房地产开发经营情况指标解释与财务评价指标体系.docx
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房地产开发经营情况指标解释与财务评价指标体系
房地产开发经营情况指标解释
信息来源：
新津经济普查办公室发布日期：
2004-11-15
房地产开发经营情况
（一）房地产投资完成情况
49.计划总投资：
指房地产开发企业（单位）在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，按照总体设计规定的内容全部建成计划（或按设计概算或预算）需要的总投资。
没有总体设计的房地产开发企业（单位），按报告期施工工程的计划总投资合计数填报。
50.实际需要的总投资：
指房地产开发企业（单位）在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程，由于变更计划，设备材料涨价等原因，按总体设计规定的内容全部建成需要的总投资。
包括在建工程已完工程的投资和未完工程尚需投资。
没有总体设计的房地产开发企业（单位），填上报计划总投资或年内施工的各项工程全部建成投产实际需要的投资。
51.自开始建设至本年底累计完成投资：
指房地产开发企业（单位）在建的房屋建设工程或正在开发的土地开发工程从开始建设到本年底止累计完成的全部投资。
其计算范围原则上应与“计划总投资”指标包括的工程内容相一致。
报告期以前已建成投产或停、缓建工程完成的投资以及拆除、报废工程的投资，仍应包括在内。
但转出的“在建工程”累计投资应予以扣除，转入的“在建工程”以前年度完成的投资应当包括。
52.累计新增固定资产：
指自开始施工至本年底已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。
53.本年底未完工程累计投资：
指已经开始施工至本年底尚未建成交付使用的工程自开始建设至本年底累计完成的投资额。
具体包括：
①报告期以前年度开工跨入本年继续施工，到年底尚未交付使用的在建工程累计完成投资；②报告年度内新开工，年内尚未交付使用的工程完成的投资；③年底以前（包括本年和以前年度）已经停缓建的工程累计完成投资（如果已作报废工程处理的，则不包括在内）；④应摊入未完工程的应分摊的其他费用。
年末未完工程累计投资中不包括已转固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，但尚未转入固定资产的不需要安装的设备、工具、器具价值，则应包括在未完工程累计投资中。
54.本年计划投资：
指经计划部门同意安排的当年计划投资额（以立项报告为准）。
有调整的，应填调整后的数字。
55.本年完成投资：
指从本年１月１日起至本年最后一天止完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。
其中土地购置费在实际统计工作中如难以区分，可放在“商品房建设投资额”中。
56.商品房建设投资额：
指房地产开发企业（单位）开发建设的供出售、出租用的商品住宅、厂房、仓库、饭店、度假村、写字楼、办公楼等房屋工程及其配套的服务设施所完成的投资额（含拆迁、回迁还建用房）。
57.商品住宅：
指房地产开发企业（单位）建设并出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋。
58.土地开发投资额：
指房地产开发企业完成的前期工程投资，即路通、水通、电通、场地平整等（也称七通一平）所完成的投资。
一般指生地开发成熟地的投资。
在旧城区（老区拆迁）的开发中，如果有统一的规划，如政府有关部门批准的小区建设的前期工程中，有场地平整，原有建筑物、构筑物拆除，供水供电工程等工作量也可计算。
未进行开发工程、只进行单纯的土地交易活动不作为土地开发投资统计。
土地开发投资额在房屋用途分组中能分摊的部分就分摊，不能分摊的全部计入其他。
59.建筑工程：
指各种房屋、建筑物的建造工程，又称建筑工作量。
这部分投资额必须兴工动料，通过施工活动才能实现。
60.安装工程：
指各种设备、装置的安装工程，又称安装工作量。
61.设备、工器具购置：
指工业企业生产的产品转化为固定资产的购置活动，包括建设单位或企、事业单位购置或自制的，达到固定资产标准的设备、工具、器具的价值。
62.购置旧设备：
指从外单位购入已经使用过的各种设备，不包括从国外购进的旧设备。
63.其他费用：
指在固定资产建造和购置过程中发生的，除建筑安装工程和设备、工器具购置投资完成额以外的费用，不指经营中财务上的其他费用。
包括土地出让金、大市政费、四源费（煤、热、自来水、污水）、不可预见费、旧房屋购置，基本畜禽支出，林木支出，退耕退牧还林还草、土壤改良、城市绿化，办公生活用家具、器具购置，建设单位管理费，土地征用、购置及迁移补偿费，政府收费，勘察设计费，研究实验费，可行性研究费，临时设施费，施工机械转移费，设备检验费，负荷联合试车费，土地占用、使用费，建设期应付利息，包干结余，企业债券发行费，合同公证费及工程质量监测费，国外借款手续费及承诺费，汇兑损益，调整器材调拨价格折价，坏帐损失，固定资产亏损及损失等。
64.土地购置费：
指房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用。
土地购置费按当期发生数计入投资，如土地购置费为分期付款的，可分期计入投资；不计入新增固定资产。
土地购置费支出包括：
①通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等；②通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金。
65.旧建筑物购置费：
指购置已使用过的各种旧房屋及其他建筑物，即对旧房屋及其他建筑物的赔偿费。
66.投资额按房屋工程用途分组：
指投资额中用于各类房屋建设的投资。
67.住宅：
指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。
68.别墅、高档公寓：
一般指单位建筑面积造价高于当地同等地段商品住宅平均造价一倍以上的公寓或别墅，或者经有权审批房地产投资计划的审批单位审定为高档公寓、别墅的房地产投资项目。
69.经济适用房：
指根据国家经济适用房计划安排建设的住宅。
由国家统一下达计划，地方政府统一组织建设；用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收；出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
70.办公楼：
指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房（又称写字楼）。
71.商业营业用房：
指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
72.其他：
凡不属于上述各项用途的房屋建筑物，如中小学教学用房、托儿所、幼儿园、图书馆、体育馆等。
73.本年新增固定资产：
指在报告期已经完成建造和开发过程并交付使用的房屋和土地开发面积的价值。
指房地产开发公司进行开发经营活动的最终成果，即为社会提供的固定资产，而且是在报告期内新增加的。
不是反映房地产开发企业本身固定资产的增加。
（二）资金来源
74.本年资金来源合计：
指房地产开发企业（单位）在本年内收到的可用于房地产开发和经营的各种资金来源数之和，包括上年末结余资金、本年度内拨入、借入或以各种方式筹集的资金。
75.上年末结余资金：
指上年资金来源中没有形成投资额而结余的资金。
包括尚未用到工程上去的材料价值、未开始安装的需要安装设备价值及结存的现金和银行存款等。
可根据有关财务数字填报。
上年末结余资金不能出现负数，即不能把上年应付工程、材料款作为上年末结余资金的负数来处理。
76.本年资金来源小计：
指房地产开发企业（单位）实际拨入的，用于房地产开发的各种货币资金。
包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。
77.国家预算内资金：
分为财政拨款和财政安排的贷款两部分。
包括中央财政的基本建设基金（分经营性基金和非经营性基金两部分）、专项支出（如煤代油专项等）、收回再贷、贴息资金，财政安排的挖潜改造和新产品试制支出、城建支出、商业部门简易建筑支出、不发达地区发展基金等资金中用于固定资产投资的资金；地方财政中由国家统筹安排的用于房地产开发的资金。
78.国内贷款：
指报告期房地产开发企业（单位）向银行及非银行金融机构借入的用于房地产开发与经营的各种国内借款，包括银行利用自有资金及吸收的存款发放的贷款、上级主管部门拨入的国内贷款、国家专项贷款（包括煤代油贷款、劳改煤矿专项贷款等），地方财政专项资金安排的贷款、国内储备贷款、周转贷款等。
79.银行贷款：
指向各商业银行、政策性银行借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。
80.非银行金融机构贷款：
指向除上述银行之外从事金融业务的机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款。
非银行金融机构包括城市信用社、农村信用社、保险公司、金融信托投资公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司（中心）等。
81.债券：
房地产开发企业（公司）或金融机构通过发行各种债券，筹集用于房地产开发与经营的资金，包括由银行代理国家专业投资公司发行的重点企业债券和基本建设债券。
82.利用外资：
指报告期收到的用于房地产开发与经营的境外资金（包括外国及港澳台地区），包括外商直接投资、对外借款（外国政府贷款、国际金融组织贷款、出口信贷、外国银行商业贷款、对外发行债券和股票）及外商其他投资（包括补偿贸易和加工装配由外商提供的设备价款、国际租赁）。
不包括我国自有外汇资金（包括国家外汇、地方外汇、留成外汇、调剂外汇和中国银行自有资金发行的外汇贷款等）。
83.外商直接投资：
指外国投资商在与中国企业（政府）合资、合作或独资中以外汇现金、设备（或实物）、技术、专利或其他方式投入的资金总量。
84.对外借款：
指通过中国政府（包括中央、各个部门、地方政府）、银行或非银行金融机构等中介机构引进，最终用于房地产开发与经营的外国资金（含设备、技术、专利等折算款）。
85.国家统借统还的外资：
指由我国政府出面同外国政府、团体或金融组织签订贷款协议，并负责偿还本息的国外贷款。
86.自筹资金：
指各地区、各部门及企事业单位筹集用于房地产开发与经营的预算外资金。
87.自有资金：
指凡属于房地产企业（单位）所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金。
包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金。
88.其他资金来源：
指在报告期收到的除以上各种资金之外其他用于房地产开发与经营的资金。
包括社会集资、个人资金、无偿捐赠的资金及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。
89.集资：
指房地产开发企业（单位）在单位内部或向社会筹集的用于房地产开发投资的各种资金。
90.定金及预收款：
指房地产开发企业（单位）预收的购买者用于买房的定金及预收款。
定金是为了使签订合同的甲乙双方履行经济合同，根据有关规定由购房单位在报告期交纳的押金。
预收款是甲乙双方签订购销房屋合同后，由于经营活动的需要，在报告期由购房单位提前交付的购房款（包括预收购房款中的外汇）。
91.本年各项应付投资款：
指在房地产开发过程中应付未付的投资款。
包括应付工程款、应付器材款、应付工资、应付有偿调入器材及工程款、其他应付款、应交税金、应交基建收入、应交投资包干结余、应交能源交通建设基金、应交预算调节基金及其他应交款。
各项应付款填报本报告期实际增加数（或发生数），不是填报开始建设以来的累计数。
92.利用外资按国家或地区分：
指资金来源的利用外资中，外资来自的国家或地区的划分。
各个国家或地区的利用外资相加应等于利用外资总计。
各类外资按报告期的外汇牌价（中间价）折成人民币“万元”计算。
（三）土地购置和开发情况
93.本年完成开发土地面积：
指报告期内对土地进行开发并已完成七通一平等前期开发工程，具备进行房屋建筑物施工或出让条件的土地面积。
94.待开发土地面积：
指经有关部门批准，通过各种方式获得土地使用权，但尚未进行开发的土地面积。
95.本年购置土地面积：
指在本年内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。
96.本年土地成交价款：
指进行土地使用权交易活动的最终金额。
在土地一级市场，是指土地最后的划拨款和出让价；在土地二级市场是指土地转让、出租、抵押等最后确定的合同价格。
土地成交价款与土地购置面积同口径，目的是正确计算平均土地购置价格。
（四）其他指标
97.竣工房屋住宅套数：
指报告期内房屋按照设计要求已全部完工，经验收合格，达到住人或使用条件的正式交给开发公司的成套住宅数量（以设计图纸为准）。
98.拆迁还建房屋竣工面积：
指报告期房地产公司竣工的用于拆迁还建的房屋面积。
99.统建代建房屋竣工面积：
指报告期房地产公司接受委托、定向开发建设，并收取一定的管理费所建设的房屋竣工面积。
100.公益性建筑竣工面积：
指报告期房地产开发公司竣工的学校、幼儿园、派出所、居委会、商店等公益设施建筑面积。
101.全年从业人员劳动报酬：
指房地产开发企业在本年实际支付给本企业在岗职工的工资总额（包括计时工资、计件工资、奖金、津贴和补贴、加班加点工资、特殊情况下支付的工资）和支付给其他从业人员的劳动报酬。
（五）房屋面积及价值指标
102.房屋施工面积：
指报告期内施工的全部房屋建筑面积。
包括本期新开工的面积和上年开工跨入本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
本期竣工和本期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应填各层建筑面积之和。
103.房屋新开工面积：
指在报告期内新开工建设的房屋面积。
不包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积和上期停缓建而在本期恢复施工的房屋面积。
房屋的开工应以房屋正式开始破土刨槽（地基处理或打永久桩）的日期为准。
104.房屋竣工面积：
指报告期内房屋建筑按照设计要求已全部完工，达到住人和使用条件，经验收鉴定合格或达到竣工验收标准（实行房地产开发小区综合验收的城市，应经小区综合验收合格），可正式移交使用的各栋房屋建筑面积的总和。
105.竣工房屋价值：
指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。
包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备（如电梯、通风设备等）的购置和安装费用；不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装，工艺设备基础的建造；办公和生活用家具的购置等费用；购置土地的费用；迁移补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
竣工房屋价值一般按结算价格计算。
（六）商品房屋销售与出租情况
106.实际销售面积：
指报告期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。
不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面积，但包括报告期或报告期以前签订了预售合同，在报告期又竣工的商品房屋面积。
107.外销（租）：
经有关部门批准，销售（或出租）给境外企业和个人，包括外国人、外籍华人、华侨及港澳台同胞的商品房屋面积。
108.销售给个人：
指实际销售给国内个人的商品房屋面积。
不包括外销中销售给个人的部分。
109.预售面积：
指报告期末仍未竣工交付使用，但已签订预售合同的正在建设的商品房屋面积。
报告期预售又在报告期转正式或协议销售的商品房屋的面积应列入实际销售面积，同时统计为销售收入。
110.空置面积：
指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。
111.出租面积：
指在报告期期末房屋开发单位出租的商品房屋的全部面积。
112.出租给个人：
指实际出租给国内个人的商品房屋面积，不包括外租部分。
113.实际销售额：
指报告期内出售房屋的总收入（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价）。
该指标与实际销售面积同口径，包括正式交付的商品房屋在建设前期预收的定金、预收的款项及结算尾款和拖欠款。
不包括未交付的商品房所预收的款项。
收取的外汇按当时外汇调节市场价折算在其中。
如果商品房是跨年完成的，应包括以前年度所收的定金及预收款。
114.销售给个人：
指实际销售给国内个人的商品房实际销售额，不包括外销中售给个人的部分。
房地产物业管理、中介服务及其他房地产业生产情况
（一）物业管理情况
115.在管物业占地面积：
指报告期末物业管理单位正在进行管理的物业所占用的全部土地面积。
116.在管房屋建筑面积：
指报告期末物业管理单位正在进行管理的已竣工交付使用的全部房屋建筑面积。
117.住宅：
指专供居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。
但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等。
118.办公用房：
指企业、事业、机关、团体、学校、医院等单位使用的各类办公用房（又称写字楼）。
119.商业营业用房：
指商业、粮食、供销、饮食服务业等部门对外营业的用房，如度假村、饭店、商店、门市部、粮店、书店、供销店、饮食店、菜店、加油站、日杂等房屋。
120.厂房：
指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。
凡工业、农业、建筑业、交通运输业、商业等单位中的厂房都包括在内。
（二）中介服务情况
房屋代理销售
121.房屋代理销售成交合同面积：
指经房地产中介服务机构代理，并签订销售合同的商品房及以外的所有房屋的成交面积。
122.房屋代理销售成交合同数：
指房地产中介服务机构代理销售商品房及以外的所有房屋，并签订销售合同的业务笔数。
123.房屋代理销售成交合同金额：
指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行销售，并签订销售合同的商品房成交金额。
房屋代理出租
124.房屋代理出租成交合同面积：
指经房地产中介服务机构代理，并签订租赁合同的商品房及以外的所有出租房屋的总面积。
125.房屋代理出租成交合同数：
指房地产中介服务机构代理出租商品房及以外的所有房屋，并签订租赁合同的业务笔数。
126.房屋代理出租成交合同金额：
指房地产中介服务机构对商品房及以外的所有房产进行租赁，并签订租赁合同的商品房成交金额。
财政部：
施工、房地产开发企业财务评价指标体系（试行）
1.资产负债率：
用于衡量企业负债水平的情况。
资产负债率＝负债总额／资产总额×100％
2.流动比率：
用于衡量企业偿付即将到期的短期债务的能力。
流动比率＝流动资产／流动负债×100％
速动比率：
指速动资产与流动负债的比率，用于衡量企业流动资产中可立即用于偿付短期债务的能力。
速动比率＝速动资产／流动负债×100％
速动资产＝流动资产－存货
3.应收帐款周转率：
反映企业应收帐款的流动程度。
应收帐款周转率（房地产）＝赊销收入净额／平均应收帐款余额×100％
赊销收入净额＝销售收入－现销收入－销售退回、折让、折扣
平均应收帐款余额＝期初应收帐款＋期末应收帐款／2
应收帐款周转天数＝360／应收帐款周转率
应收工程款拖欠率（施工）＝应收工程款／工程结算收入×100％
4.存货周转率：
衡量企业销售能力和存货是否过量。
存货周转率＝工程成本或全部销售成本／平均存货成本×100％
平均存货成本＝期初存货＋期末存货／2
注：
工程成本适用于施工企业，销售成本适用于房地产开发企业。
5.产值利润率：
衡量企业每完成百元产值可实现多少利润。
产值利润率（施工）＝利润总额／企业总产值×100％
6.销售利润率：
衡量企业销售收入的收益水平。
销售利润率（房地产）＝利润总额／销售总额×100％
7.工程结算收入利润率：
衡量企业工程结算收入的收益水平。
工程结算收入利润率（施工）＝利润总额／工程结算收入×100％
8.资本收益率：
衡量企业运用投资者投入资本获得收益的能力。
资本收益率＝净利润／实收资本×100％
9.资本保值增值率：
反映投资者投入企业的资本在企业营运中的完整性和保全性。
资本保值增值率＝期末所有者权益总额－客观因素影响所有者权益增减额／期初所有者权益总额×100％
10.社会贡献率：
反映企业运用全部资产为社会创造或支付价值的能力。
社会贡献率＝企业社会贡献总额／平均资产总额×100％
企业社会贡献总额指企业为国家或社会创造或支付的价值总额，包括工资（含奖金、津贴等工资性收入）、劳保退休统筹及其他社会福利支出、利息支出净额、应交增值税、应交产品销售税金及附加、应交所得税及其他税收、净利润等。
平均资产总额＝期初资产总额＋期末资产总额／2
11.社会积累率：
衡量企业社会贡献总额中上交国家财政的比例与能力。
社会积累率＝上交国家财政总额／企业社会贡献总额×100％
上交国家财政总额＝应交增值税＋应交产品销售税金及附加＋应交所得税＋应交其他税收
上述所列财务评价指标，凡指标下列“施工”或“房地产”字样的，指适用于施工企业或适用于房地产开发企业；凡指标下未列“施工”或“房地产”字样的，适用于两个行业的企业。
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