗？

等到你分析完了，这房子也被别人买走了。

其实，在美国，便利值的语面直译就是“走路的分数”（WalkScore），分数越高，表示你能在越短时间及距离来到餐厅，店家，或是酒吧。

在这里，小编就分享一个网站，可以让你用指尖的速度，轻松的得知房子的位置便利是否：

同时，这网站也提供了电话软件-苹果及安卓用户都可以随时查询。

使用这个工具也特别简单，你只要将你中意的房子住址输入于最上方的搜寻框里，就可以告诉你便利度及运输通勤度为多少。

满分是100分，所以分数越高越便利。

我用个简单例子搜寻，让你看看分数为何：

这个网页不但可以告诉你房子周边有什么，还提供了临近的相片及许多相关资料，让你人不用身处该区，也能体会该区的生活概况。

住宅社区的“气质度”何谓气质度？

就是这社区都住了甚麼人呢？

“同性相吸”-相同气度，生活等级喜好相同的，自然会居住在一个区。

那这气质怎么知道呢？

除了看看附近的邻居都住了什么人，还可以由附近的商家观察得知。

一个店家不会将自己的店开在没有客源的地方。

所以，如果你来到一个住宅区，发现附近都是体面的商家：

红酒品酒店，雪茄店，精品服饰店，还有有机养生超级市场等。

那这区的居民大多是重视生活品质的中高阶级。

购买食物的地方更加能告诉你一个区的好坏，在波特兰有名的有机超级市场有：

WholeFoodsMarket，NewSeasons，Zupan'sMarket，MarketofChoice，LocalChoice。

接下来就是Safeway，FredMeyer。

房产搜寻软件

小编特别中意下面这两个网站是因为房子的讯息最为准确，而且地图搜寻外加容易显示图片界面让搜寻房子变得很简单。

你如果还没有试过，千万要试一试。

顺带一提，红鳍还提供学校评分，所以在你寻找房子是，可以提供全方位的资讯。

RedFin红鳍：

房产经纪：

地图方式搜寻：

方便专注某一特定地区式寻找房产。

例如，你想要在学校附近投资买房，以后方便出租给学生，那么你专注搜寻的地方就是波特兰市区了。

在地图上，还标示了价位，所以让你能更了解地区的最新房价。

带有房子缩图照片，利于快速筛选：

这两个网站在地图的旁边，提供了所选区域所涵盖的房产缩图。

选好了房产主要的要素、地点之后，之后就要看房产的“质”。

所以，这些缩图照片，可以快速过滤，让你筛选地点好，价钱好，房产质感好的下手。

小编贴心小贴士：

红鳍网站在电脑上，缩图是可以看得到所有房子的照片；但是在手机上的软件就没有这个功效了。

需要点进去照片，才能看更多的房子照片。

学区与学分：

这两个工具，都可以提供学校的评分，以及校区。

对于很在乎学校好坏的朋友们，这是个很方便的功能。

可以在一个地方就得到所需要的资料。

▲目前，房产经纪的软件可以跟红鳍一样。

网站的搜寻还没有软件的完整▲如果你想要你投资的房产在某个特定的学区内，你可以选定学校，选“ATTENDANCEZONE”

就你所在地搜寻：

这两个手机软件，都是可以依照你目前的所在位置，提供最快速的资料。

有时候幸福就会来的太突然，如果你今天跟朋友吃饭散步，看到一个很好的房产，只要开启软件，便可以把附近在市场上的房产都列出来。

你不但可以得到你有兴趣的房子资料，还可以顺便参考附近房产出售的状况–就在当下，你不但能及时掌握房产讯息，还可以做比价，甚至立马下offer。

▲这里贴心附上波特兰市邮区分布图，让你更容易搜索▲这里贴心附上波特兰市以外邮区分布图，让你更容易搜索该区犯罪率

犯罪率！

！

！

相信大家应该跟小编一样，这是一个非常重要的资讯。

直接关乎人身财产安全。

在这个网站：

波特兰市区犯罪率的简单列表

通常在自属的城市或是郡，官方的网站也会提供相关的资料与资讯，下面就给你介绍两个本地的相关网站：

波特兰：

比弗顿：

http:

//www.beavertonoregon.gov/index.aspx?

NID=794

输入住址后，页面会出现房产的位置，许多相关的资料，建筑证照，附近所属公园，学区学校，公共安全及犯罪率等。

在美国，警察调派所是以分区来进行的，所以，如果你知道分区的警察热线，可以加速他们处理案件的速度。

▲上图举例的房产及其所属区域的警察局及消防局的联络方式0450万投资房长什么样？

是否是你心中的那个答案

看了小编说了这么多工具，是否已经跃跃欲试？

由小编上述的简史中，你就可以看到，波特兰在我们到来开始疯狂买买买前，就已经是以稳定的速度在成长了。

而有了这个背景，再使用以上提到的工具，您便能对寻找理想的投资房子更有把握了。

那么，我们就来看些照片，看看目前五十万可以买什么样的投资房吧：

97217波特兰北面3房3厕2428SQFT在波特兰市附近要符合上述所有条件又是新房的就要55万了，特别这个是在目前的热门Humboldt邻区里。

这里靠近轻轨，WalkScore89，租金$2000＋／每月。

97003波特兰西面的比弗顿3房2个半厕1584SQFT以50万来说，你可以买两套相似的房出租。

这里靠近轻轨Elmonica车站，租金$1400－$1600／每月。

97222波特兰南面的穆瓦奇（Milwaukie）3房2厕1651SQFT现在卖31万，可以装修刷新增值。

这里靠近轻轨SEParkAve车站，租金可达$1400－$1600／每月。

希望以上的资讯能让您对波特兰更有了解。

也帮助在找投资房子的过程更发方便准确。

如果有什么问题需要咨询，或是有任何建议，都可以通过与遇见俄勒冈公众号来留言对话。

告诉我们你想听什么，想看什么，小编都会认真聆听哦！

特约作者：

甜小辣微信号：

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