概念设计任务书060320.docx
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概念设计任务书060320
深圳市大梅沙万科中心
规划设计任务书
深圳市万科房地产有限公司
二零零六年三月
一、项目概况
（一）项目名称：
万科中心
（二）宗地概况：
1.
用地地点：
中国·广东省·深圳市·盐田区·大梅沙海滨旅游度假区
2.用地面积：
61729.7m2
3.用地性质：
会议中心、酒店及办公用地
4.用地概况：
1）宗地北离盐坝高速公路距离约300米，宗地南离大梅沙海滩约800米。
2）宗地地快有一定高差，内环线与沿湖面高差在2.8米左右。
3）宗地周边景观环境已基本改造完毕。
（三）政府规划国土部门规定的设计要点:
1.用地性质：
会议中心、酒店及办公用地
2.总用地面积：
61729.7m2
3.建筑容积率≤1.3
4.建筑限高：
三个不同限高要求，分别为15米、24米和35米，详见图纸文件。
5.计容积率建筑面积约80200m2。
6.总体布局及建筑退让用地红线：
详见用地红线文件图纸。
7.绿地率≥30%。
8.车辆出入口：
由内环路进入
9.人行出入口：
不限
二、万科对项目规划设计要求
（一）总体规划要求
1.项目规划设计内容
根据政府规划设计要点及本公司经营计划，该项目具体分项为：
万科总部、灵活SOHO办公、国际会议中心及酒店等四大功能；其中酒店分为经营性酒店和产权式酒店（度假公寓）。
（二）万科对项目技术经济指标要求：
1.万科总部：
11200m²，包含1500m²半地下、地下室面积。
2.国际会议中心：
4700m²，包含1300m²半地下、地下室面积。
3.经营性酒店面积：
13500m²，不包含地下室、半地下室面积。
其地下配套面积：
休闲、娱乐设施1200m²-2000m²，主要是健身、KTV包房和泳池等娱乐设施。
商业配套：
2300-3300m²。
为酒店提供餐饮、咖啡、酒吧、超市等服务；可考虑酌情调整部分地下配套面积至地面。
酒店设备用房等面积可根据设计具体设置。
产权式酒店（度假公寓）面积：
10000m²-39200m²，不包含地下室、半地下室面积。
应根据设计方案，尽可能实现更大的建筑面积。
产权式酒店（度假公寓）可根据设计单独设置，亦可与经营性酒店或SOHO办公组合设计，交通体系需要有一定分隔。
。
4.SOHO办公面积：
14400m²（不包含地下室、半地下室面积）。
每单元60m²左右，空间方正，可自由拆分组合，预留厨房和独立卫生间。
其功能空间富有变化，可居住，可办公。
（三）项目各功能分区详细设计要求
1.万科总部：
万科总部由行政办公和万科研究院组成，固定员工230人；办公大楼总建筑面积约11200m²，其中地下、半地下建筑面积约1500m²。
行政办公部分主要为提供总部职能部门、集团管理层办公及辅助空间，总部大型会议、培训空间借用国际会议中心功能。
✧入口大堂
功能
配置
大堂
前台，供3名接待员使用，配有电脑、电话、传真机等；
等候区，等候沙发；
洽谈室
2个，各供6人和12人使用
✧总部管理层办公：
13人
空间形式
独立办公室
使用单元
数量
面积（m2）
配置
董事长办公室
1
100
1、外带独立秘书办公位；
2、办公桌椅一套、接待椅两张、书柜、4-6人会议桌、会客沙发；
3、20平米休息室可睡眠；
4、独立卫生间有浴缸、洗手盆、坐便；
5、更衣室
总经理办公室
1
80
1、外带独立秘书办公位；
2、办公桌椅一套、接待椅两张、书柜、4-6人会议桌、会客沙发；
3、独立卫生间有浴缸、洗手盆、坐便；
4、更衣室
党委书记/副总经理/总监办公室
11
40
办公桌椅一套、接待椅两张、书柜、4-6人会议桌、会客沙发；
✧职能办公空间：
万科集团总部现有13个职能管理部门，员工217人
职能部门负责人均设一个20平米独立办公室，设置办公桌椅一套、接待椅两张、书柜，余为开放式办公室；预留2个职能部门负责人独立办公室，可暂做小会议室；
职员办公位净使用空间不小于2.5平方米，开放式空间中设置讨论桌；
设置简易工作站为短期交流。
✧后勤及设备空间：
管理用房、职工食堂和设备用房应结合规划和景观设计设置为地下、半地下形式，以保证该部分建筑面积不计入容积率，同时也应保证该部分的采光和通风要求。
管理用房面积200m²
职工食堂面积700m²
设备用房面积600m²
万科研究院为集团智囊机构，万科研究院建筑面积为5000m²，为普通办公空间，需独立建设。
总部行政办公及研究院设置根据空间布置少量小型会议室。
2.灵活SOHO办公：
建筑面积14400m²。
每单元60m²左右，空间方正，可自由拆分组合，预留厨房和独立卫生间。
其功能空间富有变化，可居住，可办公。
3.国际会议中心：
国际会议中心在使用功能上将作为万科总部和酒店的公共配套，因此在设计时结合两大功能合理布置。
国际会议中心总建筑面积4700m²，其中地下、半地下室建筑面积1300m²。
1）主大堂100m²：
国际会议中心日常出入口。
2）形象展示厅500m²：
主要用于企业形象展示。
3）会议、培训部分：
3300m²
其中含一国际报告厅约800m²，该报告厅为独立会议/宴会两用大厅，可根据使用需求分隔成2个会议/宴会大厅。
其他会议功能包括150m²视频会议室两个，300m²学术报告厅两个，200m²的中型会议、培训室四个，100m²小型会议室一个，休息室、微型研讨室若干。
4）会议、培训附属办公部分：
800m²，主要为会议、培训部分服务。
会议、培训附属办公位24个。
测评、面谈、档案、教务、休息室等根据设计布置。
5）其他说明
✧会议、培训部分临近酒店；附属办公部分临近万科总部。
✧根据具体设计将部分会议、培训和附属办公设置在地下、半地下部分建筑面积达到1300m²。
4.酒店：
1）经营性酒店：
13500m²
a、酒店大堂：
400m²，主要为经营性酒店服务。
b、酒店客房部分：
13100m²
户型配比：
户型
套内建筑面积（m2）
比例
备注
单间
36
90%
酒店客房比例可根据具体设计适当调整
套房
72
5.5%
豪华套房
82
4.5%
2）产权式酒店：
10000m²-39200m²
应根据设计方案，尽可能实现更大的建筑面积。
户型配比：
户型
户型描述
套内建筑面积（m2）
比例
备注
一房一厅
1房1厨1卫1阳台
45
65%
酒店客房比例可根据具体设计适当调整
二房一厅一卫
1房1厅1厨1卫1阳台
55
25.5%
三房一厅一卫
1房1厅1厨2卫1阳台
72
9.5%
3）酒店配套：
酒店配套为经营性酒店和产权式酒店共享配套。
同时会议培训、KTV部分优先考虑经营性酒店的使用，健身、泳池优先考虑产权式酒店使用。
a、国际会议中心为酒店提供所需会议、培训等商务功能。
b、休闲、娱乐设施：
1200m²-2000m²，主要是健身、KTV包房和泳池等娱乐设施。
c、商业配套：
2300m²-3300m²。
为酒店提供餐饮、咖啡、酒吧、超市等服务。
4）酒店设备及系统配套。
该酒店所需配置的消防水池、生活水池、制冷、变配电、消防监控等设备及系统配套应根据国家相应设计规范配置。
5.广场及景观
1）广场临内环线设置，占地面积大小可根据规划具体分配，其广场将是本项目几大功能联结中心和交通枢纽。
2）广场规划300m²左右的露天小剧场，露天小剧场可以用于各种文化娱乐节目或新闻发布会、论坛会等功能。
3）其他广场功能可根据其突出主题结合景观设计具体设置。
6.车库等附属设施
1）停车位数700个。
地面停车150辆，地下、半地下停车550辆；项目各功能（总部、灵活SOHO办公、会议、酒店等）停车要求应根据其使用时间的不同做到既可分区明确，又可互相兼容使用，使其停车效率做到最大。
2）其他设备及系统配套应根据具体设计要求在控制成本的前提下合理布置。
（四）生态技术设计要求
本项目的生态技术需以“低技术”为主，充分利用自然技术、适应本地地域气候特点、利用本地绿色建筑材料等低成本、低投入方式平衡和保护周边生态系统，节约能源；鼓励在成本可控范围内做出一定的新技术、新材料应用的探索。
本项目所在地区太阳辐射量丰富，降雨量高，地下水位高，且临近海滨。
在本项目生态技术中需重点处理的方面为太阳能的应用、地热系统的应用、雨水收集系统和遮阳、通风系统等，其最核心技术以太阳能利用、地源的应用为主。
1.生态技术适用范围：
万科总部。
2.生态建筑主要目标：
✧环保、可持续
✧节能
✧国际认证标准：
生态建筑将以美国绿色建筑协会（U.S.GreenBuildingCouncil）颁布的《LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign》（“能源与环境设计导则”绿色建筑评估体系，简称LEED）为评估依据，其标准为LEED认证的白金级。
三、设计成果要求
（一）、最终成果交付图纸目标表
分类
序号
图纸名称
备注
总体规划
1
总平面图
2
功能分区与产品分布图
3
规划骨架分析图
4
地块剖面图（3~4个）
5
交通分析图
6
景观分析图
7
视线分析图
8
停车分析图
9
日照分析图
建筑单体
10
各建筑单体设计图（平、立、剖面）
广场
11
平面布置图
12
效果图（包括商业）
景观设计
13
总平面图
14
重要景观节点
技术意向
15
太阳能系统
提出生态技术发展意向及相应的技术解决方式专篇
16
地热系统
17
雨水系统
18
通风系统
19
其他高科技或新技术系统
20
建筑物理或生态技术研究事务所合作协议书
其它
21
工作模型
22
鸟瞰图、效果图或模型照片
（二）、第一次中期交流图纸目标表
分类
序号
图纸名称
备注
总体规划
1
总平面概念草图（至少两个方案）
2
规划骨架分析图
3
交通分析图
4
景观分析图
建筑单体
5
各建筑单体概念设计图
广场
6
平面布置图
其它
7
工作模型
（四）、技术经济指标表
1、用地平衡表
用地构成
面积（m²）
百分比（%）
备注
总用地面积
61729.7
100
万科总部占地面积
灵活SOHO办公占地面积
国际会议中心占地面积
酒店占地面积
广场占地面积
道路占地面积
其中
停车面积
公共绿化占地面积
2、规划指标表
总用地面积
m²
总建筑面积
m²
其
中
计容积率建筑面积
m²
其
中
万科总部建筑面积
m²
灵活SOHO办公建筑面积
m²
国际会议中心建筑面积
m²
酒店建筑面积
m²
地下、半地下室建筑面积
m²
其
中
万科总部建筑面积
m²
灵活SOHO办公建筑面积
m²
国际会议中心建筑面积
m²
酒店建筑面积
m²
车库建筑面积
m²
其他
m²
容积率
停车位
辆
地面停车
辆
地下车库停车
辆
绿地率
%
建筑密度
%
3、各功能部分详细指标
分类列表详细表述万科总部、灵活SOHO办公、国际会议中心、酒店等各项功能空间指标。
4、机动车停车详细指标表
项目
数量（辆）
建筑面积（m²）
是否计入容积率▲/△）
是否可售（▲/△）
露天停车位
非露天停车位
架空层
地下
半地下
地下、半地下车位平均面积（m²）
四、设计依据
1.用地红线及地形图。
2.设计应符合消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家有关法规、规范方面的要求。
3.本项目设计任务书要求。
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