唐河房地产市场调研分析报告.docx

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唐河房地产市场调研分析报告

前言：

通过上周的初步调查和本周的重点补充调查，对唐河在售的楼盘和项目开发相关的信息，已经有了基本的了解，现将了解到的信息汇总如下。

以供领导决策分析，和进一步指导工作。

一、项目介绍：

①、项目概况

项目位于唐河县的唐河旅游休闲区的西岸，南与风山植物圆相接，北为我县未来的交通主干道府前路（与三桥相连），西与建设中县的政府为邻。

项目用地为向阳缓坡地，目前主要是以桃树为主的果园。

环境优美空气清新，天然植被茂盛，是居住用地的最佳的选择区域。

优美的凤山植物园，也近在咫尺，三桥附近的橡胶坝正在动工兴建。

唐河风景区的全景，也即将呈现在我们面前。

周边区域有11个县政府下属局已取得开工手续，即将建设施工。

规划中本区域将建一所中学和两所小学，公交枢纽站也将逐步迁到河西，社会医疗机构也在规划之中。

从生活配套和市政配套的完善程度来说，本区域确实需要一定的培育期。

周边环境的变化，对项目的市场认可程度，影响最大。

因此项目的开发周期，也需要与环境的变化同步进行为宜。

②、项目经济指标

建设用地性质：

居住用地允许兼容商业。

建设用地规模：

107387平方米（合161亩）。

2、建设用地规划控制指标：

住宅：

建筑密度不大于30%，容积率不大于2.5。

宾馆：

建筑密度不大于25%，容积率不大于3.0。

建筑物限高小于48米；后退龙山大道、府前路道路红线不小于3.0米；建筑物间距、消防通道严格按照规范规定设置，绿地率不小于35%。

3、公用设施配置要求：

住宅：

机动车位按0.3辆/100平方米控制，自行车按2辆/100平方米控制。

宾馆：

机动车位按0.3车位/客房控制。

沿道路建公厕、垃圾中转站各一座。

二、市场背景分析

①、区域环境

唐河县现有130万人口，县城有30万人口。

唐河县是南阳地区面积最大的县、人口最多的县、县城人口第二多的县，人均收入较高和经济较发达的县。

县城境内有唐河穿过，全年雨水量充沛。

植被茂盛，矿产储备丰富。

县经济主要为农业为主，主要产业为黄牛为主的畜牧业、桅子、小辣椒和粮食。

工业经济略有规模，主要有采矿冶炼、机械制造、食品加工、医疗化工、新型建材等六大工业体系。

政府将其规划在新的工业园区。

目前工业区已有部分企业入驻，但规模和生产力不大。

对县城居民的就业和收入，影响目前还很小。

境内有河南油田和其中心生活区，人口有7~8万。

油田经济效益稳定，人均收入较高。

对唐河县的经济发展，起到了稳定推动的作用。

也为唐河的第三产业发展，提供有利的支撑作用。

但是由于离县城有14公里的距离，对项目的影响不大。

境内交通发达，有铁路和高速公路连接。

唐河作为南阳市的近郊县，但经济互动和互补性很小。

主要原因是距离过远，另外还间隔者宛城的广大的郊区农业区。

②、房地产发展

唐河县目前有9个楼盘在售，开发面积近90万平方米左右。

销售竞争非常激烈，开工和销售的楼盘多集中在去年和今年。

商品房开发起步较晚，基本是在03年以后，大多数还是这两年的项目。

土地市场的价格在去年大唐世家地块推出前，也只有10几万。

由于竟拍激烈，土地也从10几万抬高到49万。

相应也将唐河的后续地价，抬高到30万左右。

但是这两年房价却没有相应的上升幅度配合，证明唐河消费群体的购买力还不是很大。

商品房均价在1200~1300元之间，以目前的消费群体的购买力上升空间有限。

项目作为河西唯一的住宅用地项目，对于工作在附近的机关单位和相关行业的从业人员来说，项目也是其购买住宅最佳的选择。

但是由于唐河这两年政府过大的土地供给，市场消化需要一定的时间。

项目若现在大面积开工无疑会加大市场的竞争，对项目的经济效益也影响很大。

三、唐河市场参考项目分析

①、调查简要说明

调查方法主要是以现场踩盘为主，当地人采访为辅的工作方法。

由于各楼盘的销售人员基本都有一定的警觉性，因此，资料不够完整。

对于市场分析已经具备条件，以后若工作需要再逐步补充完善。

②、唐河各楼盘销售价格对比表（单位：

元/㎡）

案名

文峰新城

育英小区

恒基花园

都市花园

绿汀花园4

唐城锦苑2

大唐世家

文化广场

农贸市场

大唐中央1

售价

一层

1268

1210

1120

1358

1320

1460

无

三层一体的商业跃层，按套卖

1498

二层

1368

1270

1120

1388

1268

1350

1460

1280

1498

三层

1368

1270

1120

1288

1268

1330

1460

1330

1498

四层

1198

1180

1100

1188

1198

1280

1360

1100

无

1398

五层

1028

950

900

1158

998

1120

1030

988

1298

六层

998

780

700

1298

赠七层

798

980

赠六层

无

1190

七层

无

赠七层

均价

1047

1110

1010

1280

1148

1230

1354

1174

1600

1396

门面

3600

暂无

3300

3800

4000

3000~6000

无

暂无

地下室

650

暂无

568

650

无

不详

无

暂无

别墅

无

1100~1200

暂无

无

1600（15套）

无

暂无

车库

40000元/套

暂无

38800元/套

48000元/套

地下公共

无

40000套

优惠

无

全5%、揭2%

暂无

全2%、揭1%

—25

不详

全5%、揭3%

付款方式

只有一次性

一次性、按揭

一次性

一次性、按揭

只有一次性

一次性、按揭

一次性、分期

一次性、按揭

银行

工行

暂无

工行

无

工行

贷款比例

5成

4成

暂无

4成

5成

4成

无

4成

联系电话

68968222

68957333

无

68991366

68995555

68967666

68811888

6881158

68910899

68979666

交房日期

年底

明年年底

明年5月

明年年底

明年12月

年底

明年年底

备注

暂无按揭

有小高层顶层价为2000元，最低1300元，差价为90元。

通过表格对比，可以看到有七个楼盘的交房日期都是在明年年底。

也就是说这段时间市场销售量最大。

区域价格沿河的楼盘较高，开发量和供应量也最大。

通过了解三层以下，在唐河较好售量。

顶层销售困难，因此，出现复式送顶层的设计，同时优惠也是最大的楼层。

目前，各楼盘都在搞活动，竞争以趋白热化。

地下室在唐河不太好销，贷款银行也只有工行一家。

开发商多鼓励，买房者一次性付款。

③、各楼盘总体规划对比表

竟比项目

竟比子项

文峰新城

育英小区

恒基花园

都市花园

绿汀花园4

唐城锦苑2

大唐世家

文化广场

农贸市场

大唐中央1

开发背景

开发商

唐河恒基

唐河嘉隆

海南复兴

河南宇通

南阳宏悦

房管局

城郊乡

中信置业

建筑设计

核工业5所

华中科大

上海同济

香港合筑

建筑商

唐河宛东

景观设计

山高景观

物业管理

恒基物业

暂无

自己管理

暂无

不详

自己管理

暂无

项目地址

建设路东段

育英路西

育英路中段

312国道

滨河路

人民路

312国道

滨河路

总体规划

用地面积

40000㎡

47038.7㎡

未开售，资料暂缺。

122009㎡

79700㎡

81889.46㎡

10845㎡

不详

50431㎡

140172.3㎡

总建面积

107200㎡

98880.4㎡

223141㎡

130000㎡

133281.9㎡

24333㎡

不详

4900㎡

250000㎡

住宅面积

88608.4㎡

20330㎡

不详

无

192000㎡

商业面积

11666㎡

1360㎡

不详

58000㎡

产品形态

多层+底商

多层+底商+别墅

多层+底商

多层+小高层+底商

多层+底商

专业市场

多层+底商+步行街+19层酒店

户型种类

9种

6种

7种

6种

7种

6种

4种

不祥

2种

9种

总户数

800多户

674户

144户+24套别墅

1335户

292户

900多户

280户

80户

210户

540多户

车库

80多个

100多个

不详

210个

50个左右

200多个

地下公共

不详

无

493个

建筑密度

不详

30%

不详

32.33%

不详

30%

容积率

2.68

2.11

不详

1.79

1.63

2.24

不详

1.79

绿化率

34.41%

32.3%

不详

30.1%

30%

32.1%

30.%

不详

35%

规划设计在一部分楼盘中，得到的重视程度不够。

景观设计相对简单，一般都是有建筑设计院同时负责设计。

楼盘几乎全部为多层，只有绿汀花园有一栋12层，并且是一梯四户。

户型种类也比较少，主要是从节约成本的角度来设计。

小盘容积率普遍较高一般楼盘超过了2以上。

车库需求大，价格明显高于住宅。

但大盘容积率不宜过高，如滨河都市花园和大唐中央只做到1.79。

④、景观对比表

竟比项目

竟比子项

文峰新城

育英小区

恒基花园

都市花园

绿汀花园4

唐城锦苑2

大唐世家

文化广场

农贸市场

大唐中央1

景观

外部景观

文峰广场相临，风景幽雅。

城郊与工业区很近，目前环境较差，体育场的兴建改变了环境的预期。

城郊与工业区很近，目前环境较差。

沿河风景区，并有休闲带。

沿河风景区有一定距离，属于旧城改造项目，环境不佳。

沿河风景区，并有休闲带。

属于旧城改造项目，环境不佳。

属于旧城改造项目，其是专业市场，因此对环境要求不高。

沿河风景区，并有休闲带。

景观设计

中央景观带设计，景观小品整体规模很小。

中心区域有一条景观带，主要围绕水系展开设计，规模不大。

一期暂无资料，二期是独家小院形式，有车库。

无特别景观亮点。

有三大景观设计共2.3万㎡，亮点有：

音乐广场、竹林、水幕墙、泉水、水系等

沿街角设计有一个喷水池，其他景观设计不多。

设计有1万㎡的广场两个，有假山和微型水系。

宣传有三大庭院景观设计，但面积限制其设计思路，无实际亮点。

有广场两个，商业为主的设计思路，景观极少。

无景观设计。

有水系、灯塔、天桥、大型会所，景观小品规模不小。

景观建设在唐河楼盘中，逐渐得到重视。

消费群体的认知度逐渐提高，需求也逐渐强烈起来。

但从目前的价格来说，建设成本不能够支撑起，很好的景观建设成本。

唐河现有楼盘中，唐城锦苑和大唐中央两个楼盘景观设计最全面，水平也是最高。

大唐中央的参考价值最大，

⑤、产品设计对比表

竟比项目

竟比子项

文峰新城

育英小区

恒基花园

都市花园

绿汀花园4

唐城锦苑2

大唐世家

文化广场

农贸市场

大唐中央1

产品设计

规划与建筑特色

行列式格局，四周边为底商。

现代风格

行列式格局，现代风格

队列式格局多蹭，与横排线状排列别墅。

行列式格局，全面复合业态建筑特色生活社区。

反“L”型住宅建筑格局，小高层居中拉升形象。

行列式格局，风格传统

围合型规划格局设计，地下停车场提高品质。

“L”住宅与广场相结合的格局，商业氛围浓厚。

开放式街区型专业市场。

行列式格局，全面复合业态建筑特色生活社区。

建筑立面

淡灰色外墙砖。

浅灰色外墙涂料。

暂无

褐红色外墙涂料。

白色外墙涂料。

褐红色外墙涂料。

灰白色外墙涂料。

白色外墙涂料。

酒红色外墙涂料。

户型设计

设计亮点

时尚现代的外立面配合可视对讲等高标硬件，体现现代风格。

柱廊和中心水系等景观设计。

暂无

音乐广场、水幕墙、水系等

全县唯一的小高层、喷水池

大面积的中心广场两个。

人车分流道路系统、地下停车场。

上下相连的广场。

商住一体的建筑，符合当地独家院民宅居住习惯。

大会所、大水系、灯塔、过街天桥等

两室

97㎡、94㎡

99㎡、103㎡

暂无

96㎡

85㎡、100㎡

100㎡

68㎡、82㎡、91㎡

不详

无

75㎡、90㎡

三室

132㎡

130㎡、130㎡、136㎡

暂无

120㎡、127㎡、130㎡

110㎡、130㎡

100㎡、106㎡、120㎡、142㎡

120㎡、123㎡、131㎡

不详

无

100㎡、120㎡

跃层四室

160㎡

158㎡

暂无

143㎡

无

两层200多㎡、三层300多㎡

126㎡、140㎡

跃层五室

205㎡

暂无

240㎡、260㎡、280㎡

177㎡

无

182㎡

无

170㎡、190㎡

各面积段比例

两室约40%三室约60%

两室约40%三室约50%跃层约10%

不详

两室约35%三室约40%跃层约25%

两室约28%三室约58%高层约14%

两室约35%三室约40%跃层约25%

不详

两室约35%三室约40%跃层约25%

唐河县三层以下住宅比较好卖，顶层最难卖。

因此有的楼盘顶层多设计为复式，最顶层为赠送。

另外，别墅在唐河不太好销，原因是有钱人多自己买地建房。

唐河住宅市场产品同质化严重，冬季潮湿寒冷但都没有暖气。

建安成本在房价中的比例在60%~70%之间，规划设计提升质量的费用严重不足，因此品质也极低。

带暖气的花园洋房，符合消费需求提升的要求。

规划基本都是行列式，外墙只有文峰新城采用外墙砖，其余均为外墙涂料。

滨河都市花园和大唐中央规划设计比较全面，整体规划最合理。

户型设计以两室和三室为基本户型，面积两室在90㎡和三室在120㎡左右。

各户型中三室略多于三室，复式跃层比例最少。

⑥、配套设施分析对比表

竟比项目

竟比子项

文峰新城

育英小区

恒基花园

都市花园

绿汀花园4

唐城锦苑2

大唐世家

文化广场

农贸市场

大唐中央1

配套设施

生活

配套

五小、城关初中、城郊一初中、二职专、中医院、红会医院、万德隆超市、自建幼儿园

星江中学、英才小学、体育场。

县一中、外国语小学、私立中学。

万德隆超市、四小、天都特色学校。

二小、二初中。

一小、三小、老城区生活配套齐全。

专业市场对配套无要求。

星江中学、英才小学、体育场。

会所

及休闲服务

无会所，有简单体育设施。

无会所有简单体育设施。

无会所

会所，社区型商业步行街，有简单体育设施。

无会所

无会所，有简单体育设施。

无会所

大型会所，社区型商业步行街，有体育设施。

商业配套

商业

体量

四面临街双层底商规模不小

沿育英路双层底商规模不大

一期沿育英路底商规模不大

四面临街双层底商加步行街规模很大

两面临街双层底商规模不小

沿银化路两侧有沿街底商规模不大

沿街底商规模不大

商住楼结构，双层底商规模不小

双层或三层纯商业专业市场规模很大

四面临街双层底商加步行街规模很大

商业

形态

区域型

社区型

区域型

社区型

区域型

专业市场

区域型

滨河版块楼盘基础生活配套较差，教育、购物、就医等方面不太方便。

商业配套基本上属于社区型，开发和运营理念比较简单。

双层底商楼盘的设计，不太适合当地商家经营的需求。

大多楼盘在会所及休闲服务设施规划设计方面欠缺，只有大唐中央设计全面和具体。

⑦、营销策略对比分析

竟比项目

竟比子项

文峰新城

育英小区

恒基花园

都市花园

绿汀花园4

唐城锦苑2

大唐世家

文化广场

农贸市场

大唐中央1

营销分析

价格策略

去年开盘，采用低开高走策略，尾盘的优惠政策抵消了上涨幅度。

今年开盘，采用低开低走策略。

用很多促销活动，来缩短销售期。

今年新盘，采用低价策略。

土地性质和用途，有问题。

今年开盘，采用平开平走策略。

促销活动很多，急于回收投资。

住宅底商均采用，低开低走的倾销策略。

今年新开的2期，平开平走的策略。

教一期增幅不大。

去年开盘，高开高走的策略。

促销活动频繁。

去年开盘的拆迁项目，定价过低。

近期新开盘项目，低开高走策略，

6月新开盘的楼盘，高开高走策略，定位明显高于市场价格。

销售情况

住宅处于尾盘，底商销售一般。

处于持续期

住宅未开售、别墅销售过半。

开盘阶段的后期。

内部预售期，可售房源已不多。

一期处于销未盘

住宅处于尾盘，底商销售较好。

1、

住宅售完，底商略慢一些。

不佳。

客户

群体不详。

不好，起价比高于目前期房。

畅销户型

一至三层的两室和三室。

260㎡别墅

一至三层的两室和三室。

三层以下

三层以和

二层、三室

住宅底商

无

二层、三室

滞销户型

四至六层、四室和五室。

四至六层、四室

暂无

四至六层

小高层

顶层、别墅

顶层

底商

300㎡内铺

四层顶层

由于唐河近几年土地供应量很大，与市场消化量差距明显。

因此，多数都采用低开低走的营销策略。

一至三层的两室和三室在唐河比较好销，大面积和顶层复式户型销售较慢。

由于竞争激烈，各楼盘促销活动频繁。

后年市场在销楼盘将减少，但市场需求也将减少。

四、土地优劣势分析

①、优势

●地处河西建设中的行政区，作为县城中收入最稳定的消费群体，市场销售能得到有利的保障。

●地处唐河风景带，休闲购物商业业态具备立项条件。

●坐拥龙山坡地，优越的山景资源和优美的江景资源。

●三桥的建成开通，让项目具备交通优势和条件。

●拥有大落差的坡地地形，便于打造坡地景观建筑。

②、劣势

●沿龙山大道落差较大，规划建设投入势必加大。

●沿府前路地势较路面略高，对开发沿街门面的商业动线设计影响颇大。

●地块周边生活配套和市政配套缺乏，势必加大项目自身的投入。

●区域内人口密度很低，政府各部门新办公楼建设速度较慢。

●地块进深大，带来的建筑相互遮挡关系。

五、整体项目构想

①、项目定位：

酒店、餐饮、商业步行街和住宅，为一体的综合房地产大型开发项目。

②、开发周期

项目将采取分期和分阶段的开发进程，与周边城市建设发展同步协调进行。

③、规划格局

拟建占地20亩，楼高11层的四星级酒店一座，也是唐河唯一的四星级酒店。

项目依山就势划分为，别墅区、住宅区、沿河商业休闲景观区、沿府前路商业金融办公商务区和中心商业步行街等建筑组团。

六、市场定位

主题定位：

引导唐河国际化的新生活方式，以生活和就业为一体的复合型城市运营理念造城。

广告口号：

“三十年前去河东看古塔，三十年后到河西看洋房。

”、“海岸住宅与国际同步，人面桃花与唐河竞红。

”

要点：

尽量维持地块的原有地形和地貌以及相关地理特征。

对整个地块中的原有生态资源做一轮彻底的挖掘，并融入建筑表现中。

景观资源指导社区定位的思路。

注重自然景观环境的优势，拥有天然坡地地形，还拥有江景资源的优势。

提倡健康绿色的生活方式，来配合项目的推广方式。

由于位于新区，生活配套不完善。

所以部分商业规划和开发，要与住宅规划和开发同步进行。

商业配套主要以区域型业态为主，配套功能要求要全。

因为有在新行政区内，规划设计要多考虑增加会议和餐饮娱乐业的比重。

对于户型的分区考虑，主张景观朝向和采光为主导。

道路设计考虑人车分流的原则。

地块北部和腹地的交通尤为重要。

在地块中心考虑用南北和东西向的道路来划分为四个区域，两条道路分别定位为中央景观路和商业步行街。

七、产品建议

①、整体规划建议

地产大盘由于建筑所处区域不同、建筑形态不同、自然环境不同、销售时期不同，以至客户群体不同，其带来的结果是各部分甚至每套房的售价均不相同，因此如何整合建筑设计与自然环境、销售时机包括客户聚集等因素的关系，是最大化利润与最小化风险在前期规划层面必须考虑的问题。

本项目在容积率问题上，通过与其他大盘的详细分析，按照利润最大化、快速销售、风险规避三者兼顾的原则来分析，认为本项目容积率应控制在1.79~2之间。

密度如过大势必造成严重的对视效果，也让景观因素尽失，对利润最大化、快速销售、等方面产生不利的影响。

②、规划设计要点

●最大限度地合理组织自然景观（山景、江景、内景）和人文景观资源，使建筑最大化无障碍地面向优质景观，保证建筑、环境相互协调统一。

●慎重考虑地形高差及地块不规则性给设计带来的难度，用建筑手法和工程技术手段避免不利因素的影响，并给予充分的利用。

●合理利用地形的高差错落，达到丰富小区的立体空间的变化，小区建筑群体的组合要与山体的脊线构成韵律的变化、又相互衬托的人文与自然环境景观，形成富有审美个性的统一整体。

●充分考虑各建设期之间、各组团平面布局之间的有机关系，沿龙山大道和府前路配置公建和商业建筑，处理好商业部分与住宅部分的空间及功能关系。

●总体布局应满足采光、日照、通风、视线的要求，合理控制楼间距，争取最大的活动空间和视觉空间，同时注意避免西晒情况，或通过新型材料的运用予以考虑。

A、酒店板块

酒店规划和设计方案市场比较成熟和模式化，设计要点主要是成本的控制。

酒店规划和设计主要有大堂、餐厅、会议厅、休闲娱乐、客房、员工房、设备间、停车场、电梯、外立面幕墙等部分，其中大堂装修的成本最高，关键在于石材的选择。

对于酒店的形象，主要在于外立面幕墙、大堂和电梯部分装修和选择。

餐厅、会议厅、休闲娱乐部分的装修，对于本地客户吸引力最大。

各部分面积、功能和成本的控制，需在详细的市场调研基础上制订为宜，确保酒店项目实用和低成本。

由于酒店销售和经营需求不大，因此开发面积不宜过大。

因为没有经营管理经验，从风险控制的角度不宜自营。

但是，有实力的酒店物业管理公司条件过高，合作的可能性不大。

实力一般的酒店物业管理公司条件不高，合作的条件宽松，但与自营风险均同。

因此，寻求合适的运营方式将是决定项目开发成败的关键。

由于酒店楼高为11层，每层高度也高于住宅楼。

因此，

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