房地产开发经营.docx
《房地产开发经营.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产开发经营.docx（112页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
房地产开发经营
第一章房地产投资与投资风险
第一节投资与房地产投资
一、投资
（一）投资的概念
一般说来，投资是指经济主体（个人、家庭、企业等）以获得未来货币增值或以收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。
简单地说，投资就是为了获得可能的不确定的未来值而做出的确定的现值的牺牲。
（二）投资的分类
1、固定资产投资
——指用于购建新的固定资产（土地、房屋、机器设备、市政工程等）或更新改造固定资产的投资。
2、流动资产
——企业用于购买、储存劳动对象以及在生产和流通过程中的在产品、产成品等周转资金的投资。
（三）投资的特性
（1）投资是一种经济行为。
从静态的角度来说，投资是现在垫支一定量的资金；从动态的角度来说，投资则是为了获得未来报酬的经济行为。
（2）投资具有时间性。
即投人的价值或牺牲的消费是现在的，而获得的价值或消费是将来的，也就是说，从现在支出到将来获得报酬，在时间上总要经过一定的间隔。
（3）投资目的在于得取报酬。
投资活动是以牺牲现在价值为手段，以赚取未来价值为目标。
未来价值超过现在价值，投资者方能得到正报酬。
（4）投资具有风险性。
现在投入的价值是确定的，而未来可能获得的收益是不确定的，这种收益的不确定性即为投资风险。
（四）投资的作用
1．投资是一个国家经济增长的基本推动力
1）增加一定量的投资，可以为经济发展提供必要的要素和动力，而且由于投资的乘数效应，一定量的投资可以获得数倍于它的收人和引起总值的增长。
2）投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素，主要表现在：
合理引导投资流向可以优化资金投向，改善经济结构；通过政策的调整增大投资比重以确保关键产业和重点项目的投资。
2．投资与企业发展密切相关
投资是企业发展的第一原动力，因为企业的建立和发展都离不开投资，企业的运行也离不开投资活动。
3．投资可以促进人民生活水平的提高
1）投资为改善人民物质文化生活水平创造了条件。
2）投资可以创造更多的就业机会，增加劳动者收人，从而使人民生活水平得到改善和提高。
4．投资有利于国家的社会稳定和国际交往
1）经济良性发展必然有利于国家政治局面的稳定发展，最终使社会呈现出安定团结的景象。
2）国际投资成为现代国际交往的主要形式。
通过直接或间接的国际投资，各国可以共同利用国际市场，利用国际经济资源，还可以学习国际上的先进技术，并将本国经济推向世
界经济体系，从而大大加快本国经济发展进程，在国际交往和竞争中树立本国形象。
二、房地产投资
（一）房地产投资的概念
——房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。
（二）房地产投资的目的
1、实现其财富价值的最大化。
2、获得经常性的收益和资本增值，抵御通货膨胀的影响。
（三）房地产投资的物业类型
1．居住物业
居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。
这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租户使用。
2．商用物业
商用物业又称经营性物业、收益性物业或投资性物业，是指能出租经营、为投资者带来经常性收人现金流的房地产，包括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、购物中心等）、出租公寓等。
这类物业的购买者大都以投资为目的，从物业出租经营收人和未来升值中获得投资收益，也有一部分购买者是为了自用、自营的目的。
3．工业物业
工业物业是指为人类生产活动提供空间的房地产，包括工业厂房、仓储用房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）等。
工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。
4．特殊物业
特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。
特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
第二节房地产投资的特性
一、不可移动性
不可移动性是房地产最重要的一个特性。
“房地产的价值就在于其位置”，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
房地产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租户都具有吸引力。
由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，不仅关心某宗具体物业的自身特点，而且十分关注对未来的地区环境的可能变化的分析与预测。
二、寿命周期长
房地产具有寿命周期长的特点，房地产置业投资是一种长期投资。
经济寿命：
是指房地产的地上建筑物对房地产价值有贡献的时期。
对于收益性房地产来说，其经济寿命具体是房地产从地上建筑物竣工之日开始，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收人大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
自然寿命：
指房地产从地上建筑物竣工之日开始，到建筑物的主要结构构件和设备的自然老化或损坏而不能继续保证建筑物安全使用为止的时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多。
如果房地产的维护状况良好，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命。
公寓、酒店、剧院建筑的经济寿命是40年。
工业厂房、普通住宅、写字楼的经济寿命是45年。
银行、零售商业用房的经济寿命是50年。
仓储用房的经济寿命是60。
三、适应性
适应性是指为了适应市场环境的变化，投资者调整房地产使用功能的方便程度。
对置业投资者来说，如果其投资的房地产适应性很差，则意味着他面临着较大的投资风险。
四、异质性
异质性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。
由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同。
每一宗物业在房地产市场中的地位和价值不可能与其他物业完全一致。
五、弱流动性
弱流动性是房地产的又一重要特性。
1）由于物业的各种特征因素存在显著差异，使用者也会存在对种种特征因素的特定偏好，因此消费者通常需要进行多次搜寻才能实现物业与消费者的匹配
2）对于同一物业而言，不同卖方和买方的心理承受价格都存在差异
3）房地产价值量大所导致的买卖双方交易行为的谨慎，以及房地产市场中交易分散、信息不完备程度高。
4）房地产的流动性差，进一步导致了房地产的变现能力较差。
六、政策影响性
政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
政府的土地供给、住房、金融、财政税收等政策的变更，均会对房地产的市场价值产生影响，进而对房地产投资产生影响。
七、专业管理依赖性
专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。
专业化涉及领域：
获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资、维护维修、安全保障、法律等。
八、相互影响性
相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。
如政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
第三节房地产投资的形式与利弊
一、房地产投资的形式
1、直接投资（实物资产投资）
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式：
1）房地产开发投资：
是指从事商品房和土地开发经营活动的投资，包括商品房建设投资和土地开发投资。
主要为短期投资，目的或其开发利润。
2）房地产置业投资：
购买物业居住或出租、转售。
属长期投资，目的获取保值、增值、收益和消费四方面利益。
2、间接投资（房地产证券投资）
将资金投入与房地产相关的证券市场，如购买房地产开发企业的债券、股票、房地产投资信托基金、房地产抵押贷款证券。
房地产投资可分为直接投资和间接投资两类。
1）投资房地产企业股票或债券
2）投资房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。
REITS将其收人现金流的主要部分分配给作为投资者的股东，而本身仅起到一个投资代理的作用。
REITS有很多优越性：
第一，收益相对稳定；第二，REITS投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs股份转换为现金。
按资产投资的类型划分，REITS分为权益型、抵押型和混合型三种形式。
3）购买住房抵押支持证券
住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
二、房地产投资的利弊
（一）房地产投资之利
1．相对较高的收益水平
房地产开发投资中，大多数房地产开发项目的成本利润率能超过20％的水平。
2．易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押物，所以置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。
3．能抵消通货膨胀的影响
由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。
4．提高投资者的资信等级
由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产成为占有资产、具有资金实力的最好证明。
这对于提高投资者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。
（二）房地产投资之弊
1．变现性差
2．投资数额巨大
3．投资回收周期较长
4、需要专门的知识和经验
第四节房地产投资的风险
一、房地产投资风险概念
（一）风险的定义
从房地产投资的角度，风险可以定义为获得预期收益可能性大小。
风险可以用标准差表示，一般而言，标准差越小，各种可能收益的分布越集中，投资风险越小，反之越大。
（二）风险分析的目的
（1）预期收益率是多少，出现的可能性有多大？
（2）相对于目标收益、融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？
（3）预期收益的变动性和离散性如何？
二、房地产投资风险种类
（一）系统风险
系统风险又称为不可分散风险或市场风险，即个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。
（1）通货膨胀风险
通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投人的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
（2）市场供求风险
市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
（3）周期风险
周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。
（4）变现风险
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
（5）利率风险
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：
一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；
二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
利率提高还会抑制房地产市场上的
需求数量，从而导致房地产价格下降。
（6）政策风险
政府有关房地产投资的土地供给政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
（7）政治风险
房地产的不可移动性，使房地产投资者要承担相当程度的政治风险。
政治风险主要由政变、战争、经济制裁、罢工、骚乱等因素造成。
（8）或然损失风险
或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。
（二）、个别风险
（1）收益现金流风险
收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。
不论是开发投资还是置业投资，都面临着收益现金流风险。
（2）未来运营费用风险
未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。
（3）资本价值风险
资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。
（4）比较风险
比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投人房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应的可能收益时，给投资者带来的风险。
（5）时间风险
时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。
时间风险的含义不仅表现为选择合适的时机进入市场，还表现为物业持有时间的长短、物业持有过程中对物业重新进行装修或更新改造时机的选择、物业转售时机的选择以及转售过程所需要时间的长短等。
（6）持有期风险
持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。
三、风险对房地产投资决策的影响
1、令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平。
2、使投资者尽可能规避、控制或转移风险。
第五节风险与投资组合
一、投资组合理论
投资组合理论的主要论点是；对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
投资组合目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险下，使收益最大化的组合。
通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别风险因素减少，但系统风险因素仍然存在
二、资本资产定价模型
E（rj）＝rf＋Bj［E（rm）rf］
式中E（rj）——在某一时间段内，资产j应有的预期收益率；
rf——在同一时间段内，无风险资产的收益率；
E（rm）——在同一时间段内，市场的整体平均收益率；
Bj——资产j的系统性市场风险系数。
利用上述模型分析，一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这项投资项目的系统性市场风险的相关系数乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
例：
假设整个投资市场的平均收益率为20％，国债的收益率为10％，而房地产投资市场相对于整个投资市场的相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：
R=10％十0.4*（20％一10％）=14％
复习思考题
l．投资的概念是什么？
2．投资是如何分类的？
3．投资的特性和作用有哪些？
4．房地产投资的概念是什么？
5．房地产投资的物业类型有哪些？
6．房地产的特性有哪些？
7．房地产投资的形式有哪些类型？
8．房地产投资的利弊分别有哪些？
9·风险的定义是什么？
风险与不确定性有何区别？
10．房地产投资的系统风险和个别风险如何区分？
分别包括哪些方面？
11．风险与收益的关系是什么？
12．为什么组合投资能降低投资风险？
5
第二章房地产项目策划与土地使用权获取
第一节房地产项目策划概述
一、房地产项目策划的含义
关于房地产项目策划，有两种不同的理解：
一种观点认为，房地产项目策划就是促销策划，即如何想方设法把楼卖出去，这是一种狭义的理解。
另一种观点认为，房地产项目策划就是从发展商获得土地使用权开始，到市场调查、消费者行为心理分析，再到物业管理全过程的策划，即房地产项目全程策划。
二、房地产项目策划的由来与发展
1．单项策划阶段（1993，6——1997，3）
2．综合策划阶段（1997，4—1999，6）
3．复合策划阶段（1999．7至今）
三、房地产项目策划的特征
1、地域性
房地产项目策划的地域性特征主要体现在以下几个方面：
1）要考虑房地产开发项目的区域经济情况。
2）要考虑房地产开发项目周围的市场情况。
3）要考虑房地产项目的区位情况，如房地产项目所在地的自然区位、经济区位
2、系统性
3、前瞻性
4、市场性
5、创新性
6、多样性
四、房地产项目策划的内容
1、土地使用权的获取
2、房地产项目市场调查
3、房地产项目市场细分、目标市场选择、市场定位
4、房地产项目的产品策划及规划建议
5、房地产项目的价格策略
6、房地产项目市场推广
7、房地产项目经济评价
第二节土地使用权获取
一、地段论的再认识
1．地段论的现实困惑
房地产开发取决于三个重要因素，第一个因素是地段（location），第二个因素是地段，第三个因素还是地段。
2、地段的理性认识
地段在房地产开发中起着重要作用，有时甚至是决定性的。
这是因为：
1）从成本角度出发，楼价等于地价、建筑费、专业费、资金利息、税费和利润之和。
由于建筑费、专业费、资金利息和税费等费用相对固定，楼价与地价呈正相关，即地价低，则楼价也低，地价高则楼价也高。
对于大城市中心区的商业用地，地价可以是整个楼价的50％甚至以上。
2）发展商在获取土地使用权时，一般用假设开发法计算地价，并以此作为竞标拍卖的依据。
二、开发地段影响因素分析
1、城市规划
城市总体规划，控制性详细规划，城市发展方向，大型基础设施的建设规划等。
2、市场供求状况
3、地块的自然条件
位置、土地承载力，地形地势，土地面积，形状，日照，风向，自然灾害等。
4、地块周边的社会条件
基础设施，公共服务设施，社会治安等
5、地块的环境条件
空气污染，噪声，绿化，视觉效应（江景，海景）等。
6、地块周边的经济条件
经济发展状况，物价水平，收入水平，投资水平等
7、政策限制
规划的限制，价格的限制，优惠政策，土地政策。
8、人口因素
人口数量，素质，家庭规模，收入状况。
9、心理因素
地块风水，名人效应，风俗习惯
三、如何选择投资地段
1、选择最具升值潜力的土地
一般针对生地，开发规模较大
条件：
需要灵敏的信息和独到的眼光，承担较大风险。
2、选择现实的最佳地块
主要针对旧城改造
条件：
有较强的经济实力，承担拆迁风险
3、选择近水土地
4、选择沿边地段
5、选择生态环境优美地段
四、土地开发时机选择
1、经济发展
2、城市规划
3、基础设施建设
五、土地使用权的获取
（一）土地一级市场
1、招标
2、拍卖
3、公开挂牌
（二）土地二级市场
1、土地转让
2、土地交换
3、土地赠与
五、土地储备问题讨论
1、政府与开发上的博弈问题
2、土地储备利弊分析
第三章房地产市场及其调查分析
第一节房地产市场概述
一、房地产市场的概念
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等交易的活动场所以及一切交易途径和形式。
房地产经济学中对房地产市场的定义，则是指当前潜在的房地产买者和卖者，以及当前的房地产交易活动。
一个完整的房地产市场是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
二、房地产市场的运行环境
房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和。
1）社会环境，是指一定时期和一定范围内人口的数量及其文化、教育、职业、性别、年龄等结构，家庭的数量及其结构，各地的风俗习惯和民族特点。
2）政治环境，是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外资的态度等，它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题。
3）经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。
例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。
4）金融环境，是指房地产业所处的金融体系和支持房地产业发展的金融资源
5）技术环境，指一个国家和地区的技术、技术政策、新产品开发能力以及技术发展动力。
6）资源环境，指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然条件。
7）国际环境，指国外发生的事情、状况或关系。
三、房地产市场的影响因素
（一）影响房地产市场发展的社会经济因素
①社会因素，包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素；
②经济因素，包括经济发展状况、家庭收人水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等；
③政策因素，包括房地产供给政策、住房分配和消费政策、房地产金融政策、房地产产权与交易政策、房地产价格政策等因素。
（二）影响房地产市场转变的社会经济力量
1．金融业的发展
2．信息、通讯技术水平的提高
3．生产和工作方式的转变
4．人文环境的变化
5．自然环境的变化
6．政治制度的变迁重要内容
四、房地产市场的参与者
1、土地所有者或当前的土地使用者
2、开发商
3、政府及政府机构
4、金融机构
5、建筑承包商
6、专业顾问
1）建筑师
2）工程师
3）会计师
4）造价工程师或经济师
5）房地产估价师及房地产经纪人
6）律师
7、消费者或买家
第二节房地产市场结构与市场指标
一、房地产市场结构
（1）总量结构：
从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。
（2）区域结构：
分析在全国不同地区之间，房地产市场发育情况的差异和特点，考查不同区域或城市之间，房地产市场的开发规模、主要物业类型、房价水平和政策措施的差异。
（3）产品结构：
从经济发展阶段出发，考查房地产市场中住宅、写字楼和商业用房等不同物业类型之间的投资比例关系，分析其产品结构布局的合理程度。
（4）供求结构：
针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系；并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。
（5）投资结构：
根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间，以及彼此之间的动态协调关系。
二、房地产市场指标
（一）供给指标
（1）存量（StOCk，St），指报告期期末（如第t年或半年、季度、月，下同）
已占用和空置的物业空间总量。
存量=上期存量十报告期新竣工量一报告期灭失量
可按物业类型分别统计。
（2）新竣工量（NewCompletions，NCt），指报告期内新竣工房屋的数量。
（3）灭失量（民），指房屋存量在报告期内由于各种原因（毁损、拆迁等）灭失掉的部分。
（4）空置量（Vacancy，VCt），指报告期期末房屋存量中没有被占用的部分。
（5）空置率（VacancyRate，VRt），指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例，（6）可供租售量（HousesforSale／Rental，HSRt），指报告期可供销售或出租房屋的数量。
可供租售量=上期可供租售数量一上期吸纳量十本期新竣工量
实际统计过程中，可按销售或出租、存量房屋和新建房屋、不同物业类型等分别统计。
（7）房屋施工面积（HousesUnderConstruction，BUCt），是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。
包括本期新开工的面积和上期开工跨人本期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在本期恢复施工的房屋面积。
（8）房屋新开工面积（ConstructionStarts,CSt）,是指在报告期内新开工建设的房屋面积。
（9）平均建设周期（ConstructionPeriod，CP），指某种类型的房地产开发项目从开工到竣工交付使用所占用的时间长度。
平均建设周期=房屋施工面积／新竣工面积
（10）竣工房屋价值（ValueofBuildingsCompleted，VBCt），指在报告期内竣工房屋本身的建造价值。
（二）需求指标
（1）国内生产总值；
（2）人口数，是指一定时点、一定地区范围内有生命的个人总和，包括常住人口和现有人口。
（3）城市家庭人口，指居住在一起
升级会员 