东直门项目写字楼部分前期定位及可行性研究分析汇报doc.docx
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东直门项目写字楼部分前期定位及可行性研究分析汇报doc
东直门项目写字楼部分前期定位及可行性研究分析汇报
XXXX年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪十大标志性建筑之一。
二、调查设计方案一）、调研目根据委托方要求，本次调研主要目在于：
界定本项目各类办公物业（双塔写字楼、中庭式写字楼、小户型写字楼）目标客户及其需求特征；了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场（。
XXXX年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪十大标志性建筑之一。
二、调查设计方案一）、调研目根据委托方要求，本次调研主要目在于：
界定本项目各类办公物业（双塔写字楼、中庭式写字楼、小户型写字楼）目标客户及其需求特征；了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场（特别是东部市场）供需环境；界定未来特别是本项目写字楼入市时面临主要竞争对手及其特征；二）、调研内容针对委托方要求，本次调研主要分为个部分展开，分别是：
第一部分：
北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分：
本项目竞争对手研究第三部分：
本项目潜在用户研究三）、执行情况根据以上要求，本次研究在针对第一部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察、项目人员访问等方式；针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合方式进行。
本项目主要工作如下：
。
安街均有一定体量供应。
国贸金融街中关村东直门亚奥建国门外朝阳门西直门北三环西长安街王府井东长安街附图北京在售在建写字楼项目区域总量分布b）顶级写字楼项目供给分析从目前掌握情况来看，无论是从销售价格水平（USD元平米以上，或者RMB元平米以上），还是租金水平（USD元平米*天）标准目总建筑面积万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体超大型综合体。
附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为条线路公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线东直门站；地下二层是地铁十三号线（城市轻轨）站。
南区为中央面积达万平方米、高米空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来影响。
项目南区将于年年底前开工。
年以前，南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相要求。
本项目归纳起来具有如下特点：
、交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地铁、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念综合性立体交通枢纽。
枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大厅），乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。
因此有“第二空港”美誉。
、形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国“第一落点”。
项目将。
3、铁二号线东直门站；地下二层是地铁十三号线（城市轻轨）站。
南区为中央面积达万平方米、高米空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来影响。
项目南区将于年年底前开工。
年以前，南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相要求。
本项目归纳起来具有如下特点：
、交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地铁、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念综合性立体交通枢纽。
枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大厅），乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。
因此有“第二空港”美誉。
、形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国“第一落点”。
项目将成为名副其实―国门商务第一站‖。
、区域优势本。
4、华普国际大厦京泰大厦昆泰大厦新族大厦迪阳大厦长青大厦浙江大厦说明：
租金单位：
USD平米*月。
附表东城区甲级写字楼名单项目名称总建面租金中航计大厦光华长安大厦新东安市场中纺大厦保利大厦富华大厦凯威大厦北海万泰大厦东环广场汇置通大厦长安大厦国中大厦恒基中心华诚大厦华夏银行大厦洲际大厦东方银座附表海淀区甲级写字楼名单项目名称总建面租金联想融科咨讯中心腾达大厦希格码大厦中科大厦金玉大厦数码大厦A座四通大厦科技财富中心量子芯座西金大厦银谷大厦中关村科技贸易中心中电信息大厦方圆大厦国兴大厦华泰大厦世纪经贸大厦世宁大厦中关村方正大厦附表西城区甲级写字楼名单项目名称总建面租金光大大厦国际企业大厦平安大厦金隅大厦通泰大厦投资广场中商大厦光明大厦凯旋大厦首都时代广场月坛大厦万通新世界广场附表宣武区甲级写字楼名单中经信大厦广安大厦三、北京市在建在售写字楼项目分析a）北京市在建在售写字楼供应量分析北京目前在建在售写字楼项目（包括住宅立项写字楼项目）。
和电话调查相结合方式进行。
本项目主要工作如下：
全面普查北京市甲级及以上写字楼；全面平米*月，占；海淀区万平米，占，海淀区平均租金为USD元平米，目前所有在建在售顶级写字楼总体平均租金为USD元平米*月。
朝阳东城海淀西城附图北京顶级写字楼区域分布比例朝阳东城海淀西城总体附图北京顶级写字楼平均租金（分区域）附表北京顶级（从租金角度定义）写字楼分布物业名称建筑面积：
万平米城区租金:
USD月*平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳区长富宫中心朝阳区京广中心朝阳区赛特大厦朝阳区北京凯宾斯基饭店朝阳区北京发展大厦朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区丽都广场朝阳区国际大厦朝阳区华彬国际大厦朝阳区亮马河大厦朝阳区（使用）现代盛世大厦朝阳区亚洲大酒店东城区（使用）港澳中心目总建筑面积万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体超大型综合体。
附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为条线路公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线东直门站；地下二层是地铁十三号线（城市轻轨）站。
南区为中央面积达万平方米、高米空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来影响。
项目南区将于年年底前开工。
年以前，南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相要求。
本项目归纳起来具有如下特点：
、交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地铁。
5、在建在售写字楼项目（包括住宅立项写字楼项目）数量达到个，总体面积规模达到万平米，其中国贸及辐射商圈体量最大，达到万平米，占总体；其次是金融街区域，总体面积达到万平米，占总体；其次是中关村，建筑面积万平米，占；东直门区域以总建筑面积万平米，占比例排在第四位；亚运村、奥运村以及建国门外建筑体量均超过万平米，朝阳门区域达到万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面积接近万平米，其他像北三环、西长安街、王府井、东长安街均有一定体量供应。
国贸金融街中关村东直门亚奥建国门外朝阳门西直门北三环西长安街王府井东长安街附图北京在售在建写字楼项目区域总量分布b）顶级写字楼项目供给分析从目前掌握情况来看，无论是从销售价格水平（USD元平米以上，或者RMB元平米以上），还是租金水平（USD元平米*天）标准目总建筑面积万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体超大型综合体。
附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为条线路公共电汽车站，地上二层为机。
6、面普查北京市甲级及以上写字楼；全面平米，占，平均租金为USD元平米*月；海淀区为万平米，占，平均租金为USD元平米*月；西城区为万平米，占，平均租金为USD万平米*月；宣武区为万平米，占，平均租金为USD元平米*月。
朝阳东城海淀西城宣武附图北京甲级写字楼区域分布朝阳东城海淀西城宣武总体附图北京甲级写字楼平均租金东直门附近甲级写字楼主要有：
保利大厦、东环广场、东方银座、富华大厦，写字楼总体建筑面积万平米，租金在USD元平米*月之间。
附表朝阳区甲级写字楼名单项目名称总建面租金项目名称总建面租金京汇大厦汉威大厦首都阳光大厦远大中心盈科中心中国国际科技会展中心招商局大厦金泰大厦汇宾大厦中服大厦静安中心北京国际会议中心联合大厦富顿中心赢嘉中心高斓大厦中国人寿大厦汇欣大厦中旅大厦惠通时代丰联广场科伦大厦新恒基大厦鹏润大厦泛利大厦深房大厦国航大厦现代城写字楼名人广场幸福大厦艾维克大厦华鹏大厦第一上海中心三元大厦东海中心东方艺术大厦华彬大厦。
7、别是东部市场）供需环境；界定未来特别是本项目写字楼入市时面临主要竞争对手及其特征；二）、调研内容针对委托方要求，本次调研主要分为个部分展开，分别是：
第一部分：
北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分：
本项目竞争对手研究第三部分：
本项目潜在用户研究三）、执行情况根据以上要求，本次研究在针对第一部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察、项目人员访问等方式；针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合方式进行。
本项目主要工作如下：
全面普查北京市甲级及以上写字楼；全面平米*月，占；海淀区万平米，占，海淀区平均租金为USD元平米，目前所有在建在售顶级写字楼总体平均租金为USD元平米*月。
朝阳东城海淀西城附图北京顶级写字楼区域分布比例朝阳东城海淀西城总体附图北京顶级写字楼平均租金（分区域）附表北京顶级（从租金角度定义）写字楼分布物业名称建筑面积：
万平米城区租金:
USD月*平米国贸中心朝阳区嘉里中心朝阳。
成为名副其实―国门商务第一站‖。
、区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立（如新保利、中石油大厦、南新仓商务楼、天恒大厦、华声国际大厦、华丽大厦、凯恒中心、当代万国城等）必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户首选区域，项目发展潜力巨大。
、项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。
高达米双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象；中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公序幕。
、至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环标志性建筑，也是北京市大重点工程之一和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪十大标志性建筑之一。
二、调查设计方案一）、调研目根据委托方要求，本次调研主要目在于：
界定本项目各类办公物业（双塔写字楼、中庭式写字楼、小户型写字楼）目标客户及其需求特征；了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场（特别是东部市场）供需环境；界定未来特别是本项目写字楼入市时面临主要竞争对手及其特征；二）、调研内容针对委托方要求，本次调研主要分为个部分展开，分别是：
第一部分：
北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分：
本项目竞争对手研究第三部分：
本项目潜在用户研究三）、执行情况根据以上要求，本次研究在针对第一部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察、项目人员访问等方式；针对需求研究主要采用定性深度访谈。
8、区长富宫中心朝阳区京广中心朝阳区赛特大厦朝阳区北京凯宾斯基饭店朝阳区北京发展大厦朝阳区京城大厦朝阳区南银大厦朝阳区丽都广场朝阳区国际大厦朝阳区华彬国际大厦朝阳区亮马河大厦朝阳区（使用）现代盛世大厦朝阳区亚洲大酒店东城区（使用）港澳中心目总建筑面积万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体超大型综合体。
附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为条线路公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅；地下一层直通地铁二号线东直门站；地下二层是地铁十三号线（城市轻轨）站。
南区为中央面积达万平方米、高米空中绿化平台，可以美化环境并有效遮蔽公交电汽车带来影响。
项目南区将于年年底前开工。
年以前，南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相要求。
本项目归纳起来具有如下特点：
、交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地。
9、上海中心三元大厦东海中心东方艺术大厦华彬大厦华普国际大厦京泰大厦昆泰大厦新族大厦迪阳大厦长青大厦浙江大厦说明：
租金单位：
USD平米*月。
附表东城区甲级写字楼名单项目名称总建面租金中航计大厦光华长安大厦新东安市场中纺大厦保利大厦富华大厦凯威大厦北海万泰大厦东环广场汇置通大厦长安大厦国中大厦恒基中心华诚大厦华夏银行大厦洲际大厦东方银座附表海淀区甲级写字楼名单项目名称总建面租金联想融科咨讯中心腾达大厦希格码大厦中科大厦金玉大厦数码大厦A座四通大厦科技财富中心量子芯座西金大厦银谷大厦中关村科技贸易中心中电信息大厦方圆大厦国兴大厦华泰大厦世纪经贸大厦世宁大厦中关村方正大厦附表西城区甲级写字楼名单项目名称总建面租金光大大厦国际企业大厦平安大厦金隅大厦通泰大厦投资广场中商大厦光明大厦凯旋大厦首都时代广场月坛大厦万通新世界广场附表宣武区甲级写字楼名单中经信大厦广安大厦三、北京市在建在售写字楼项目分析a）北京市在建在售写字楼供应量分析北京目前。
、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念综合性立体交通枢纽。
枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大厅），乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。
因此有“第二空港”美誉。
、形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国“第一落点”。
项目将成为名副其实―国门商务第一站‖。
、区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立（如新保利、中石油大厦、南新仓商务楼、天恒大厦、华声国际大厦、华丽大厦、凯恒中心、当代万国城等）必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户首选区域，项目发展潜力巨大。
、项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。
高达米双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象；中庭式生态写字楼将揭开东部顶级写字楼生态办公序幕。
、至尊地位东直门交通枢纽项目是整个东直门地区乃至整个东二环标志性建筑，也是北京市大重点工程之一和年奥运会配套工程，建成后将成为北京市世纪十大标志性建筑之一。
二、调查设计方案一）、调研目根据委托方要求，本次调研主要目在于：
界定本项目各类办公物业（双塔写字楼、中庭式写字楼、小户型写字楼）目标客户及其需求特征；了解未来特别是本项目入市时北京写字楼市场（特别是东部市场）供需环境；界定未来特别是本项目写。
XXXX年年底前开工。
年以前，南区包括交通枢纽部分、双塔写字楼、酒店及酒店式公寓、商业正式投入使用；北区公寓、中庭式写字楼、商业也将达到亮相要求。
本项目归纳起来具有如下特点：
、交通优势本项目是全亚洲最大现代化立体综合交通枢纽工程，以轨道交通换乘为主、地面公交换乘为辅，集地铁、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念综合性立体交通枢纽。
枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大厅），乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。
因此有“第二空港”美誉。
、形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国“第一落点”。
项目。
11、量达到个，总体面积规模达到万平米，其中国贸及辐射商圈体量最大，达到万平米，占总体；其次是金融街区域，总体面积达到万平米，占总体；其次是中关村，建筑面积万平米，占；东直门区域以总建筑面积万平米，占比例排在第四位；亚运村、奥运村以及建国门外建筑体量均超过万平米，朝阳门区域达到万平米，西直门区域由于有西环广场等大体量项目，建筑面积接近万平米，其他像北三环、西长安街、王府井、东长安街均有一定体量供应。
国贸金融街中关村东直门亚奥建国门外朝阳门西直门北三环西长安街王府井东长安街附图北京在售在建写字楼项目区域总量分布b）顶级写字楼项目供给分析从目前掌握情况来看，无论是从销售价格水平（USD元平米以上，或者RMB元平米以上），还是租金水平（USD元平米*天）标准目总建筑面积万平米，是集办公、公寓、酒店、商业等为一体超大型综合体。
附图东直门交通枢纽项目南区地上首层为条线路公共电汽车站，地上二层为机场铁路站和首都机场候机、售票大厅；地下一层直通。
12、城市轻轨、机场高速铁路、公交、出租车、社会车辆等多种交通体系和功能为一体，实现“零换乘”理念综合性立体交通枢纽。
枢纽中建有首都机场第二始发大厅（候机大厅、售票大厅），乘坐高速轮轨列车只需十几分钟即可到达首都机场。
因此有“第二空港”美誉。
、形象优势东直门交通枢纽工程建成后，本项目将成为人们由机场高速公路或机场高速铁路从“空中码头”直接进入京城乃至中国“第一落点”。
项目将成为名副其实―国门商务第一站‖。
、区域优势本项目位于黄金地段，规划中周边高档物业林立（如新保利、中石油大厦、南新仓商务楼、天恒大厦、华声国际大厦、华丽大厦、凯恒中心、当代万国城等）必将成为国际性大型公司、本土大中型企业、投资买家、地缘型客户首选区域，项目发展潜力巨大。
、项目自身优势本项目无论是外观设计，还是内部硬件设备，还是软件服务都将与国际顶级写字楼水平相当，尽显华远地产高尚品牌。
高达米双塔写字楼，雄伟壮观，可极大提升入住企业形象；中庭式生态写字楼将揭开东部字楼入市时面临主要竞争对手及其特征；二）、调研内容针对委托方要求，本次调研主要分为个部分展开，分别是：
第一部分：
北京市写字楼市场未来供需趋势分析供给分析需求分析第二部分：
本项目竞争对手研究第三部分：
本项目潜在用户研究三）、执行情况根据以上要求，本次研究在针对第一部分供需研究当中供给研究以及竞争项目研究主要采用实地考察、项目人员访问等方式；针对需求研究主要采用定性深度访谈和电话调查相结合方式进行。
本项目主要工作如下：
全面普查北京市甲级及以上写字楼；全面平米，占，平均租金为USD元平米*月；海淀区为万平米，占，平均租金为USD元平米*月；西城区为万平米，占，平均租金为USD万平米*月；宣武区为万平米，占，平均租金为USD元平米*月。
朝阳东城海淀西城宣武附图北京甲级写字楼区域分布朝阳东城海淀西城宣武总体附图北京甲级写字楼平均租金东直门附近甲级写字楼主要有：
保利大厦、东环广场、东方银座、富华大厦，写字楼总体建筑面积万平米，租金在USD元平米*月之间。
附表朝阳区甲级写字楼名单项目名称总建面租金项目名称总建面租金京汇大厦汉威大厦首都阳光大厦远大中心盈科中心中国国际科技会展中心招商局大厦金泰大厦汇宾大厦中服大厦静安中心北京国际会议中心联合大厦富顿中心赢嘉中心高斓大厦中国人寿大厦汇欣大厦中旅大厦惠通时代丰联广场科伦大厦新恒基大厦鹏润大厦泛利大厦深房大厦国航大厦现代城写字楼名人广场幸福大厦艾维克大厦华鹏大厦第一上海中心三元大厦东海中心东方艺术大厦华彬大厦。
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