如何提高房地产项目产品附加值1图文.docx

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如何提高房地产项目产品附加值1图文

如何提高产品附加值

价值提升六大必杀技

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

价值提升六大必杀技——之一

项目产品创新产品附加值体现

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

住宅产品创新研究:

入户花园、露台、阳

台、内庭院

典型小户型产品创新解析项目产品增值举措凸窗

夹层、复式结构

根据调查统计,对于居家类小户型产品,客户关注的主要因素

为户型面积弹性、实用性及产品舒适度。

其中面积弹性是目前购买客户关注小户型的核心因素,故在此只对面积弹性进行深入研究。

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目前市场常用户型创新方式:

露台方式:

赠送全部面积

奇偶层送露台,赠送全部面积

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

目前市场常用户型创新方式:

阳台方式:

赠送一半面积

阳台结合客厅或主卧布置,增

加宽敞感,赠送一半面积。

对

小户型而言,赠送面积较少,

逐渐被露台取代。

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目前市场常用户型创新方式:

入户花园方式:

赠送一半面积

入户花园提供入口缓冲

空间,引入更多室外空

间,提高产品舒适度。

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

目前市场常用户型创新方式:

内庭院方式:

赠送一半面积

内庭院将室外景观引入室内,创造更私密的

半室外空间,也可灵活用于扩大室内空间。

赠送面积效率非最高,但实用性较强。

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

目前市场常用户型创新方式:

凸窗方式:

赠送全部面积

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

目前市场常用户型创新方式:

夹层方式:

赠送全部面积

在层高允许的情况下,夹层产品具有较强的灵

活性,赠送的面积较多,但空间舒适度一般,

市场接受度不高。

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目前市场常用户型创新方式:

复式

方式:

以自然层计算建筑面积

复式产品分区明确,通

高空间有较高舒适及尊

贵感,以自然层计算建

筑面积,面积有较大弹

性。

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小户型赠送方式小结:

创新方式

阳台

露台入户花园内庭院

凸窗

夹层

复式

赠送方式

赠送一半面积

赠送全部面积

赠送一半面积

赠送一半面积

赠送全部面积

赠送全部面积

赠送部分面积

实用指数适用性

适用各种产品

适用各种产品

适用各种产品

适用各种产品

适用各种产品

适用投资型产品

适用高端产品

创新指数市场接受度服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

小户型赠送方式小结:

高

实

用

性

阳台凸窗

复式夹层

内庭院

入户花园

露台

低

服务创造价值创新性高

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住宅产品创新研究:

典型小户型产品创新解析

项目产品增值举措

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问题:

如何在新规范下实现产品价值最大化?

根据新规范,阳台、露台、入户花园、内庭院、凸窗、

夹层、复式可赠送面积均大大减少,客户对面积的需求仍

旧强劲,90㎡的限制,问题摆在我们面前。

。

。

解决策略:

对有限可赠送面积进行合理利用及

整合。

基于小户型自身特点,充分发挥户型各

部分的特色属性,整合设计,达到1+1>2的效

果,实现产品品质的提升,最终实现产品价值

的最大化的目标。

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提升小户型创新方式基本原则:

除生活阳台外,尽可能减少采用阳台,用双层高（奇偶层露台代替阳

台。

露台以提升产品品质为主要目标,设置应适当考虑实际使用中改房的可

能,提高产品得房率和实用性,达到提升产品价值的目的。

入户花园设置应避免窄长形,以免成为过道,奇偶层布置,以增加赠送

面积,提升产品价值;入户花园位置选择应具有适当独立性,并具有改房

的可能,以提高产品得房率和实用性。

内庭院应考虑双层高的设置方式,提高面积赠送效率;内庭院宜靠近客

厅餐厅设置,考虑与卧室区联系便利,方正,提高其实用性。

凸窗宜采用落地步入式凸窗,增加房间可用空间,结合露台共同设置,

可提升产品品质感;凸窗应最大化设置,提升空间舒适感,增加产品实用

性,提升产品价值。

小复式设置应考虑入户花园、厅、露台三者结合改房的可能,增加产品

实用性,最大化产品价值,树立项目特色竞争力产品。

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

用奇偶层露台代替阳台,进一步增加赠送面积。

露台以提升产品品质为主要目标进行设置。

奇偶层露台结合客厅、内庭院布置,客厅宽敞、大气、景色袭人,改变了小户型拥挤狭窄的一般感受,达到小中见大的效果。

步入式阳台

步入式景观飘窗

露台结合凸窗布置,利用落地凸窗的特性,设置步入式阳台,模糊的阳台同

房间区分,步入式

阳台的设置可根据

使用者的喜好选择

安装,抛弃传统的

居家模式。

奇偶层露台服务创造价值景观肆虐的闯入,阳光灿烂可人

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

入户花园设置应避免窄长形,以免成为过道,奇偶层布置,以增加赠送面积,提升产品价值。

入户花园位置选择应具有适当独立性,并具有改房的可能,以提高产品得房率和实用性。

长条形布置使空间成为过道,难以灵活利用,实用性不足奇偶层布置增加实用面积,入户花园相对独立,使用灵活,也可改房增加产品价值。

奇偶层入户花园

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

内庭院应考虑双层高的设置方式,提高面积赠送效率;内庭院宜靠近客厅餐厅设置,考虑与卧室区联系便利,方正,提高其实用性。

结合内庭院立体绿化,打破单调界面。

立体绿化,为社区营造一个环保的多层次空间体系。

奇偶层双层高内庭院布置,提高内庭院实用性,提升产品价值。

双层高内庭院

服务创造价值

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

凸窗应最大化设置,提升空间舒适感,增加产品实用性,提升产

品价值。

凸窗宜采用落地步入式凸窗,增加房间可用空间,结合露台共同

设置,可提升产品品质感。

凸窗最大化设置,既增加产品可用面积,又提升

产品品质,实现产品价值的最大化。

步入式

落地凸

窗

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

复式设置应考虑入户花园、厅、露台三者结合改房的可能,增加产品实用性,最大化产品价值,树立项目特色竞争力产品。

入户花园、客厅餐厅及露台结合布置,三初均有改房可能,实现最高附加值,树立标杆产品,达到价值最大化的目标。

4米5的客厅空间开阔赠送面积,实现最高的附加值

餐厅、客厅服务创造价值入户花园露台

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

结合项目产品的解决方案:

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3房变4房85-90平米3房:

采用双层露台凸窗等赠送全部面积的方式,提升户型的实用性;利用入户花园改房,使3房变4房。

面积m2户型

3房（可改4房总建面积

36450m2

面积比

46.1%

套数

420

1梯4户86.1-89.6

赠送面积:

24.2㎡

赠送:

1.2㎡赠送:

6㎡赠送:

1.5㎡

改房赠送:

0.6㎡

布局:

主卧、客厅面向景观最佳处——园林,动静分区明确,南北通透;

全部赠送赠送一半

服务创造价值

赠

送

6

㎡

赠送:

1.5㎡赠送:

7㎡

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3房变4房85-90平米3房:

采用双层露台凸窗等赠送全部面积的方式,提升户型的实用性;利用入户花园改房,使3房变4房。

面积m2户型

3房（可改4房总建面积

36450m2

面积比

46.1%

套数

420

1梯4户86.1-89.6

赠送面积:

21.3㎡

赠送:

10㎡

赠送:

1.2㎡

赠送:

6㎡

改房

布局:

主卧、客厅面向

景观最佳处——园林,动

静分区明确,南北通透;

全部赠送赠送一半

赠送:

1.5㎡服务创造价值赠送:

1.2㎡

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

2房变3房65-80平米左右小2房户型:

通过控制面积控制总价,同时通过凸窗、入户花园、露台、阳台等多个赠送点增强2房舒

适性;

面积m2户型

2房总建面积

17228m2

面积比

21.7%

套数

236

1梯4户71-76

按奇偶层,利

用内庭院,结

合露台,提高

户型舒适度及

品质,并为改

房提供可能,

增强实用性,

达到提升产品

价值的目的。

布局:

通过凸窗、入户花

园、露台、阳台等多个赠送点增强2房的舒适性。

服务创造价值全部赠送

赠送一半

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

2房变3房65-80平米2房:

通过横厅方式运用配合面积赠送,可改小3房,厅的布置灵活多变。

面积m2户型

2房（可改3房总建面积

17430m2

面积比

22%

套数

210

1梯4户80-83

赠送:

0.4㎡按奇偶层,利用内

庭院,结合露台,提高户型舒适度及品质,并为改房提供可能,增强实用性,达到提升产品价值的目的。

改房赠送:

8㎡

赠送:

0.8㎡

布局:

双层高露台和入户花园均可改成一间房,使用方便;80平米的二房改三房。

全部赠送赠送一半

服务创造价值赠送面积:

22.1㎡

赠送:

1.5㎡赠送:

0.4㎡赠送:

11㎡

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

90㎡小复式85-90平米精品小复式:

明星产品根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能

户型

1房（可改3房

总建面积

4128m2

面积比

5.2%

套数

48

面积m2

1梯3户84-88

借助复式户型自身特点,可在二层改房,结合入户花园、露台的全部赠

送,成为小户型产品中赠送面积最多,产品附加值最高的明星产品。

改房

赠送:

10㎡

布局:

面向中心园林,

位于小区中心,景观视

线较好,尊贵感强;

全部赠送赠送一半

服务创造价值

赠送:

9.6㎡

赠送面积:

22.1㎡赠送:

12.6㎡

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

90㎡小复式景观自足性

空间内向性

功能多样性85-90平米精品小复式:

明星产品

根据景观资源的不同设置不同的户内花园/形成

丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能

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大户型-复式性

面积m2

1梯2户140-144

赠送:

9㎡平面140-144平米4房:

价值标杆者

附加价值更高尊贵感强

户型

复式4房

总建面积

4004m2

赠送:

2.4㎡

面积比

5%

赠送:

0.6㎡

套数

28

赠送:

1.2㎡

布局:

景观最佳处,项目中心位置,南向中心园林,南北通透,尊贵感强烈;

全部赠送赠送一半

服务创造价值赠送:

19.3㎡赠送面积:

32.5㎡

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价值提升六大必杀技——之二

主空间轴线营造尊贵符号打造服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

尊贵之轴节点一——入口建议

主入口道路/仪式感轴线——节点

空间——序列

庄重——仪式

私家路同时营造

出提前进入项目

的心理感受

弧形围合感广场大门

入口仪式的讲究,

是形式化的极致,

是建筑环境最体现

度量的环节。

以弧

形城市广场和两边

弧形商铺体量守卫

项目主入口,道路

用仪式感奠定了归

家的尊贵与从容。

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

尊贵之轴节点二——入口城市广场建议

主入口广场/开放性

城市广场

社区人行主入口广

场,作为社区最外

围的标志,可以结

合喷泉、园林、水

景,制造气势开阔

感

亲水广场

结合中心大水景,

利用喷泉,体现艺

术品味和成熟社区

的人文氛围

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

尊贵之轴节点三——弧形入口特色店铺建议设计要点:

1.结合城市广场和中

央泳池,景观良好,弧形体量昭示性强,接纳力大,可作为小区品牌

2.打造精致情调感,

一层玻璃外墙,引入外部自然景观;二层露天,视野更加开阔;室内装饰风格突出体现特色

一

层

结

合

入

口

设

计

示

意二层露天设计示意

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尊贵之轴节点四——中心水景建议

“水为财”,水

声能够增加园林

的灵性,体现贵

气,同时,通过

叠石落水营造空

间起伏感,感官

体验的层次将更

加丰富

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价值提升六大必杀技——之三

形象建立树立区域新地标服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

尊贵之轴节点五——建筑立面建议

树立形象,建立个性

总体风格建议采用体现豪华、贵气的新古典主义;

外立面个性鲜明,标识感强,具备视觉冲击力,打造片区

内的标杆建筑形象;

在高层的设计细节上注重一些豪宅符号感的打造

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

尊贵之轴节点五——建筑立面整体体量感示意

整体体量关键词:

挺拔,围合,身份,尊贵

高层联排外立面标识感强,具备

强烈视觉冲击力,打造标杆建筑形

象;

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

尊贵之轴节点五——楼王立面建议

整体形象——

建筑对城市的贡献

关键词:

品质、豪华

用百页、构件将整体个立面统一,立面感觉大气、

高档、品质感强。

近地感是大多数人追求的居住体验,大尺度大采

光面的落地玻璃放大了原有的空间感觉,位置越

高,观景效果越好。

大玻璃面

实现通透感/确保住户获得最大限度的日照和良

好的通风效果

强调建筑识别性和建筑立面的完整性

同时实现了每户最大景观面

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价值提升六大必杀技——之四

第三空间营造:

半地下会所及车库服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

尊贵之轴节点六——半地下会所建议

1.会所看园林

剖面图

结合地面标高的变化设计

看与被看

成半地下会所,立体感强

视觉层次丰富

3.透过会所看园林1.园林看会所

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尊贵之轴节点六——架空底层示意

架空层的设计使人在视线高度上视野开阔,室内外

空间畅通,创造出层次感丰富的灰空间,可作泛会

所,增强整体的生活气息和休闲情调

中国房地产策划代理综合实力TOP10企业服务创造价值

光、部分绿化、突出人性化

利用地形及植被

顶部局部镂空

停车方式

生态停车

侧面采光与景观结合

生态式地下停车,局部顶部开敞,

采取侧面采光的方式

植物引入车库内部,利用坡地地形

形成停车场内部立体景观

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

光、部分绿化、突出人性化

室外空间

与外部连通的部分,通风、绿化通过地下车库的楼梯,直接到达社区

园林

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

格调之轴节点二——车库大堂

地下车库电梯间内,设置休息服务区,—

—真正的人性化尊贵生活标志

地下大堂

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

格调之轴节点三——出租车入户体验的士大堂/临时

停车场

打车回家省却了由小区

入口到家中的长时间步

行。

出租车可以直接驶

入小区的停车场。

力求

用最人性化的车行系统

带给住户不同的体验。

为客人或临时停车开辟的停车区/人性化的设计

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

价值提升六大必杀技——之五

与自然对话:

园林及水景营造服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

格调之轴节点四——横轴沿线水景园林营造建议

园林景观

水景营造

树立优势水景特色活水

保证活水水景,为园林注入

生气,提升整体品质;

石

注重水边大石和绿化的选择及布置,大石多用原生石,细节体现品质。

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

格调之轴节点四——横轴沿线水景园林营造建议

园林景观

水景营造

建议风格——以小见大、注重

细节和品质的东南亚风格

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

格调之轴节点五——参与性景点营造建议

建议风格——结合绿植,石,沙,休闲桌椅等设施设计出可供多种活动参与的小品,富有生活气息与情调。

园林景观

水景营造服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

格调之轴节点五——参与性景点营造建议

建议一:

中心绿植散步林廊建议二:

疏林小品

空间

建议三:

中心交流休闲场所建议四:

疏林草坪,可举

办社区活动

在大气的中央大型叠

水景观之间,穿插有

以绿植作为背景的小

型小品景观,富有生

活气息,增加居民交

流,打造悠闲的生活

格调

服务创造价值中国房地产策划代理综合实力TOP10企业

格调之轴节点五——参与性景点营造建议

依水景的茶座咖啡吧可配合托老所和幼儿园建设

以手压泵使积存雨

水流入的小水沟

随处可以放松的坐下来休息

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