房地产业节能减排.docx

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房地产业节能减排

房地产业节能减排研究

能源是人类社会赖以生存和发展的重要物质基础。

中国是目前世界上第二位能源生产国和消费国。

能源供应持续增长，为经济社会发展提供了重要的支撑。

能源消费的快速增长，为世界能源市场创造了广阔的发展空间。

我国经济快速增长，各项建设取得巨大成就，但也付出了巨大的资源和环境被破坏的代价，经济发展与资源环境被破坏的矛盾日趋尖锐。

同时，温室气体排放引起全球气候变暖，备受国际社会广泛关注。

进一步加强节能减排工作，也是应对全球气候变化的迫切需要。

《中华人民共和国节约能源法》指出“节约资源是我国的基本国策。

国家实施节约与开发并举、把节约放在首位的能源发展战略。

”

一、节能减排政策对我国经济的影响

节能减排政策是我国长期坚持的战略选择，对经济具有深远的影响。

节能减排政策通过控制高耗能高污染行业的增长速度，推动我国经济增长方式向资源节约、环境清洁方向转变。

1.高耗能高污染行业将面临结构大调整

据国家统计局测算，火电、钢铁、化工、建材、有色金属、石油加工及炼焦等6个高耗能高污染行业的增加值占我国规模以上工业增加值的33%左右，用电量占工业用电量的64%左右，能耗占全国工业能耗的70%左右。

高耗能高污染行业属于节能减排政策的重点调控领域，随着节能减排政策的贯彻落实，高耗能高污染行业至少面临三方面影响：

一是落后产能面临生存危险。

二是将掀起兼并重组潮。

三是新增产能批复难度增大。

2.节能减排工程以及环保装备业将快速发展

我国高耗能高污染行业产品单位能耗较高，与国际先进水平相比普遍存在较大差距，其中化工、水泥、平板玻璃和石化行业平均水平高出国际先进水平达40%以上，节能潜力较大。

“十一五”期间，我国通过十大重点节能工程，将实现节约2.4亿吨标准煤，经济效益十分明显，同时推动节能装备业快速发展。

为了降低高耗能高污染企业污染物排放量，我国主要采取两类手段促使该类企业安装减排设置:

一方面采取强制手段，该类企业必须安装减排设施；另一方面采取提高污染物排放费用征收标准、安装减排设备给予相应补贴等经济手段，对安装减排设备企业进行奖罚。

二、我国推进节能减排的政策措施

国家发展和改革委员会明确了我国推进节能减排和应对气候变化的六大政策措施。

1.淘汰落后产能。

2006年~2008年，我国淘汰落后的炼铁产能6059万吨、炼钢产能4347万吨、水泥产能1.4亿吨、焦炭产能6445万吨；到2009年上半年，已关停小火电机组5407万千瓦，提前一年半完成了“十一五”关停5000万千瓦小火电机组的任务。

2.优化能源结构。

截至2008年，我国可再生能源利用量已达2.5亿吨标准煤，水电装机容量、核电在建规模、太阳能热水器集热面积和太阳能生产能力等均居世界第一。

3.推动技术进步。

加快节能减排技术的研发，攻克一批促进节能减排的关键和共性技术；全面实施十大重点节能工程和重点环境治理工程；加快建立节能技术服务体系，推行合同能源管理，培育节能和环保服务市场。

4.增加森林碳汇。

积极实施天然林保护、退耕还林还草、草原建设和管理、自然保护区建设等生态建设与保护政策，进一步增强林业作为温室气体汇的能力。

近5年来，中国森林蓄积量以每年近1亿立方米的速度在增长，森林覆盖率从20世纪90年代初的14％提高到20％，人工造林保存面积居世界第一。

5.加强基础管理。

建立和完善节能减排统计、监测和考核体系，实行严格的问责制；实行耗能产品最低能效标准，扩大强制性能效标识的实施范围；切实抓好电力、钢铁等重点耗能企业以及建筑、交通行业和公共机构的节能工作，加强了重点耗能单位的节能管理；对重点污染源实施了在线监测，推进重点流域区域污染治理和解决突出环境问题；大力发展循环经济，推广不同模式循环经济的典型经验。

6.完善政策机制。

设立节能专项资金，采取“以奖代补”的方式支持节能重点工程、高效节能产品、合同能源管理等。

对开展节能、发展循环经济和进行资源综合利用的企业，采取了减税免税政策；对解决突出环境问题的工程，实行“以奖促治“政策，财政给予一定的奖励资金；对生态保护任务艰巨的地区，研究实行生态补偿的机制。

三、房地产行业在节能减排中的地位

众所周知，房地产业的建筑成本中70%是材料消耗，这些材料需要由建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，因而，房地产业的发展必然会波及、拉动这些产业的发展。

因此，房地产行业在节能减排工作中占据重要地位。

全球房地产建筑业的能耗占到全球终端总能耗的40%。

有鉴于此，房地产企业应当自觉主动地运用节能、低碳、环保技术和先进的经验，从规划设计阶段开始，到高效低耗的工程建设、绿色建材的选用、人性化物业的管理和服务，全过程尽可能地采用科技进步的成果，缔造“低碳、舒适”房产。

四、房地产建筑业节能成趋势

2009年11月25日，国务院常务会议决定到2020年我国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%~45%。

业界预测，建筑业作为目前二氧化碳和固体废弃物“生产”大户，发展节能型的绿色建筑成为国家控制二氧化碳排放总量的重点工作，“绿色地产”将成为房地产行业发展趋势。

1.绿色地产不仅仅是楼盘绿化

  “绿色”是一种文化，指人类仿效绿色植物，创造有利于大自然平衡，实现经济、环境和生活质量之间相互促进与协调发展的文化；真正意义上的绿色地产是一种新的房地产开发理念。

“绿色建筑”的概念最早于1992年联合国环境与发展大会上提出，源自倡导实践健康的生活形态，追求地球可持续发展。

根据“世界绿色建筑委员会”的定义，能够将建筑对自然环境产生的不良影响降至最低的建筑都被称为“绿色建筑”。

中国在2006年出台实施具有国家标准性质的《绿色建筑评价标准》，建立了一套适合我国国情的评价体系，给出了“绿色建筑”明确定义：

在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

2.“绿色地产”成为市场的焦点

最近政府部门明显加大了对建筑行业节能减排的要求，更多的节能技术势必在未来应用到楼盘的规划建设中，‘绿色地产’的发展已经成为行业不可逆转的趋势。

”

      政府部门在节能减排工作上显示了很大的决心，这主要表现在以下两件事上：

      第一、在2009年9月22日闭幕的“联合国气候变化峰会”上，胡锦涛总书记提出中国的新节能减排计划，表明中国将大幅降低二氧化碳排放，并在2020年之前达到非化石能源占一次能源消费比重达15%左右的目标，中国还将提出一套排放标准，用来规范中国国内的工业与汽车排放及建筑物的节能基准。

      第二、2009年11月25日，国务院常务会议决定了到2020年我国控制温室气体排放的行动目标：

到2020年我国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40%~45%，作为约束性指标纳入国民经济和社会发展中长期规划，并制定相应的国内统计、监测、考核办法。

3. “绿色地产”需要政府和开发商密切配合

中国房地产市场经过多年的发展，市民已经形成一整套理性的置业观念，“绿色地产”要在中国真正壮大推行，不能仅靠概念支撑，政府和开发商需要在大、小两套体系中完成“绿色”建设：

一是在楼盘开发中严格按照“绿色建筑”标准施工，必须在建材等工艺上进行技术提升，展示“绿色”概念在居住环境上的优势；二是从城市整体规划建设中融入“绿色”理念，做到城市发展与大自然和谐融入，倡导经济、环境和生活质量之间相互促进与协调发展的发展观和价值观。

只有这样，“绿色地产”的真正魅力才能体现无遗。

五、节能环保“低碳”走入十堰楼盘

眼下，“低碳”开始成为主流概念。

在房地产业界，有关“低碳”的住宅项目也开始炙手可热，毕竟涵盖着“节能”、“绿色”及“环保”要素的“低碳”可以让人们获得更健康、高品质的生活。

在十堰楼市，金地广场、东方坐标城堪称较早的“节能”楼盘代表，

2006年，金地广场斥资１０００万元打造十堰首座节能住宅，通过外墙保温材料和新工艺，达到有效保温隔热、节约能源的目的。

此外，该楼盘还采用了低温热辐射地热供暖技术，舒适、环保、节能。

东方坐标城同样在打造绿色建筑方面不遗余力，包括节能建筑、直饮纯净水、地下绿色车库、低温热辐射地暖等多项科技创新领先设施均被应用于住宅建设中。

翔龙·半山尚、翔龙·四方新城及九龙·太阳城则是2010年的“低碳”楼盘代表。

据了解，翔龙·半山尚根据对地块的规模与形状的分析，结合周边的自然形态，确定了以东西向的人造景观为中心，南北两排住宅沿山体均匀展开的规划结构，从而使景观空间最大化，充分挖掘项目资源的优势。

翔龙·四方新城在健康住宅上的主要研究课题是太阳能热水系统建筑一体化实施应用与健康住宅智能化营运平台建设。

在充分考虑用地及周边环境、配套等因素的前提下，对整个地块的规划和建筑提出“有机增长”的理念。

九龙·太阳城同样是十堰2009年唯一一家建筑节能示范楼盘，独创大规模集中式太阳能供热，环保、节能、健康。

六、节能减排在房地产的具体运用

1.能源消耗主要表现

中国目前正处于城市建设高峰期，建筑能耗巨大；其能源消耗主要表现为：

（1）建筑工程能耗——包括建筑材料生产、建筑材料运输、房屋建造、房屋维修、房屋拆除等能耗。

（2）建筑运行能耗——包括建筑照明、采暖、空调、生活热水以及家用电器等耗能。

在建筑物（包括住宅项目、商业项目和写字楼）50～70年生命周期中，大部分能源消耗发生在建筑物的运行过程中。

2.节能减排的具体应用措施

（1）   明确项目建筑节能设计指标。

（2）   节能低碳设计的核心思想，是在建筑的整个生命周期内（从材料开采、加工、储存、运输、使用、维护维修、更新改造、最后拆除、废弃物处置），尽可能减少对自然环境的有害影响，节约资源能源，减少二氧化碳排放量，降低建筑运行成本，建设“健康、舒适”的居住环境。

（3）   严格遵循中国绿色建筑体系标准，包括《绿色建筑评价标识管理办法》《绿色建筑评价技术细则》《城市污水再生利用技术政策》等。

（4）   再生能源利用方案，包括太阳能热水器；太阳能光电系统（屋顶设置太阳能电池，平时可用于照明等，多余的电力可并入电网；太阳能和风能发电并用的路灯；总之，减少空调、采暖、生活热水、炊事、照明等住宅常规能源的消耗，降低对环境的污染。

（5）   合理布置住宅建筑平面，利用自然通风。

（6）   通风百叶窗、通风孔、拔风烟囱等的比较设计，引入自然新风，改善室内空气品质、改善室内热舒适状态，提高人居生活质量。

（7）   风环境优化设计，使建筑物前后压差在冬季不大于5Pa以减小冬季冷风渗透，夏季保持在1.5Pa左右以利于自然通风。

（8）   钢结构（作为可回收材料）的设计和充分利用。

（9）   植被屋面系统，实现建筑的保温隔热、降低城市热岛效应、吸收二氧化碳，具体执行包括①选择种植多年生、低矮、低成本、低养护的地被植物；②兼顾景天类、小灌木类、宿根花卉类、时令花卉类、禾本类；③同步考虑景观的美学效果。

（10）地热空调系统，采用建筑本身地下的水资源，通过地源热泵技术，进行室内温度的调节，并结合水蓄冷技术、热回收设备系统，实现节能减排。

（11）建设生态水环境系统，选择设计运行年限长、运行成本低、无二次污染的生物膜水处理技术，或经物化、生化处理，实现生活污水处理，中水（再生水）利用，做到污水零排放。

（12）通过独立雨水管，汇入地下蓄水池，进行雨水搜集利用。

（13）上述中水、雨水，用于景观水体补水、植被灌溉、地面清洗等。

（14）依据“高质水高用、低质水低用”用水原则，提高非自来水在用水总量中的比例，结合节水器具和设备，减少市政提供的自来水用量，减少自来水的生产能耗。

（15）充分利用天然采光，减少人工照明能耗；控制好楼间距、楼盘朝向，保障全体居民的采光权和充足的日照；夏季的遮阳装置。

（16）光导照明系统，通过采光罩高效聚集室外光线，并通过特殊材质制作的导光装置传输和强化后由系统底部的漫射装置把自然光均匀高效地照射到室内任何需要光线的地方，得到由自然光带来的特殊照明效果。

可广泛用于餐厅、卫生间、走廊等处。

（17）厨房有机垃圾处理站，实现厨房有机垃圾零排放。

（18）科学的绿化和植被，有效吸收二氧化碳，净化空气；规划建设高效吸收二氧化碳的景观绿化体系；减少热岛效应；改善室外环境舒适性。

（19）充分利用自然资源及自然能源，不破坏自然环境，支持基址外用地的保护，促进动植物栖息地或湿地的保护和恢复，提供有益的居住条件。

（20）高效使用土地，兼顾居住和就职的“就近化”。

（21）形成功能完整、便于交往、利于健康的社区，包括住宅类型多元化、居民参与社区活动、历史建筑的适度再利用，以及遵循“非机动交通”（步行，自行车）和公共交通优先原则，进行交通和道路设计。

（22）节能、低碳的新型建材和饰材，采用节能型建筑材料和施工工艺，改善建筑围护结构的热导性能，降低空调能耗。

（23）强调外墙外保温材料与技术的应用，以及执行成熟的施工工艺。

（24）中空玻璃、断桥铝合金等隔热保温材料的应用。

（25）多功能遮阳卷帘。

（26）保证建筑材料、装饰材料的无污染和无害人体健康，不导致人体过敏或其他疾病。

（27）合理选择、优化建筑中各类设备系统的能源供应和运行方案，追求全程最小总能耗。

（28）使用可回收、可再生、可再利用和对环境影响小的建筑材料，并且尽可能就地取材。

（29）在整个建筑生命周期内，采用资源消耗少、环境影响小的家庭用家电、家具、装饰材料。

（30）所有电气照明均采用节能灯。

（31）楼梯间和过道均采用红外感应式延时自熄开关。

（32）电梯采用节能型电梯主机。

（33）居民分类处理生活垃圾，鼓励居民自愿绿化生活环境。

（34）用精装修房产，取代毛坯房。

（35）建筑的智能化，将机械技术、计算机技术、网络技术、安防、自动化控制等应用于建筑，实现远程控制、智能照明、电视监控、户内安防、紧急呼救、自动控制车库门等。

（36）对现场施工的工程，尽可能采用工厂预制，实现项目建设工厂化。

（37）建筑规划设计人性化，既保证居住的栖身需要，尽可能降低居住能耗，同时也要让建筑服务于居民的生活，能够起到缓解工作压力、恢复身心平衡、促进家庭和谐、便于生活、利于健康的综合功能。

（38）在上述规划设计过程中，有效使用计算机模拟技术进行方案测试。

（39）主动摒弃“假绿色”的概念炒作，鼓励建筑师、室内设计师、采购人员、工程管理人员、物业管理人员认真按照“节能、低碳、环保、舒适”的良性思维，来主导自己的工作。

（40）房产公司主动推进和带动“节能低碳绿色建筑产业链”的开发，主动整合建筑规划设计单位、建材供应商、工程施工单位、物业管理公司、室内设计单位、装修装饰公司等等，提出要求，做出选择，并引导消费者树立低碳消费模式，以期实现“低能耗、低污染、低二氧化碳排放量”新型房地产开发模式。

七、绿色节能建筑是中国未来减排主力

1.节能建筑面临巨大挑战

房地产今后发展面临两个选择：

继续以往发展模式，将会继续推动房价快速上升，短期获利，那么迎来的将是又一次对房地产的紧缩性调控，飙升的结果将是触动敏感的资产泡沫，继续2009年资产升值型增长的路子是不可取的，房地产不能拉中国经济转型的后腿，要转向支持产业结构调整和解决产能过剩，唯一的出路就是绿色低碳型地产的发展之路。

2.建筑节能减碳潜力巨大

房地产行业是典型的高耗能、高排放行业，未来建筑市场将是节能低碳建筑的天下。

采用新型环保建筑材料固然重要，但最重要的应当从城市规划和建筑设计的大局出发。

将居住区、办公区、购物区完全分开的规划开发观念值得反思，白天居住区资源无人使用造成浪费，同时人们将大量的时间浪费在交通拥挤的路上，消耗了人们大量的精力和时间，给城市排放了大量废气之余还造成交通拥挤。

房地产要坚持低碳发展模式，在项目的规划、设计、施工和运营管理的全周期，遵循资源节约、环境友好的宗旨和理念，走出一条低碳、绿色、环保的新型发展之路。

要严格执行建筑节能标准，开发利用风能、太阳能等可再生资源。

在住宅区方面，到2020年全国如果按100亿平方米可改造为绿色低碳型住区计，年总减碳量就达到2亿吨，可节约运行费用约1000亿元。

商业建筑约占我国建筑总量的25．4％，但其能耗几乎是住宅10－15倍，到2020年按50亿平方米减碳型商业建筑计，估算每年减碳空间至少可达10亿吨，节约运行费用5000亿元。

而房地产的生产和建筑施工过程的能耗和碳排量也很可观，以每年建成量中的10亿平方米，每平方米排碳1吨计，若按照单位GDP节能20％的要求，每年需减碳2亿吨，可节约年运行费用1000亿元。

综合以上的住宅减碳、公共建筑与商业建筑减碳和生产、施工过程减碳等三项，未来每年可减少的碳排放量约为14亿吨左右，节约的费用达到7000亿元，若考虑民用与商用的电费差价，每年房地产减碳的节约或近万亿元。

3.多措并举推动房地产节能减排

房地产处于国民经济各产业链的中游，与20余个产业相关，在房地产领域推广绿色低碳战略，将拉动上游的绿色生产、下游的绿色消费。

如采用大量的可再生能源、低碳技术和建筑产品，势必带动相关行业的发展，为中国产业结构调整和解决产能过剩问题，提供一条十分重要的途径。

建设低碳城市，成为能源技术创新、减排技术创新、产业结构调整、经济社会可持续发展、抢占低碳经济发展前沿，整体转变我国经济社会发展方式和人民生活消费方式，开创顺应世界潮流的中国发展道路。

可以说，绿色低碳建筑将成为推动能源改革、拉动经济增长、增加就业机会的新动力，有望成为中国经济下一步增长的引擎。

房地产节能减排的推进除了政府方面需要配套措施，未来在土地、税收、产业等方面也将向绿色低碳建筑倾斜。

低碳建筑是系统化工程，贯穿规划、设计、施工、管理、消费全过程。

政府不仅将在节能环保方面有政策与财政的支持，在节水、节材、节地等方面统筹部署，还将设置不同税费征收标准，改变以往“价高者得”为指标的土地出让办法，这样不仅有利于平抑地价房价，还将倒逼企业加强低碳意识，主动应用低碳技术，加快自身产业结构调整。