物业费标准.docx

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物业费标准

物业费标准

关于物业费1.2元/?

应享有的服务：

基础条件：

本小区封闭;有不少于本小区住宅总建筑面积3%。

的物业管理服务用房;绿化率

33%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;固定体育活动场馆不少于二项设施。

一、综合管理服务标准与收费标准四级

二、公共区域秩序维护服务标准四级

三、公共区域清洁卫生服务标准三级

四、公共区域绿化日常养护服务标准三级

五、共用设施设备日常运行、保养、维修三级

一、综合管理服务标准与收费标准（四级）

机构设置：

（1）小区内设置管理处。

（2）配置办公家具、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用品。

人员设置：

（1）小区经理有中级以上职称或大专以上学历，有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上小区经理任职经历。

（2）小区经理和管理人员有经从业资格培训获取的上岗证，统一着装，挂牌上岗，仪表整洁规范。

（3）小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书，挂牌上岗。

服务时间:

周一至周日在小区管理处进行10小时业务接待并提供服务。

丄作计划:

制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每半年向委托方报告一次计划实施情况。

服务规范:

服务规范应符合《市物业管理行业规范》要求。

管理制度：

（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。

（2）制定管理处内部管理制度和考核制度。

制度公示:

服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、急修服务内容、投诉渠道。

保修投诉受理：

（1）24小时受理业主或使用人的报修。

急修半小时内到达现场查看处理，小修二天内修复。

有完整的报修、维修和回访记录。

（2）对业主或使用人的投诉在24小时内答复处理。

服务费收支:

物业服务费收支每半年向业主公布一次，公共水电费分

摊每两月向业主公布一次。

满意度调查:

每年一次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式的沟通方式与业主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的75%,对沟通和测评结果进行分析并及时整改。

特约便民服务:

能提供三种以上特约服务（有偿）和三种以上便民（无偿）服务。

小区业主活动:

每年组织一次以上的小区宣传、文化活动。

档案管理:

建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案［包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、物业租赁档案、日常管理档案等］。

财务管理:

建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账LI清晰。

维修资金:

建立维修资金管理制度，对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账LI清晰。

办公自动化:

运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。

装修事项:

告知业主或使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。

其他:

综合管理的其它服务项LI达到约定的服务标准。

二、公共区域秩序维护服务标准（四级）

人员配备：

安全护卫人员中45周岁以下的人员占总数的50%以上，身体健康，工作认真负责。

技能训练：

安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）的比例为60%。

训练有素，掌握基本的安全护卫技能。

技能水平：

有较强的安全防范能力，能很好地维护公共秩序工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

服装仪容：

上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐，上岗时精神饱满，姿态良好。

器械配备：

配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

门岗：

1、出入口值守：

主、次出入口24小时有人值守，主出入口双人值勤，6:

00-20:

00立岗，有详细的交接班记录及外来车辆的登记记录。

2、进出人员管理：

（1）阻止小商小贩、外来人员随意进入小区。

（2）外来探亲访友人员进入小区，热情接待，通过对讲系统联系住

户。

3、车辆疏导：

（1）对进出小区的车辆进行管理、疏导，保持出入口环境整洁、有序、通畅。

（2）对大件物品搬岀进行登记。

巡逻岗：

1、巡逻要求：

（1）安护人员手持巡更采集器，按设定的路线每2.5小时巡查一次，如无巡更器，夜间巡逻时二人一组。

（2）重点部位（小区道路、单元出入口、地下停车场等）应设巡更点，有巡更记录。

（3）接受业主（使用人）求助，回答住户的询问。

2、应急处理：

（1）接到火警、警情后8分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。

（2）在遇到异常情况或住户紧急求助时，8分钟内赶到现场，釆取相应措施。

监控岗：

1、技防设施

（1）小区的监控中心24小时有人值守，对所有监控点实施监控无遗漏。

（2）技术防范设施（如安防监控、楼宁对讲、周界报警、住户报警、

门锁智能卡等）能有效使用，对所反应的信息实施管理。

应急处理：

（1）监控中心接到报警信号后，安护人员五分钟内到达现场进行处理。

（2）小区有火警、警情等应急预案，并在监控中心上墙。

每年应组织不少于一次的防火应急预案演习。

专项：

1、露夭车位：

（1）有人员24小时巡视和引导停车。

（2）按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，车辆停放有序。

2、收费车库（棚）

应有专职人员24小时管理，车辆停放有序，对车库内配置的设施设备进行管理和维护，按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

三、公共区域清洁卫生服务标准（三级）

楼内公共区域：

1、生活垃圾收集

（1）高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点。

（2）装修垃圾定点堆放，每周清理一次。

2、通道及楼梯台阶

每周清扫三次，隔月楼梯间墙面除尘一次;单元门厅每天清扫二次，每周拖洗二次。

3、楼梯扶手、栏杆、窗台、开关:

每周擦抹二次，扶手、栏杆基本干净、无灰尘，清洁后用抹布擦拭，窗台基本无尘。

4、门窗等玻璃:

每月擦拭一次，其中单元门厅玻璃每月擦拭二次，□视明亮、无污迹。

5、天花板，公用灯具:

隔月除尘一次，天花板、灯盖、灯罩、灯座目视无积

尘、无污迹、无蜘蛛网。

6、电梯及电梯厅:

每天清扫二次，每月二次擦拭、清洁电梯内墙面和地面，每月清洁一次轿箱顶部。

7、消火栓、指示牌、信报箱:

每周擦抹一次

楼外公共区域

1、道路地面:

每天清扫一次

2、绿地、明沟：

明沟每天清扫一次;绿地每天捡拾一次，秋冬季节或落叶较多季节适当增加捡拾次数。

3、垃圾桶、果皮箱:

每天清运二次，垃圾无漫溢，垃圾箱（桶）、果皮箱每周抹洗一次;周围地面无垃圾、无污水。

4、消灭鼠害，蚊蝇:

每季度对窖井、垃圾箱、明沟等喷洒药水一次，夏季（6月、7月、8月）每月一次，每年灭鼠二次。

5、公共灯具、宣传栏:

每月擦抹二次，H视基本无灰尘（2米以上部分每季度擦抹、除尘一次）。

6、设施设备用房:

每周清扫二次。

7、休闲、娱乐、健身设施:

每周清洁一次（擦拭表面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅）。

8、停车场、公用车棚:

每两天清扫一次，及时清除地下室进出口的垃圾;发现油迹、污迹、锈迹，应及时擦洗干净。

四、公共区域绿化日常养护服务标准（三级）

草坪：

1、保存率:

保存率不低于90%

2、修剪:

每年3次对草坪整治修

剪。

3、除杂草:

每年适时除杂草五遍以上。

4、灌排水:

干旱、高温季节基本保持有效供水；雨季及时排出积水。

5、病虫害防治:

发生病虫害时及时灭杀。

树木：

1、保存率:

保存率不低于95%,生长正常。

2、修剪:

乔木根据需要适时修剪，灌木每年适时整形修剪二遍以上，篱、球每年修剪三次以上。

3、除杂草:

每年适时除杂草三次以上。

4、施肥:

生长期按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥，每年普施有机肥一遍。

部分花灌木增施追肥一遍。

。

5、病虫害防治:

有针对性及时灭治病虫害，每年喷洒农药不少于二

次，控制大面积病虫害发生。

。

6、其他:

因人为或风害等因素造成的树木倾斜及时予以扶正。

花坛花境：

1、每年有一次以上花卉布置。

2、保持花卉生长良好。

3、及时做好病虫害保护。

五、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修（三级）

公共部位：

1、房屋结构:

每年两次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修。

2、门窗:

每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3、屋顶:

每年检查二次，发现屋顶防水层碎裂、隔热板断裂缺损和屋面瓦破碎应及时告知相关业主、使用人并安排专项维修（台风、暴雨到来前增加检查1次）。

4、道路、路面、侧石、窖井盖:

每周一次对道路、路面、侧石、窖井盖等设施进行巡检，发现损坏及时告知相关业主、使用人并安排专项维修，井盖不缺损，能正常使用。

5、屋面泄水沟、楼外排水管道及化粪池:

每月一次对屋面泄水沟、

楼外排水管道清扫、疏通一次;化粪池每年清理两次，保证化粪池出入口畅通，每月二次清扫明沟内的泥沙等垃圾。

预计台风到来前，应及时检查。

6、地面排水沟与围墙:

每月一次巡查、清理地面排水沟的泥砂与杂物，每月二次巡查围墙。

7、楼梯间、公用走廊的室内墙地面:

墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳，无缺损。

8、凉亭雕塑景观小品:

每日一次对凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。

9、休闲椅、室外健身设施:

每周巡查一次休闲椅、室外健身设施，发现损坏及时修理，并保证设施安全使用。

10、安全标志:

对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查二次，缺损及时补齐，保证标志清晰完整。

供水系统：

（1）总体供水设施每月检查一次。

（2）泵、管道每两年进行除锈、油漆一次。

（3）水泵和饮用水水池（箱）：

水泵每季度保养一次，饮用水水池（箱）每半年清洗、消毒、水质化验一次，水质符合国家标准。

（4）水箱蓄水池应盖板加锁，溢流管口安装金属防护网，每年冬季对外露水管包扎、防冻。

有水泵房的，实施封闭管理。

（3）高层房屋减压阀调压每季度一次测压并做好记录。

公共照明系统:

（1）楼道灯、道路灯完好率为95%左右（主干道亮灯率100,）。

（2）景观灯、节

日彩灯完好率为95%左右。

（3）室内、室外公共电气柜每周巡查一次。

（4）限电、停电按规定时间通知业主或使用人。

消防系统：

（1）消防泵、消火栓每季度巡查一次，每半年保养一次。

（2）灭火器每年检查一次。

（3）消防水带每半年检查一次，消防管网压力每半年检查一次。

（4）每年对消防知识进行二次宣传。

智能化系统：

（1）弱电系统配置完善（至少有录像监控、楼宁对讲、周界报警、巡更系统、电子显示屏、住户报警、门锁智能卡其中的五项及五项以上系统）。

（2）系统每月检查一次，发现问题及时维修

电梯：

（1）遇电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员5分钟之内到场应急处理，专业人员45分钟之内到场进行救助。

（2）每天应进行检查，检查记录存档。

（3）保证电梯24小时完好，轿箱内按钮、灯具等配件保持完好，轿箱整洁。

（4）客梯无安全关闭装置或无紧急呼救装置的，货梯无自动称重感应装置的应设专人驾驶电梯，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保证安全运行。

G）设置紧急呼救装置的，应保证24小时完好，发生故障时应确保三方通话。

（6）委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，对电梯运行进行管理并对情况进行记录。

（7）确定合理的电梯运行时间，随时监督电梯运行状况，加强日常维修保养，适时降温、通风、防雨，做好运行服务，经常巡查楼层，防止地面水流入电梯井，值班监督，防止违章使用电梯;记录每日电梯运行情况，建档备案。

（8）定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查，发现问题及时处理，并做好记录。

（9）电梯维护保养提前一天通知业主或使用人，并尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。

（10）建立电梯运行档案，记录电梯运行情况和维修保养工作内容。

排水系统：

（1）每月巡查一次污水泵、提升泵、排出泵，每半年润滑加油一次。

（2）污水处理系统每年全面保养一次。

（3）暴气机空气过滤网每半年清洗一次。

避雷系统：

避雷装置每年检查一次，保证其性能符合国家标准。