房地产可行性分析研究报告.docx
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房地产可行性分析研究报告
舞钢市“舞钢市房地产开发公司综合楼”
建设工程项目可行性分析
研究报告
河南中建工程管理有限责任公司
二○一五年十一月
项目名称：
舞钢市房地产开发公司综合楼
承办单位：
舞钢市房地产开发公司
编制单位：
河南中建工程管理有限责任公司
资格证书：
工资丙12020060040
主要参加编制人员
总图专业：
xxx注册咨询工程师
经济分析专业：
xxx高级经济师
建筑专业：
xxx工程师
结构专业：
xxx工程师
电器专业：
xxx工程师
给水排水：
xxx工程师
第一章总论
1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称
项目名称：
舞钢市房地产开发公司综合楼
1.1.2项目承办单位
项目承办单位：
舞钢市房地产开发公司
1.1.3项目拟建地址
舞钢市垭口温州路北段西侧法院北侧
1.1.4项目可行性研究报告编制单位
编制单位：
河南中建管理工程有限公司
资格证书：
工资丙12020060040
1.2研究工作的依据和范围
1.2.1研究工作的依据
（1）《城市居住区规划设计范围》
（2）《城市居住区公共服务设施规定》
（3）《住宅设计规范》
（4）《住宅建筑设计标准》
（5）《高层民用建筑设计防火规范》
（6）《城市房地产开发经营条例》
（7）《舞钢市城市总体规划（2008-2020年）》
（8）《舞钢市控制性详细规划》
（9）承办单位关于编制项目可行性研究报告的委托书
（10）舞钢市房地产开发公司提供的编制可行性研究报告的其他基础资料
1.2.2研究工作的范围
根据项目建设条件的实际情况，通过对项目建设背景、必要性、建设场址、工程技术方案、项目实施计划、环境保护、节能、消防与安全、投资估算与资金筹措、经济与社会效益等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、建设方案、投资估算和融资方案、环保、节能和效益分析，为项目决策提供可靠的依据。
1.3项目建设的必要性
舞钢市位于河南省中部偏南，距省会郑州直线距离165公里。
地处东经113°21′27″至113°40′51″，北纬33°08′00″至33°25′25″。
南北长32.19公里，东西宽30.10公里，全市总面积645.67平方公里。
舞钢市东靠西平县、遂平县，南邻泌阳县，西与方城县、叶县接壤，北和舞阳县毗连。
舞钢市是一个新兴的工业城市，该市以钢建市，因钢而兴，有河北钢铁集团舞阳钢铁有限责任公司、中加钢铁集团公司、舞阳矿业有限责任公司、舞钢实业发展有限责任公司等钢铁企业，是国家重要的钢铁生产基地，也是全国特厚钢板的生产基地。
在工业经济快速发展的同时，舞钢市非常重视城市和人居环境建设，《舞钢市城市总体规划（2004-2020年）》确定舞钢市的城市性质为河南省中部以钢铁加工和矿业开采为主导，并相应发展地方配套工业的现代化工业城市和以自然山水景观为特色的旅游城市。
依据舞钢市城市总体规划，2020年城市规划建设用地为25万平方公里，总人口为20万人。
随着城市规模快速扩张，城市人口迅速增加，住房需求越来越大。
同时随着舞钢经济的快速发展，人民群众生活水平的不断提高，对居住环境，特别是对居住小区的物业管理水平、小区配套设施等要求越来越高，对住宅市场多元化需求进一步增强，在质量、户型、绿化、环境、配套、居住氛围等多方面都增加了新的理念。
为加快城市发展步伐，提升城市服务功能，舞钢市提出要有序发展房地产业，把房地产开发与城中村改造结合起来，用三年时间建设一批功能完善的城市小区，舞钢市房地产开发公司顺应市场需求和城市发展需要，拟在垭口行政新区南邻建设一新项目，将该项目打造成为舞钢市最佳的人居中心，以推动舞钢市的城市建设步伐。
1.4建设内容和规模
舞钢市房地产开发公司综合楼占地面积2809m2，拟建六层综合楼一栋，规划居住数8户，总建筑面积4446m2，包括商业用房建筑面积3422.28m2，住宅建筑面积1023.72m2，共八套。
1.5项目实施进度
本项目严格按照国家有关程序进行建设，项目实施进度包括准备工作、勘察设计、施工、竣工验收四个阶段，自土建施工始，建设期为12个月。
1.6投资估算与资金来源
项目总投资1500万元
1.7社会效益分析结论
该项目建成后，不仅可以改善和提高舞钢市城市居民的居住环境和条件，而且可以改善城市环境和面貌，推动城市建设快速发展，所以该项目的建设是可行的。
1.8主要技术经济指标
（1）占地面积：
2809平方米
（2）总建筑面积：
4446平方米
（3）商业用房建筑面积：
3422.28平方米
（4）规划居住总户数8户
（5）建筑密度：
31.05%
（6）容积率：
2.2
（7）绿化率：
35.21%
第二章项目概况及建设背景
2.1舞钢市城市概况
舞钢市位于河南省中部偏南，距省会郑州直线距离165公里。
地处东经113°21′27″至113°40′51″，北纬33°08′00″至33°25′25″。
南北长32.19公里，东西宽30.10公里，全市总面积645.67平方公里。
舞钢市东靠西平县、遂平县，南邻泌阳县，西与方城县、叶县接壤，北和舞阳县毗连。
舞钢市是一个新兴的工业城市，该市以钢建市，因钢而兴，有河北钢铁集团舞阳钢铁有限责任公司、中加钢铁集团公司、舞阳矿业有限责任公司、舞钢实业发展有限责任公司等钢铁企业，是国家重要的钢铁生产基地，也是全国特厚钢板的生产基地。
舞钢市地上地下资源丰富，是全国十大铁矿区之一，石漫滩国家森林公园风景秀丽，景色独特。
舞钢既是一座新兴的工业城市，也是著名的观光度假旅游圣地，更是人们居住生活的好地方。
舞钢市房地产开发公司综合楼项目，位于舞钢市垭口，温州路北段西侧法院北侧，交通便利，环境优美，周边公共设施完善，是居住生活的最佳选择之地，非常适合房地产开发项目开发建设。
2.2项目提出背景
舞钢市是一个新兴的工业城市，舞钢市经济近年来得到了飞速发展，随着城市规模的快速扩展，经济持续快速发展和城市人口的快速增加，城市住房需求也快速增长，舞钢市房地产前景看好。
第三章建设内容及规模
按照《舞钢市城市总体规划》和市场需求，舞钢市房地产开发公司综合楼选定在舞钢市的黄金地段，舞钢市垭口温州路北段西侧，法院北侧。
舞钢市房地产开发公司综合楼占地面积2809平方米，拟建6层综合楼一栋，规划居住数8户，总建筑面积4446平方米，包括商业用房建筑面积3422.28平方米，住宅建筑面积1023.72平方米，共8套。
第四章场址与建设条件
4.1建设场址
舞钢市房地产开发公司综合楼选定在舞钢市的黄金地段，舞钢市垭口温州路北段西侧，法院北侧。
交通便利，环境优美，周边公共设施完善，是居住生活的最佳选择之地。
4.2建设条件
4.2.1城镇规划及条件
该项目位于舞钢城市规划区内，符合城市总体规划要求；所占土地为城市建设用地，符合城市土地总体利用规划。
项目建设得到了当地政府和有关部门的大力支持，建设条件具备。
4.2.2气象条件
舞钢市地处暧温带向北亚热带过渡区，属大陆性季风气候，四季分明，气候温和，年平均气温14.9℃，自然降水偏丰，年降水量为1000毫米左右，风向以西南为多。
舞钢市年平均日照时数为2230小时，最多年份为2473.4小时，最少为1962.8小时。
一年中日照数以6月及8月最多，分别为236.6小时和227.5小时；2月最少，为143.3小时。
全年太阳辐射总量为118.4千卡/平方厘米；一年之中，6月份最多，为13.98千卡/平方厘米；1月份最少，为6.42千卡/平方厘米。
全年光合有效辐射总量为58.27千卡/平方厘米。
一年之中，6月份最多，为6.85千卡/平方厘米。
全市自然降水偏丰。
夏季雨水充沛，占全年降水量的47%～53%；冬季占6%～9%；春秋两季各占20%左右。
冬春少雨季节，中部地区降水量平均为296.8毫米。
历年平均风速22米/秒，相当二级，六级以上大风全年平均有15天，舞钢市冬季多刮西北风，夏季多刮西南风。
4.2.3工程地质
按照地质构造位置，舞钢市属于华北大陆板块南缘，秦岭东西构造带的北侧。
4.2.4地震烈度
根据国家技术监督局2001年发布的《中国地震动参数区划图》，项目区属于地震动基本烈度为6度区。
4.2.5配套基础设施
利用市政供水管网、排水管网、电线网，可以满足本项目的供水、供电、排水需求。
1、供水
舞钢市已经在石漫滩水库北岸建设一座日供水3万立方米的自来水厂，由田岗水库引水进厂，进行处理后，统一供给城市生活用水。
2、排水
本项目采取雨污分流制，生活污水和雨水汇集后，分别排入市政道路的污水和雨水管网系统，最终输送到市污水处理厂再处理。
3、供电
本项目从附近35KV变电站引入10KV电源，通过变电设施向各用电点低压供电，可满足本项目需求。
4、通讯
项目所在位置已开通全国直播程控电话，移动通讯覆盖整个区域，可满足项目所在区域内固定和移动通讯需求。
5、交通运输
项目所在地，舞钢市垭口温州路北段西侧，法院北侧，位置十分优越，交通便利。
6、网络
项目中的网络设置有：
与市政联通的内部局域网，与外界相连的互联网、有线电视网等。
周边网络设施条件可满足本项目需求。
4.2.6建筑施工条件
舞钢市施工单位技术力量雄厚。
目前拥有大小施工单位数十家，具有实施复杂工程建设项目的能力，该项目工程的建设，可通过施工招标的形式，面向社会择优选择施工队伍。
4.2.7建筑材料及构配件供应条件
1、主要建筑材料如钢材、水泥、石灰、石子和沙子等规格齐全，来源充足，均可就地取材。
2、各种构配件的选用
建设所需的构配件的选用原则：
就地采用。
舞钢市有生产各种钢筋构件的专业构件公司，生产各种规格、品种的钢筋砼预制空心板、梁和其他异型结构构件，也有生产塑钢门窗和铝合金门窗的建筑配件专业厂家。
这些建筑构配件均可满足该项目建设的需要。
第五章市场分析
5.1项目市场分析
5.1.1地理环境优越，周边设施配套完善
本项目位于舞钢市垭口温州路北段西侧法院北侧，位置十分优越，是舞钢市的黄金地段。
本项目离舞钢市政府、舞钢市第一高级中学很近，非常符合中国传统的居住理念，周边生活、超市、医院等配套设施完善。
5.1.2市场供求关系良好
本项目位于舞钢市垭口温州路北段西侧法院北侧，距离朱兰仅五分钟车程，交通便利，环境优美，周边公共设施完善，这吸引了庞大的消费群体，市场前景良好。
5.1.3升值潜力巨大
本项目临近舞钢市新政新区、舞钢市第一高级中学，吸引着众多购房者光顾。
建设单位推行品牌第一、信誉至上的原则，对施工品质精益求精。
加之该项目地理位置优越，市场认可度高，土地升值潜力大，项目前景看好。
5.2市场售价预测
根据设计方案，结合舞钢市目前市场均价和目标客户购买力情况，本项目住宅每平方米定价3000元左右，商业用房每平方米定价4500元左右。
第六章工程技术方案
6.1总体设计原则
6.1.1项目概况
舞钢市房地产开发公司综合楼位于舞钢市垭口温州路北段西侧法院北侧，距离朱兰仅五分钟车程、垭口三分钟车程，交通便利，环境优美，项目占地面积2809平方米，拟建6层综合楼一栋，总建筑面积4446平方米。
6.1.2设计依据
1、《舞钢市城市总体规划（2006-2020年）》
2、舞钢市政部门提供的道路规划资料
3、所在地域的现状基础资料
4、中华人民共和国工程建设标注强制性条文
5、《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180-93）
6、《住宅设计规范》（GBJ96-86）
7、其他相关法规、规范
6.1.3设计原则
1、作为城市未来的发展区域，环境价值极高，必须高起点，大手笔进行规划设计。
2、通过对城市的整体功能结构分析，合理布局本区域的各项功能设施。
3、结合现有城市空间形态，延续城市发展意向。
4、充分研究当地城市居民的生活习惯，创造出充满活力的居住社区。
5、促进城市建设的可持续发展
6.1.4设计理念
1、规划与设计单位相结合，创造一个布局合理、设施完善、生活方便、利于管理、环境优美，具有时代精神的住宅小区
2、具有超前意识，依靠科技进步，加大科技含量，考虑地方气候与习俗等特点，力求建筑风格的创新。
6.2总平面布置
6.2.1布局原则
1、根据房地产市场的发展和本居住区开发的目标，居住设施将根据不同功能的定位确定不同的建设水准，体现在住宅的布局、价位、面积标准等方面，以开发的带动效应提升本区域的区位价值。
2、在有效使用土地和环境资源的前提下，提高居住地域的生态环境性能和自然度，增强绿化的系统效应，注意改善小气候环境，将该区域建成绿色家园。
6.2.2总平面布置
舞钢市房地产开发公司综合楼净用地面积2809平方米。
该地块交通便捷，新区建成后，周边配套设施齐全，具有良好的开发建设条件。
6.2.3交通组织
1.设计要求
道路作为本项目的骨架，在整个项目中起着统治作用，是形态环境的脉络，也是习惯的动线，构成区内的动态景观和重要交际空间，是形成整体感最强烈的部分。
路网的规划设计，既要科学合理又要有人情味
2.道路系统
小区内设三级道路系统，主干道骨架和地形成弧形设计，规划路宽7米，两边设有1.5米宽的步行道。
组团路、规划路宽4.0米。
宅间路规划路宽为3.0米。
各级道路自成体系又互相衔接。
3.出入口及车辆停放
在西侧和东侧文化路设置主、次出入口各一个，以方便居民出行、购物，设有停车场。
4.消防通道
舞钢市房地产开发公司综合楼由主入口及小区内的道路形成完整的环形的消防通道，与各宅间小路相通，一旦发生火灾，消防车可迅速靠近住宅楼和各公共建筑进行扑救。
6.2.4竖向设计及场地排水
建筑面物、构筑物室内室外、外地坪均设有高差，项目内地面排水系统及地面排水方式为：
应用暗沟排除地面水，在埋设暗沟不经济的地段，可采用明沟排水，然后将雨水直接排入城市雨水管网。
6.2.5绿化设计
1、舞钢市房地产开发公司综合楼采用典型的造园绿化手法，与周边环境有机的融合，楼的前后都有包括：
花草、树木组成的数条绿化带。
道路两旁的绿化带形成了多层次、立体感强的绿化网络，使居住更贴近自然。
2、项目总平面规划中在合理组织交通的同时，也注重考虑室外环境空间设计，以优化建筑的周边氛围并提高建筑的自身品质。
绿化景观系统由中心景观、带状景观及不同大小的景观点组成，形成点、线、面结合的完整的绿化景观系统，进一步体现了空间环境的均好性。
3、中心景观是整个的景观灵魂所在，它结合丰富的绿化景观，充分结合中国园林的创造意境，构成了一系列精彩多变的公共活动空间。
带状景观是位于小区主干道两侧的景观绿化带，是观赏兼休憩型的绿化。
4、绿化景观规划结合中国园林的自然意境，随空间的变化，或局部放大为广场，或局部变化加入小品、健康步道，为居民提供放松的居家环境气氛和宜人的活动场所。
6.2.6主要技术经济指标
（1）主要技术经济指标见下表：
项目名称
单位
数量
规划用地
平方米
2809
总建筑面积
平方米
4446
住宅建筑面积
平方米
1023.72
商业房建筑面积
平方米
3422.28
容积率
%
2.2
绿地率
%
35.21
建筑密度
%
31.05
（2）住宅户型一览表
户型名称
单位
建筑面积
户数
累积建筑面积
A户型
平方米
127.97
8
1023.76
6.3建筑方案
6.3.1设计依据
1、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》
2、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》
3、《民用建筑设计通则》
4、《河南省居住建筑节能设计标准》
5、《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180-930）
6、《住宅设计规范》（GBJ96-86）
7、其他相关法规、规范
6.3.2建筑设计特点
1、套型住宅设有：
起居室、餐厅、主次卧室、厨房、卫生间等功能空间。
各套型住宅的起居室，对外设塑钢玻璃门和双层中空玻璃窗，使其能获得充分的光照和良好的视野，布置相对独立的餐厅。
2、户型设计遵循动静分区，空间方正实用，客厅与主卧大飘窗设计，体现人性化特点。
3、观景阳台、飘窗、生活阳台的运用使户型设计更具特点，特别是入户花园的设计使景观立体化，使绿化融入室内，更好地诠释了人性化的设计理念。
6.3.3住宅设计
1、住宅的户型满足均好性的原则，遵循面积紧凑、功能齐全的标准定位。
2、住宅套内设计以起居室为中心，家庭内部公私分离、居寝分离、洁污分离。
室内布置紧凑，住宅单体设计适应现代生活方式，并以经济实用为原则，强调大厅活动空间，基本做到明厅、明厨、明厕、明卫。
6.3.4立面造型及外饰面设计
1、项目的立面造型，力求体现轻、易，强调现代建筑的简洁明快，力求整体风格上的协调一致。
2、立面造型采用个性化建筑设计风格，突出现代典雅的特点，充分利用建筑本身的功能构件，如窗台、阳台、空调板、屋顶结构等进行穿插组合，强调细节处理。
3、在立面设计中，利用上下两层的飘窗的凹进处布置空调的室外机，起居室的空调室外机置于阳台上，统一布置空调冷凝水排放管。
4、住宅的外饰墙面拟采用高级灰色面砖和高档防水涂料相结合的方式，设计中对色彩、质感和纹理进行艺术处理。
5、在色彩处理上考虑舞钢市的气候特点，同时考虑建筑所处地理位置，建筑外饰面选择以重红和白色为主基调，充分体现出建筑的现代特点和时尚感，局部构件点缀以灰色，以体现端庄高雅的现代建筑风格。
6.3.5建筑立面造型
立面在同一基调的前提下，通过住宅立面的局部装修和多种色彩的选择，用风格而各异的围墙、小品衬托，塑造出典雅、庄重的建筑风格，充分表现出不同住宅的立面个性。
6.3.6主要建筑用料做法
序号
名称
选用材料
选用部位
1
屋面
橡胶防水卷材（二级防水）
所有屋面
2
楼面
水泥砂浆毛地面
所有工程
防滑地砖楼面
厕所
磨光花岗岩楼面
门厅、电梯厅
3
地面
毛地面
所有工程
4
外墙
高级防水涂料及墙砖
外墙面
5
内墙
混合砂浆墙面
所有工程
6
门
卷闸门
商业
防盗门
入户门
7
窗
双层中空玻璃
所有房间窗
6.4建筑结构
6.4.1设计依据
《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068-2001）
《高层建筑混凝土结构技术》（JGJ3-2002）
《建筑结构荷载规范》（GB50009-2001）
《混凝土结构设计规范》（GB50010-2002）
《建筑抗震设计规范》（GB50011-2002）
《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2002）
《砼体结构设计规范》（GB50003-2001）
《建筑桩基技术规范》（JGJ94-94）
《高层建筑箱型与笺型基础设计规范》（JGJ6-99）
《建筑抗震设计设防分类标准》（GB50223-95）
6.4.2抗震设计及载荷取值
1、抗震设防烈度为6度，设计基本地震加速值为0.1g.
2、根据建筑的重要性，舞钢市房地产开发公司综合楼抗震设防类别为乙类，建筑使用年限为50年。
3、抗震等级：
框架抗震等级为二级，抗震构造措施按二级采用。
4、载荷取值
卧室、客厅、休闲厅、餐厅、楼梯
2.0kn/m2
卫生间、厨房、生活阳台
2.0kn/m2
电梯机房
7.0kn/m2
上人屋面
2.0kn/m2
其余载荷按规范采用。
第七章建筑节能与节水
节能是国家发展经济的一项长远战略方针，通过加强用能管理，采用技术上可行、经济上合理、环境和社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境。
7.1节能
7.1.1设计依据
1、《中华人民共和国节约能源法》
2、国务院《节约能源管理暂行条例》
7.1.2设计原则
合理选择和利用资源，根据国家的有关能源政策和法规，在设计中因地制宜选择能源种类，在生产过程中尽可能做到能源综合利用、重复利用、分级利用。
项目建设从设计、施工至投入使用全过程的各个环节，应贯彻执行节约能源的原则，通过合理利用、科学管理、技术进步等途径，降低消耗，提高能源利用率。
7.1.3节能措施
7.1.3.1建筑节能措施
合理的建筑体型、朝向及窗墙类型能够降低单位面积建筑能耗，提高建筑物的保温隔热性能。
建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术和新材料以节省建筑材料，节省土地施工时间，减少工作量。
墙体用砖选用新型多孔砖，顶层设隔热层，以提高保暖、降温性能，实现节能目的，住宅外墙采用环保乳胶漆，采用国家推广使用的冷轧肋钢筋可节约成本。
7.1.3.2电器节能
采用合理的配电方式，供电系统中设电容器及进相补偿，提高功率因数，降低电耗，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色工程产品，采用高效节能的光源、灯具，灯用电器附件和光控开关等，以达到节约电力能源的效果。
在空调系统和通风系统中使用全热交换机，收集排气中的能量，以达到节能的目的。
7.1.3.3智能化管理节能
项目的内部照明控制系统、给排水系统、强电系统等应进行最合理调控，以达到最佳的节能管理目标，实现按需服务和控制
7.2节水
水资源是社会生产和发展的基础，节约水资源同样是我国长期的战略任务，现在我国水资源利用率低，消耗指标高，节约水资源不仅必要，而且潜力巨大，它是提高经济效益的一个重要方面，也是我国能源政策的重要组成部分。
因此，本项目建设要采用新技术、新设备、新材料来实现最少的水资源消耗。
节水措施：
1、采用节水型设备和节水型卫生洁具，降低水资源的无效消耗，达到节约用水的目的。
2、提高用水回收率和重复利用率，降低水的消耗量。
3、供水系统使用合格给水管线并采取防漏、防渗措施。
第八章项目管理与实施进度
8.1项目管理
本项目由舞钢市房地产开发公司组成项目指挥部负总责并具体实施，成立项目建设领导小组，公司经理任组长，主管经理任副组长，下设办公室，直接对公司负责，以确保项目高质量、高标准，按计划安排的工期完成。
1、实行工程质量终身负责制，对项目工程质量负最主要责任的领导，参建单位的领导和直接责任人实行工程质量终身追究制度。
2、建立项目品质监控体系，项目品质主要包括设计品质和工程质量。
工程质量的控制可以通过招标挑选有实力的施工单位，同时委托监理公司、质量监察站进行质量监控。
3、实行工程监理制，项目建设过程中，聘请优质的监理单位和人员，对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量。
4、严格按照基本建设程序办事，按项目的进展过程可将进度计划分为：
设计报建进度计划、施工准备阶段进度计划、施工进度计划、配套设施工程进度计划、交楼后保修计划等。
同时与项目前期策划工作进度计划、征地拆迁计划、销售进度计划等各项计划要相互连接。
5、建立完善的合同管理体系，在项目的开发实施中项目公司会与设计院、建设公司、材料设备供货等单位发生合同关系，通过合同的形式来约束双方的责任、义务和利益关系，共同完成项目建设过程。
项目公司通过合同对单位进行监控，以保证项目按计划完成。
6、严格项目资金管理，对项目资金实行专账管理，专款专用，严禁挪用和挤占。
8.2实施进度安排
该项目前期准备工作充分，施工场地宽敞平整，水、电、路设施通畅，建筑材料供应有可靠保证，有充足的建设资金而且施工力量雄厚。
参照国家新颁布的工期定额，采用科学先进的施工方法组织施工，计划总工期为12个月。
详见施工进度表：
序号
工作内容
2015年
2016年
10月
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