精细化工厂项目可行性实施报告.docx
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精细化工厂项目可行性实施报告
精细化工厂地块开发可行性研究报告
可
行
性
研
究
报
告
二〇一二年十月
一、项目背景与建设必要性:
(一)项目背景
市是一个历史悠久的中等城市,在城市建设飞速发展的今天,人们所需求的住宅朝着质量高、环境美、管理好的方向发展。
特别是近几年的以经营城市为主题,通过一化三清,加强城市的规建设,严加控制零星散乱开发,住宅小区化成了房地产发展的主流,也为市民所钟爱。
随着市政中心的东迁,河东成为了城市建设的重点,河东的市民不愿住河西,河西的人期望迁往河东。
在这样一种宏观规划和市场背景下,世界实业股份瞅准机会,在岚园路口这块黄金地段稳重而果断地选定该项目进行开发。
世界实业股份资金实力雄厚,拥有1.5亿的固定资产,6800多万元的注册资金,技术力量全面,全公司职工98人,平均年龄34岁,从开发、工程到物业管理一条龙的开发体系,是省二十强房地产开发企业,拥有的明星楼盘:
花苑,近三年累计开发面积达20多万平方米,是市的名牌企业,因此该项目无论是从规划前景,地理位置还是开发单位都占有最有利的优势。
(二)项目建设的必要性
1、该项目建设符合市城市总体规划要求。
2、在东泗路沿线及与岚园路相交的大片围,有菊花塘公园、体育中心、步步高广场,故里居酒家,岚园宾馆、市三中等优良的居家环境,却无一舒适、写意、上规模的住宅。
因此,该项目的建设符合城市建设的需要,更响应广大市民的呼声。
3、该项目建设符合“改制企业”的发展方针,盘活资产,解决改制企业职工生活收入,把有城市污染化工企业迁出城市,美化城市环境,净化城市居民呼吸的空气。
综上所述,在该地域开发建设高档住宅小区,加快改制企业的发展,提升岚园路这一黄金地段的品位是十分必要的。
(三)项目建设的有利条件
1、该项目地处建设路口板块围的黄金地段,商业、交通十分发达,紧邻菊花塘公园、体育中心,附近还有市三中、菜市场、步步高超市、岚园宾馆、医院等完善的公共服务设施。
2、该项目地块为改制企业地块,地势平坦,水电路、气、通讯等市政配套设施齐全,除净地价,其余费用将相对降低,并加快建设的进度,同时,因位置的优越性和项目的唯一性,市场的可需求性,可大大缩短开发的时间,而且销售的风险也相当低。
二、市场预测
市精细化工厂地块项目地处岚园路与东泗路相交的黄金地段,该地段人口稠密,经济活跃,沿岚园路一线人流、车流量相当大,沿线所有门面全部营业,而且租金、售价相当高、整个河东地区、沿芙蓉路、河东大道,丝绸路属于开发区,而且新开发区所建小区,上规模上档次仅两三家。
而岚园路属于河东地区最繁荣的商业板块,许多市民希望能把精细化工迁走,在该地段兴建一个高档住宅区,与毗邻的菊花塘公园相配套。
因此,该地段本身的吸引力相当强,销售对象可辐射整个河东。
从九九年六月一日起,再次降低贷款利率,实施住房按揭以来,广大市民积极向房地产的置业投资。
尤其是对地段好、环境佳、物业管理齐备、升值潜力强的品牌房产,是广大市民投资置业的热点。
特别是我市一化三清以来,广大市民的住房消费观念发生了一个极大的转变,由原来的要价格便宜转化到宁可贵,也要环境好、物业管理全,当然有优越的地段更是锦上添花了。
以我市房地产开发情况来看,成片建设且实行物业管理的住宅深受用户的青睐。
经市场调查,有85%以上的购房者(无论是个体户,还是工薪族,无论是一次性付款的,还是按揭贷款购房的)愿花钱买环境好、规化物业管理的住宅。
形成了品牌的房产更是住户的首选。
下面我们可以从表中明显地看出这一情况:
2003年河东地区房地产租售情况调查表
开发单位
项目名称
位置
平均租售价
城郊
霞光山庄
霞光东路(未建)
住宅:
980元/㎡
金侨
金侨世纪苑
丝绸路
住宅:
1050元/㎡
昌润
昌润大厦
河东大道
住宅:
880元/㎡
门面:
3000元/㎡
汇丰
汇丰房产
霞光西路
住宅:
880元/㎡
门面:
3000元/㎡
河东开发公司
芙蓉小区
芙蓉路口
住宅:
980元/㎡
鑫泰大厦
岚园路
住宅:
820元/㎡
门面:
5500元/㎡
单位厂矿房产
岚园路
40㎡左右门面
租金:
1800元/月
分村临街房产
东泗路
20㎡左右门面
租金:
260元/月
通过上表格数据看出:
1、单栋房屋住宅价格比小区型住宅价格低100~200元/㎡;
2、岚园路一线门面价格远高于开发区门面价格,说明岚园路的区位价值较高;
3、东泗路因门面较小,未形成商业带,租金较低,但是临近菜场,潜在商业气氛较浓。
因此,岚园路沿线商铺定价4000元/㎡,东泗路商铺1800元/㎡,住宅950~1000元/㎡,是比较保守的。
三、项目选址、规模和工程技术方案
(一)项目选址
该项目选址于岚园路以西,东泗路以北,岚园宾馆以南的黄金地段,是市“改制企业”精细化工厂地块。
(二)项目拟建规模
1、规划用地面积:
40亩
2、总建筑面积:
44180㎡
其中:
住宅:
36960㎡
门面:
a.临岚园路:
3390㎡
b.临东泗路:
3480㎡
3、绿地率:
35%
4、小区道路面积:
3800㎡
5、容积率:
1.65
(三)工程技术方案
1、该项目属于建设路口板块围标志性的住宅小区,遵循新一轮市城市总体规划和经市政府批准的改制企业项目用地;同时按照《城市居住区规划设计规》的需求,配置小区级、组团级公共服务设施、幼儿园、商业中心、物业管理大楼、业主会所、垃圾中转站、公共场所绿地等设施。
2、土建工程:
该项目建筑面积为44180㎡,以砖混结构为主。
3、交通运输及公用设施。
该小区东临岚园路,南临东泗路,同时小区将拟建小区道路,公用设施350㎡,小区绿化率35%,齐全的配套设施,完美的住宅与景观协调组合,知名的品牌单位使现代都市住宅充满了心旷神怡的宁静、悠闲和荣誉。
4、基础配套
A.给水:
人均综合生活用水量100T/d,小区生活用水量为300T/d,
市政用水量为40T/d,共计为340T/d,该小区接水可以接原精细化工厂的进水接管引水,小区水管连接成环,能满足小区供水要求。
B.排水:
小区采用合流制排水,集中排放于精细化工厂排水主管。
C.供电:
小区总用电量不高,选用2台630KVA的箱式变压器,便可满足所有住户的用电要求。
D.电视:
接有线电视线路网络通达每户设计。
E.电讯:
、宽带网络通达每户设计。
F.供气:
按天然气管道设计供气网络。
5、智能化管理系统
为保证入住者的舒适、安全、方便并符合现代生活的需求,特再该小区安装智能化管理系统。
包括如下容:
A.楼宇对讲系统。
B.保安与红外线监控系统。
C.背景音乐系统。
D.盗警、火警、水、电气漏等的自动报警系统。
E.市政设施如路灯、水泵等自动开闭系统。
四、投资估算及资金筹措
(一)投资估算
1、估算围:
本项目所占40亩用地的所有住宅、商业建筑、公共设施、道路及绿化工程。
2、估算依据:
①地价按55万元/亩计算;
②报建费60元/㎡;
③建安工程费按市场承包价计算,此项目按400元/㎡计取。
④其它数据按已操作的百姓家园的经验值进行计算。
3、估算结果:
本项总投资为:
4692万元(详细见附表一)
投资构成比例见下表:
总投资构成比例表
序号
项目名称
估算金额
构成比例
一
土地款
2200万元
46.3%
二
前期费用
25.10万元
0.5%
三
报建费
265万元
5.6%
四
建安工程费
1890.9万元
41%
五
配套工程费
132.54万元
2.8%
六
管理费
132.54万元
2.8%
七
其它费用
46万元
1%
八
合计
4692.08万元
100%
(二)资金筹措:
本项目总投资:
4692万元,银行贷款2000万元,自筹1500万元,其余资金通过预售解决。
五、项目开发建设进度计划:
该项目总开发周期2年,分三阶段进行:
第一阶段:
2003年9月~2003年10月完成三通一平、规划设计工作;
第二阶段:
2003年11月~2005年2月完成全部建安工程并竣工验收;
第三阶段:
2005年2月~2005年8月配套工程、道路、绿化、小区竣工;
六、财务评价:
(一)评价方法:
1、按《建筑项目经济评估方法与参考》有关规定,进行投资回收期,财务部收益率及财务净现值的测算,基准收益率取12%。
2、各年的建设开发量及房屋销售量安排,各阶段开发项目单价和销售单价如附表二所示。
(二)财务分析:
1、静态分析
A.本项目总投资:
4692万元
项目建设期贷款利息:
2000万×1.5×5.76×(1+10%)=190万
合计:
4882万元
B.本项目可实现收入:
门面:
3390㎡×4000元/㎡+3480㎡×1800元/㎡=1982.4万
住宅:
36960㎡×1000元/㎡=3696万
车库:
3000㎡×700元/㎡=210万
营业税:
(1982+3696)×5.5%=312.3万
所以实际收入=5576.1万元
C.可实现利润:
净利润(税后利润)=5576.1万—4882万=694.1万元
D.投资收益率=694.1/4692×100%=14.8%>12%
因此该项目可行,回报比较高,风险比较小。
2、动态分析:
A.现金流量图
1644万
B.财务评价汇总表:
指标名称
指标值
项目总投资
4692万元
项目总收入
5784.5万元
财务净现值
316万元
财务部收益率
22.76%(LC=12%)
动态投资回报
1.93年
(三)财务评价小结:
综上所述,可以硬性的数据指标看出财务部收益率22.76%远大于基准收益12%,投资回收期为1.93年,小于建设周期,说明该项目风险小、资金回笼快,利润比较明显,项目是可行的。
七、社会效益分析:
精细化工厂地块开发建设高品位住宅小区,这对整个建设路口板块围的经济环境、人文环境、居住环境起着积极的作用,使得该板块的城市规划功能配套更为完善,同时也美化了该区域的自然环境,从而满足了人们对高品质生活追求的热望,因此该项目的建设有着积极的社会意义和明显的社会效益。
八、结论:
从上述分析来看,该项目的开发建设有如下几个优点:
(一)再商业经济发展成熟,商业气氛浓厚的黄金地段迁走有污染的精细化工厂建住宅小区,既改善了环境,又完善了城市规划。
(二)闹中取静、商住结合是居住和经商的黄金宝地,地段、品牌的竞争性比较强,销售的风险比较低。
(三)投资回报高、周期短、升值潜力大。
因此该项目可行。
●王建斌/文●
附表一:
项目投资估算表
序号
项目名称
数量
单价
金额
一
土地款
40亩
55万元/亩
2200万元
二
前期费用
44180㎡
5.68元/㎡
25.10万元
三
报建费
44180㎡
60元/㎡
265万元
四
建安工程费
44180㎡
428元/㎡
1890.90万元
五
配套工程费
44180㎡
30元/㎡
132.54万元
六
管理费
44180㎡
30元/㎡
132.54万元
七
其它费用
46万元
八
合计
4692万元
附表二:
项目财务评价表
项目
单位
年限
数量
单位
(元/㎡)
金额
(万元)
0
1
2
3
一、销售收入
万元
3396
1992.5
396
5784.5
1、住宅
㎡
20000
14960
2000
36960
950/980/980
3562
2、门面
㎡
3390
2480
1000
4000/1800/2000
2002.5
3、车库
㎡
700/800
220
二、营业税
万元
180
105
21
306
三、开发成本
万元
2200
1464
1028
4692
1、土地款
万元
2200
2、建安成本
㎡
27390
16440
44180
458
2023.44
3、综合费用
万元
210
259
469
四、净现金流量
万元
-2200
1752
859
375
786.5
1、折现系数
12%
1
2、现金流量现值
万元
-2200
1564
685
267
3、净现值累计
万元
-2200
-636
49
316
316
五、财务部收益率IRR=22.765%
六、财务净现值FNPV=316万(LC=12%)
五、投资回收期T=1.93年
区位图
建设南路
●芙蓉小区