保利地产VS珠江实业.docx

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保利地产VS珠江实业

简介。

保利房地产简介

保利房地产（集团）股份有限公司于1992年组建,2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市（600048），2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队"。

截至2012年一季度，公司总资产已超二千亿。

保利地产2006年登陆A股以后，从最初的市值30亿元和销售额100亿，发展至今成为市值与销售额均近千亿的公司，年复合增长率超过60%。

截至2013年3月，公司总资产已达2744亿元。

2013年3月22日发布的中国房企500强显示，保利地产排名第三。

珠江实业简介

广州珠江实业开发股份有限公司（简称“珠江实业”），前身为广州珠江房产公司，珠江实业成立于1992年12月，公司注册资本为31610万元，于1993年10月28日在上海证券交易所上市（600684）。

公司是广州地区的地产龙头企业，具有国家一级房地产开发资质.公司目前是广东省房地产协会、广州市房地产协会副会长单位。

经过多年的开拓发展，珠实集团的房地产业务已遍布广州、深圳、番禺、珠海、中山、惠州、河源、江门等。

截至2013年3月，公司总资产为41.3亿元。

1、指标评价。

1、资产负债表指标评价。

项目

年份

保利地产

珠江实业

资产负债率

2008

70.78%

48.14%

2009

69.99%

56.27%

2010

78.98%

61.66%

2011

78.43%

60.48%

2012

78.19%

59.01%

存货周转率

2008

27%

18%

2009

29%

32%

2010

28%

30%

2011

23%

47%

2012

26%

51%

分析：

资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志。

不同当事人对资本结构的要求不同。

从债权人的角度看，资产负债率越低越好。

对投资人或股东来说，负债比率较高可能带来一定的好处。

（财务杠杆、利息税前扣除、以较少的资本（或股本）投入获得企业的控制权）。

从经营者的角度看，他们最关心的是在充分利用借入资金给企业带来好处的同时，尽可能降低财务风险。

一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%

由上述表格我们了解到，保利地产的资产负债率偏高，历年来居高不下，当然这与其行业性质存在着一定的关系。

但在同行业的基础上，反观珠江实业，其近五年来的资产负债率基本控制在适宜水平内，拥有比较稳健的资本结构。

存货周转率是企业一定时期销货成本与平均存货余额的比率。

用于反映存货的周转速度，即存货的流动性及存货资金占用量是否合理，促使企业在保证生产经营连续性的同时，提高资金的使用效率，增强企业的短期偿债能力。

存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。

由上述表格我们了解到，保利地产近五年来的存货周转率都徘徊在0.30以下，上升趋势不明显。

而珠江实业近五年来存货周转率由0.18一举上升到0.51，周转速度明显加快。

由资产负债表的两个重要指标的分析，偏向珠江实业进行投资。

2、利润表指标分析。

数据：

项目

年份

保利地产

珠江实业

主营业务

收入增长率

2008

91.24%

-24.82%

2009

48.11%

107.25%

2010

56.15%

23.00%

2011

31.04%

85.75%

2012

46.50%

48.23%

利润增长率

2008

50.35%

-20.67%

2009

57.19%

154.81%

2010

39.80%

111.27%

2011

32.74%

68.52%

2012

29.20%

55.16%

净资产收益率

2008

15.90%

3.37%

2009

14.03%

7.92%

2010

16.56%

14.94%

2011

18.52%

20.11%

2012

19.86%

23.78%

成本费用利润率

2008

0.41

0.18

2009

0.35

0.21

2010

0.3

0.42

2011

0.32

0.38

2012

0.28

0.45

毛利率

2008

40.80%

39.00%

2009

36.82%

36.55%

2010

34.12%

44.21%

2011

37.20%

42.61%

2012

36.19%

48.18%

非经常性损益占

净利润的比率

2008

6.19%

11.85%

2009

2.99%

7.78%

2010

1.64%

6.99%

2011

1.06%

0.12%

2012

1.07%

0.10%

1、主营业务增长率与利润增长率分析。

主营业务收入增长率用来衡量公司的产品生命周期，判断公司发展所处的阶段。

一般来说，如果主营业务收入增长率超过10%，说明公司产品处于成长期，将继续保持较好的增长势头，尚未面临产品更新的风险，属于成长型公司。

净利润增长率指标反映的是企业获利能力的增长情况，反映了企业长期的盈利能力趋势，该指标通常越大越好。

如果主营收入增长率低，净利润增长率高，有可能受期间费用降低、所得税减少等因素影响，从图看出，珠江实业的净利润增长率大于主营业务增长率，而保利正相反，且保利的成本一直在大幅增加，说明保利净利润的增长是以高成本为代价换来的，因此珠江更好。

2、净资产收益率分析。

净资产收益率又称股东权益收益率，是净利润与平均股东权益的百分比，该指标反映股东权益的收益水平，用以衡量公司运用自有资本的效率。

指标值越高，说明投资带来的收益越高。

上图可以看出保利地产的净资产收益率在五年间变化不大，处于一种平稳增加的状态，这说明保利地产随着规模的不断扩大，仍能长期保持较好的净资产收益率，说明保利地产的领导者具备了带领这家企业从一个胜利走向另一个胜利的能力。

珠江实业的净资产明显变化，五年来从3.37%一直快速地增加到23.78%，这说明它这几年的盈利能力不断在增强。

两者对比而言，保利的净资产收益率的未来的增长空间比珠江实业的小。

3、成本费用利润率分析。

成本费用利润率是企业一定期间的利润总额与成本、费用总额的比率。

成本费用利润率指标表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。

该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好。

由上图看出，保利地产的成本费用利润率在五年中整体下降，不过下降的幅度较慢。

珠江实业的成本费用利润率在五年间整体上升，上升幅度较快。

这说明珠江实业的经济效益比保利地产的好。

4毛利率分析。

从上述数据可以看出保利地产从08年到12年的毛利率是变化不大的，都在35%左右徘徊，说明该公司的盈利能力还是挺好的，一方面因为保利地产规模大，所以发展是挺稳定的，但一方面也说明该企业近几年的业绩没怎么增长，甚至还有点下降的趋势，而上市同行业这几年的毛利率也在35%左右，也可以说明保利地产其实在毛利率方面是没什么优势的；而珠江实业方面，从08年到12年期间，毛利率大致是呈现上升趋势，且比上市同行业毛利率都高，说明该公司盈利能力是逐年提高的，也一定程度上反映产品获利能力的增加，也在同行业中占有一定发展优势的，也可以说明未来一定期间珠江实业的发展空间还是挺大的。

基本上从09年开始，珠江实业的毛利率在往后几年都在保利之上的，说明珠江实业的发展是比保利快的，产品获利能力的增强也是比保利快的，这里面的原因可能是因为保利规模大实力也较强，而珠江实业则规模较小，所以发展起来也相对较快。

5、非经常性损益占净利润的比率

非经常性损益是指公司发生的与生产经营无直接联系，以及虽与生产经营相关，但由于其性质、金额或发生频率，影响了真实、公允的评价公司当期经营成果和获利能力的各项收入、支出。

 非经常性损益比率=本年度非经常性损益/利润总额

保利地产企业规模大，因此从本年度非经常性损益和净利润的数据绝对值看都要比珠江地产大得多。

但他们的非经常性损益占净利润的比率相差不多，数据趋势走向也相近。

珠江实业的非经常性损益占净利润的比率从08年到12年期间几乎每年都在下降，数字总体偏低，说明企业主营业务办得很好，业绩真实。

保利地产的非经常性损益占净利润的比率也是很低，10年甚至出现了负数现象，但其绝对值也不大，同样说明营业做得好，业绩可靠。

根据11年和12年的数据可以看出，珠江实业的非经常性损益占净利润的比例要比保利地产要低，故其未来发展趋势要更好。

3、现金流量表分析

项目

年份

保利地产

珠江实业

每股盈余

2008

0.7

0.13

2009

1.06

0.33

2010

0.83

0.7

2011

1.1

0.91

2012

1.18

1.09

每股现金流量

2008

-3.1

-1.11

2009

-0.33

0.84

2010

-4.89

0.32

2011

-1.33

0.08

2012

0.43

1.27

1、每股收益分析。

每股收益通常被用来反映企业的经营成果，衡量普通股的获利水平及投资风险，是投资者等信息使用者据以评价企业盈利能力、预测企业成长潜力、进而做出相关经济决策。

由图可看出，保利地产的每股收益五年里整体上都大于珠江实业的每股收益，而珠江实业的增长速度较保利地产有明显的快。

一般而言，在短期来看，每股现金流量比每股盈余更可以显示从事资本性支出及支付股利的能力。

一家公司每股现金流量越高，说明这家公司每股普通股在一个会计年度内所赚得现金流量越多；反之，则表示每股普通股所赚得现金流量越少。

由图可知，珠江实业每股普通股在一个会计年度内所赚得现金流量比保利的多，而且成逐年递增趋势。

保利地产每股现金流量变化幅度大，前四年均为负数。

由这个指标可以看出，珠江实业明显更胜一筹。

三、收入构成分析

珠江实业

主营构成（%）

08

09

10

11

12

房地产

85.19

99.89

98.19

99.96

99.97

其他

14.81

0.11

1.81

0.04

0.03

地区收入构成（%）

08

09

10

11

12

广州

68.67

50.05

55.76

45.09

70.54

长沙

31.33

49.95

44.24

54.91

29.46

其他

0.03

保利地产

主营构成

08

09

10

11

12

房地产

97.41

97.22

96.68

95.96

96.24

其他

2.59

2.78

3.32

4.04

3.76

地区收入构成

08

09

10

11

12

广州

33.38

27.36

15.11

14.09

11.83

其他

66.62

72.64

84.89

85.91

88.17

从主营构成来看，09到12年珠江实业的主要利润来源于房地产的比例比保利地产多，说明保利扩大了其他地产行业的销售而珠江更专注于房地产，从地区收入构成看，珠江利润局限于广州地区说明保利着重在全国的布局与发展，但这也反过来促进珠江在广州做大做强，成为龙头老大。

而近五年来，珠江股东变化比保利频繁，持股股东不断由一家机构变为另一家机构，说明一些大的机构不看好珠江的持续稳定发展，因此股价比保利波动幅度大，所以珠江更适于投机性的投资即短线投资。

四、公司未来发展的讨论与分析

珠江实业

（一）行业竞争格局和发展趋势

面对国家对投资型置业将继续使用限购、限贷等政策，抑制市场泡沫，分流购房需求，以及加大保障房建设来提高供应，满足基本住房需求的行为，公司预测中央政府提出的城镇化建设发展战略将为房地产行业提供新的发展机遇，在风险与机遇并存的房地产新形势下，精细化的管理、规范化及高品质的服务将是今后房企持续发展的关注点。

（二）公司发展战略

公司将坚持以住宅、商业地产开发为主，同时发展养老、旅游等多元化地产的战略，采取“一核两翼”，即以广州区域为核心，以湖南、海南为两翼的投资布局，依托物业经营为房地产发展提供现金流的发展模式，多方筹措融资，缩短开发周期，灵活应对国家政策及市场带来的变化，积极为公司下一轮的快速发展做好充分准备。

保利地产