房地产开发与经营市场调研报告.docx
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房地产开发与经营市场调研报告
房地产开发与经营市场调研报告
学院：
建筑工程学院
专业：
工程管理
年级及班级：
20**级**班
编制小组：
第**组
指导老师：
****
目录
摘要I
第1章房地产开发经营行业现状1
1.1行业介绍1
1.1.1房地产开发经营行业的描述及定义1
1.1.2房地产开发经营行业特点及主要问题1
1.2国家房地产业政策及行业运行环境1
1.2.1主城房价增幅低于收入增幅1
1.2.2保障房的需求情况1
1.2.3楼面地价的有效控制2
1.2.4二手房按转让所得20%征个税2
1.2.5停发第三套及以上住房贷款2
1.2.6报价过高项目不发预售许可2
第2章永川区慨况2
2.1简介2
2.2地域优势2
2.3交通通讯便捷3
2.4发展趋势3
2.5化底蕴深厚3
2.6产要素概况3
第3章永川区房地产市场调研及分析4
3.1永川区房地产开发经营行业产量统计4
3.2近期房地产开发经营产品发展动态与机会4
3.2.1房源稀缺4
3.2.2新政影响5
第4章供给调研分析5
4.1行业产品销售的主要渠道5
4.2产品市场分布及发展趋势5
4.3永川区刚需产品支撑市场6
4.4永川区市场回暖房价略升7
第5章需求调研分析8
5.1永川区市场情况8
5.2永川房地产市场的预测8
5.3永川区2013年开盘预告8
5.3.1永川区2月新增房源1700套8
5.3.2永川区3月房源供不应求9
5.3.3永川区4月缓解供求9
5.4国五条对永川二手房的影响10
5.5购房者的购房需求10
第6章永川区楼盘现状12
6.1永川区最近楼盘交易情况12
6.2新政的影响12
6.3永川区2月楼市现状13
6.4市场的健康发展13
总结14
参考文献：
14
致谢语：
14
摘要
随着时代的发展，科学的不断进步，人们对生活水平和生活质量的追求是越来越高。
在当今这个时代，人们不仅对物质生活有更高的追求，对自己的居住条件也是有一定要求的。
正式因为这样的原因，本次我们通过在重庆市永川区开展了房地产市场调研，发现我们的永川区房地产市场还是存在着一些问题。
这些问题对将来永川区房地产市场的发展可以起到一定的参考依据。
近几年来，永川区房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。
房地产业作为关系国计民生的重要产业，对于推进永川城市建设、改善民生、拉动投资增长、增加财政收入都具有十分重要意义。
第1章房地产开发经营行业现状
1.1行业介绍
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务等多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。
主要包括土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
1.1.1房地产开发经营行业的描述及定义
房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
其中：
房地产开发经营的主体是房地产开发企业，是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，也称为房地产开发商；按照法律规定必须具备四级资质等级并承揽相应范围的业务。
1.1.2房地产开发经营行业特点及主要问题
房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。
1.项目审批计划性。
在开发过程中从征用土地、建设房屋到商品销售均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行每一步都须经有关部门审批。
2.经营方式多样性。
房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。
3.开发产品固定性。
开发企业品的位置固定不变均按套销售不得分割拆零销售每套房产都有一套完整的档案资料。
4.开发周期长。
开发产品从立项到交付使用少则一年多则数年才能完成有的多个项目同时开发或先后滚动开发。
5.资金运作密集性。
主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。
1.2国家房地产业政策及行业运行环境
为贯彻落实《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》的文件精神，2013年3月30日，我市发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，将在强调和明确已有政策基础上，进一步深化差别化调控措施。
我市出台“国五条”实施细则，卖二手房所得按20%征个税，暂停第三套及以上住房贷款。
1.2.1主城房价增幅低于收入增幅
针对重庆市提出了2013年度房价调控目标，即主城区（包括渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区）新建商品住房价格增幅低于城镇居民人均可支配收入实际增幅。
同时，为确保区县商品住房价格稳定，要求主城区以外区县于4月底制定并公布本区域房价控制目标。
1.2.2保障房的需求情况
为了保障中低收入群众“住有所居”。
2013年全市将建成保障性住房15.58万套、新开工23.39万套，并明确我市已按照国办发〔2013〕17号文要求，将住房保障对象覆盖到外来务工人员。
同时，还将继续做好各类棚户区改造（危旧房改造），逐步开展城镇旧住宅区综合整治，稳步实施城中村改造，提升群众住房宜居水平。
1.2.3楼面地价的有效控制
在加强普通住房用地供应管理方面，我市每年一季度将公布全市各区县住房用地供应计划，确保2013年全市住房用地供应总量不低于过去5年平均实际供应量，保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地比例将达到住房用地年度供应总量的70%以上，并严格限制低容积率小于1的低密度、大户型住宅项目开发建设。
同时，将合理安排出让时序和选择出让区域，引导楼面地价不超过当期房价的1/3。
1.2.4二手房按转让所得20%征个税
要坚决抑制投资投机性购房，将按照国办发〔2013〕17号文，充分发挥税收调节作用。
对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按照转让所得的20%计征。
对在主城区个人拥有的独栋商品住房、个人新购的高档住房，以及在重庆同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含二套）以上的普通商品住房，也将继续执行房产税政策。
1.2.5停发第三套及以上住房贷款
我市还明确要求继续严格执行差别化信贷政策，银行业金融机构将进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，优先支持中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目的贷款需求。
同时，将严格执行第二套住房信贷政策，暂停发放第三套及以上住房贷款。
当主城区新建商品住房价格出现上涨过快、上涨幅度超过房价控制目标时，将在国家统一信贷政策基础上，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。
1.2.6报价过高项目不发预售许可
在强化商品住房市场监管方面，对报价过高、涨幅过快的商品房项目，暂不核发预售许可证。
对捂盘惜售、虚假交易、不正当价格行为等，将采取暂停预售、降低开发资质、停止发放新开发项目贷款等惩处措施。
第2章永川区慨况
2.1简介
永川历史悠久、山川秀美,人民热情善良、经济比较繁荣。
永川因“附城三河汇碧、形如篆文'永'字”而得名。
唐代大历11年，公元776年置县，距今已经1200多年。
曾是江津专区、永川行政公署所在地，1992年建市，2006年10月经国务院批准撤市设区。
幅员1576平方公里，人口109万人，其中城区面积33.8平方公里，城区人口34.7万人。
2007年，全区实现地区生产总值153亿元，人均地区生产总值达到16584元，地方预算内财政收入10.26亿元，工业总产值190亿元，社会消费品零售总额60亿元，城镇居民人均可支配收入11720元，农民人均纯收入4682元，城镇化率达53.4%。
2.2地域优势
永川位于长江上游北岸，东临三峡库区，西靠四川腹地，东距重庆市主城区58公里，西离成都市276公里，介于泸州、自贡、宜宾、内江、南充、合川、江津等大中城市之间，处于川渝城市群核心位置，是重庆规划建设的现代大城市和区域性中心城市。
2.3交通通讯便捷
永川处于成渝交通要道，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯东西，黄金水道长江南流而下。
永川长江大桥建设即将启动，重庆港永川港区建设推进，是重庆西部交通枢纽。
经西南出海大通道至广西北海1300公里，经沪蓉高速公路至上海1900公里，经长江水道至上海2300公里。
永川是重庆西部通讯中心，电信网络健全，通信设施先进，已建成以光纤电缆为主、微波通讯为辅的有线和无线相结合的现代通讯网络。
2.4发展趋势
永川地区生产总值每年以13%左右的速度增长，财政收入每年以40%以上的速度增长，工业总产值每年以30%以上的速度增长，固定资产投资每年以25%以上的速度增长，社会商品零售总额每年以15%以上的速度增长，城镇化率每年提高2个百分点以上。
在工业项目引进上取得历史性突破，投资15亿元人民币的火电三期工程、投资50亿元港币的大型高档文化纸、投资上亿元人民币的10万吨啤酒等重大项目开工建设，投资3.8亿元人民币的美国googol技术有限公司2万台电喷柴油机合作项目正式签约，投资8亿元的船舶工业园正式启动，投资6.8亿元人民币的数码卡通动漫产业开始起步。
永川商贸流通产业发展迅速，国内最大的家电零售商苏宁电器、重庆商社集团已经入驻，深圳泛华置业公司投资54亿元人民币的物流园区项目已经签约，沃尔玛公司、新世纪百货等国内外大型零售企业正在选址，总投资4.6亿元的广厦商城已经启动，拥有4个2万平米以上大型综合商场的俊豪商业中心项目开始实施。
永川发展环境显著优化，对外开放不断扩大，国际交往广泛开展，区域合作明显加强，社会治安总体良好，投资环境更加安全。
2.5化底蕴深厚
上游永川恐龙、石松化石世界闻名，茶文化、石文化、竹文化源远流长。
出土的石斧、石锚约六千年历史，东汉石天禄、汉代画像、宋代石窟、唐宋汉东城遗址、明代摩岩造像和白莲教残部遗址极具观赏价值。
深厚的文化底蕴孕育了清朝台湾知府黄开基、红四军军委书记刘安恭以及被誉为“东方梵高”的知名画家陈子庄、微生物学家陈文贵、地理学家徐近之、微刻艺术家刘声道等名人。
永川是中国国际象棋队训练基地、中国跆拳道训练基地、中国美术家协会重庆创作中心。
2.6产要素概况
永川矿产资源富集，煤、铁、天然气、石英砂储量巨大，是全国三大家矿富集地和全国100个重点产煤（市）县之一。
永川旅游资源丰富，是全国优秀旅游城市，拥有国家级森林公园茶山竹海、AAAA景区重庆野生动物世界、全国农业旅游观光示范区黄瓜山，茶山竹海是电影《十面埋伏》国内唯一外境地。
永川水电气供应充足，日供水量10万吨，电力容量36万千瓦，日供天然气能力60万立方米。
永川是渝西地区科研机构、大专院校最密集的城市，是重庆市职业教育基地和全国职业教育先进单位。
全区职教院校已达30所，在校学生10万人，每年向社会输送实用技术人才近3万人。
永川科技力量雄厚，汇集了中央和省级科研机构6所，拥有科研人员2.5万人。
永川是重庆西部金融中心，中国人民银行、工商银行、建设银行、农业银行均在永川设立片区机构，国家重庆外汇管理局在永川设立外汇管理分局，外汇管理业务在永川即可办理。
第3章永川区房地产市场调研及分析
3.1永川区房地产开发经营行业产量统计
根据重庆市2012年房地产统计得到，主城成交量为23.71万套，总面积2238万平米，比2011增长了53.92%。
是历史上年成交量第二高的年份，仅低于2007年。
2012年均价比2011年微涨0.04%。
预计2013年成交量会稳定在每年2000-2100万方的水平，价格会稳步上涨。
根据永川区2012年全年商品房施工面积790.2万平方米，增长12%；竣工面积121.1万平方米，下降17.1%。
商品房销售面积156.5万平方米，增长8.7%。
其中，住宅销售面积146.1万平方米，增长10.4%。
商品房销售额61.7亿元，增长4.6%，其中，住宅销售额55.7亿元，增长7%。
2012年末永川区建筑施工总承包和专业承包、劳务分包企业94个。
全年实现建筑业增加值39.2亿元，增长0.2%，对经济增长贡献率为0.2%，拉动GDP增长0.1个百分点。
全年实现建筑业在地总产值144.6亿元，下降11.9%；实现建筑业营业税2.4亿元，增长14.8%；完成房屋建筑施工面积651万平方米，增长37.4%；房屋建筑竣工面积312万平方米，增长16.9%。
（如图1）
图1：
2007年-2012年永川区生产总值及增幅
3.2近期房地产开发经营产品发展动态与机会
对于现今的房地产市场受新“国五条”细则的影响，重庆主城区改善性购房群体认购积极性提高，争搭末班车，改善性购房数量有明显的上升。
然而，由于永川受新政影响波及度较主城小以及市场库存等方面的影响，永川改善性住房温而不火。
3.2.1房源稀缺
根据永川区房交网2月底做的永川大部分楼盘销售情况统计，2月底的时候，永川整个楼市库存量不足永川楼市正常一个月的消化量，市场出现严重的供不应求局面，尤其是改善性住房房源更是稀缺。
由于永川的改善性需求未被充分激发出来，刚需一直主导市场，开发商虽然对春节前后的返乡置业潮预期比较高，但是在推盘方面，刚需占据绝对的主角，改善性住房推盘力度不大，开发商谨慎推盘。
而经过返乡置业潮的消化，目前市场所剩房源尤其是改善性户型稀缺，改善性购房者挑选余地有限，下叉难度加大，从根本上降低了改善性住房的成交量。
3.2.2新政影响
目前永川市场的改善性客户群体大部分都是通过“卖房”来实现自己“换房”的改善需求。
新“国五条”细则中提高二手房个税的征收办法，让众多希望通过此途径改善居住条件的人群，大呼“很受伤”。
由于永川较主城对政策的敏感度和反应度较低，所以当此政策出台之后，虽然促成了短期内的二手房市场火爆，但并没有出现类似主城那样疯狂的局面，而是各种反应不一。
有的市民出现恐慌情绪，赶在政策前出手；有的则出现了观望的情绪，反而退市静观市场变化；有的眼光在二手房市场和新房市场之间不断徘徊。
二手房市场的变化，直接影响了改善性购房者的购房意愿，面对目前的新“国五条”，众多的改善性购房者观望情绪越来越浓厚，入市之路显得越发难走。
第4章供给调研分析
4.1行业产品销售的主要渠道
针对永川区房地产发展商自己承担全部流通职能，直接将房地产商品销售给顾客。
在现行的我国房地产销售渠道中，直接营销渠道仍是主导的营销渠道。
但是对于重庆中科普永奥地产有限公司房地产发展商则把自己开发的永川区永奥•巴塞罗那房地产商品委托给中间商如房地产代理商销售，通过房地产间接营销渠道。
这种方式在如今的房地产市场越来越被发展商所重视并积极尝试。
随着网络信息技术的不断发展，产生了新经济下的网络营销模式，它正对传统的销售模式产生着深刻的影响。
网络营销作为整体营销的一部分，是建立在互联网发展的基础上的，借助互联网的特性实现企业营销目标的营销手段，它的作用发挥离不开一般的营销环境，它是互联网络和传统营销相结合的产物，是传统的营销理论在互联网络环境中的应用和发展。
4.2产品市场分布及发展趋势
根据永川区市场调研发现，永川区房地产行业的市场分布在未来几年主要将集中在永川区新城和学校附近。
开发商心中认为最受普通百姓欢迎的房屋居住条件应该主要是交通便利、环境优美以及物业管理负责到位。
然而永川区占据已有的交通优势，深受广大开发商的亲睐。
因为永川处于成渝交通要道，成渝铁路、成渝公路、成渝高速公路横贯东西，黄金水道长江南流而下。
永川长江大桥建设已启动，重庆港永川港区建设推进，是重庆西部交通枢纽。
经西南出海大通道至广西北海1300公里，经沪蓉高速公路至上海1900公里，经长江水道至上海2300公里。
根据永川现在的房地产市场来看，2013年开发商们认为商铺是最适合投资的，根据永川区房地产市场统计发现，可以得到如下统计数据。
（如图2）
图2：
永川区房地产涨价区域走势
按照《双百城市总体规划》，永川区到2015年，中心城区面积将达到80平方公里、人口80万人，到2030年，将实现中心城区约103平方公里、人口100万人。
针对永川区在今后几年，将高标准建设神女湖职教旅游片区、兴龙湖中央商务及服务外包片区、凤凰湖生态工业片区、黄瓜山—永师路休闲旅游片区、南大街商贸物流片区“五大功能区”，争取早日实现“双百”目标。
我们根据市场调研发现，开发商们主要选择的投资房地产物业的选择可以得到如下数据。
（如图3）
图3：
永川区开发商投资房地产物业的选择
4.3永川区刚需产品支撑市场
根据永川房交网的初步统计，2013年我区供应量中，刚需产品占据市场85%以上的供应量，这与市场的需求不无关系，这也从另外一个角度反馈出改善性产品的销售还需要一段时间的培养。
从房交网的市场调查来看，73.99%的受访者购房目的是自住，换房仅占13.37%，这一数据与当前楼市以自住需求为主，改善需求为辅的市场特征相吻合。
（如图4）
图4：
2012年1—11月份受访者购房目的调查比例图
另外，受访者中接受高层物业占53.70%，普通多层占31.03%，洋房占13.60%，别墅最低仅占1.67%。
这也反馈出在楼市政策严厉调控的影响下，改善需求被抑制，对高端产品的需求非常有限的，当前还是以“刚需”产品为主导的市场。
（如图5）
图5：
2012年1—11月份受访者意向需求物业形态比例图
4.4永川区市场回暖房价略升
由于市场“流动性”进一步定向宽松与中长期通胀压力的持续存在，从价格未来趋势角度来看，当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。
因而，在政策持续微调下，刚需陆续进场，楼市将持续回升。
在量增带动下，房价也将出现上涨。
但受二套房不松动以及政府打击炒房的决心未改变等多方因素的影响下，又加之永川当前库存量依然较高的情况下，房价大幅上涨将会受到压制。
从2013年市场基本面走势来看，由于政策“微调”与房地产调控的“双重标准”的执行，明年房地产市场基本面应该还会在“微调”政策刺激下持续回升，但是不会出现大幅逆转行情，明年房地产市场“基本面”整体上仍然处于整个市场大周期的低谷期的复苏与回升期，保持“限速”中缓慢复苏与房企有限制的扩张的行情将是2013年整体市场基本面的特征。
这也是房地产市场的反馈出来的一些信息。
第5章需求调研分析
5.1永川区市场情况
永川作为一个二级城市，商业无论从规模还是产值来讲，都无法和重庆、成都等大型城市主要商业中心相提并论。
永川市的目前商业节点聚集在渝西广场、名豪购物中心等繁华地带，以及南大街的农副产品批发市场、环南路的昌州综合批发市场、川东农贸市场等一系列地带。
随着市政府的迁移、永川经济技术开发区的建立，城市中心逐渐向城市东部移动。
未来的商业节点将集中在汇龙大道一转盘至三转盘。
5.2永川房地产市场的预测
今年房地产的列车在楼市的轨道里滑行了颇不宁静的一年，调控政策层出不穷、购房者举棋不定，这些都构成了2012年地产众相。
如今转战年底，楼市也迎来多重乱象，公积金新政议论火热、恐慌性购房、限购取消说四起、众房企掀起拿地高潮。
这给不太明朗的楼市再添雾霭，地产列车难寻楼市轨迹。
那么，2012房地产的列车在楼市的轨道里滑行了颇不宁静的一年后，2013年永川楼市又将如何呢？
受2012年底返乡置业潮的影响，2013年度的永川房地产市场将延续今年的平稳发展态势，库存继续减少，房价稳中略升，凤凰湖CLD版块将逐步升温，下半年兴龙湖版块将会风云再起，二手房市场略好于今年。
5.3永川区2013年开盘预告
5.3.1永川区2月新增房源1700套
据永川房交网初步统计，2月预计推盘项目共计6个，新增房源超过1700套，春节期间房源充足。
然而在本次推盘房地产市场项目分布可以来说是相对较平均，只从房地产市场交易数量上则是兴龙湖占优。
物业形态方面则全为高层，但是，客户群体较之前的推盘有了明显的改变，虽然户型设置仍然集中在100㎡左右，但品质项目放量明显提高，可以说本月推出房源在很大程度上是为了满足改善型客户的需求。
相较去年同期，今年2月楼市明显飘着暖意，放量同比增加200%，继今年1月1000余套房源入市之后，2月1700套较高品质房源放出亦显出开发企业对楼市的信心。
这也说明了永川区房地产市场是趋于平稳的。
2月新增房源1700套
项目名称
开盘时间
推盘楼栋
户型区间（m2）
提供房源
豪禧·银山源
春节期间
高层33号楼
80—90
250套
东科·好望岭
2月3日
高层3号楼
76—96
182套
恒大·翡翠华庭
年后
高层7、8号楼
91—122
约210套
宇界·维诗卡
2月3日
高层3、4号楼
37—116
590套
时代国际
2月6日
高层26号楼
68—117
196套
圣托里尼
2月
高层23号楼
61—95
约310套
5.3.2永川区3月房源供不应求
根据永川房交网初步统计，本月有推盘意向的仅1家，新增房源56套，市场房源供不应求的现状。
受去年年底永川楼市回暖的影响，房企对返乡置业潮预期增强，集中于1、2月份推盘，体量逾达20多万方。
尽管如此，受返乡置业潮和刚性需求汇聚在一起的影响，2月底永川楼市所剩房源已是寥寥无几，呈现明显的供不应求局面。
据了解，3月份，全区仅有凰城华府项目推出2栋洋房，市场供不应求的局面还将进一步被拉大。
3月凰城华府推盘具体信息
项目
推盘时间
推出楼盘
物业形态
提供房源
户型面积（m2）
凤凰华府
3月下旬
23、24号楼
洋房
56套
110—114
5.3.3永川区4月缓解供求
据永川房交网初步统计，4月预计推盘项目共计5个，预计新增房源1000余套，库存9万方左右，将会暂时缓解目前供不应求的局面。
一季度永川楼市去化速度惊人，楼市一片火热，出现了比较大的供不应求缺口，而为了应对这种情况，地产开发商加紧工程进度，抢占先机。
根据目前市场的销售情况，4月份推盘项目集中于新城区，老城区仅有长岛汇一个楼盘推盘，均为高层，以大中户型为主。
对于购房者而言，随着4月下旬楼市新增房源的增加以及重庆春季房交会的影响，可选择的余地将会变大，持币入市可能性加大。
4月开盘项目统计
项目
预计推盘时间
推出楼栋
物业形态
房源
户型面积（m2）
奥兰半岛
4月底
9号楼
高层
264套
70—114
长岛汇
4月底
3号楼
高层
189套
70—120
渝西印象2期
4月底
16号楼
高层
51套
83—108
江鸿·枫侨郡
4月中下旬
16号楼
高层
256套
70—90
嘉和·圣托里尼
4月中下旬
22号楼
高层
预计296套
预计61—95
围绕房地产调控的新“国五条”，成为本届两会上的热点话题，而有关提高二手房个税的细则，一经公布就引起了轩然大波，永川二手房市场短期内迎来交易高峰。
在本届两会上，根据住建部的表态，3月底开始“地方版”楼市调控细则将陆续出台，这意味着买卖双方只有在这个期限前完成过户，才有可能避开20%的个税成本。
永川二手房市场受此影响，又迎来新一轮的交易高峰。
5.4国五条对永川二手房的影响
有关二手房细则刚出来
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