房地产项目规划设计及管理后评价解读.docx
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房地产项目规划设计及管理后评价解读
西安【锦绣天下】项目后评估报告
前言:
锦绣天下项目是陕西省建秦房地产开发有限公司开发的超大型房地产项目,位于浐灞生态区内,尽享西安市新政务中心、新火车站、城市运动公园、未央大学城、未央湖旅游度假区、2011年世博会带来的便捷与舒适。
对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的,希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。
锦绣天下项目后评估过程中,西安评价小组成员认真对待,努力工作,总部的财务资金部、投资管理部、规划设计中心和营销策划中心及发展管理部也积极地参与其中,在此表示谢意。
Part1规划设计及管理后评价（2
（一项目完成情况介绍:
（2
（二总平面后评价（3
（三综合评价与建议（7
Part2产品营销及管理后评价（7
（一营销情况概述（7
（二营销计划（7
（三销售策略（7
（四客户关系管理（8
（五综合分析及建议（8
Part3产品综合质量后评价（8
（一业主满意度总体状况（9
（二居住小区综合质量满意度分析（9
（三住宅单体综合质量满意度分析（12
（四综合分析及建议（14
Part1规划设计及管理后评价
（一项目完成情况介绍:
【2002年7.29】
2002年7月29日取得《建设用地规划许可证》
【2002年8月】
2002年8月、2004年11月取得项目用地的《国有土地使用证》
【2005年9月】
概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复
【2005年9月】
2005年9月按原交费标准获取《建设开发项目市政配套缴费书》
【2005年11.8】
2005年10月18日获取西安市发展和改革委员会关于本项目的备案确认书（市发改投发[2005]385号
【2006年3月】
2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复
【2007年11月】
2007年11月“锦绣天下”项目与国内顶尖地产研究公司世联地产（深圳顾问公司签订《锦绣天下项目顾问咨询合同》斥巨资创新大盘开发理念。
【2008年4月】
2008年4月与加拿大BDCL国际建筑设计有限公司合作,为项目量身打造整体规划。
【2009年2月】
2009年2月12日公司“锦绣天下”项目被西安市发展和改革委员会、西安市重点建设项目领导小组办公室授予“西安市重点建设项目”。
【2009年3月】
2009年3月26日公司“锦绣天下”项目被西安市未央区发展和改革委员会授予“未央区重点建设项目”。
【2009年4月】
2009年4月公司“锦绣天下”项目经全国高科技建筑建材产业化委员会应用
评估专业委员会综合审定,被授予“全国高科技建材应用示范楼盘”。
【2011年5月】
2011年5月“锦绣天下项目”喜获“低碳环保综合利用示范楼盘”殊荣。
【2011年5月】
2011年5月20日项目二期开工。
【2011年5月】
2011年5月27日项目一期样板间软装工作完成并与物业公司完成业务交接。
【2011年11月】
2011年11月17日项目二期安置楼2#、3#楼封顶,举行封顶仪式。
【2011年12月】
2011年12月17日公司进行锦绣天下项目一期车位公开销售活动。
【2012年4月】
锦绣天下项目被授予2012年西安市重点建设项目
【2013年4月】
“锦绣天下二期重点项目”授牌
【2013年8月】
318路公交车增设锦绣天下项目站点
【2013.11.11】
锦绣天下陕师大教育正式签约
（二总平面后评价
项目规划设计后评价
设计方案设计管理
1设计方案
1.总平面设计
“锦绣天下”项目位于西安市未央区绕城高速以北,辛王路以西,未央区大学城（西安医学院、西北工业大学以南,东临灞河千余米。
北面是西安市著名的休闲旅游区未央湖景区,东面有浐灞生态区,西面距离西安最大的城市广场张家堡广场仅3000余米,据西安北客运站约1500米。
项目总用地2156.853亩,建筑面积约200万平方米,容积率1.83,绿地率40%,,亩其中商业面积10万平方米,小高层住宅（11F90万平方米,高层住宅（18F100万平方米,社区规模230万平方米。
“锦绣天下”项目是集居住、商务办公、商业于一体的综合性大型社区,社区配套设施齐全,幼儿园、中小学、会所一应俱全。
小区停车位1.2,实行人车分流,经调查研究,容积率在1.6以上的住宅小区,如果不实行人车分流,会造成道路的拥挤,带来安全隐患,本项目容积率为1.8。
在道路上将人流与车流完全分隔开,互不干扰地各行其道。
对于缓解小区交通压力起到了很重要的作用。
同时真正做到了从以“人”为本到人车兼顾,充分考虑了小区业主的切实需求。
锦绣天下的整体规划为电梯花园洋房、小高层板楼,辅以少量高层。
业内人士预计,该项目所在区域将形成集政务中心、商业中心、教育中心、休闲中心、
产业配套为一体的复合型中央居住区。
2.建筑设计
社区规划建筑面积133万平方米。
建筑形式为多层住宅、高层住宅、小高层住宅,建筑形式多样化,给予众多客户丰富多彩的选择。
建筑形式特点分析:
多层住宅特点:
指四层到六层由两个或两个以上户型上下叠加而成的住宅。
多层住宅可以不设置电梯,楼梯往往作为多层住宅的主要上下楼通道。
在户型设计上,多层住宅户型设计空间比较大,居住舒适度较高。
多层住宅的平面类型较多,基本类型有梯间式、走廊式和独立单元式。
高层住宅特点:
高层楼房视野开阔,空气流通,楼层高污染少。
高层一般为钢筋混凝现浇,抗震性能好,折旧年限长。
为框架结构,加上要考虑电梯的位置,户型设计较难,装修也易带来不便。
小高层住宅特点:
空气质量、景观质量一般优于多层。
建造成本较多层住宅增加的比较有限,没有增加过多的购买负担。
目前的小高层住宅一般采取一梯两户的格局,避免了高层住宅的有部分房屋朝向不好的问题。
小高层住宅较一般住宅的建筑质量有较大的提高,施工质量和住宅的使用寿命都较以往砖混的多层住宅更高一些。
建筑类型为板点结合
其全新的“点板结合”建筑形式也得到了社会各界以及新老业主的推崇,“板式高层”的特点是朝南户型比较多,每户住宅都能够南北相通,南北通风条件好,且多为低密度住宅,其居住的舒适度颇高,但是抗震性差,不稳固。
“点式高层”虽然可以节约用地并且具有坚固的建筑硬性条件,但是通风性能不好而且采光差。
尚景组团“点板结合”的建筑形态,既有点式高层良好的抗震性又兼得板式高层良好的采光通风环境,真正成了一处时时看得见风景的理想居所。
产品是纯粹的英伦风格电梯花园洋房
超低密度的建筑排布,使得电梯花园洋房的生态宜居特性甚至丝毫不逊色于市场上的许多别墅产品,以纯粹的墅级品质颠覆传统洋房概念。
小区以英伦风情小镇生活为规划蓝本,在建筑设计上,秉承英伦浪漫主义建筑风格精粹,诠释英伦经典造型,以花园洋房、小高层为主力产品。
景观设计要与总体规划,建筑设计相吻合,使园林景观的风格与英伦建筑风格相呼应。
3.景观设计
小区景区规划特色为欧洲园林
将宫殿或府邸布置在高地上,以便于统领全局。
从这些宫殿或府邸的前面伸出笔直的林荫道,而在其后规划花园,花园的外围则是林园。
宫殿或府邸的中轴线向前延伸,通过林荫道指向城市;向后延伸,通过花园和林园指向郊区。
在花园中,中央主轴线控制整体,辅之以几条次要轴线,外加几条横向轴线。
所有这些轴线与大小路径组成了严谨的几何格网,主次分明。
轴线与路径伸进林园,将林园也纳入到几何格网中。
轴线与路径的交叉点,多安排喷泉、雕像、园林小品作为装饰。
这样做,既能够突出布局的几何性,又可以产生丰富的节奏感,从而营造出多变的景观效果。
在理水方面,主要采用石块砌成形状规整的水池或沟渠,并结合水景,设置大量精美的喷泉。
绿化设计根据规划要求的绿地面积和低限充分提高小区的绿化覆盖率,绿化的原则因地制宜,在平地上种花草乔木,便于人们可以在树下聊天纳凉;道路旁以乔木为主,给人创造一个行走有绿荫的环境;房屋垂直绿化,可以改善房屋的小气候;屋顶绿化绿化对改善小区的小气候有很大的好处,在总平面设计中充分考虑了绿化。
居民置身其中有游历公园得感觉。
建筑物的色彩、道路、公共设施色彩与绿化环境的协调,做到环境色彩既丰富又有层次得美化环境。
4.室内设计
项目一期总建筑面积16万平米,规划为纯粹的英伦花园洋房,主力户型面积89——160平米,一期16万平米英伦洋房浓情面市,共41栋4-6层的多层花园洋房,在售房源为89-160平米,其中89、90平米为两房,120-140平米为三房,开盘均价5000元/平米（一层带花园户型和顶层复式除外。
项目为纯板式结构,南北通透,一梯两户带电梯,公摊面积12%。
项目二期2011年4、5月份开盘销售,户型为90-160平的花园洋房,一梯两户,楼高4-9层。
升级版洋房新品面积为89-210㎡通透两房、奢景三房、典藏四房;携南亭北院、阔景花园、阳光浴房;更兼独特跃层缔造奢适空间体验。
园林规划设计综合运用多种造景手法,打造楼栋院落、下沉庭院、顶层露台、入户花园、空中花园等九重院落空间,重门叠院、草坪花海,层层涤尽世事喧嚣。
项目三期占地面积:
147653.16㎡,建筑面积:
270205㎡。
主要户型为78-140㎡的两居、三居。
户型全明通透,功能分区精妙,动线流畅,空间使用合理,无面积浪费。
兼得紧凑实用与自在优雅,全面满足舒适生活所需。
小区有21种不同样式的户型,一应俱全,方便不同需求的人群自主选择。
部分户型分析:
B2户型:
1.创新户型设计,方正实用,动静、干湿分离,功能布局清明完整
2.配置入户花园,将自然引入室内,情趣生活别有韵味
3.3.9米开间凸显第一视觉阔绰观感,客厅餐厅融会贯通,通透大气
4.阳光厨房,烹出美味佳肴,为品味生活加料
A1户型:
1.创新多功能廊院,增加空间的拓展性
2.南北朝向,明朗气质
3.3.9米开间凸显第一视觉阔绰观感,极致伸张气质
4.客厅、双卧南向,多样化情景飘,视野开阔,将园内风景纳入眼前
C1户型:
1.创新户型设计,方正实用,居室自由扩展,赋予生活丰盛内涵
2.3.9米开间凸显第一视觉阔绰观感,极致伸张气质
客厅、双卧面朝高峰水库风景,多样化情景飘,视野开阔4、阔景阳台,在大自然里多享受阳光和景观的宠爱
5.施工图设计
锦绣天下建筑材料采用
门:
钢制防火入户门;窗:
飘窗、推拉窗、高透光LOW-E中空玻璃;电梯品
牌:
三菱;供热:
地辐热集中供暖;供水:
市政供水;安保:
彩色可视对讲。
施工图设计做到了功能合理、技术安全、经济要求、与环境和谐统一。
通过相关资料查阅与分析,施工图在施工过程中无重大修改。
由此可见,项目的施工图设计在建筑、结构、水、电、暖通、勘察专业设计方面深度高,专业性强。
2设计管理
1.设计进度管理
概念性规划设计与2005年9月获西安市规划局批复
2006年3月控制性详细规划总平面获西安市规划局批复
2008年4月与加拿大BDCL国际建筑设计有限公司合作,为项目量身打造整体规划。
本项目的整体规划设计周期约1年的时间,可以说是比较正常,并有一定时间进行调整,但在设计上为常规程序进行。
前期设计过程中,在有规划建设工程许可证的条件下,进行了施工图设计,三个月的设计周期完成了施工图设计。
在期间专业团队进行研讨商议,进行了各专业的施工图部分改动。
最终施工图纸在施工过程中除了设备专业的变更外,几乎无差异,保证了成本造价。
这种施工图纸无变更为保证项目于新的时期在各方面保持较完整和准确理念及较高的档次,最终结果是显而易见。
2.设计成本管理
针对项目设计前期阶段,所有的论证工作都为前期设计成本控制做好了技术分析。
取消人防设计、与住宅项目公用部分设备用房,优化地下室钢筋等各种措施,同时在不断的定位调整过程中,动态的完成设计,结果控制良好,不超过成本指标。
3.设计变更管理
在项目实施过程中,由于设计完善的几乎无变更增量,所以半耕增量费用占设计变更总造价增量的2%,约1.5万元。
图纸相对比较完善,无较大疏漏项。
其中主要部分为设备专业的变更,故在前期设计过程中需要加强专业的把控能力,全面有效的控制图纸中的错漏问题。
4.设计协调管理
与营销部配合,落实项目规模、住宅户型区间、商业体量、商业分布等重要的设计要求。
与合约部、物资部配合,做好产品标准制定工作,重点控制大量和大型设备、材料的选择,达到设计要求和成本控制的平衡。
产品标准通过地区公司评审。
与项目部配合,在施工图设计阶段,严格控制施工图设计交底和过程图审图节点的管理质量,确保施工图设计质量。
执行规划设计三级评审制度,逐步落实概念方案,规划方案设计,立面方案设计,景观方案设计等重要设计成果。
施工阶段与项目部配合,完善施工图中的不足之处,提高产品完成质量。
对施工图交底做好充分准备,留出合理看图时间,并且用相关制度参与人员做出责任划分和奖惩界定,保证施工图交底质量,减少边施工,边发现问题,边修改的情况。
（三综合评价与建议
项目规划设计,因地制宜,不断挖掘内外部资源与空间,最大化地块价值,联合地铁交通、浐灞生态,提高自身价值。
建筑形式为多层住宅、高层住宅、小高层住宅,建筑形式多样化,给予众多客户丰富多彩的选择。
施工图设计在施工过程中,设备部分修改,提升了造价,在未来的项目中应注意设计的专业性和严谨性。
小区的多户型设计极大可能的满足了用户的多种需求,增加了项目对各类人群的吸引力。
Part2产品营销及管理后评价
（一营销情况概述
锦绣天下项目紧罗密布的销售工作于2011年月30日正式展开,项目一期自2011年4月30日开盘起至2012年9月30日正式交房,共历时17个月,售出住宅2056套,面积区间78-140㎡;项目三期2013年7月28日开盘之2014年12月30日正式交房,共历时17个月,也售出住宅2056套;项目18、5、
4、12号楼于2013年11月16日开盘,售出500套;项目14号楼与2014
年11月15日开盘,目前售出66套。
房屋总户数20000套,已售出4678套,去化率为23.39%。
总体看来,锦绣天下项目推盘批次多、去化率低,各批次成交价格碎市场不断变化,成交均价均高于区域内市场平均水平,整体销售情况较差。
锦绣天下一期车位销售工作自2011年12月17日产权式车位全城开售,700余个车位热售九成。
促使了锦绣天下产权式车位销售当日成交率到达90%,刷新了西安车位销售记录。
（二营销计划
锦绣天下的营销由开发公司直接营销,房地产企业利用自己的销售部门对房地产商品进行直接销售。
销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
营销产品的定位为:
纯粹英伦式花园洋房、大型生态、高尚居住区。
该定位借助了锦绣天下建筑特点、小区规划特色和以“宜居、生态、绿色、鲜氧”
为最大亮点的浐灞区域景观,不仅可获得稀缺性资源升值空间,而且也符合人们对生态、景观、健康等要素的需求;高尚住宅区的赋予体现了该项目的人文价值,即社区文化景观与西安城市文化的交融共处所营造出来的打造可充分发挥陕西建秦房地产开发公司的品牌优势和产品优势。
（三销售策略
项目的销售策略在实际操作过程中的情况具体如下:
1.对企业客户信息资料的采集
充分有效的调研、分析金融街区域内企业的基本情况,对入住企业进行使用面积情况摸底,将提升对该区域客户的了解度,便于后期的租赁组
织。
2.注重潜在客户线索的管理与跟踪
项目操盘经理以及主管需对项目租赁顾问进行定期督导以及跟进工作,对每一个意向客户每一阶段的意向进行跟踪,及时了解客户对项目在不同阶段的想法。
3.强调客户决策人的公关管理
在现场不仅需要关注客户的基本资料,并且需要迅速、有效的进行决策判断。
快速的分清客户在租赁行为中的不同角色关系,针对决策性的关键人物进行有效的推介和公关。
4.强调销售团队与各个部门之间的有效协调
在销售过程中,强调营销团队与其他部门的有效沟通,并不断了解更深层次的写字楼相关知识是推动租赁工作不可或缺的部分。
5.排查式、地毯式的推进将是最直接接触终端的方式之一
对于住宅营销的客户资源,通过多途径的获知相关信息资源,大范围地毯式的排查也是最直接的获取客户方式之一。
但是,在对客户的沟通中,方式、方法同样非常重要,既不能影响项目档次,也需让客户知道项目基本情况所在,并进行快速有效的判断。
（四客户关系管理
锦绣天下项目客户管理较好,建立了客户信息库,进行了客户关系管理。
房地产企业售中、售前、售后服务工作管理,系统通过虚拟统一的服务受理中心,统一受理客户销售咨询、服务请求和投诉等,并可根据销售及市场阶段的进展情况,配合相关部门进行客户主动式电子关怀服务。
客户管理完备性强,客户管理体系中包括了客户满意度管理、客户投诉管理、客户体验管理,设置了相应的职能部门专设客户管理。
锦绣天下企业文化有效地结合了客户导向理念。
项目开发流程的设置很好地体现了客户为导向的思想。
（五综合分析及建议
锦绣天下项目房屋营销情况较差,去化率低。
陕西建秦房地产开发公司销售以公司直接销售为主,销售渠道最短、反应最迅速、控制也最为有效。
该项目房价针对该地区相应小区来说,价格偏高,小区交通较差,影响了销售。
项目定位为:
纯粹英伦式花园洋房、大型生态、高尚居住区。
使项目价值得到了提升。
项目进行良好的客户管理,建立了本企业的品牌效应,在以后的项目中可以吸取经验,继续发扬。
锦绣天下的营销效果较差,必须加大销售力度,降低销售价格,加大力度去库存化。
Part3产品综合质量后评价
（一业主满意度总体状况
在进行项目后评价的准备阶段,通过现场问卷调查、电话调查等方式获取了关于锦绣天下项目问卷调查100份。
业主对居住小区综合质量的满意度为为81%,其中,对小区布局的满意度为82%;对小区配套设施的满意度61%,对小区环境景观的满意度为85%;对小区物业管理的满意度为87%;业主对小区品牌形象的满意度满意度为88%。
（如图1所示
图1居住小区综合质量满意度分析
业主对住宅单体综合质量的满意度为81%。
其中,业主对住宅适用性满意度为83%;业主对住宅安全性满意度为82%;业主对住宅耐久性满意度为72%;
业主对住宅绿色性满意度为90%。
（如图2所示
图2住宅单体综合质量满意度分析
（二居住小区综合质量满意度分析
1小区布局的满意度分析
小区布局满意度后评价主要内容包含:
对小区整体布局、功能分区以及道路交通组织满意度的分析。
在100份有效问卷中,有86位业主满意小区整体布局,满意度为86%;有82位业主满意小区的功能分区,满意度为82%;有78位业主满意小区的道路交通组织,满意度为78%。
（如图3所示
图3小区布局满意度分析
2小区配套设施满意度分析
小区配套设施满意度后评价主要内容包含:
对小区教育幼托、社区商业、小区会所、健身活动设施、停车位配置,以及小区周边交通的分析。
在100份有效问卷中,有30位业主满意小区教育幼托,满意度为30%;有75位业主满意小区社区商业,满意度为75%;有72位业主满意小区会所,满意度为72%;有70位业主满意健身活动设施,满意度为70%;有58位业主满意停车位配置,满意度为58%。
（如图4所示
图4配套设施满意度分析
3环境景观满意度分析
小区环境景观满意度后评价主要内容包含:
对小区绿化、景观和噪声、空气与水污染满意度的分析。
在100份有效问卷中,有80位业主满意小区绿化与景观,满意度为80%;有90业主满意小区噪声、空气与水污染,满意度为90%。
（如图5所示
陕西省建秦房地产开发公司图5环境景观满意度分析4）物业管理满意度分析Ø小区物业管理满意度后评价主要内容包含：
对小区保安管理、小区保洁与景观养护管理、小区车辆管理、小区建筑及设备维护维修，以及物业人员态度与职业形象满意度的分析。
在100份问卷调查中，有80位业主满意小区保安管理，满意度80%；有85位业主满意保洁与景观养护管理，满意度85%；有85位小区业主满意车辆管理，满意度85%；有90位业主满意小区建筑与设备维护维修，满意度为90%；有95位业主满意小区物业人员态度与职业形象，满意度为95%。
（如图6所示）图6物业管理满意度分析5）品牌形象满意度分析Ø对于陕西建秦房地产开发公司以及B地块项目的品牌形象满意度分析包含两个方面，即对公司及产品的信心度及自豪度的分析。
在100份有效问卷中有90位业主信赖陕西建秦房地产开发公司产品以及大盘产品，满意度为90%；有85位业主自豪拥有陕西建秦房地产开发公司产品以及大盘产品，满意度为85%。
（如图6所示）11
陕西省建秦房地产开发公司图6品牌形象满意度分析（三）住宅单体综合质量满意度分析1）住宅适用性满意度分析Ø住宅适用性满意度后评价主要内容包含：
对住宅房型与户型、采光与通风、管线布置与使用便利，以及隔音效果满意度的分析。
在100份有效问卷中，有87位业主满意住宅房型与户型，满意度为87%；有82业主满意住宅采光与通风，满意度为82%；有72位业主满意度住宅管线布置与使用便利，满意度为72%；有90位业主满意住宅隔音效果，满意度为90%。
（如图7所示）图7住宅适用性满意度分析2）住宅安全性满意度分析Ø住宅安全性满意度后评价主要内容包含：
对住宅私密性、安全防范设施满意度的分析。
在100份有效问卷中，有76位业主满意住宅私密性，满意度为76%；有80位业主满意安全防范设施，满意度为80%。
（如图8所示12
陕西省建秦房地产开发公司图8住宅安全性满意度分析3）住宅耐久性满意度分析Ø住宅耐久性满意度后评价主要内容包含：
对住宅外观、防水与防潮，以及门窗与设备满意度的分析。
在100份有效问卷中，有90位业主满意住宅外观，满意度为90%；有85位业主满意住宅防水与防潮，满意度为85%；有82位业主满意住宅门面与设备，满意度为82%。
（如图9所示）Ø图9住宅耐久性满意度分析4）住宅绿色性满意度分析Ø住宅绿色性满意度后评价主要内容包含：
对住宅节地状况、节能状况、节水状况，以及节材状况满意度的分析。
在100份有效问卷中，有75位业主满意住宅节地状况，满意度为75%；有72位业主满意住宅节能状况，满意度为72%；有？
78业主满意住宅节水状况，满意度为78%；有76位业主满意住宅节材状况，满意度为76%。
（如图10所示）13
陕西省建秦房地产开发公司图10住宅绿色性满意度分析（四）综合分析及建议Ø从各个满意度指标得分来看，总体上，锦绣天下项目的业主对小区综合质量较为认可。
在小区布局、配套设施、环境景观、物业管理以及品牌形象等方面中，物业管理与品牌形象是业主满意度相对较高的方面；物业人员态度与职业形象以及小区保安管理也切合业主的需求。
Ø对住宅的综合质量，小区业主较为认可。
在住宅适用性、安全性、耐久性和绿色性方面，住宅安全性是业主满意度相对较高的方面；同时，本项目在结构安全以及安全防范措施方面也做得较好。
Ø综上所述，锦绣天下项目在小区与住宅的表现基本良好，其中物业管理与品牌形象较好。
Ø通过问卷调查，业主也反映了居住小区还存在部分问题，其中配套设施是整个产品中最薄弱之处，主要存在以下几个方面问题。
1.硬件配套已配置，经营还未完全到位。
虽然小区健身等硬件设备已经配置，但部分配套经营者还未接管，即还未完全到位。
2.小区车位配套有待提升在问卷调查中，有不少业主提到车位配套问题，小区车位配比不足业主使用
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