个人理财分析报告作业.docx

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个人理财分析报告作业

格力地产公司股票投资分析报告

一、宏观分析

（一）经济形势分析

1、经济周期分析（GDP）

由于长期的计划经济体制的影响，我国经济增长具有资源约束型特征。

投资作为关键的投入要素，自然是引起经济周期波动的主要因素。

房地产经济是国民经济的一部分，因而过度投资同样是房地产经济波动的重要原因，且具有三个特点。

（1）在投资饥渴症影响下的投资冲动。

（2）房地产投资在时间上的集中性、物业类别及其定位上的同质性。

（3）房地产有效需求严重不足。

对于中国而言：

由于我国房地产业起步较晚，因而房地产经济的时序信息过短且资料不全。

从投资、政策、市场行为心理和信息化等4个方面的探讨可以分析出我国房地产周期波动的成因：

①我国长期衽计划经济体制，具有资源约束和短缺经济特征；

②我国经济处在转轨时期，众多的投资者对市场竞争的残酷性认识不足，常常产生盲目的投资冲动；

③政府对经济活动干预和控制能力强，政策因素对经济波动影响大；

④人们在房地产这一特殊商品的投资活动中。

往往具有一种从众的投资或购买行为；

⑤城市信息化建设有助于提高房地产市场信息的共享性。

2009年上海房地财政近千亿元，占财政总收入25%；2008年浙江省GDP的21486（亿元），商品房销售金额为（亿元），商品房销售的GDP占比为%。

2009年的浙江商品房销售（万元），占据008年浙江GDP的%。

现今珠海GDP增长18％，房价增长39％。

2、货币政策分析（含通货膨胀和利率政策分析）

货币政策会带来资产价格泡沫隐患，尤其是房地产泡沫问题应该受到关注。

现阶段货币政策调控房地产市场面临着放松调控将导致房地产泡沫卷土重来，过度调控会阻碍经济的持续发展，微观主体预期对货币政策有效性构成挑战，基层中央银行落实政策难到位等问题。

完善我国货币政策调控体系就要增强货币政策的连续性、一致性和透明度，防止心理预期的变化引起房地产价格的震荡，还要加强一般性货币与政策与选择性货币政策之间的配合以及货币政策其他调控政策的配合。

（1）近年来,我国部分地区房地产价格上涨过快,市场上出现泡沫的论断不断增多,中央政府以及各级地方政府纷纷出台各种措施,实施宏观调控,力图控制房地产价格的不合理上扬。

　　与此同时，中国人民银行加强了对利率工具的运用，利率调整逐年频繁,利率调控方式更为灵活,调控机制日趋完善。

由于低利率导致持续储蓄分流，影响金融系统自身稳定；经济运行中房地产需求过热引发一系列投资过热，造成通货膨胀率持续上升并且对银行信贷构成严重威胁，2004年10月29日，中国人民银行上调基准利率个百分点，此次利率调整幅度虽然不大，但却反映了人民银行的谨慎性和对效果反馈的观望，因此仍有待其进一步举措。

果然从此之后我国进入加息时期，2006年4月、8月两次上调利率，2007年3月起先后6次上调存贷款利率，2007年12月21日一年期存款基准利率提高到%，上调个百分点；一年期贷款基准利率提高到%；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。

在房地产经济系统中，房地产价格是房地产市场运行情况的集中表现，利率是一个外生变量。

用于房地产开发的主要资金多数来源于银行贷款，利率的高低直接影响房地产开发的成本及其利润。

而由于利率杠杆具有灵活性、有偿性、间接性的特点，杠杆作用比较灵活，对经济的调节作用比较强，更适用于对市场经济的调节，它在房地产经济波动中起着独特的传导作用。

利率的变动势必对资金投入巨大的房地产投资的影响很大，因此，利率的变动可以对房地产价格起到一定的调节作用。

　　利率机制是通过调控房地产金融市场参与者的资金成本来发挥作用的，利率无论提高或降低都会使金融市场参与者的借贷成本或资产选择行为发生变化，从而促使房地产市场参与者调整投资决策，达到调控房地产金融市场货币总量的目的。

利率主要是通过影响货币市场的货币流量，进而影响房地产开发的资金量，最终导致房地产市场的波动。

　　1.利率对房地产供给的影响

　　根据凯恩斯的理论,投资由利率和资本边际效率决定,投资与利率成反方向变动关系,与资本边际效率成正方向变动关系。

资本边际效率由预期收益和资本资产的供给价格或者说重置成本决定。

　　因此银行提高贷款利率后，增加了房地产企业的建设成本。

这些新增利息成本无论是房地产开发商自己承担还是向消费者转移，都会抑制房地产投资。

对房地产开发商而言,利率上升,资本的供给价格上涨,资本边际效率下降,原来一些利润丰厚的开发项目,也会变得无利或微利,开发商会停止对无利可图的项目的开发,从而减少房地产市场的供给。

在需求不变的情况下,价格出现上涨。

反之中央银行执行降低贴现率和存贷利率的政策会扩大货币供应量，而货币供应量的增长超过了实际经济需求，促使部分货币供应量游离于实体经济之外，成为房地产投资的资金来源，进而推动了房地产投资膨胀。

长期的超低贴现率则更会导致房地产价格暴涨，形成房地产泡沫。

　　2.利率冲击对房地产需求的影响

　　房地产的需求由自住消费性购房需求和投资性购房需求组成,利率变动对房地产需求的影响集中表现在对购房者的影响上。

对购房者而言,由于受收入的限制,购房者在购房时,需要通过金融机构进行融资（住房抵押贷款）来突破自己的预算约束。

　　对自住消费性购房者而言，他们购房的主要目的是为改善居住条件的需求，利率上升后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加，但增加的贷款数额非常有限，就当前的利率水平而言，对购房者几乎不构成实质性影响，也不足以影响购房自用的主流购买力。

那些迫切需要改善住房条件提高生活质量的人还会到市场上寻求经济适用房，利率上升对其的抑制作用较小。

　　对投资性买房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房投资者对房地产价格的预期发生改变，房价的涨幅必须极高才能确保其收回投资本金。

更甚者，由于持续加息的预期对房地产泡沫有抑制作用，投资者极易改变其对房价走势的预期，进而改变他们的资金投向。

如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产投资的话，会导致房地产的大量空置，影响房地产的供求关系变化，进而导致房价的变动。

　　　房地产业属于资金密集型和劳动密集型产业,需要银行作为中介,为房地产的开发和销售提供资金的融通,而利率是资金的价格,利率的变动必然会对房地产的供给和需求产生影响,从而带来房地产价格的波动。

在房地产金融市场上，为提高货币政策的传导效应,最重要的就是引入资金的价格—利率调控机制：

中央银行的利率调控货币市场的利率引导商业银行的成本利润约束房地产开发企业和购房者的利润动机。

（2）房价与通胀一般成正比例关系。

一般来说，通货膨胀厉害的话，房屋价格就会越高，毕竟我们的房屋价格是用纸币的量来标价了，通货膨胀发生时，会产生纸币的贬值，纸币贬值就会导致房价的上涨。

而通货膨胀实质上指社会总需求大于社会总供给（供远小于求）。

供远小于求，通价地讲，就是指供求关系的严重失衡就会导致钱不值钱，什么都贵，而且你今天不买，明天要么买不到，要么要更多钱才能买到。

通货膨胀的发生，必然会导致房价的上涨。

3、财政政策分析

2010年以来，中国经济继续回升向好，工业生产强力反弹，国内需求强劲，三大动力协调性增强，经济发展总体上呈“高增长、低通胀”的良好态势。

由于发达国家经济复苏乏力、新兴经济体增长动力减弱，2011年世界经济形势复杂多变，难言乐观。

作为我国“十二五”的开局之年，在外需疲弱、政策调控和成本上升等因素的影响下，2011年我国经济总体上谨慎乐观：

预计全年GDP增长9%左右，比2010年回落约1个百分点；CPI上涨%左右，略高于2010年。

宏观政策总体趋于稳健，财政政策更加强调结构调整和“包容性增长”，货币政策趋于中性，更加强调管理通胀预期，加强与财政政策的配合，利率、汇率微有上升。

经济运行总体上依然呈“高增长、低通胀”态势.。

2011年我国经济将由政策刺激下的快速回升转入稳定增长阶段。

重点有以下内容：

（一）实施积极的财政政策和稳健的货币政策

（二）财政政策重在“调结构”和“稳增长”

（三）货币政策转向“稳健”或“中性”，货币信贷回归常态

（四）完善人民币汇率形成机制，避免剧烈波动

（五）坚持房地产调控政策方向不动摇、力度不放松

（二）证券市场形势分析

大盘分析

2010年是我国房地产市场的调控之年，面对频繁的政策调控和严峻的市场形势，公司坚持以销售为中心，通过多种举措加快项目建设、加大营销力度、提升产品质量、规范内部管理，取得了较好的工作成绩：

重点建设项目如期推进，销售收入高速增长，主营业务利润大幅增长，企业形象有效提升，人才团队不断壮大，各项管理日趋规范和完善，为公司推进并实现二次跨越的战略目标奠定了良好开局。

报告期内，公司实现营业收入115,748万元，比上年增长％；实现利润总额20,527万元，比上年减少%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润12,924万元，比上年增长2,%。

截至2010年12月31日，公司总资产962,964万元，比上年增长%；归属于母公司股东权益178,437万元，比上年增长%。

二、行业分析

（一）行业发展优势和前景分析

格力地产公司是一家以信息产业为主的高科技上市公司，主要从事计算机硬件产品的开发、生产和销售、应用软件的开发销售、系统集成、智能建筑、数码社区、移动通讯等多项业务，是西北地区最有影响的高科技企业之一。

目前拥有遍布全国的营销平台，十几家专业化公司，1个信息技术研究院。

公司经过资产整合，退出了原先拥有的批发及零售贸易业务，并开始涉足房地产和高速公路业务。

（1）增发概念：

2010年11月11日，公司拟增发募资亿扩大"超精细钢丝"产能。

据预案显示，恒星科技拟以不低于元/股的价格向不超过10名的特定投资者发行不超过3500万股，预计募资不超过亿元，全部投资于"年产万吨超精细钢丝项目"，其中建设投资约亿元。

据公司预测，该项目建成后，公司每年新增销售收入亿元，税后利润亿元，投资利润率达%，税后投资回收期（含建设期）为年。

（2）公路运输：

公司对参股的河南海星高速公路发展有限公司的累计投资额已达 万元。

该公司投资建设的"大广线" 属收费还贷项目，北起大庆，南至广州市，全长约3600公里，总投资较大，投资回收期较长。

（3）重组题材：

公司原控股股东西安海星科技投资控股（集团）有限公司经与珠海格力集团公司协商，海星集团决定将其持有的本公司6000 万股股份（占公司总股本的％）以协议方式转让给格力集团（该转让股份已于2007 年12 月28 日完成了过户登记手续），格力集团成为本公司的第一大股东，在此前提下，公司与控股股东格力集团进行资产置换和向格力集团以每股元非公开发行股票24000万股，公司将除部分不动产之外的资产全部置出，格力集团将其全资拥有的两家从事房地产业务的公司的100%的股权置入公司，将公司的主营业务变更为房地产开发和经营。

（二）行业发展难点分析

一、土地供应增幅过大

企业储备土地按我国现行政策是不允许的，但却在事实上大量存在。

因为不论是企业的历史用地还是通过各种出让方式获得的土地，凡企业依合法途径获得土地使用权后，应有权自主地从市场的角度去考虑项目的开发进度，以获取最大收益，这是正常的市场行为，当市道好时，企业可以多建一些，市道不好时，也可以作为企业的储备项目。

过于硬性的行政规定，反而更容易造成供求关系的失衡和问题楼盘的发生。

如果政府果真不让企业储备土地，就应当在必要时停止供地，使市场平衡，但事实是政府在土地供应方面一直以来就存在以下一对矛盾，一是需要通过出让土地获得庞大的城市建设资金，特别是在城市高速发展的初始阶段，而另一方面，政府和企业本身对市场需求的把握也并不能真正做到“先见之明”，这也使得企业存量土地日趋扩大。

因此，增强政府调控土地市场能力，是规范土地市场的基本前提。

严格控制开发用地的供应总量，是保证房地产市场健康发展的关键。

供应总量控制住了，才能避免盲目扩大商品房开发规模，才能稳定地价、房价，开发商、投资者和购买房屋的消费者等市场主体才有投资信心。

二、结构失衡是房地产市场的根本矛盾

从理论上计算，当前乃至未来相当一段时间内，我国的住房总量依然是不足的。

据一份测算显示，如果我国按每年一个百分点提高城市化率，每年至少要转移1500万农村人口，则每年需要2-3亿平方米城市住宅。

由此可见，当前我国房地产大量空置的问题不在于总量而是结构上的不合理。

产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。

目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。

一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。

同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。

从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。

三、房地产业对金融依赖程度较高

据中国人民银行《2002年第二季度货币政策执行报告》分析，上年房地产对我国GDP增长直接贡献率为个百分点，间接贡献率为个百分点，两者相加为个百分点。

这表明了我国GDP增长对房地产业的依赖程度较高，而房地产的发展主要是依赖于金融的强有力支持。

据统计，近年来，银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金中占比一直维持在23%左右，个人购房资金中银行贷款的比重2001年约为30%，并呈逐渐上升的趋势。

由于银行不仅通过提供开发类贷款参与住宅的开发，而且通过提供个人住房贷款参与住宅的销售，从而极大地提高了银行资金在住宅投资开发资金来源中的比重，使得房地产业对金融的依赖程度明显提高。

发展商利用个人住房贷款比开发类贷款容易获得的特点，利用“假按揭”套取银行资金的现象比较严重。

“假按揭”风险已经成为当前和今后一段时期住房金融业务风险管理工作的重点。

四、局部泡沫蔓延

国家统计局近期对全国3817家房地产开发企业进行的专项调查显示出以下结果：

三成以上的企业认为房地产开发投资规模过大，一半多的企业对房地产开发投资前景不持乐观态度。

一是%的企业认为本地区房地产开发投资规模快于本地区经济发展，%的企业认为适应本地区经济发展，%的企业认为慢于本地区经济发展。

二是%的企业认为本地区房地产开发投资规模偏大，%的企业认为适中，%的企业认为偏小。

三是%的企业对本地区房地产开发投资前景较为乐观，%的企业认为一般，%的企业明确表示不乐观。

四是%的企业认为本企业房地产开发投资力度要加大，%的企业认为不变，%的企业认为要缩小。

四成多的企业认为房地产过热。

具体为：

%的企业认为房地产过热，%企业认为适中或不热。

1/2以上的企业认为目前商品房销售一般和对商品房销售前景持谨慎乐观态度。

一是%的企业认为目前商品房销售较好，%的企业认为一般，%的企业认为较差。

二是%的企业对未来两年内商品房销售前景表示乐观，%的企业表示一般，%的企业表示不乐观。

近九成的企业认为空置商品房持续增加已对企业产生不同程度的影响。

具体为：

%的企业认为影响不大，%的企业认为有些影响，%的企业认为导致企业生产经营困难，%的企业认为已使企业面临破产。

约1/2的企业认为房价过高或偏高，看到了泡沫。

具体为：

%的企业认为目前商品房房价过高，%的企业认为偏高，%的企业认为适中，%的企业认为偏低。

近1/2的企业认为未来两年房地产开发投资的资金主要来自于银行。

%的企业认为来自于银行贷款，%的企业认为来自于个人按揭贷款。

居民购买力低、商品房过剩、开发投资规模过大、盲目建设为空置商品房增加的主要因素。

企业的认同率分别为%、%、%、%。

综上所述，当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。

具体而言，我国房地产开发投资中的局部过热苗头表现在：

一是近三年来房地产开发投资规模平均以%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。

二是炒房子、炒地皮等投机、炒作现象在大部分城市均可看到，且有愈演愈烈之势。

三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。

四是国民经济许多行业的企业已开始向房地产业涌入或受其连带影响。

五是房屋竣工面积和房屋施工面积中新开工面积分别平均以每年%和%的高速递增。

局部泡沫现象表现在：

一是地价泡沫。

土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作，土地价格出现虚涨，虚涨的部分就是泡沫。

二是房价泡沫。

房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的价格部分、开发商正常期望值以上的期望值等，组成了房价泡沫。

三是商品房供求泡沫。

商品房供大于求，超过部分的供给增长则为虚涨，构成商品房供求泡沫。

近几年，我国商品房空置率均在14%以上，处于危险空置区。

即使不考虑我国现有的空置商品房，在未来两年内，按照房屋施工面积增幅比近三年平均增幅降低2个百分点、商品房销售面积增幅比近三年平均增幅高2个百分点计算，商品房仍然供大于求。

这样就形成了供求泡沫。

四是资金沉淀泡沫。

房地产开发企业资金拖欠形成的债务链、高资产负债率、大量空置商品房等所导致的资金沉淀构成了资金沉淀泡沫。

五是房地产投资泡沫。

因为我国房地产投资持续高速增长，空置商品房增加、大量资金沉淀等，使房地产企业还贷、还债困难，导致了房地产投资泡沫产生。

特别在我国房地产开发投资中银行贷款比重很大的情况下，存在金融风险，易导致金融危机。

国家统计局的调查结果表明，制止和防范房地产开发投资中局部过热苗头和局部泡沫现象，以防止其蔓延和扩大，已经刻不容缓。

当然，这种制止和防范应当是“软着陆”，要防止房地产市场出现大起大落和剧烈震荡。

因此，各级政府及有关部门必须有统一和清醒的认识，采取有针对性的措施对房地产业的发展进行调控和引导。

三、公司分析

（一）公司竞争地位分析

市场占有率和市场覆盖率、市场开拓能力

技术水平

项目储备和新产品开发能力（研发能力）

最新研发的三项国际领先水平的核心技术。

　　空调行业三项核心科技为“新一代G-Matrik（G10）低频控制技术、高效离心式冷水机组和新型超高效定速压缩机”，分别应用在变频空调、中央空调和定频空调领域，经鉴定，其主要技术指标不仅在国内同领域遥遥领先，更是超越美、日、欧等国际同类产品，达到国际领先水平。

三项核心科技均具有显著的节能、低碳、环保等特点，具有良好的经济和社会效益前景。

其中，G10变频技术如果为国内空调企业全部采用，按2009年内销2672万台套计算，每年可节约亿度电能，相当于减少二氧化碳排放1255万吨。

公司主营业务收入的成长性

（1）主营业务分行业、产品情况表

                                                                                          单位:

元币种:

人民币

   分行业或分                              占主营业务收入比例                                  占主营业务利润的比例

                      主营业务收入                                     主营业务利润

       产品                                       （％）                                              （%）

     分行业

   信息技术业           483,644,                                  .31                     

   房地产               108,758,                                .44                       

   合计                 634,474,                      100              .22                       100

   分产品

   计算机及相268,831,                                  .41                      

   关产品

   系统集成及214,812,                                  .90                      

   软件

   房地产业             108,758,                                  .44                      

   合计                 634,474,           534,832,              .22                        100

    分行业：

报告期内，公司转让了批发及零售贸易业务，使得公司平均主营业务利润率为％，较上年下降％。

其中，由于信息技术业市场竞争激烈，主营业务收入和主营业务利润率均较上年下降；房地产项目由于市场需求旺盛，实现了较高的主营业务收入和主营业务利润，与上年相比分别增长％和％，拉动了公司整体主营业务利润率的提高。

分产品：

报告期内，计算机及相关产品主营业务收入和主营业务利润略有增长；系统集成及软件产品主营业务收入和主营业务利润均有一定幅度的下降；房地产项目主营业务收入和主营业务利润比上年分别增长％和％。

（二）公司经营管理分析

管理团队分析（各层管理人员素质和能力分析）

管理风格和企业文化分析

格力地产品牌成长

格力地产在总结20年经验的同时，着力打造全新的地产品牌，使“格力”这个家喻户晓的品牌在房地产领域更加丰富生动。

格力地产倡导“品牌的力度在于品质，品牌的精度在于细节”，格力地产正在把见细入微、精益求精的“工业精神”应用到建筑上，力求通过建筑细部的精致处理来表现其美学价值，再用细节展现建筑的整体性，从而形成严谨的建筑艺术，让建筑表现城市的品位。

辉煌的成绩代表的是格力地产历史性的一笔，面对新形势的挑战，格力地产以“专注城市，专筑生活”为理念，站在城市生活创作者的高度，立足发挥现有优势，将改革和发展统一起来，呈现出强劲的发展势头。

在迎来改革开放30周年之际，推出了代表格力品质的总面积达60万平方米的格力广场、香樟美筑等项目大型住宅项目。

同时，格力地产也进入高速发展期，将加大在房地产领域的投资，使其销售额和利润持续稳步增长，使房地产成为格力集团又一大支柱产业。

格力地产还将加快在国内区域市场的布局，使格力地产不仅仅是珠海的品牌，更成为中国的品牌。

 “工业精神”创建精品

住宅质量优劣是开发商和消费者共同关注的焦点。

随着城市的发展，人居的理念也发生变化，从“居者有其屋”到“居者优其屋”正反映了这种趋势。

如何在城市中建造精品住宅是住宅产业一个永恒的命题。

格力地产经过多年努力探索出一条经验之道——以精益求精、见细入微的“工业精神”来建造精品住宅，以达到提高住宅整体品质的目标。

“工业精神”是格力的传统理念，少说空话，多干实事，精工细作，标准严谨，控制有序，追求创新。

格力地产将工业DNA精细化、标准化的管理、设计、制造引入到传统粗放型的住宅产业，本着精工细作、精雕细琢的“工业精神”进行建筑建设，实现建筑产品的规划设计精深、建筑质量精良、工程技术精锐、项目管理精准。

“工业精神”在建筑过程中主要体现在三个方面：

在产品研发方面，本着“以人为本”让消费者放心满意，对消费者、对会负责的态度制造产品，并不断追求产品创新，不断追求科技进步和新科技成果的应用；

在过程控制方面，引鉴工业化制造过程和管理模式，全程细化，全程标准化，对于规划、设计、施工、建设等各个“车间”形成管理链条，监控生