珠海项目可行性分析报告.docx
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珠海项目可行性分析报告
珠海新香洲梅华北5号居住地项目可行性研究报告
南光恒丰企业管理（珠海）有限公司
二零一三年五月十日
一、项目概况
1.1、项目背景
本地块属于政府置换调整项目，位于珠海新香洲梅花西路北侧、红山路西侧，现由（澳门）宜嘉投资有限公司（占股98%）、浙江华泽投资发展有限公司（占股2%）共同持有，该地块股东同意将本项目一次性转让。
1.2、项目基本属性
1.2.1、项目规划指标
用地性质：
住宅、商业容积率：
2.91
规划用地面积：
20693.28㎡建筑密度：
20%
规划计容积率建筑规模：
60275.01㎡绿地率：
35%
配套公建：
120㎡停车位：
1.0车位/100㎡建筑面积
套型限制：
90户型≥70%
1.2.2、项目属性
⏹项目地理位置
⏹
⏹项目四至
⏹项目地貌状况
该项目位于梅华西路以北、红山路以西，地块方正；地块平整无附属建筑物，地势较低，积水。
1.2.3、项目优劣势
优势：
1）项目位于中心城区，地理位置优越；
2）周边配套成熟、生活便利；
3）地块方正、平整；
4）不近主干道，噪音较少。
劣势：
1）项目四周均有高层建筑物，日照受影响；
2）地块规模不大，不宜打造大型社区。
机会：
5）珠海城市竞争力提升；
6）区域内供应量减少；
7）珠海市区地块稀缺，新盘少。
威胁：
3）整个经济形势不明朗，调控从紧；
4）本项目入市时周边竞争项目逐步成熟。
二、珠海市宏观经济形势
2.1、珠海地区生产总值
Ø12年珠海完成地区生产总值（GDP）1503.81亿元，同比增长7.2%，相比前年增幅放缓了4.1个百分点。
Ø珠海区域生产总值自07至12年持续增长，但增长波动较大，10年以来增长速度急速放缓。
Ø受人民币大幅升值及楼市调控影响，国内出口贸易受到较大冲击，股市和房地产市场持续低迷，继08年、09年受金融危机影响，12年GDP再次低于10%的增长幅度。
2.2、三大产业结构不变，第三产业贡献率提高
Ø12年第一、二、三产业对GDP增长的贡献率分别为1.3%，50.5%和48.2%，与前年相比，第三产业贡献率大幅提高，增长结构进一步优化。
Ø第一产业在珠海市全市总量中比重最小，12年产业总量38.84亿元，同比增长3.0%。
Ø第二产业是珠海的支柱产业，占生产总值的52.9%。
受人民币升值出口受阻及房地产市场调控影响，12年产业总量796.28亿元，同比增幅急速放缓，仅为1.3%。
Ø第三产业对珠海经济贡献率较高，12年总量668.7亿元，同比增长15.5%。
2.3、全社会固定资产投资情况
Ø珠海全社会固定资产投资逐年呈递增的趋势；
Ø房地产投资一直占据固定投资比例达30-40%；
Ø受房地产调控及市场反弹影响，房地产投资增幅起伏较大，11年大幅投资，12年则负增长，随着存量逐渐被消化，预计13年则会有一定的增幅。
2.4、城镇居民人均可支配收入快速增长
Ø12年珠海市居民消费价格总指数累计上涨3.2%，涨幅比去年下降2.2个百分点。
城镇居民人均可支配收入首次突破3万元，同比增长14.8%，增幅相比去年增长1.6个百分点。
受物价及房屋价格上涨影响，人均消费支出增加13.8%。
2.5、人口规模
Ø珠海市常住人口数量及城市户籍人口数呈逐年平稳增长态势，随着珠三角各大城市间交通网络的进一步通畅，以及珠海城市建设进一步升级，会吸引到更多的有识之士。
2.6、小结
在全球经济好转大环境下，珠海经济仍保持较高的增长速度，但是增幅出现放缓的迹象；珠海房地产投资在2011年的增长幅度再次达到峰值后，2012年投资增长出现负增长；人均收入水平提高，但受楼市调控影响，楼市呈现胶着状态，消费信心不足。
总体预测2013年珠海楼市继续2012年胶着态势，上升动力不足。
三、2011年-2013年房地产重点政策解析
3.1、货币类政策
⏹存款准备金率
点评
Ø2011年经济发展过热的趋势一直延续至2011年上半年，国家的货币政策表现为从紧的调性。
Ø中国经济开始出现增长下滑的迹象，央行自2011年6月份开始持续下调人民币存款准备金率，释放出国家稍微放宽货币政策的信号，对提升房地产市场的信心有一定的作用。
⏹存贷款基准利率
点评
Ø2011年至2012年存贷款基准利率基本保持在同一水平附近稍微调整，说明国家宏观调控政策不松动。
⏹公积金贷款利率
（注：
五年期以上）
点评
Ø每一次存贷款利率的调整，随之而来的也是公积金贷款利率的调整。
公积金贷款利率基本保持在4.7%上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。
3.2、税收类政策
1）主要内容
对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。
对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；
对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。
2）点评
交易环节相关税费的调整表明国家打击楼市投机的意图，国家宏观调控不放松。
3.3、第二套房贷政策
1）主要内容
对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60％，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
2）点评
贷款利率及首付比例提高，增加了购房门槛，严重压抑投资需求。
3.4、小结
2013年的政策导向性较为明显，将延续2012年调控从紧的基调，随着珠海“国四条”即将出台，将给珠海楼市带来一定的不确定性，但调控从紧的基调不会改变。
四、珠海城市建设
4.1、未来珠江口西岸核心城市
在国务院审议通过和正式下发的《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》中明确提出，珠江口岸地区“以珠海市为核心”，这一上升到国家战略层面的《纲要》让珠海再次站在了引领珠江西岸发展的核心位置之上。
珠海被定位为“核心”，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山、江门、中山、肇庆市为节点的珠江口西岸城市一起，努力提升地区发展水平，珠海“珠江西岸核心城市”这一定位，与30年前邓小平将珠海定位为“特区”，具有同等重要意义。
4.2、珠海大交通脉络即将成型
各交通线路说明：
道路网结构
骨架道路网络名称
备注
A--纵向道路（由东至西）
A1
京珠高速--金凤路--三台石路—港昌路
承担珠海东部对外联系以及与区域内主要城市联系的功能
A2
105国道--翠屏路--南湾大道--横琴大桥--莲花口岸
联系横琴、南湾和中山主城
A3
太澳高速
A4
中山沿江快速--磨刀门东侧快速路
中山西部南北向公路延伸至洪湾
A5
江珠高速—机场（以及鹤洲南）
A6
珠海机场--机场北路—B6
联系机场、金湾中心城和斗门中心城至莲洲
A7
平东路--高栏港口第二通道
A8
珠港大道
北部直接联系江门，同时与江珠高速衔接
B--横向道路（由南至北）
B1
莲花大桥--金琴路--珠海机场--高栏港
B2
港珠澳大桥--洪屏路--江珠高速
B3
珠海大道
改造成为快速联系通道
B4
梅华路--中山南部--珠峰大道
承担中心城区与西区交通联系的功能
B5
粤西沿海高速公路
B6
中山横五线--莲洲--江门南
江门南部横向公路延伸
珠海“八纵六横”交通网络的构筑，将使珠海“珠江西岸核心城市”的地位更加明显，同时各大交通线的建成将对其所处区域的房地产项目产生较强的推进作用。
4.3、战略性重大项目相继推进完成
⏹港珠澳大桥
港珠澳大桥连接香港与澳门、珠海，主体工程为全长约35公里的跨海桥隧，香港的连接线12.6公里，珠海的连接线13.4公里。
在香港的衔接点选在大屿山散石湾，珠海一端登陆点选在拱北，澳门一端在东方明珠点登录。
整个工程将按6车道高速公路标准建设，设计行车时速100公里。
建成通车后，开车从香港到珠海的时间将由目前的3个多小时缩减为半个多小时。
港珠澳大桥预计2015年至2016年建成通车。
港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深、广佛和珠澳三大经济带形成闭合的三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地的旅游、房地产市场，拉动投资，前景广阔。
⏹广珠城际轨道
广珠轻轨是珠三角轨道交通网的主轴线之一，于2005年12月18日正式动工，工程全线总长143公里，其中广州至珠海主线长117公里,2012年12月31日全线通车，广州南站至珠海站最快只需58分钟。
广珠轻轨起于广州南站，途经番禺、顺德、中山、珠海等各市区的沿途工业重镇，建成后不仅有利于珠三角区域之间资源的整合利用，增强城市之间的配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域的产业升级和转型，而且还使珠海一直以来处于交通末梢位置的局面得到彻底改变。
4.4、小结
随着“一桥”（港珠澳大桥）、“两港”（海港、空港）、“三铁”（广珠铁路、广珠轻轨、粤西沿海高速铁路）、“四高速”（京珠高速、江珠高速、太澳高速和沿海高速公路）、“八纵六横”等重大交通基础设施的不断完善，珠海的固有优势将得到进一步发挥，珠海的发展硬环境将提升到一个新的水平，区域竞争力、辐射力将显著增强，一小时都市圈更将使珠海作为珠三角区域中心城市的地位呼之欲出，对珠海楼市形成较强的支撑动力。
五、珠海房地产市场发展状况
5.1、珠海市商品住房建设规模
随着2007年楼市的升温，市场上施工量大增，截止至2008年，市场上已经累积有将近960万平方米的住房施工面积，施工面积与新开工面积比进一步扩大，说明珠海房地产开发量充足，后续开发以消化存量为主。
5.2、商品住房竣工面积、销售面积情况
Ø除2010年竣工面积大幅下降外，2008-2012年年竣工面积均在350万-400万m2区间，09-12年年销售面积均在250万m2上下，表明珠海楼市供应、销售两端平稳。
5.3、主城区在售经典楼盘销售情况
区域
项目
建筑面积
产品
售价（元/m2）
吉大
120000㎡
146㎡，160㎡，208㎡
17000-22000（精装）
华业临海
87188㎡
177㎡，185㎡，211㎡
16500（精装）
格力将军山
154626㎡
157㎡，164㎡
17000（精装）
拱北
富华里
238771㎡
80-130㎡2-3房
16500（精装）
前山
心海州
1073958㎡
预计16000（精装）
公园里
181599㎡
70-100㎡2-3房
13300（精装）
花园城二期
296510㎡
90-150㎡3-4房
12800（毛坯）
新香洲
华发四季
265000㎡
88-227㎡
14850-24000（精装）
五洲花城二期
390924㎡
173-288㎡3-4房
15000（精装）起
云顶澜山
390000㎡
88㎡、120㎡、125㎡
12000（毛坯）
南湾
华发新城6期
491000㎡
60-90㎡
17000（精装）
5.4、小结
珠海市区楼市出现如下的特征：
◆目前主城区在售楼盘均价在16000元/m2左右，且多按精装标准交楼；
◆主城区新盘基本售罄，待售楼盘不多，后市供应不足。
六、地块产品市场定位及建设进度
6.1、项目所处板块概述
本项目位于新香洲中心1公里内辐射地段。
新香洲片区位于珠海市中心城区腹地，承担着中心城区东西、南北向交通的连接，片区区域交通优势明显。
新香洲片区的职能定位为珠海市的行政、文化、体育中心，融市级行政、体育、文化功能和居住功能为一体的城市中心区。
6.2、项目所处板块房地产市场概况
新香洲做为珠海新的行政中心，近年来房地产市场发展势头迅猛，成为珠海中心城区新建楼盘最多的区域，是珠海住宅市场供应量最为集中的区域。
新香洲片区内，大盘林立，楼盘的整体品质升级速度较快，区域内楼盘的整体价格几乎接近东部沿海地区的楼盘售价。
该片区在以仁恒星园和中珠上城为代表项目的带动下，逐渐成长为高尚、成熟，购房者最为认可的居住新区。
6.3、项目属性分析
⏹地理位置
由于本项目地处新香洲核心辐射区域，加之目前整个珠海市主城区地块的稀缺，因此造就了本项目在地理位置上的唯一性。
⏹周边配套
本项目周边的生活、娱乐、休闲等配套成熟、交通便捷，并且拥有相当丰富的行政设施资源。
⏹区域素质
由于新香洲是珠海新的行政服务中心，因此公务员、机关、事企业单位的员工构成了本区域的主力人群，所以本区域人口的整体素质相对较高。
6.4、项目市场定位
通过对项目所处区域，及项目自身所具有的特质进行分析，本项目适合打造高档中型规模精品宜居社区。
6.5、项目建设周期建议
目前珠海主城区待售及待开发的楼盘较少，待目前主城区楼盘存量慢慢被消化后，珠海主城区内项目的供应会逐渐减少，而市场也将会开始复苏，因此本项目适宜目前着手开发，2015年下半年入市，本项目的建设周期为2.5-3年。
七、项目开发计划及投资估算经济分析
本项目可供销售的物业类型主要为住宅，兼有部分配套商业，在项目开发前期，通过对项目各项前提投入、开发投入以及销售收益进行分析，从而对项目开发可行与否进行评判。
7.1、项目开发初步规划
建设用地面积：
20693.28㎡
总建筑面积：
79438.1㎡
容积率：
2.91
建筑密度：
15.3%
规划户数：
608户
其中：
88㎡户型：
456户；113㎡户型：
152户
计容建筑面积：
60275.01㎡
其中：
高层洋房：
57071㎡，4幢，20层；底层商铺：
3004㎡（5%比例）
物管用房：
80㎡社区用房：
120㎡
公建配套建筑（不计容）：
其中：
垃圾房：
60㎡；环卫休息室：
120㎡
配电房：
100㎡；通信设备房：
60㎡
地下室建筑面积:
18923㎡
其中：
车库：
14972㎡，车位约356个；人防：
3951㎡
景观面积：
12933㎡
其中：
硬景：
7242㎡；软景：
5691㎡
道路面积：
3621㎡
住宅全部拟定2000元/m2的精装修标准。
7.2、项目开发初步计划
计划2013年8月取得土地，2014年2月完成报建，2014年3月---2015年9月完成建设，2015年10月开始销售，总开发周期33月。
开发计划表
2013年
2014年
2015年
2016年
5-8月
9-12月
1-2月
3-12月
1-5月
5-9月
10-12月
1-6月
取得土地
完成设计
完成报建
完成建设
现楼销售
7.3、投资估算
7.3.1、开发成本
序号
项目
计容面积
（㎡）
单价
（元）
成本
（万元）
1
项目转让费
60,275
6,500
39,178
2
前期工程费
60,275
143
861
3
建安工程费
60,275
5,045
30,409
4
配套设施费
60,275
561
3,382
5
开发间接费
60,275
78
471
6
不可预见费
60,275
175
1,054
合计
开发成本
60,275
12,502
75,355
7.3.2、开发费用
序号
项目
计容面积
（㎡）
单价
（元）
费用
（万元）
1
管理费用
60,275
434
2,613
2
销售费用
60,275
434
2,613
3
财务费用
60,275
357
2,155
合计
开发费用
60,275
1,225
7,381
7.3.3、当销售均价住宅为16,000元/㎡、商业为25,000元/㎡、车位16万元/个时
（一）、销售收入
项目
计容面积/车位
（㎡/个）
单价
（元）
收入
（万元）
高层洋房
57,071
16,000
91,313
商业
3,004
25,000
7,509
车位
356
160,000
5,704
合计
60,275
17399
104,526
（二）、税费
项目
计容面积
（㎡）
单价
（元）
费用
（万元）
营业税及附加
60,275
980
5,906
土地增值税
60,275
-
-
企业所得税
60,275
1,194
7,200
合计
60,275
2,174
13,105
（备注：
因项目为股权转让项目，土地持有人通过政府置换获得土地，原获取土地价格为25500万元,增值税、所得税土地成本扣税额为25500万元）
经估算
项目总收益为：
104,526万元
项目开发成本为：
75,355万元
项目开发费用为：
7,381万元
项目总投资为：
82,736万元
项目税费：
13,105万元
项目开发利润：
总收益-总成本-总费用-税费=8,685万元
销售净利润率：
8685/104526=8.3%
投资利润率：
8685/82736=10.5%
八、资金筹措计划
8.1、资金来源
本项目收购及开发共需资金82,736万元，其中用于收购39,178万元,实际项目投资额（扣除财务费用）为67,668万元。
根据分析各种融资渠道的可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，但由于本项目预期售价将高于珠海限价（11,285元/m2），必须现楼销售，确定本项目的资金来源主要包括自有资金、银行贷款。
结合我司外资性质及房地产运作惯例，开发商的自有资金应占总投资的50%以上，贷款额度为总投资的50%（即：
33,834万元），现资本金为26265万元，即另需自筹7,569万元自有资金，其余资金依靠银行贷款解决，详见资金计划表：
金额单位：
万元
年度
计算项
1季度
2季度
3季度
4季度
合计
2013年
当期投入数
2819
2819
5639
投入累计数
2819
5639
当期资金回笼数
资金差额
-4749
-1930
当年利息
2014年
当期投入数
2819
5639
5639
5639
19736
投入累计数
8458
14097
19736
25375
当期资金回笼数
资金差额
890
6529
12168
17807
当年利息
18
131
243
356
748
2015年
当期投入数
2819
2819
2819
8458
投入累计数
28195
31014
33834
33834
当期资金回笼数
52263
累计资金回笼数
52263
资金差额
20626
23446
26265
-25998
当年利息
413
469
525
1407
2016年
当期投入数
投入累计数
33834
33834
当期资金回笼数
26132
26132
累计资金回笼数
78395
104526
资金差额
-52130
-78261
当年利息
合计
利息支出
2155
8.2、资金来源结构
筹措资金来源
筹措资金（万元）
筹措资金比例
总需资金
67688
100%
自有资金
33834
50%
银行贷款
33834
50%
在实际运作时，银行可能会要求达到一定建设进度才发放贷款（比如：
完成±0结构），为减轻资金压力，可以在工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。
九、不确定性分析
9.1、项目盈亏平衡分析
考虑到市场销售价格的变化，对本项目分析，主要是住宅价格及项目转让费的变化对各种指标的影响，市场行情不确定因素各种销售价格收益分析。
售价
售价变化幅度
净利（万）
投资利润率
投资年回报率
13,730
-14%
0
0.0%
0.0%
14,000
-13%
1,027
1.2%
0.9%
14,500
-9%
2,941
3.6%
2.5%
15,000
-6%
4,856
5.9%
4.2%
15,500
-3%
6,771
8.2%
5.8%
16,000
0%
8,685
10.5%
7.4%
16,500
3%
10,600
12.8%
9.1%
17,000
6%
7,944
9.6%
6.8%
17,500
9%
9,291
11.2%
7.9%
18,000
13%
10,637
12.8%
9.0%
18,500
16%
11,984
14.4%
10.2%
由上表可以推断，当高档精装（装修标准2000元/m2）住宅售价为：
13,730元/㎡时，投资收益率为0，达到平衡点，即项目开发不亏不赚。
但是按目前珠海楼市住宅的价格走势以及珠海城区土地日趋减少来看，本项目高档精装住宅价格回落到13,730元/m2的可能性较小。
地价
地价变化幅度
净利（万）
投资利润率
投资年回报率
6,000
-8%
11,699
14.7%
10.7%
6,100
-6%
11,096
13.8%
10.0%
6,200
-5%
10,494
13.0%
9.3%
6,300
-3%
9,891
12.1%
8.7%
6,400
-2%
9,288
11.3%
8.1%
6,500
0%
8,685
10.5%
7.4%
当住宅销售均价在16000元/m2时，由上表看出股权交易价不高于6100元/m2时，投资年回报率才达到10%，按6500元/m2交易，利润空间不算太高。
十、项目交易方式分析
10.1、项目股权情况
地块现由（澳门）宜嘉投资有限公司（占股98%）、浙江华泽投资发展有限公司（占股2%）共同持有。
股东原通过法院裁定受让位于珠海拱北迎宾南路、粤海东路较西南角用地【土地使用证号：
珠国用（1995）04070100090】，受让价格25,500万元，因规划调整，该地块与新香洲梅华北5号居住地进行置换，并于2011年8月获得建设用地规划许可证【地字第2011-23号】。
股东取得土地后已成立房地产项目公司，但土地使用权仍挂在宜嘉公司及华泽公司名下，因土地性质调整审批手续搁置，仍未取得土地证，土地使用权限时间从2011年起算。
股东有意转让项目，转让价格为39,178万元。
（营业税税率为5%，城市维护建设税税率为7%，教育费附加税率为3%，企业所得税税率为25%（非居民企业1
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