和园小区工程项目建设可行性研究报告.docx
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和园小区工程项目建设可行性研究报告
附表：
1、建筑安装费用测算表
2、其他工程费用测算表
3、项目投资估算表
4、投资计划与资金筹措表
5、销售收入与税金及附加估算表
6、项目利润表
7、现金流量表
附件：
1、某某投资有限公司企业法人营业执照
2、资质证书
3、国有土地使用证
5、某某小区总平面图
1概述
1.1项目名称及拟建地点
项目名称：
xxx某某小区工程建设项目
项目建设地点：
本项目建地点位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑。
1.2项目申报单位
单位名称：
某某投资有限公司
住所：
湖南省湘潭市岳塘区建设路街道麻园山综合楼3楼
法定代表人姓名：
注册资本：
人民币叁仟万元整
公司成立于2009年7月，主要开展房地产开发及其投资，城市基础设施建设投资、商业资产运营管理、高科技产业投资、融资咨询与创业顾问；房产经纪服务及商务信息咨询业务。
1.3编制依据与研究范围
1.3.1编制依据
1）关于编制xxx某某小区项目申请报告的咨询服务协议书；
2）《xxx国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
4）《项目申请报告通用文本》；
5）《房地产开发项目经济评价方法》；
6）其他相关专业设计规范；
7）项目申报单位提供的相关基础资料。
1.3.2研究范围
根据国家有关政策、规程和规范，对项目背景、与项目相关的规划、建设条件、建设方案、环境影响、节能、建设投资及投资效益等方面进行分析研究，供申报单位和政府审核部门决策参考。
1.4项目概况
1.4.1建设内容与规模
某某小区总规划用地面积19179.86平方米，折合约28.8亩，规划总建筑面积34523.70平方米，容积率1.8，建筑密度29.9%，绿地率35.1%。
居住户数291户，总停车位261个。
其中商业面积1583.30平方米，住宅面积32428.00平方米，物管用房及计生管理用房211.3平方米，幼儿园建筑面积301.10平方米。
项目分一期进行建设，主要经济技术指标详见下表：
某某小区主要经济技术指标表
序号
项目
数值
单位
备注
1
用地面积
19179.86
平方米
2
总建筑面积
34523.70
平方米
其中
商业建筑面积
1583.30
平方米
住宅建筑面积
32428.00
平方米
物管及计生用房
211.30
平方米
幼儿园建筑面积
301.10
平方米
4
不计容积率建筑面积
2673.10
平方米
计半面积
架空层建筑面积
2673.10
平方米
计半面积
5
建筑占地面积
5734.77
平方米
6
建筑密度
29.9
%
7
容积率
1.80
8
绿地率
35.10
%
9
总户数
291
户
10
机动车停车位
261
205
个
架空层停车位
56
个
地面停车位
1.5.2主要建设条件
某某小区位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑，场址交通较便利，其配套的水、电、通讯、燃气等公用基础设施配套完善，配套设施条件良好。
2相关政策与规划要求
2.1房地产业的宏观政策
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济的平稳较快增长，满足广大群众的基本住房消费需求，是我国房地产业一贯的方针。
针对近年来房地产业发展中存在的问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证房地产业持续、健康、稳步发展。
从2005年开始针对房地产的调控不断加强，2007年下半年国家先后出台的一系列抑制房地产行业过热的调控政策，楼市由热转冷。
2008年下半年，为应对国际金融危机，国家扩大内需，实行适度宽松的货币政策。
从中央到地方，刺激房地产有关的政策陆续出台，一时紧收的房地产政策逐步放松。
通过采取减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。
在相当长一段时间里，房地产行业仍会是中国的支柱性产业，对拉动内需、促进经济增长有很强的带动力。
在当前国际金融危机的大背景下，作为国家经济支柱的房地产业的适当增速，对于“保增长”至关重要。
2008年10月份，中央政府推出了救市七政策：
将购买第二套房的首付比例降至20％；将二手房交易营业税的征收年限从5年缩短至2年；首次购买90平方米以下住宅可减免契税；降低政府房地产交易环节的税费；降低土地保证金、规划费用及缩短流程；鼓励银行适度放松贷款。
统计数据显示，2008年11月份以后，北京、上海、深圳、南京等二线城市的房地产市场交易量呈现不同程度的回暖。
2008年11月16日，中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅出台了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》[湘办发（2008）18号]，明确提出如下意见：
强化住房建设规划的调控作用；加大住房保障和棚户区改造力度：
进一步开放房地产市场；规范建设项目规费收取行为；开放建设项目服务领域；降低建设项目资金监管比例；规范房地产开发企业税收收取行为；鼓励推行经济适用住房分配货币化；充分发挥住房公积金贷款的作用；积极发展个人住房消费贷款；降低交易门槛；培育房屋租赁市场；鼓励发展节能省地型住宅；加大金融支持服务力度：
加强房地产市场监管；建立房地产市场分析和协调决策机制；加强对房地产市场的协调服务；坚持正确的舆论导向。
坚持以科学发展观为指导，提升县城房地产业的品牌形象，推动房地产业持续健康快速发展，按照《xxx县城住房建设规划（2006－2010）》的总体要求，坚持调整住房结构和引导合理消费，坚持依法规范房地产开发和管理秩序，坚持分类指导和区别对待，促进房地产业又好又快发展，将房地产业培育成为县域经济发展的支柱产业，为推动全县经济社会发展作出积极的贡献。
县城易俗河位于长株潭经济一体化核心区，自然条件优越，区位交通优势明显，拥有得天独厚的投资环境。
房地产业是我县重点发展的十大基础产业之一，引导和促进县城房地产业持续稳定健康发展，有利于满足广大人民群众的住房消费需求，对提升县城品位、扩大社会就业、促进县域经济快速发展将起到积极的推动作用。
2.2与项目有关的城市规划要求
项目位于xxx县城易俗河镇，根据《xxx城市总体规划（2006—2020）》，xxx城规划用地13.05km2，规划人口13.5万人。
以商业、娱乐休闲、食品加工和农副产品加工、生活居住等为主要功能。
项目所在地块现已规划为生活居住用地，交通极为方便，生活配套设施齐全，水、电、气等公用基础设施已基本到位，且项目正处于长沙、株洲、湘潭“金三角”一体化的核心区；项目申报单位在该片区内拟建设商品住宅楼，对缓解xxx住房供应紧张状况将起到积极作用，同时也符合xxx城市发展总体规划。
3房地产市场分析
3.1房地产产业政策
在“十二五”开局之年，为保证国民经济平稳运行，降低通胀风险，国务院出台新国八条房地产调控政策等一系列房地产调控措施。
2011年1月14日，中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
1月26日，国务院召开会议，要求进一步调控房地产市场，各地要确定价格控制目标并向社会公布，二套房房贷首付比例提高至60%，拉开了限购、限外和限贷的序幕。
2011年1月25日，住房城乡建设部等部门联合出台的《房地产经纪管理办法》落实国务院关于加强房地产市场调控的重要举措，整顿房地产市场秩序，规范房地产经纪行为，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益。
2011年1月26日，国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》，要求将第二套房的房贷首付从原来的不低于50％改为不低于60％。
同时要求各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。
截至2月22日晚，已有北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。
2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市。
1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，决定从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。
通知称，征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。
试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。
房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。
适用税率暂定为0.6%。
应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率暂减为0.4%。
重庆市1月27日晚公布当地的房产税细则，征税对象主要针对该市主城区内的独栋商品住宅、超过成交均价2倍的高档住房，以及外地人在该市购买的第二套住房。
该市对独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含）至4倍的，税率为1%；4倍（含）以上的税率为1.2%。
在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含）以上的普通住房，税率为0.5%。
2011年2月8日，中国人民银行决定，自2011年2月9日其上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。
2011年2月9日，住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从2011年2月9日起，上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调0．20个百分点。
五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0．25个百分点。
2011年2月18日，中国人民银行宣布，将于24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。
2011年3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2011年4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。
金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。
调整后，一年期存款利率达到3.25%，一年期贷款利率达到6.31%。
4月17日中国人民银行17日宣布，从21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
央行今年以来第四次上调存款准备金率。
今年以来，央行以每月一次的频率，在过去一季度里先后三次上调存款准备金率。
同时，这也是央行自去年以来准备金率的第十次上调。
此次上调之后，大中型金融机构存款准备金率达20.5％的历史高位。
分析人士认为，此举意在进一步收缩银行体系的宽裕流动性。
据估算，上调0.5个百分点后，可一次性冻结银行资金3600多亿元。
根据国家发改委的有关规定，从5月1日开始一二手房销售单位必须在醒目位置为每套房明码标价，以打击价格欺诈现象。
虽然2011年，国家出来了一系列限制房地产开发的政策，但是xxx房地产市场整体趋好，房价稳中有升，成交量保持增长势头，据xxx房产信息网统计，截止2011年5月中旬，县城房产成交均价达到2648元/平方米，年成交均价达2462元/平方米，累计成交商品房超过960套。
3.2xxx房地产市场概况
2011年4月，在针对房地产的新政和《xxx商品房预售款监管实施办法》全面推行的影响下，我县开发企业及购房者观望气氛浓厚，新建商品房与二手房成市场各项数据全面下降。
一、房产一级市场（商品房）
项目名称
数值
环比（%）
同比（%）
今年累计
商品房批准预售面积（万㎡）
0.81
-38.2
-77.8
3.22
其中：
商品住宅批准预售面积（万㎡）
0.49
-62.6
-88.8
2.9
商品房登记销售面积（万㎡）
2.82
55.6
-28.8
9.87
商品房销售均价（元/㎡）
2537
2.3
32.2
2587
其中：
商品住宅登记销售面积（万㎡）
2.71
59
-27.3
8.88
商品住宅销售套数（套）
265
72.1
-19.5
819
商品住宅销售均价（元/㎡）
2492
4.8
36.2
2410
本月，我县商品房销售274套/间，环比增长66.1%，与去年（347套/间）同比下降21%；总销售面积28246.14㎡，环比增长55.6%，与去年（39690.62㎡）同比下降28.8%；商品房销售额71653437元，环比增长59.1%，与去年（76176623元）同比下降5.9%；商品房销售均价2537元/㎡，环比增长2.3%，与去年（1919元/㎡）同比增长32.2%。
其中：
商品住宅销售265套，环比增长72.1%，与去年（329套）同比下降19.5%；销售面积27148.49㎡，环比增长59%，与去年（37361.31㎡）同比下降27.3%；商品住宅销售额67664186元，环比增长66.6%，与去年（68322522元）同比下降1%；商品住宅销售均价2492元/㎡，环比增长4.8%，与去年（1829元/㎡）同比增长36.2%；商业营业用房销售9间，环比下降18.2%，与去年（18间）同比下降50%；销售面积1097.65㎡，环比增长1.7%，与去年（2329.31㎡）同比下降52.9%；商业营业用房销售额3989251元，环比下降10%，与去年（7854101元）同比下降49.2%；商业营业用房销售均价3634元/㎡，环比下降11.5%，与去年（3372元/㎡）同比增长7.8%。
《xxx商品房预售款监管实施办法》已正式施行，为了确保购房安全，请于购房前认真查验开发项目的相关证件、预售款监管银行及监管帐号等相关资料，及时签订电子合同并即时备案，并将购房款存入指定的监管帐户，共同防范开发企业不能按时完成房屋的建设而造成业主的损失。
《湘潭市新建商品房交易价格行为实施细则》也已正式施行，各开发企业须在醒目位置放置标价牌、价目表等方式对商品房价格和收费进行公示，请广大购房者对开发企业的商品房销售明码标价情况进行监督，确保“一套一标”。
三、房产二级市场（二手房）
项目名称
数值
同比（%）
环比（%）
今年累计
二手房成交面积（万㎡）
0.71
24.6
-17.4
3.85
二手房成交金额（万元）
1067.49
34.3
-40
6230.4
二手房成交套数（套）
63
12.5
-12.5
294
二手房成交均价（元/㎡）
1504
7.8
-27.2
1618
二手住房成交面积（万㎡）
0.64
18.5
-14.7
3.54
二手住房成交金额（万元）
948.79
31.5
-32.1
5181.74
二手住房成交套数（套）
56
12
-5.1
253
二手住房成交均价（元/㎡）
1482
11
-20.4
1464
4月份，我县二手房成交面积0.71万㎡，成交金额1067.49万元，成交63套，销售均价1504元/㎡，同比分别增长24.6%、34.3%、12.5%、7.8%，环比分别下降17.4%、40%、12.5%、27.2%；其中二手住房成交面积0.64万㎡，成交金额948.79万元，成交56套，销售均价1482元/㎡，同比分别增长18.5%、31.5%、12%、11%，环比分别下降14.7%、32.1%、5.1%、20.4%。
截止至4月底，我县二手房共成交294套，销售均价1618元/㎡，环比下降1.6%，其中二手住房共成交253套，销售均价1464元/㎡，环比增长0.3%。
4项目选址及建设规模
4.1项目选址
本项目选址位于xxx易俗河镇，海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑。
某某小区项目总规划用地面积19179.86平方米（折合约28.8亩），项目用地呈不规整长方形。
4.2土地获取方式及土地利用的合理性
本项目为某某投资有限公司于2010年在他人手中转让获得，并于2010年8月3日在xxx国土局办理了国土证，国土证编号：
潭国用（2010）第A17058号。
项目申报单位拟在该宗地从事住宅小区开发，优化配置资源，将较大地提升土地资源的利用价值，发挥该宗地更大的经济和社会效益，符合xxx土地利用总体规划。
项目用地规模合理，符合因地制宜、集约用地的原则，符合有关土地管理的政策法规的要求。
4.3建设内容及规模
某某小区总规划用地面积19179.86平方米，折合约28.8亩，规划总建筑面积34523.70平方米，容积率1.80，建筑密度29.9%，绿地率35.1%。
居住户数291户，总停车位261个。
其中商业面积1583.30平方米，住宅面积32428.00平方米，项目分一期进行建设，主要经济技术指标详见下表：
某某小区主要经济技术指标表
序号
项目
数值
单位
备注
1
用地面积
19179.86
平方米
2
总建筑面积
34523.70
平方米
其中
商业建筑面积
1583.30
平方米
住宅建筑面积
32428.00
平方米
物管及计生用房
211.30
平方米
幼儿园建筑面积
301.10
平方米
4
不计容积率建筑面积
2673.10
平方米
计半面积
架空层建筑面积
2673.10
平方米
计半面积
5
建筑占地面积
5734.77
平方米
6
建筑密度
29.9
%
7
容积率
1.80
8
绿地率
35.10
%
9
总户数
291
户
10
机动车停车位
261
205
个
架空层停车位
56
个
地面停车位
5建设条件
5.1自然条件
xxx位于长江中游平原与江南丘陵的交错地带，西靠雪峰古陆北东缘，东滨湘江，涟、涓两水自西南向东北贯穿其境，地貌轮廓为西北、西南、东南三面高，中部和东北部低。
最高为西南的昌山，海拔755.1米，最低为湘江沿岸原九华的万家塘，海拔33.2米，相对高差为721.9米，地势比降为10%，造成平原、岗地、丘陵、山地四种地貌俱备，以平原、岗地为主。
其中平原占全县总面积的39.54%。
岗地占35.21%。
丘陵占18.61%。
山地占6.64%。
县境属湘中丘陵，地势由西南向东北倾斜。
5.2气候条件
xxx域属亚热带季风湿润气候。
全县多年的年平均气温一般在16.7~18.3℃之间。
1月最冷，月平均气温一般在5℃左右。
极端低温为-12.1℃。
7月最热，月平均气温一般在30℃左右，极端高温达41.2℃，冬夏温差24~25℃。
年最低温度一般在-2℃~-8℃之间，年最高温度一般在39~40℃之间。
全年冬、夏时间长，春秋两季短，暑热期长，严寒期短，热量充足，雨水集中，光、温、水的地域差异小，灾害性天气较多，具有明显的大陆性气候特性。
自然条件
A：
气温
年平均气温17.2℃
最冷月平均气温4.7℃
最热月平均气温29.3℃
极端最高气温40.6℃
极端最低气温-11.3℃
B：
降水量
年平均总降水量1394.5mm
一日最大降水量192.5mm
C：
湿度
最冷月平均相对湿度81%
最热月平均相对湿度75%
D：
最大积雪深度20cm
E：
最大冻土深度50m
F：
年雷暴日数49.5天
G：
风
冬季平均风速2.7m/s
30年一遇最大风速23.7m/s
最多风向及频率七月S.20%
一月NW.31%
H：
全年日照时数1677.1小时
5.3工程地质条件
参照周边现有建筑工程地质情况，初步推断项目场址的地址条件稳定，适宜于本工程建设。
根据《中国地震动参数区划图》，xxx地震动峰值加速度小于0.05g，反映谱特征周期0.35s，无自发性震源，地震基本烈度小于Ⅵ度，属地震稳定地带。
5.4交通条件
本项目位于xxx易俗河镇海鸥路南侧，吴家巷欢皮塘，东、西分别靠近玉兰路、海棠路临街建筑，交通便利，周边107国道、京珠高速也毗邻项目。
满足工程材料运输车辆通行需要。
5.5主要公用设施条件
本项目位于xxx县城易俗河镇，根据城市总体规划和建设现状，周边道路的供电、给排水、燃气、通讯等市政基础设施已全线铺通，并敷设到项目用地红线指定接口处。
6建筑设计方案
6.1设计依据
（1）《民用建筑通则》;
（2）设计任务书;
（3）《住宅建筑规范》（GB50368-2005）;
（4）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）;
（5）《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95）-2005年版;
（6）国家现行其它相关规范、规程及地方标准。
6.2总平面设计
6.2.1现状分析
项目区位条件良好，本地块位于xxx城区南大门,紧邻吴家巷工贸区，周边有xxx人民医院、xxx汽车南站、吴家巷农贸市场等完善的配套设施，拥有得天独厚的环境优势。
6.2.2规划原则
1、人本—充分考虑现代人的生活方式，兼顾社区的生活特点，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的居住环境。
规划设计以人文环境、绿色生态住宅为导向，建设高标准、智能化小区；
2、自然—贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想，在充分保持原有地形地貌的前提下，贯彻生态原则、文化原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、丰富文化内涵、经济效益显著和个性鲜明的花园式经典高尚商业居住空间。
以建设生态型居住空间环境为规划目标，满足住宅的居住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
3、融合—讲求人与环境的融合、建筑与整体规划布局的融合、居住行为与商业、游憩行为的融合，建筑与绿化、水环境的融合。
4、实际—适应土地开发与建设实际，面向商业消费市场，有利于起步与分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益，超前性与操作性之间的关系。
5、安全—适度的人车分流，既消除人车混车的不安全因素，又避免由此造成的时段性消极空间，确保车行与步行系统的利用率。
针对不同出行设置路及出入口，避免交叉干扰。
加强物业管理，确保购物和居住的安全性。
6.2.3规划设计整体框架
本小区处于xxx城区内优越的地理位置之中，周边环境优美，如何利用好现有环境特点，将优美的自然风光与现代化的居住概念结合，创造出独特的精品居住小区，体现花园特色，是我们努力发掘和设计的目标，本规划以“人本、自然、文化、融合、科技、实际、安全”为中心原则，以整体社会效益、经济效益与环境效益三者统一为准点，着意刻画优质优美的生活居住区。
正对大门设置中心花园，沿中轴线设置小区中央景观带，小区景观由此中央景观区沿景观轴线方向发展。
各景观区通过景观节点、景观轴线相互贯穿。
在造景上利用水景、雕塑、铺地,植物互相结合，将小区各区域连成一个整体，建筑置于园林之中，园林成为小区主体，真正实现“以人以本，以爱为宗旨”的设计手法，将生活要素融入和谐的社会氛围中，让生活空间成为舒适、怜悯的载体。
识别性与认同感：
住宅布局强调空间塑造，通过对住宅造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间，邻里空间又依照不同地点的不同景观要求，营造居住者自己的绿色“游走路径”。
道路系统：
整体性与景观性结合地形特点与空间布局、整体道路交通系统以小区内部环形道路和周边城市道路为框架，同时将小区步行系统与中央景观相结合，将道路设计与广场空间，绿地空间与建筑空间相结合，共同营造户外
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