房地产销售手续的办理.docx
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房地产销售手续的办理
销售手续的办理
（一）楼盘案名的确定及地名办的批准
1.项目定位及策划时，根据楼盘地点、人文环境、市场需求、开发理念与风格、
公司品牌推广等要素合理确定楼盘案名。
2. 根据市地名的要求办理案名登记。
3. 到楼盘所在地派出所办理公安门牌号码。
办理所需材料：
a.小区总平面图；
b.项目批文；
c.窗口表。
2.根据实际需要，在适当的时候对品牌名进行注册。
（二）房屋销售预测量办法及误差处理办法
1.房屋销售预测量的内容：
a.房屋建筑面积；
b.房屋套内面积；
c.房屋公摊面积；
2.房屋销售预测量办法：
a.技术经济部根据国家房产测量规范计算预测量的各项面积及计算书（移交
销售部）；
b.技术经济部及时出具供销售用的套型图（移交销售部）；
c.销售部对套型图及面积计算书进行复核无误后报公司备案并在销售案场实施（签约用），若有疑问，签署书面意见返回至技术经济部，重复第1、2步骤；
3.实际面积测量：
在房屋通过竣工验收后，由销售部聘请有测绘资质的单位进行
现场测绘，出具测绘报告。
4.面积误差处理办法：
一般情况下，我公司根据建设部《商品房销售管理办法》的规定对面积误差亻作如下约定：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；
（二）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。
买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。
产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
若有特殊情况，根据专业律师及公司意见作相应调整。
（三）《商品房销售许可证》的办理
1.基本流程
2.
准备第二项所列资料房屋已建至±0.000填报《某某市商品房销售申请书》房产局市场管理科现场看房房产局批准取得《商品房销售许可证》
3.办理所需资料
a）商品房销售申请书；
b）开发资质证书；
c）企业法人营业执照；
d）授权委托书；
e）国有土地使用证；
f）建设项目批文及建设工程规划许可证；
g）施工许可证及规划核准图；
h）人防批复；
i）预售房款监管合同；
j）前期物业管理协议；
k）地名办批复及公安门牌编号码；
l）外销批文；
m）预售商品房共用部位审核表；
n）窗口表；
o）其它材料。
3. 销售部门办理该证后在售楼处公示。
（四）按揭抵押收件的办理
1.基本办理程序
2.
准备第二项所列资料房屋主体封顶填报某某市商品房按揭抵押申报相关表格房产局抵押登记科现场看房房产局批准办理银行按揭贷款
2.所需提供的资料
a.国有土地使用权证；
b.规划部门出具的规划红线图；
c.规划部门批准的房屋建筑总平面图；
d.商品房销售许可证。
3．销售部办理该手续后移交财务部，财务部提交相关银行并正常办理商品房按揭贷款手续。
（五）、商品房价格备案办法
1.商品房价格备案由公司财务部负责实施，销售部及技术经济部协助配合。
2.商品房价格备案的依据：
b.价格法及国家、省、市的其它法律法规；
c.公司的成本核算；
d.公司的目标利润率；
3. 申报商品房价格须提供的资料：
a.申报住宅商品房价格的请示。
b.企业概况（包括企业性质、隶属、主要股东方、合资方、外商投资方）。
c.申报价格的商品房项目的概况（包括项目地址、项目规模、项目可行性研究、立项时间、开工时间、预期竣工时间等）。
d.《某某市住宅商品房价格申报表》一式二份（含附表），及申报价格的编表说明。
e.商品房项目的立项批文、开工批文、规划批文、方案审查意见、规划总平面图、规划设计说明书、《国有土地使用权出让合同》的复印件；建筑总平面图，各种不同类型住宅的标准层平面图的复印件。
f.征地、拆迁补偿安置协议的复印件，及拆迁安置情况汇总表。
g.建筑安装工程的施工合同协议条款及工程预算书的复印件。
h.商品房项目中的基础设施及公建配套建设的有关资料的复印件，如：
水、电、气、路、电视、通讯、保安等工程建设的合同、协议、预（决）算等。
i.市政公用基础设施配套费、发展新型墙体材料专项用费、结建人防经费等规费的交费凭证、减免证明的复印件。
j.其他有关申报价格的资料。
附件11：
某某市住宅商品房价格申报表
填表日期年月日
申报单位（鉴章）：
项目名称：
批准文号：
土地等级级
项目地址：
用地面积m2
房屋建筑总面积
m2
其中
公共配套面积m2
营业用房面积m2
住宅面积套m2
安置总面积m2
其中
住宅面积套m2
营业用房面积m2
商品房总面积
m2
商品房住宅面积m2
容积率
营业性用房面积m2
得房率%
项目
总计
（万元）
单体造价
元/m2
单位费用
元/m2
项目
单体造价
元/m2
单位费用
元/m2
开发成本：
利润
1、土地征用（出让）及拆迁补偿费
税金
2、前期工程费
基准价格元/m2
3、房屋建筑安装工程费（含材料差价）
申报意见：
填表人：
签发人：
4、附属公共配套
设施费
5、公共基础设施费
1——5项之和
6、管理费用
7、销售费用
8、财务费用
土地征用（出让）及拆迁补偿费
项目名称：
项目
总计
万元
单体造价
元/m2
单位费用
元/m2
填表人：
填表日期：
前期工程费
项目名称：
项目
总计
万元
单体造价
元/m2
单位费用
元/m2
填表人：
填表日期：
房屋建筑安装工程费
（含材料差价）
项目名称：
项目
总计
万元
单体造价
元/m2
单位费用
元/m2
填表人：
填表日期：
附属公共配套设施费
项目名称：
项目
总计
万元
单体造价
元/m2
单位费用
元/m2
填表人：
填表日期：
公共基础设施费
项目名称：
项目
总计
万元
单体造价
元/m2
单位费用
元/m2
填表人：
填表日期：
（六）、外销许可证的办理及外籍人士购房办法
1.外销许可证的办理详见国家及某某市相关文件。
2.外籍人士购买内销房的办法：
a.凭护照等有效身份证件签署商品房买卖契约；
b.将契约原件及身份证件交市房产局登记科报国家安全部门审查通过；
c.市房产局登记鉴证；
d.契约生效，继续办理其它手续。
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