投资性房地产会计处理习题.docx

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投资性房地产会计处理习题

第一大题：

单选选择题

1、按照《企业会计准则第3号－投资性房地产》的规定，下列属于投资性房地产的是（）。

A、房地产开发企业为销售而正在开发的商品房和土地

B、企业以经营租赁方式租入的建筑物

C、企业融资租赁出租的建筑物

D、企业已出租的土地使用权

答案：

D

解析：

投资性房地产的范围包括：

已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。

已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，不包括融资租赁出租的建筑物。

2、下列有关投资性房地产初始计量的说法中不正确的是（）。

A、无论采用公允价值模式还是成本模式对投资性房地产进行后续计量，均应按照实际成本对投资性房地产进行初始计量

B、只有采用公允价值模式进行后续计量投资性房地产，取得时应按照公允价值进行初始计量

C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

答案：

B

解析：

选项B，无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量，均应按照实际成本进行初始计量。

3、关于投资性房地产，下列说法中正确的有（）。

A、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房产、地产和机器设备等

B、认定的闲置土地不属于投资性房地产

C、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，即使用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，也不可以确认为投资性房地产

D、企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，属于投资性房地产

答案：

B

解析：

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或者两者兼有而持有的房地产，不包括机器设备；一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的，用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于已出租的建筑物，从租赁开始日起才能作为投资性房地产。

4、下列有关投资性房地产计量模式的说法中正确的是（）。

A、企业只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

B、企业采用公允价值模式计量投资性房地产时，如某项房地产的公允价值无法持续可靠取得，则不得将其划分为投资性房地产

C、企业有确凿证据表明投资性房地产满足采用公允价值模式计量的条件的，可将成本模式变更为公允价值模式，并作为会计政策变更处理

D、企业对投资性房地产采用公允价值模式的也可转为成本模式，并作为会计政策变更处理

答案：

C

解析：

选项A，投资性房地产后续计量，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下，也可以采用公允价值模式；选项B，这种情况下，在其满足投资性房地产确认条件时，企业可单独对其采用成本模式计量；选项D，已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

5、A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。

2008年1月，A公司自行建造一项写字楼，2009年10月10日，该写字楼开发完工，尚未对外招租，当日，A公司管理当局作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化。

2009年12月10日，A公司与B公司签订协议，A公司将其以经营方式整体出租给B企业，租赁期为3年，租赁期开始日为2010年1月1日，则下列说法正确的是（　）。

A、A公司应自2010年1月1日起对该写字楼按投资性房地产进行核算

B、A公司应自2009年12月1日起对该写字楼按投资性房地产进行核算

C、A公司应自2009年10月10日起对该写字楼按投资性房地产进行核算

D、在写字楼完工时，A公司应先按固定资产进行核算，在租赁期开始日再转换为投资性房地产

答案：

C

解析：

对企业持有以备经营出租的空置建筑物，如企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。

6、企业将自用的房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换当日的公允价值大于原账面价值的差额应计入（）。

A、公允价值变动损益

B、营业外收入

C、其他业务收入

D、资本公积

答案：

D

解析：

按企业会计准则规定，企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。

7、与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益。

企业对投资性房地产进行日常维修时，发生的支出应借记（）科目。

A、其他业务成本

B、管理费用

C、在建工程

D、营业外支出

答案：

A

解析：

企业对投资性房地产进行日常维修，发生的支出借记“其他业务成本”，贷记“银行存款”等科目。

8、恒山公司对持有的投资性房地产采用成本计量模式。

2009年6月1日购入一幢建筑物用于出租。

该建筑物的成本为130万元，预计使用年限为5年，预计净残值为10万元。

采用年数总和法计提折旧。

2010年应该计提的折旧额为（）万元。

A、40

B、36

C、38

D、32

答案：

B

解析：

该项投资性房地产2010年计提的折旧金额=[（130-10）×5／15]／2+[（130-10）×4／15]／2=36（万元）

9、甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。

2009年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。

该写字楼的原造价为10000万元，已计提折旧200万元。

2009年1月1日，该写字楼的公允价值为13000万元。

假设甲企业按净利润的10％计提盈余公积，所得税税率为25％。

则转换日有关追溯调整的会计处理，不正确是（　）。

A、借记“投资性房地产—成本”科目13000万元

B、贷记“递延所得税资产”科目800万元

C、贷记“利润分配—未分配利润”科目2160万元

D、贷记“盈余公积”科目240万元

答案：

B

解析：

会计分录为：

借：

投资性房地产—成本　13000　　投资性房地产累计折旧　200　　贷：

投资性房地产—写字楼　10000　　　　递延所得税负债　（3200×25％）800　　　　利润分配—未分配利润　（3200×75％×90%）2160　　　　盈余公积　　　　　　（3200×75％×10%）240

10、甲公司对投资性房地产一直采用成本模式进行后续计量。

2008年1月1日，由于房地产交易市场的成熟，已满足采用公允价值模式进行计量的条件，甲公司决定对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量，甲公司的投资性房地产为一栋办公楼，该大楼原价5000万元，已计提折旧2000万元，计提减值准备200万元，当日该大楼的公允价值为5800万元。

甲公司的所得税税率为25％，采用资产负债表债务法来核算，按净利润的10％计提盈余公积。

上述事项对甲公司未分配利润的影响为（）万元。

A、2025

B、2250

C、2700

D、3000

答案：

A

解析：

对未分配利润的影响额=[5800-（5000-2000-200）]×（1-25％）×（1-10％）=2025（万元）

11、2007年12月20日甲公司将一幢建筑物对外出租并采用成本模式计量。

出租时，该建筑物的成本为100万元，已计提折旧50万元，未计提减值准备，预计尚可使用年限为10年，采用年限平均法计提折旧，无残值。

2008年12月31日该建筑物的预计未来现金流量的现值为36万元，公允价值减去处置费用后的净额为31万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值减去处置费用后的净额为40万元，预计未来现金流量的现值为38万元，假定计提减值后该建筑的折旧方法、折旧年限和净残值不变。

则2009年12月31日该投资性房地产的账面价值为（）万元。

A、40

B、32

C、38

D、31

答案：

B

解析：

2008年12月31日投资性房地产减值前的账面价值为45（50-50／10）万元，可收回金额为36万元，应计提减值准备9万元，减值后投资性房地产的账面价值为36万元；2009年12月31日投资性房地产账面价值为32（36-36／9）万元，可收回金额为40万元，由于投资性房地产的减值准备是不可以转回的，所以2009年12月31日投资性房地产的账面价值仍为32万元。

12、某企业投资性房地产采用公允价值计量模式。

2009年1月1日购入一幢建筑物用于出租。

该建筑物的成本为510万元，用银行存款支付。

建筑物预计使用年限为20年。

预计净残值为10万元。

2009年6月30日，该建筑物的公允价值为508万元。

2009年6月30日应做的会计处理为（）。

A、借：

其他业务成本贷：

累计折旧

B、借：

管理费用贷：

累计折旧

C、借：

投资性房地产贷：

公允价值变动损益

D、借：

公允价值变动损益贷：

投资性房地产

答案：

D

解析：

投资性房地产采用公允价值计量模式，在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产”科目（公允价值变动），贷记“公允价值变动损益”科目；公允价值低于其账面余额的差额做相反的会计分录。

本题中公允价值508万元低于账面余额510万元，所以应该借记“公允价值变动损益”，贷记“投资性房地产”。

注意：

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销。

13、关于投资性房地产的转换，在公允价值模式下，下列说法正确的是（）。

A、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益

B、采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额直接计入所有者权益

C、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益

D、自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额直接计入所有者权益

答案：

A

解析：

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量.转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。

14、2009年3月1日，企业将一项采用成本模式计量的投资性房地产转换为固定资产。

该投资性房地产的账面余额为150万元，已计提折旧50万元，计提减值准备20万元。

该房地产公允价值为120万元。

3月1日固定资产入账价值为（）万元。

A、150

B、80

C、120

D、100

答案：

B

解析：

在成本模式下，应当按投资性房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

15、甲公司将一幢自用的厂房作为投资性房地产对外出租并采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。

该厂房的账面原值为1000万元，已计提折旧400万元，已计提减值准备100万元。

转换当日该厂房的公允价值为480万元。

则该投资性房地产转换后“投资性房地产”科目的账面余额为（）万元。

A、480

B、500

C、600

D、1000

答案：

D

解析：

在成本模式下，将自用的建筑物等转换为投资性房地产的，应按其在转换日的原价、累计折旧，减值准备等，分别转入“投资性房地产”科目、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目。

16、乙公司拥有一项自用房产原值3200万元，预计使用20年，预计净残值200万元，采用年限平均法计提折旧，该项资产在2005年6月达到可使用状态，2007年12月31日乙公司预计该项资产可收回金额为2600万元，2008年12月乙公司计划改变房产用途，测算可收回金额为2800万元，从2009年6月30日甲公司该项房产停止自用开始用于出租，同日该房产公允价值为3000万元，乙公司对投资性房地产按照公允价值模式计价。

2009年转换用途时正确的会计处理是（）。

A、计入资本公积605.71万元

B、计入公允价值变动损益580万元

C、计入公允价值变动损益537.14万元

D、计入资本公积622.68万元

答案：

A

解析：

2007年12月31日折余价值＝3200－3000/20×2.5＝2825（万元），可收回金额为2600万元时需要计提减值准备225万元，2008年可收回金额高但是减值准备不得转回，2009年6月30日转换用途前账面价值＝2600－2400/17.5×1.5＝2394.29（万元），公允价值3000万元大于2394.29的差额605.71万元计入资本公积。

17、20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼和意图在短期内不会发生变化。

当日，办公楼的成本为3200万元，已计提折旧为2100万元，未计提减值准备，公允价值为2400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年2月20日，甲公司承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。

办公楼20×7年12月31日的公允价值为2600万元，20×8年12月31日的公允价值为2640万元。

20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2800万元。

要求：

根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列17/18题。

17、甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。

A、20×7年2月5日

B、20×7年2月10日

C、20×7年2月20日

D、20×7年3月1日

答案：

B

解析：

自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。

18、甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。

A、160万元

B、400万元

C、1460万元

D、1700万元

答案：

C

解析：

因出售办公楼而应确认损益的金额=2800-2640+[2400-（3200-2100）]=1460（万元）

19、乙公司拥有一项自用房产原值5400万元，预计使用20年，预计净残值400万元，采用年限平均法计提折旧，该项资产在2004年6月达到可使用状态，2008年12月预计可收回金额为4200万元，从2009年1月1日甲公司该项房产停止自用开始用于出租，该房产每月租金收入30万元，乙公司对投资性房地产按照成本模式计价，假设按照租金收入5%缴纳相关税金，2009年该项投资性房地产对损益的影响是（）万元。

A、360

B、342

C、160

D、96.84

答案：

D

解析：

2008年12月31日折余价值＝5400－5000/20×4.5＝4275（万元），计提75万元减值准备，2009年折旧＝（4200－400）/15.5＝245.16（万元），影响损益＝30×12×95%－245.16＝96.84（万元）。

20、甲企业2008年1月1日外购一建筑物，含税售价500万，该建筑用于出租，年租金20万，每年年初收取。

该企业采用公允价值模式对其进行后续计量。

2008年12月31日该建筑物的公允价值为520万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为510万，2010年1月1日甲企业出售该建筑物，售价510万，处置时影响损益的金额合计是（　）。

A、0　　

B、10　　

C、20　　

D、30

答案：

A

解析：

处置时的处理是借：

银行存款　　　510　　贷：

其他业务收入　510借：

其他业务成本　500　　公允价值变动损益　10　　贷：

投资性房地产－成本　500　　　　　　　　　　－公允价值变动　10处置时影响损益的金额＝其他业务收入510－其他业务成本500－公允价值变动损益10＝0（万元）。

21、甲公司为上市公司，2009年初“资本公积”科目的贷方余额为150万元。

2009年2月1日，甲公司以自用房产转为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，房产账面原价为1000万元，已计提折旧300万元，转换日公允价值为800万元，12月1日，将该房地产出售。

甲公司2009年另以600万元购入某股票，并确认为可供出售金融资产，2009年12月31日，该股票的公允价值为660万元，假定不考虑相关税费，2009年12月31日甲公司“资本公积”科目的贷方余额为（）万元。

A、60

B、150

C、210

D、310

答案：

C

解析：

“资本公积”科目的贷方余额＝150＋[800－（1000－300）]－[800－（1000－300）]＋（660－600）＝210（万元）。

注意虽然自用房产转为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值大于账面价值的部分计入了资本公积，但是该投资性房地产处置时又将资本公积转入当期损益，所以对资本公积没有影响。

第二大题：

多项选择题

1、按照《企业会计准则第3号－投资性房地产》的规定，下列属于投资性房地产的是（）。

A、作为存货的房地产

B、企业拥有并自行经营的饭店

C、企业持有并准备增值后转让的土地使用权

D、企业持有以备经营出租的空置建筑物，企业管理当局作出正式书面决议，明确将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的

E、以经营租赁方式租入再转租的建筑物

答案：

CD

解析：

作为存货的房地产不属于投资性房地产。

企业拥有并自行经营的饭店，其经营目的主要是通过提提供客房服务赚取服务收入，不确认为投资性房地产。

以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。

2、企业对投资性房地产，满足下列（）条件时，可以采用公允价值模式进行后续计量。

A、与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

B、投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场

C、企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计

D、该投资性房地产的成本能够可靠地计量

E、投资性房地产取得的租金收入能够可靠计量

答案：

BC

解析：

选项A和选项D属于投资性房地产的确认条件；选项E属于收入确认的条件。

3、关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（）。

A、投资性房地产的后续计量模式可以采用成本模式计量，符合一定条件的，可以采用公允价值模式进行计量

B、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益

C、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更

D、企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期营业外收支

E、企业以经营租赁方式租入的房地产再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产

答案：

ABCE

解析：

选项D，应计入其他业务收入或其他业务成本中。

4、关于投资性房地产的确认和计量，下列说法中正确的有（）。

A、外购投资性房地产的成本，包括购买价款，相关税费和可直接归属该资产的其他支出

B、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

C、只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产

D、与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益

E、只在同时满足有关的经济利益很可能流入企业和成本能够可靠地计量这两个条件的投资性房地产才能进行确认

答案：

ABDE

解析：

投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认:

⑴与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；⑵该投资性房地产的成本能够可靠计量。

5、下列有关投资性房地产的说法中不正确的有（）。

A、投资性房地产是指为赚取租金或资本增值、或者两者兼有而持有的房产、地产和机器设备等

B、已出租的建筑物是企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物

C、认定的闲置土地不属于投资性房地产

D、一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，如果用于赚取租金或资本增值的部分能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产

E、企业购入的房地产，部分用于出租、部分自用，用于出租的部分应予以单独确认，应按不同部分的账面价值占账面价值总额的比例将成本在不同部分之间分配

答案：

AE

解析：

选项A，投资性房地产不应包括机器设备；选项E，这种情况应是按不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间分配。

6、下列事项中，影响企业资本公积金额的有（）。

A、公允价值模式计量下，资产负债表日的投资性房地产公允价值大于其账面价值的差额

B、自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产的，公允价值大于账面价值的差额

C、自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产的，公允价值小于账面价值的差额

D、公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的，公允价值小于账面余额的差额

E、可供出售金融资产发生公允价值变动的金额

答案：

BE

解析：

选项B，将自用的建筑物等转换为公允价值模式计量的投资性房地产的，按其在转换日的公允价值，借记“投资性房地产—成本”科目，按已计提的累计折旧等，借记“累计折旧”等科目，按其账面余额，贷记“固定资产”等科目，按其贷方差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。

选项E，可供出售金融资产发生公允价值变动计入“资本公积—其他资本公积”科目。

选项ACD应计入“公允价值变动损益”科目。

7、下列关于投资性房地产的后续计量表述正确有（）。

A、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额计入“公允价值变动损益”

B、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或摊销

C、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按月计提折旧或摊销，计入“其他业务成本”

D、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，经减值测试后确定发生减值，应当计提减值准备

E、如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，应当转回

答案：

ABCD

解析：

如果已经计提减值准备的投资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。

8、下列各项，应该计入“其他业务成本”或“其他业务收入”科目的有（）。

A、转让投资性房地产收到价款

B、因投资性房地产经营租赁而缴纳的营业税

C、投资性房地产的日常维修费用

D、投资性房地产的折旧费用或摊销费用

E、采用公允价值模式计量