原生态护理养生休闲养老护理院可行性研究报告.docx
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原生态护理养生休闲养老护理院可行性研究报告
金梅源原生态护理养生休闲养老护理院
可行性研究报告
开发单位：
中国老龄事业发展基金会
############产业投资有限责任公司
####市############休闲农业发展有限公司
二O一三年十月二十八日
第一章项目概况
1、项目名称
金梅源原生态护理养生休闲养老护理院
2、建设单位
2.1中国老龄事业发展基金会
2.2############养老产业投资有限责任公司
2.3####市############农业发展有限公司
3、机构性质
中国老龄事业发展基金会指导下的，“统一名称、统一标识、统一理念、统一功能设施、统一服务规范”的民办机构，是中国老龄事业发展基金会在全国“爱心护理院”的试点基地。
4、服务宗旨
帮天下儿女尽孝，替世上父母解难，为党和政府分忧。
5、服务对象
4.1自理、半自理、全自理、特护老年人护理养老。
4.2离退休老年人休闲疗养。
6、服务地区
粤港澳地区及全国各大城市老年人。
7、提供服务
老年人护理养生、休闲养老、休闲疗养、文化娱乐、运动健身、医疗服务多功能为一体的养老服务。
8、项目配置
项目配置为：
老年公寓、休闲疗养公寓、医疗大楼、老年文体活动中心、老年餐厅、办公大楼、员工宿舍等。
9、床位数量
床位数量暂定为6000个，其中：
护理养老房间2000个，赡养老人数量4000人；休闲疗养公寓1000个，赡养老人数量2000人。
10、项目总投资
拟建项目总投资约10亿元，分为三期6年开发：
第一期投资8亿元，第二期投资1亿元，第三期投资1亿元
11、用地面积
拟建项目总用地面积约2278亩，约151万平方米。
其中：
水面面积约30亩，约2万平方米；山林地面积约1800亩，约120万平方米；山地面积约448亩，约30万平方米。
其中：
建设用地20万平方米：
房屋、道路、广场等；农业用地131万平方：
水面养殖、山林种植、蔬菜种植等。
12、建筑面积
拟建项目总建筑面积约27.1万平方米，其中：
老年养老公寓6万平方米，老年疗养公寓15万平方米，老年医疗康健大楼1万平方米，老年文体活动中心1.5万平方米，各类老年餐厅1万平方米，办公大楼1万平方米，员工宿舍1.2万平方米，洗衣房0.4万平方米。
13、拟建地点
13.1项目选址
项目拟建于广东省####市紫金县临江镇叶屋袁屋坑，位于广东省东北部，####市东江经济开发区境内；项目距####市区15公里、距广州170公里，距深圳150公里，距香港和澳门160公里和180公里，处于珠三角两小时经济生活圈内，项目区与通往####的河紫路相接，并融入珠三角高速公里网，交通便利。
13.2优越条件
项目区处于东经114°47′，北纬23°43′，属亚热带季风气候，气温偏高，年平均气温21.0℃，全年气温变化不大，高温日数多；年平均降水量1742.0毫米,降水时空分布不均；年平均日照总时数1733.9小时，时空分布不均。
地属山地丘陵地区，山岭与盆地相间，地势较为起伏，海拔高度为60~350m。
项目区内满目青翠，绿水长流，空气清净，环境优美，群山绵延起伏，挺拔俊秀，最高峰为铜鼓祭，海拔325米，绿树常青，四季景色宜人，是天然的氧吧。
项目区内风景秀丽，生态优美，拥有一流水质、一流空气、一流森林。
####市江河水质始终保持国家地标水1-Ⅱ类标准，空气质量常年保持在一级水平，森林覆盖率达70.3%，居全省第一位。
园区内有天然的森林，自然形成的竹林，以及溪水等天然景观，是老年人休闲、疗养、护理养老的最佳场所。
第二章项目背景及必要性
1、项目背景
1.1政策背景
1.1.1国务院于2013年9月6日下发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》（〔2013〕35号），《意见》要求“支持社会力量举办养老机构。
各地要根据城乡规划布局要求，统筹考虑建设各类养老机构。
在资本金、场地、人员等方面，进一步降低社会力量举办养老机构的门槛，简化手续、规范程序、公开信息，行政许可和登记机关要核定其经营和活动范围，为社会力量举办养老机构提供便捷服务。
”《意见》提出了对养老机构“完善投融资政策”，“完善土地供应政策”，“完善税费优惠政策”，“完善补贴支持政策”，“完善人才培养和就业政策”，“鼓励公益慈善组织支持养老服务”。
1.1.2国务院于2011年11月17日下发了《中国老龄事业发展“十二五”规划》（国发〔2011〕28号）和《社会养老服务体系建设规划（2011－2015年）》（国办发〔2011〕60号），《规划》提出了“加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构”的精神。
“发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。
”
1.1.3民政部于2013年6月28日下发了《养老机构管理办法》（民政部第47号），《办法》要求“民政部门应当会同有关部门采取措施，鼓励、支持企业事业单位、社会组织或者个人兴办、运营养老机构。
”并对养老机构提出了具体可行的管理办法，使养老机构的管理有法可依。
1.1.4民政部于2013年6月28日下发了《养老机构设立许可办法》（民政部第48号），《办法》对养老机构的设立提出了详细的流程，为养老机构的设立提出了法律依据。
1.1.5广东省政府于2011年11月16日下发了《广东省2011-2015年社会养老服务体系建设规划》（粤民福〔2011〕51号），《规划》提出了“政府主导，社会参与”，“以人为本，协调发展”，“城乡统筹，促进公平”，“分类指导，加快推进”的指导思想。
《规划》提出了“到2015年，建立与我省经济社会发展相协调，与我省老年人口服务需求增长相适应的社会养老服务体系。
全省基本实现90%的老年人在社会保障体系和服务体系支持下通过家庭照顾养老，7%左右的老年人可由社区提供日间照料和托老服务；3%的老年人可入住养老机构。
”
1.2社会背景
1.2.1我国人口老龄化已成社会问题
据国务院统计，在我国“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。
从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。
未来20年，我国人口老龄化日益加重，到2030年全国老年人口规模将会翻一番，达到4亿人以上，老龄事业发展任重道远。
1.2.2区域人口老龄化严重
据广东省《广东省2011-2015年社会养老服务体系建设规划》统计，至2010年底，全省60岁以上老年人口达1072万人，预计到2015年老年人口将达到1167万人。
受人口惯性规律的作用，20世纪50～70年代生育高峰期出生的人口将在2015年～2035年陆续进入老年，是老年人口数量增长最快的时期，2035年65岁及以上老年人口将达到2100万人。
支持和鼓励各种方式的养老，已成各级政府的重要难题。
2、项目必要性
2.1填补####养老空白
####市地处广东省内陆，现有人口358万人，由于境内多山地，经济欠发达，现有省级贫困县5个。
由于经济的落后，严重限制了当地养老事业的发展，直到目前，全市还没有一家规模较大的养老院。
拟设立的项目位于####市紫金县，是省级贫困县，填补了####市养老事业的空白。
2.2缓解广东养老问题
广东省2015年老龄人口将达到1167万元，而全省共有各类养老机构2561家，养老床位11.18万张，收养老人约7.44万人，只占老年人口的1%，既远低于发达国家的5%至7%，也落后于发展中国家2%至3%的水平，与全国1.6%的平均水平差距也较大。
广州到60岁以上老龄人口占总人口比例在2012年已达到15.4%，高于全国1.9个百分点。
目前，广州市60岁以上人口超过160万。
广州市现共有10家公办养老院，市级1家，区级9家；民办养老院约150家左右，分散在各区，但养老床位严重供不应求。
深圳市到2010年60岁以上的户籍老人将增加到20万以上，再加上超过60万的非户籍老人，深圳的老人数量可能会超过80万。
深圳市各养老院的排队等床位的老人达到1000多人。
罗湖区福利中心为了缓解“入院难”问题，通过内部挖潜，将两人房、三人房改造成四人房、五人房，终于让部分老人提早入住养老院，但却牺牲了服务质量。
2.3帮助香港解决养老问题
根据香港政府统计，香港现有人口740万左右，末来30年人口将达到847万，其中65岁以上的老年人达到250万，人口老龄化将对香港社会各方面带来严峻挑战。
由于香港没有健全的养老机制，为解决养老问题，香港政府向老年人发放“长者生活津贴”加倍增至每月2200港元；长者医疗券由明年开始倍增至1000港元，将令40万老人受惠。
但由于香港住房、生活等价格较高，老年人的养老问题仍然没有彻底解决。
拟建项目用良好的服务、完善的设施、低廉的价格，吸纳香港老年人，帮助香港政府解决部分老年人养老问题。
第三章征用土地计划
1、拟征用土地位置
拟用土地位于广东省####市紫金县临江镇叶屋袁屋坑。
2、拟征用土地面积
拟征用土地总面积2278亩，约151万平方米。
其中：
水面面积约30亩，约2万平方米；
山林地面积约1800亩，约119万平方米；
山地面积约448亩，约30万平方米。
3、拟征用土地方式
拟征用土地采用转为申请转为国有土地和租用集体土地两种方式：
3.1转为国有用地
项目拟征用土地20万平方米，征用后向国土部门申请转为国有出让（或划拨）医卫慈善用地，作为项目的建设用地。
3.2租用农村土地
项目租用农村集体土地131万平方米，性质为农村集体土地，作为项目的配套农业发展用地。
4、拟征用土地用途
4.1建筑用地
项目需要建筑用地20万平方米，其中：
4.1.1建筑物用地12万平方米，主要用于建造老年养老公寓、老年疗养公寓、老年医疗大楼、老年文体活动中心、办公大楼、职工宿舍、洗衣房、餐厅及其他配套建筑。
4.1.2广场、道路用地8万平方米，主要用于项目所需中心广场、停车场、老年活动场地、道路、林间小路、老年登山小路等。
4.2农业用地
项目配套农业用地131万平方米，其中：
4.2.1水面约2万平方米，主要用于养鱼、养鹅、养鸭等有机养殖业。
4.2.2山林地约99万平方米，主要用于种植松树、竹林、果树、葡萄、绿化植物、有机蔬菜等
4.2.3山地约30万平方米，主要用于林木种植。
5、土地征用进展情况
5.1租用土地使用权
项目开发方####市金梅源休闲农业发展有限公司已与临江镇叶屋袁屋坑签订了《紫金县临江镇袁屋坑农村经济合作社村民代表项目用地意向决议》和《征地补偿协议》及《补充协议》，向村民征用了2278亩集体土地使用权，已向村民补偿了征地各项费用，并支付了租金。
5.2申请转为国有土地
将其中的20万平方米集体土地使用权，向国有土地管理部门申请转为国有出让（或划拨）医卫慈善用地。
第四章项目建设规划
1、项目建筑规模
项目总建筑面积27.1万平方米，功能及分项建筑面积如下：
功能
建筑面积
老年养老公寓
60,000.00
老年疗养公寓
150,000.00
老年医疗康健大楼
10,000.00
老年文体活动中心
15,000.00
老年配套洗衣房
4,000.00
老年配套餐厅
10,000.00
办公大楼
10,000.00
员工宿舍
12,000.00
合计
271,000.00
2、各项建筑功能
2.1老年养老公寓
老年养老公寓总建筑面积6万平方米，是老年人主要生活用房，每位老年人的房间建筑面积30平方米，提供房间数量2000个，可同时赡养4000位老年人。
2.2老年疗养公寓
老年疗养公寓总建筑面积15万平方米，可建设1000套，每套老年疗养公寓建筑面积150平方米，可同时赡养2000位老年人。
老年疗养公寓隐藏在苍松翠柏和竹林之间，是针对各级政府的退休老干部和对社会有突出贡献的特殊人才，为方便其学习、研究和生活，为社会发挥余热，而特别定制的疗养型公寓。
2.3、老年医疗康健大楼
老年医疗康健大楼建筑面积1万平方米，是专为老年人准备的医疗场所。
医疗大楼内配备医生、护士和各类医疗设备、必备常用药品，各类运动器械、可提供250个床位，为患病的老年人提供及时的治疗，并为老年人提供锻炼和恢复健康。
2.4、老年文体活动中心
老年文体活动中心建筑面积1.5万平方米，是为老年人提供的学习和娱乐场所。
老年文体活动中心内配备各类书报、乐器、扑克、麻将、笔墨纸砚等，根据老年人的不同爱好，可以自由选取不同的活动方式，满足老年人兴趣需要。
2.5、老年配套餐厅
老年配套餐厅建筑面积1万平方米，是为老年人提供饮食的场所。
餐厅内配备各类不同风格的饮食，满足不同口味的老年人的不同需要，并为患病老年人提供特殊食品服务。
3、项目配套设施建设
3.1老年配套活动广场
3.1.1各类老年活动广场2万平方米，包括；老年活动中心广场1万平方米，老年氧吧广场0.6万平方米，特护老年人活动场所0.4万平方米。
3.1.2登山小道、林间小道2万平方米，分布于水面、林木、果树、竹林间的人行道路，道路平坦顺畅，方便老年人登山、游玩、强身健体。
3.2停车场
停车场1万平方米，可同时解决100个车位。
3.3车行道
车行道2万平方米，主要用于外来车辆行走。
3.4其他配套设施
其他配套设施包括：
供电、供水、排水、大门等设施，占地约1万平方米。
4、项目配套农业建设
4.1发展林业产业
4.1.1在租用的山地30万平方米，栽种马尾松等松树，绿化环境，蓄积林木资源，也可作为养老院的补充收益。
4.1.2在租用的山林地60万平方米，栽种马尾松、各类乔木等阔叶植物，美化养老院周边环境，蓄积林木资源，作为养老院的补充收益。
4.1.3在租用的山间河流、小溪和水面两侧约31万平方米，栽种竹林和各类乔木，既绿化、美化环境，又能蓄积林木资源，同时可为养老院带来收益。
.4.1.4在租用的坡度较缓的山林地（坡度小于25度）地区约10万平方米，栽种葡萄和各类亚热带果树，作为养老院的水果供应区，同时也可以外出售。
4.2发展林间产业
在栽种的山林和林木间，发展林下养殖业－林下鸡5万只，主要供应养老院活鸡和鸡蛋自用，也可对个出售，作为养老院的补充收入；发展林下猪500头，主要供应养老院自用；发展林下菌，在满足养老院自用的同时，可以对外出售；发展林下药材，主要对外出售。
4.3发展水面养殖业
4.3.1发展水面养鱼业2万平方米，放养草鱼、鲤鱼、鲫鱼等，主要满足养老院自用。
4.3.2发展水面养鸭2000只，水面养鹅500只，向养老院供应活鸭、活鹅和鸭蛋、鹅蛋等，全部养老院自用。
4.4蔬菜种植业
在坡度较低（坡度小于15度），水源丰富，土质肥沃的地区，开展蔬菜种植业5万平方米，种植各类优质新鲜蔬菜，全部供应养老院自用。
第五章项目配套设备
养老院配套设备，主要分为：
养老公寓配套生活设备、医疗大楼配套医疗设备、活动中心配套娱乐设备、办公大楼配套办公设备、餐厅配套餐具设备、交通用交通设备、供电设备等。
1、生活设备
养老公寓配套生活设备如下：
设备名称
设备数量（台、个、部）
电视机
3000
床
3000
床头柜
3000
衣橱
3000
床上用品
3000
躺椅
3000
办公桌
3000
办公椅
3000
智能传呼器
3000
卫生洁具用品
3000
空调
3000
电脑
3000
2、办公设备
办公大楼配套办公设备如下：
设备名称
设备数量（台、个、部）
电脑
200
打印机
50
扫描仪
5
传真机
5
电话
100
办公桌椅
200
3、医疗康健设备
医疗康健大楼配套医疗康健设备如下：
设备名称
设备数量（台、个、部）
手术室设备及器具
10
急救室设备及器具
5
诊疗室设备及器具
10
消毒设备及器具
50
灭菌设备及器具
20
医用超声仪器及有关设备
1
手术器械
50
医用####射线附属设备及部件
1
体外循环及血液处理设备
5
医用电子仪器设备
2
临床检验分析仪器
2
物理治疗及康复设备
30
医用材料
100
4、娱乐设备
老年活动中心配套娱乐设备如下：
设备名称
设备数量（台、册、部）
阅览图书及报刊
10000
棋牌麻将
200
书画设施
100
音乐设备
50
舞蹈设施
300
健身器材
350
家庭影院
50
游戏器具
2000
5、餐具设备
餐厅配套餐具设备如下：
设备名称
设备数量（台、个、部）
灶具
100
餐具
6000
消毒柜
250
冰箱
150
6、交通设备
交通用交通设备如下：
设备名称
设备数量（辆、台）
救护车
5
运输车
6
小型观光车
10
轿车
3
7、供电设备
供电设备如下：
设备名称
设备数量（台、个）
变压器（630KW）
1
室外高压开关
1
室内高压开关柜
4
智能转换开关
1
无功补偿柜
2
电表开关柜
2
低压开关柜
5
总开关电表箱
2
开关电表箱
2
空调总开关柜
1
总开关箱
4
第六章项目人员配备
本项目是专业敬老养老福利院，严格按照中央和省市各级政府的政策和文件配备相关人员，相关人员必须取得相关资格证书，并达到熟练掌握相关技能的程度。
项目共需配备各项人员1265名。
1、管理人员
1.1院长
项目配备院长1名，实行院长负责制，负责全院全部事务管理。
1.2副院长
项目配备副院长3名，副院长分工管理，主要分管赡养服务、医疗康健、行政后勤。
1.3财务
项目设财务会计2名，出纳人员1名。
2、工作人员
2.1采购
项目设采购人员5名，主要负责院内各项物品的采购。
2.2医生
项目配备专业医生10名，主要负责患病老年人的医疗服务。
2.3护士
项目配备专业护士50名，主要负责患病老年人的医护工作。
2.4护理员
项目配备专业护理员500名，主要负责老年人的专业护理工作
2.5厨师
项目配备厨师50名，主要提供日常餐饮服务。
2.6保洁员
项目配备保洁员30名，主要负责全院保洁卫生服务。
2.7洗衣房
项目配备洗衣工人10名，主要负责全院老年人的洗衣工作。
2.8绿化人员
项目债务绿化工人5名，主要负责绿化苗木培育、修理、养护和管理。
2.9保安人员
项目配备门卫和保安人员10名。
2.10农业工人88名
项目配备农业工人88名，主要负责全院农业项目的开发和管理，保证养老院优质农产品的供应。
13.1养鱼工人4名、养鸭工人4名、养鹅工人4名。
13.2果树工人10名。
13.3蔬菜工人50名。
13.4养鸡工人6名。
13.5养猪工人10名。
2.11林木种植人员
林木种植人员随时需要，临时向社会招聘。
第七章市政条件
项目所在地各项市政设施不够完善，但项目所在地属于####市东江新区，####市政府正投入资金进行市政建设，市政条件将会有大的改观。
1供电系统
本项目拟采用双路供电，建设630仟瓦高压变电站一座，并配备分流供电箱，专供养老院使用。
电价可与有关部门协商并报政府相关部门，因该项目为政府扶植支持公益项目，可争取优惠政策，
2供水系统
预计项目日需生活用水量为8000立方米左右，从市政供水管道接入，水价可与有关部门协商争取优惠。
同时，自备供水系统备用。
3煤气系统
预计本项目日需煤气量为2000立方米，拟从市政煤气管道接入，争取有关部门的优惠；同时，养老院筹备液化器设备以备使用。
4雨、污水排放
本项目日排放污水量约为2000立方米，由于该地开发较晚，没有专门的排污管道，所以应该根据现场情况铺设管道，或自建排污设施，并应该考虑以后扩建的可能性，做好事前规划。
5、道路交通
项目所在地外部交通条件较好，现有道路交通完全可以满足养老院的需要。
项目内部没有道路交通，需要在建设养老院基础设施时，同时建设养老院内部道路。
第八章环境保护
项目实施过程中，以保护周围环境，减少噪音及建筑垃圾污染，尽量不打扰居民的正常生活，争取将负面影响降到最低。
1、大气污染
本项目制冷拟采用溴化锂装置，取消了制冷剂氟利昂的使用，有利于保护臭氧层，
餐饮以煤气为燃料为主，所以应在操作间设置通风排气装置，且排气烟筒避开环境敏感地段。
2、噪声污染
本项目采用统一变压品供电，没有发电机房和热力交换站，基本没有噪声污染。
供水泵房产生轻微的噪声，可采用相应的消声措施，如敷设消音瓦，安装减震装置，并尽量购买噪声小的设备，或将产生噪声的设备安装在隐蔽的地方，采取上述措施后，环境噪声可大大降低。
3、污水处理
本项目产生的污水主要有餐饮废水、生活废水、洗浴废水。
本着节约用水和循环利用的原则，对于可再次利用的洗浴废水在经过水处理后，可用来冲厕、冲洗车辆和用作绿化用水。
生活废水和餐饮废水经隔油、沉淀处理后再由专门的排污管道排入下水道。
4、施工中的环境保护
本项目施工过程中，机械设备噪声及施工中的粉尘对周围人群
和环境会造成较大的影响，特别是混凝土浇筑时产生的噪声较大，所以施工中对产生噪声较大的机械设备需加隔声装置，或采用噪声较小的机具，除此之外还应合理安排施工时间，避开人们休息时间，如浇筑混凝土应尽量避开夜间施工，对粉尘拟采用喷水除尘，总之在项目建设和运营过程中，应尽可能采取措施降低对周围环境和居民生活的影响。
5、劳动保护与安全卫生
项目实施前应对工人进行进行必要的安全教育，上岗作业必须要佩戴安全帽，高空作业必须系好安全带，工地入口处设置安全标志，施工方应建立起完善可行的人身安全保护制度，并指派专人对施工过程中的安全隐患进行定时检查并及时排除，项目负责人也应该不定期到现场巡视安全制度落实情况，尽最大努力保障施工人员人身安全，同时应制定工地卫生条例，安排专人负责卫生工作，坚持日日打扫，文明施工，建筑材料应分类入库储存，保持工地整洁。
第九章项目建设进度规划
本项目规划利用6年时间，实行三期开发。
1、项目立项
2013年，进行项目可行性研究，完成土地征用工作，在政府进行立项，并完成政府的各项审批程序，取得政府的预投资批复。
2、项目第一期开发
2014年至2016年，投资8亿元，办理土地征用手续，进行土地平整，养老院基础设施建设，及配套设施建设，使养老院达到初步营业的程度。
3、项目第二期开发
2016年至2017年，投资1亿元，用于养老院农业项目开发和配套基础设施建设，进一步完善休闲疗养水平。
4、项目第三期开发
2017年至2018年，投资1亿元，用于开发休闲养老特色和休闲疗养特色设施，使养老院及辅助设施达到最佳水平。
第十章项目投资规划
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