平阳县鳌江镇后半厂村城中村改造土地和房屋征收补偿安置实.docx
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平阳县鳌江镇后半厂村城中村改造土地和房屋征收补偿安置实
平阳县鳌江镇后半厂村城中村改造土地和房屋征收补偿安置实施细则
为了加快鳌江镇城市化建设，推进后半厂村房改造，营造和谐安居的人居环境，切实维护人民群众的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《平阳县征收农民集体所有土地管理办法》（平政发〔2014〕208号）、《平阳县重点工程建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿暂行办法》（平委办〔2012〕179号）、《平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）》（平政办〔2016〕28号）等法律法规和文件精神，结合后半厂村实际，特制定本细则。
一、适用范围
本细则适用于平阳县鳌江镇后半厂村城中村改造范围内的土地和房屋征收补偿（具体以征收红线图为准）。
二、征收实施单位
鳌江镇人民政府受平阳县人民政府委托，作为本次征收实施单位，统一组织实施鳌江镇后半厂村城中村改造的土地和房屋征收补偿工作。
本细则所称的被征收人是指后半厂村城中村改造范围的集体土地所有权人、土地使用权人和房屋所有权人。
三、土地征收和青苗补偿
土地征收和青苗补偿按《平阳县征收农民集体所有土地管理办法》（平政发〔2014〕208号）的规定执行。
属合法或视同合法房屋的建筑占用的土地，土地征收补偿已包含在房屋补偿中，不再另行予以补偿。
四、住宅房屋征收补偿安置的一般规定
（一）被征收住宅房屋实行货币补偿和产权调换两种补偿方式，被征收人也可以选择市场化安置方式（包括房票）。
被征收人不论选择何种补偿安置方式，必须在签订协议后，按照征收实施单位确定的搬迁腾空期限，将被征收房屋腾空并移交征收实施单位。
（二）被征收住宅房屋及附属房的建筑面积、占地面积以《房屋所有权证》记载面积为准，土地使用面积以《土地使用权证》记载面积为准。
（三）征收范围内的简易房、构筑物、杂地、灰坦、猪栏等一律货币补偿，不予产权置换。
五、未取得合法权证建筑的认定与处置
（一）有下列情形之一，因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋，经认定后可参照合法房屋，予以补偿安置：
1.1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前已经建成的房屋。
2.1987年1月1日至1998年12月31日之间取得乡镇以上人民政府或县级以上人民政府土地、规划、建设部门批准文件的农村村民住宅房屋。
（二）未登记的下列被征收房屋，由鳌江镇人民政府组织住建、国土资源部门按程序认定并公示后，予以确认是否给予补偿安置。
1.征收1987年1月1日至1998年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑（以98版房管现状图和98航拍图为准），按程序认定并公示后，在规定的期限内签订房屋征收补偿协议并如期腾空交房的，可以参照合法房屋予以补偿安置；未在规定期限内签订协议的，依法无条件拆除。
2.征收1999年1月1日至2006年12月31日之间建造但未办理合法建设手续的违法建筑，不予补偿安置，违法建筑如在规定期限内自行拆除的，按照房屋重置成新标准给予一定的清障费，如在规定期限内未自行拆除的，依法无条件拆除。
3.2007年1月1日后建造但未办理合法建设手续的违法建筑，一律依法无条件拆除。
（三）征收1999年1月1日至2006年12月31日之间土地、规划、建设审批手续不齐全的农村村民住宅房屋，在规定期限内签订房屋征收补偿协议并腾空拆除的，可以参照合法房屋予以补偿安置。
未在规定期限内签订协议并腾空拆除的，依法无条件拆除。
六、被征收住宅房屋的货币补偿
（一）被征收人选择货币补偿的，按照被征收住宅房屋的市场评估价确定货币补偿金额。
被征收房屋的市场评估价由具有法定资质的房地产价格评估机构依法评估确定。
（二）被征收人在规定期限内签订货币补偿协议，腾空房屋并移交给征收实施单位的，经征收实施单位验收合格后15个工作日内一次性付清货币补偿费。
（三）选择货币补偿的被征收人按规定领取货币补偿费后，不再享有产权调换安置权利，不再享有房屋的市场化安置权利。
七、被征收住宅房屋的产权调换
（一）合法的被征收住宅房屋或经认定后予以补偿安置的建筑，按以下认定的房屋建筑占地面积标准给予安置新建套房建筑面积（限户型面积标准就近套高）。
1.被征收主房可安置面积按照建筑占地面积的4倍计算。
2.被征收的附属房可安置面积按照建筑占地面积2倍计算。
（二）因安置房套型设计原因，实际安置面积大于应安置面积的，被征收人应当补缴房价款。
面积差额小于等于10㎡的，按照工程成本价结算；面积差额大于10㎡小于等于20㎡的，按照房屋市场基准价的80％予以结算。
应安置面积大于实际安置面积的，在套型选择后多余安置面积，经征收实施单位同意，报鳌江镇人民政府审核后，安置户之间多余的安置面积可自行调剂。
（三）安置房安置价按相关安置房源具体标准执行。
（四）被征收房屋置换补偿统一由房屋评估机构进行评估。
评估机构根据其结构类别等级和成新率，结合室内装潢、水、电、讯、视配套设施、附属用房、构筑物情况，以户为单位出具评估报告。
被征收房屋补偿金额按照被征收房屋面积综合被征收房屋重置成新以及室内装修确定。
八、被征收住宅房屋的市场化安置
（一）被征收人选择市场化安置的，参照《平阳县住宅房屋征收市场化安置实施办法（试行）》（平政办〔2016〕28号）执行。
（二）市场化安置包括产权调换市场化安置和房屋安置购房证明书（以下简称房票）兑现两种方式。
1.被征收人选择产权调换市场化安置的，补偿金额由被征收房屋补偿金额和安置房屋价值金额构成。
被征收房屋补偿金额按照被征收房屋面积结合房屋重置成新确定。
安置房屋价值金额按照应安置面积乘以市场化安置货币补偿单价确定。
被征收主房应安置面积按照建筑占地面积的4倍计算，被征收的附属房应安置面积按照建筑占地面积2倍计算。
市场化安置货币补偿单价由评估公司根据安置房屋市场基准价扣减房屋综合成本价评估测算，标准为2200元/㎡。
2.被征收人选择房票兑现的，具体实施办法根据《鳌江镇棚户区（城中村）改造货币化安置实施办法（试行）》（鳌政发〔2016〕15号）执行。
（三）被征收人在规定期限内签订货币化安置协议，腾空房屋并移交给征收实施单位的，经征收实施单位验收合格后15个工作日内一次性付清货币补偿款。
（四）选择市场化安置的被征收人不再享有产权调换安置权利。
九、临时安置补助费和搬迁费
（一）房屋搬迁后至新房建成回迁期间，临时过渡用房原则上由被征收人自行解决。
（二）被征收人选择产权置换的，建设多层、小高层安置房的，过渡期按24个月计算；建设高层安置房的，过渡期按36个月计算，自被征收房屋腾空交付给搬迁实施单位之日起计算；临时安置补助费按被搬迁住宅房屋合法建筑面积8元/月·㎡计算。
实施单位延迟交付安置房的（不可抗力因素造成的除外），按逾期时间双倍支付临时安置补助费。
被征收人选择货币补偿安置、产权调换市场化安置或现房安置的，临时过渡期为4个月。
（三）征收住宅用房的，由征收实施单位支付被征收人搬迁费。
搬迁费按被搬迁住宅房屋合法建筑面积计算，标准为5元/㎡，每户低于600元的按600元计算。
选择产权置换的搬迁费按2次计算，选择货币补偿和市场化安置的搬迁费按1次计算。
十、被征收房屋的评估
（一）房屋评估机构要严格按照有关规定开展评估工作，结合室内装饰、水、电、讯、视等配套和附属物进行综合评估，评估机构评定的结果作为被征收房屋补偿的根据。
（二）评估机构要以户为单位出具评估报告,评估结果要在房屋征收范围内进行公示。
对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向具有法定资质的房地产价格评估机构申请复核评估。
（三）被征收人须在规定时间内如实向评估机构提供《房屋所有权证》《土地使用证》或其他合法证件等所必需的资料，并协助评估人员做好被征收房屋的现场查勘。
十一、房屋征收补偿安置协议的签订
（一）被征收人应在规定时间内与征收实施单位签订房屋征收补偿安置协议。
房屋征收补偿安置协议签订的同时，被征收人所有权属证件、文书全部上交给征收实施单位，统一报相关部门注销。
（二）被征收房屋设有抵押权或租赁关系的，由被征收人在协议签订前自行解除抵押权或租赁关系。
（三）协议签订的双方当事人按协议约定行使权利、义务。
十二、安置房建设
（一）选择产权调换的，统一选择就近安置。
安置地在本村拆除范围之内安置或在鳌江镇现有安置地内安置。
安置房均为公寓式住宅，安置地块的房屋平面布置、层数、建筑密度和容积率均以住建部门审定的为准。
安置房用地性质为国有划拨。
（二）水、电、讯、视等配套管线设施由征收实施单位安装至安置房户外，供被征收人自行报装。
（三）安置地块商业用房及地下室的产权归鳌江镇人民政府所有，地块内安置户有优先购买权。
（四）产权调换安置套房定位按照公平、公正、公开的原则，统一由实施单位组织落实。
十三、农村无房户和住房困难户参照《平阳县“三改一拆”范围内农村无房户和住房困难户政策处理办法》执行。
十四、本细则由鳌江镇人民政府负责解释。
十五、本细则自印发之日起实施。
附件：
1.农作物、经济作物、林木、水域养殖损失补偿标准
2.房屋重置价、成新折旧标准
3.地上附着物（构筑物）补偿标准
4.房屋拆迁装饰装修补偿标准
附件1
农作物、经济作物、林木、水域养殖损失补偿标准
项目
规格标准
单价
备注
蔬菜
按蔬菜种类划分
1800元/亩
豆类
按豆种类划分
1000-1500元/亩
以实种面积为准
水稻
1200元/亩
杉树
樟树
胸径＜5cm
7元/株
5cm≤胸径＜8cm
15元/株
以地面以上1.3米处
胸径为准
8cm≤胸径＜15cm
30元/株
胸径≥15cm
60元/株
松树
枫树
杂树
胸径＜10cm
4元/株
10cm≤胸径＜15cm
15元/株
胸径≥15cm
30元/株
柑桔
桃梨
枇杷等果树
幼龄期
15元/株
始果期
45元/株
盛果期
70元/株
衰退期
40元/株
杨梅
幼龄期
40元/株
每亩不超过30株
始果期
120元/株
盛果期
240元/株
衰退期
120元/株
毛竹
30元/100斤
水竹
20元/100斤
绿竹
新栽植
300元/亩
每亩丛数
以40丛为准
马蹄笋竹
新栽植
300元/亩
每亩丛数
以40丛为准
盛产期
2000—2500元/亩
注：
水域养殖损失，按照当前市场价予以补偿。
附件2
房屋重置价、成新折旧标准
单位：
元/平方米
房屋结构
钢混高层
钢混小高层
钢混多层
砖混
砖木
价格
2080
1560
980
700
600
说明：
成新折旧按照已使用每年1%扣除计算，折旧后最低不低于重置价
的50%。
附件3
地上附着物（构筑物）补偿标准
三面光渠道（砼混凝土结构）
60-100元/m
暗渠（水泥、石板结构及管径大小）
60-80元/m
阴井（水泥砖、水泥盖）
100-300元/个
机埠（块石、条石及砼混凝结构）
30元/㎡
石阶河埠（块石、石板水泥沟缝）
20元/㎡
坟墓
3000元/穴
露天粪坑（石板混合土、水泥砖等结构）
300元/个
简易厕所
150-300元/座
砼路面5公分（水泥沙石子结构）
20元/㎡
砼路面10公分（水泥沙石子结构）
30元/㎡
砼路面15公分（水泥沙石子结构）
40元/㎡
沙石路（沙石结构）
25元/㎡
石板路（乱石、块石、石板结构）
25元/㎡
石头路
15元/㎡
简易棚（竹+石棉瓦结构）
20-30元/㎡
简易棚（砖+瓦结构）
70-100元/㎡
简易棚（砖+铁皮结构）
70-100元/㎡
临时管理房（砖+石棉瓦结构）
50-70元/㎡
五孔板
50元/粒
水池（砼混凝土结构）
70元/m³
淹塘
100元/m³
围墙（砖+石结构）
40-80元/㎡
猪、鸭、鸡、牛栏等按地面面积（包括灰坦、围圈等）
25元/㎡
石棉瓦
6元/粒
水井（直径在25厘米以上）
200元/㎡
水井（直径在25厘米以下）
150元/㎡
化粪池（一立方米以上）
200元/㎡
铁门
1000元/对
垃圾房（砖+水泥坦）
500元/个
门台（按面积大小）
200-1000元/座
钢管大棚（有膜）
4.5—5.3元/㎡
竹架大棚（有膜）
1.3—2.2元/㎡
小型水泵
100元/个
不绣钢水塔
500元/个
注：
特殊地上附着物（构筑物）补偿标准有政策规定的按政策执行，未规定的按林业及物价中介机构等部门评估价格为准。
附件4
房屋拆迁装饰装修补偿标准
项目
质量标准
补偿单价（元/㎡）
防盗窗罩
不锈钢可拉式
200
不锈钢固定式
130
普通钢筋可拉式
80
普通钢筋固定式
50
墙纸
20
墙面油漆
无光漆
20
喷塑
多彩
35
马赛克
瓷质
30
陶瓷砖
铜质
30
陶质
20
抛光砖
60cm×60cm或以上
100
不锈钢包柱
钢混结构木龙骨
240
宝丽板
贴墙面或吊顶
100
三合板
油漆
60
50
吸塑板
25
水磨石
嵌铜条彩色
45
嵌玻璃条
35
强化复合地板
160
实木地板
普通档
250
中高档
400
大理石
普通花岗岩
50
中、高档花岗岩
70
座便器
450元/套
洗脸盆
200元/套
浴缸
500元/套
吊柜、壁柜
立面面积
120
自来水、电
户
600
有线电视
户
168
数字电视
户
400
电话
户
208
说明：
1.房屋结构等级范围内的装饰不予补偿;
2.本单价不包括成新，结算时应按评估比例成新计算;
3.房屋装饰补偿标准外的装饰项目按照现场评估确定补偿价格。
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