小型商业综合体招商方案范文四篇.docx

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小型商业综合体招商方案范文四篇

小型商业综合体招商方案范文四篇

第1篇:

小型商业综合体招商方案

综合体招商策划方案

【篇一：

城市综合体的招商及策划】

城市综合体招商

近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。

由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

在近几年的商业地产建设热潮中，商业资本高速圈地，追逐更大市场份额的客观要求刺激了商业地产的蓬勃兴起。

由于商业地产的特殊属性，其开发成功的标准不是由销售来验证，而是由招商成功与否来最终决定的，因此前期策划与招商成为确保项目成功的关键。

招商工作是一项系统、长期、艰巨的系统工程。

商业地产的成功，离不开成功的、系统的招商手段。

本篇专题从阐述商业地产招商特点为出发点来介绍商业地产如何成功招商。

商业地产作为房地产开发中的一个细分市场，其开发利润丰厚的好处显而易见。

然而商业地产在物业交付的时候只是整个运营部分的正式开始，能否持续健康地运营才是决定一个商业地产项目是否成功实现价值的关键。

招商工作作为商业地产运营的重要部分，从一开始就举足轻重，毫不夸张地说，招商工作的成功与否又是评判商业运营是否成功的唯一标准。

一、商业地产招商特点招商是商业地产收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。

因此，对于商业地产商来说，掌握商业地产的招商特点有利于商业地产项目的运作成功。

与传统的商业招商相比，商业地产的招商的具有如下三大特点。

1、招商时间长

商业地产的招商时间相对较长，从业态组合确定开始至项目全面营业，它可分为主力店群和中小店群二个招商阶段。

（1）主力店群招商

主力店群作用主要有四个：

①有助于稳定整个项目的经营

主力店群一般占有整个项目一半左右的营业面积，其影响之大可想而知。

知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使项目更加稳定，且有利于项目的可持续发展。

②有助于整个项目的销售

知名的主力店群的入驻能够吸引投资客的眼球，刺激铺位的销售，以及对中小店群的招商。

③有助于增加消费群体

主力店群各自拥有一定忠诚度的消费群体，这一优点可以帮助项目在日后的营运中，能在保持一定量客流的基础上发挥更大的效用。

④有助于提高租金收入

主力店群的进驻能够影响中小店的租金水平，提高项目整体租金收入。

（2）中小店群招商

中小店群的作用主要有二个：

①业态组合需要

按业态组合设计招入中小店群，以满足项目商圈内不同层次、不同需求的消费群的购物或消费需求。

2、租金租期悬殊

主力店群投资大，投资回收期长，其租期要求一般需八年、十年，有的长达二十年。

其租金相对便宜的得多，一般在第四年起，租金开始递增，递增在3%—10%。

而中小型店的租期一般为3年左右，租金较高，一般在第三年起递增租金。

3、招商难度大

招商的难度大在于项目建设期较长，主力店群对项目业态变化趋势把握不准，而营运商又缺乏经验。

二、商业地产招商误区

1、盲目定位，不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值，开发商往往对项目的定位人为拔高，即导致商铺的价格定得比较高，而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

2、缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的，而不是简单地以“满租”为原则。

在项目开始招商前必须明确招商目标，包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等；形成清晰的招商规划指导招商工作的进行，而不至于只要想进来经营就直接“招”进来，形成一个“大杂烩”。

3、招商期望值过高

期望值过高的表现首先体现就是在租金上。

在定租金价格的时候首先考虑的不应是自己的利润，应该先考虑经营者，只有经营者生存了，商场才能生存。

4、单纯依靠广告招商

招商针对地是特定的经营者，而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。

很多开发商认为广告是唯一的手段，只有通过广告才能完成项目的招商。

招商的关键是沟通，是不能坐在家里守株待兔的。

把广告作为招商的唯一手段，导致接触招商的客户面少，自然招商就成问题了。

5、过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的，很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是在招商的时候就出现了一种情况，就是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。

竞争激烈确实是目前整个行业的行情，但是从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

6、缺乏持续经营的商业管理观念

7、招商工作欠缺执行力

制定再完美的招商细节，如果没有完善有效的执行力，就如空中楼阁，无从谈起。

招商执行要强化“言必行，行必果”，推行招商负责制。

另一方面，招商人员必须进行专业培训。

没有经营方面的专业知识与客户不能形成有效地沟通，没有真正从经营者的角度解决问题，导致客户对项目信心不足，使招商工作举步艰难。

三、商业地产招商核心要决

1、合理的时机选择是成功招商的前提

（1）商业地产招商与销售

对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。

项目产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。

（2）商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点，一般来说，招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。

而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

①主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式，在产品形成之前，发展商需确定主力店群，并按其要求设计、建造相适应的产品——商业设施；所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

②中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大，因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行，当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。

所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

2、准确的前期规划是成功招商的基础

【篇二：

城市综合体策划招商流程】

城市综合体策划、招商建议流程

一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。

1、市场条件成熟度调查

项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。

该判断可以称之为初判断：

不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。

因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。

2、项目位臵可发展调查

商业房地产项目的位臵选择问题对于项目的成功将是决定性的。

实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。

一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增或锐减。

当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位臵能否适应就成为一个重要的问题

。

3、可发展规模调查判断

在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。

将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。

二、依据市场调研确定商业类型及详细定位方案

商业房地产按照行业类型可以分为批发物流功能房产、零售功能房地产、娱乐功能房地产、餐饮功能房地产、健身服务及休闲功能房地产等。

零售功能房地产又可以分为诸如百货商场、超市、家居建材、商业街房地产、商品批发商业房地产等功能房地产，以及将上述多功能集于一身的大型购物中心和hoppingmall类型的商业房地产。

娱乐功能房地产包括用于电影城、娱乐城、ktv等运营内容的商业房地产。

有些采取独体模式，有些与其他类型的商业房地产融合发展，其发展呈现大规模、复合度高、时尚化的特点。

餐饮功能房地产现呈现独体形式和融合发展的经营特点，健身服务类商业房地产和休闲类房地产首先在国内大城市发展两者在项目中开始发挥越来越重要的作用。

如此众多的商业类型的确定基础依托于所处地域、当地经济状

况、行业发展以及商业需求类型等，所以要仔细分析优劣并确定项目的类型。

三、项目组织确定和工作次序的建立

地产公司在项目地块取得后要针对项目建立项目公司，确定专案组主要执行人员。

项目公司主要执行人员是各个工作单元的纽带，是项目进展的主要执行者，需要对项目执行、商业操作、地区形势和政府公关等等都有一定能力。

因此合理有序的工作次序是项目进展的基础。

五、研究项目的微观及合作伙伴、项目融资渠道的确定确定项目的主力定位布局后即需要解决项目的核心和整体的布局（即项目微观），彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。

此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可

能。

反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。

同时将此研究作为招商销售的重要参考。

六、项目规划进行设计

项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。

其中，尤其以方案设计为重中之重：

方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。

初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。

七、设计方案的多方讨论

地产投资商将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。

无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。

建筑师的最大的

长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。

必须注意是要把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。

如何确定最合适的格局，需要让政府、商业管理公司、物业管理公司和建筑设计院共同参与。

八、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合

在完成项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。

通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。

如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。

九、项目方案的政府许可

项目的进展需要周详的准备和可持续发展的计划，商业地产不同于普通住宅，商业地产往往存在投资额度大，投资收益回收时间长，购买行为少，承租行为多的情况，为规避商业风险和规范城市发展格局，现在很多城市政府都引进了项目听证制度。

【篇三：

商业综合体招商筹备工作流程】

商业综合体招商筹备执行工作流程

2、规划（概念）方案解读20天

3、组织对本城市综合水平实地考察和市场调研分析（商业和物管）5-10天

4、参与商业项目业态定位和设计要点研讨会，提供项目商业业态规划及设计建议书，完成设计要点会签。

2天

5、组织召开筹备工作会议（主要研讨方案设计成果评审1天

6、招商人员招聘15--30天

7、完成招商人员架构编制、招商管理制度、绩效考核、佣金发放制度、以及各种招商表格、薪酬方案和人员到岗计划45---70天

8、获得面积数据,完成项目租赁决策文件编制

9、完成管理启动费测算和使用计划审批流程

10、完成招商费用预算和审批流程

11、临时办公用房及办公用品准备

12、制订商业招商政策和租金方案30天30天30天20天30-40天

13、制订招商工作计划书及策划推广方案（广告媒体市调）40天

14、招商人员培训及考核上岗45天

15、跟进完成商业业态规划细化方案（第一版施工图对接）30天

16、招商前期准备工作55天

2天17、筹备工作会议（主要研讨招商与装修事宜）

18、商业招商及策划推广全面启动招商预热期（意向洽谈;总体完成签约30%，

其中餐饮类完成50%）50天

19、完成签约仪式和招商推介会5天

20、强势招商期（签约落位；总体完成签约50%，其中餐饮类完成70%）80天

21、适时开展异地招商30天

22、强势招商期（总体完成签约75%、其中餐饮类完成70--85%）

70天招商收尾期（调整满铺；总体完成签约85%）

23、主力店交接主力店物业管理界面对接入住100--180天

24、主力店交付进场/进场日确认180天

25、完成商业商铺装修准备工作210天

26、商业交付进场与装修餐饮类商铺装修90天

27、非餐饮类商铺装修45天

28、完成广告位招商30天

29、大百货、主力店、次主力店的装修120

第2篇:

小型商业综合体招商方案

商业综合体策划方案

【篇一：

商业综合体策划全案】

第一章项目定位分析...................................................4

第一节、项目地块属性分析...............................................4

1、项目地理位置................................................................5

2、项目地质、水文、气候情况....................................................5

3、项目地形、地貌..............................................................5

4、项目的市政配套情况..........................................................5

5、项目周边城市配套情况........................................................5

第二节、项目地块wot分析..............................................6

1、优势........................................................................6

2、劣势........................................................................6

3、机会........................................................................6

4、威胁........................................................................6

第三节、项目定位.......................................................7

1、总体定位....................................................................7

2、项目的形象定位..............................................................8

3、产品定位....................................................................8

4、建筑风格定位................................................................9

5、目标客户定位...............................................................10

6、物业管理定位...............................................................11

第二章项目规划设计..................................................11

第一节、项目规划设计条件..............................................11

第二节、项目技术指标..................................................12

第三节、项目规划设计..................................................13

1、规划设计理念...............................................................13

2、规划设计指导思想...........................................................13

3、总平规划设计布局要点.......................................................14

4、建筑风格设计...............................................................14

5、竖向空间设计...............................................................14

6、户型设计...................................................................14

7、景观设计...................................................................15

8、总平交通设计...............................................................15

9、供电设计...................................................................15

10、消防设计..................................................................16

11、防排烟....................................................................16

12、结构设计..................................................................16

13、给排水设计................................................................17

14、通风设计..................................................................17

15、报警与联动................................................................18

16、煤气设计..................................................................18

18、项目配套设施..............................................................18

第三章项目价格分析..................................................19

第一节、住宅市场定价分析..............................................19

1、可类比住宅项目及参数确定...................................................19

2、本地块比较价格计算值.......................................................20

第二节、商业市场定价分析..............................................20

第四章项目投资估算与资金筹措........................................21

1、建设成本估算...............................................................21

2、静态总投资.................................................................23

3、动态总投资.................................................................23

4、资本金.....................................................................24

5、资金筹借...................................................................24

第五章项目销售利润分析..............................................25

1、初步产值利润分析...........................................................25

2、盈亏平衡分析...............................................................25

3、敏感分析...................................................................26

4、项目开发现金流量表.........................................................27

5、财务评价结论...............................................................28

第六章项目开发思路..................................................29

商业建筑的开发思路............................................................29

第一节、项目策划......................................................29

1、