地产与物业承接查验流程.docx
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地产与物业承接查验流程
地产与物业承接查验流程
1总则
1.1规范新项目承接查验流程，确保物业接收工作得到有效控制。
1.2适用于项目公司与物业公司所进行的承接查验工作。
2定义
2.1物业承接查验----指承接新项目前，物业服务企业与建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位与共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的检查验收工作。
承接查验与移交标志着物业正式进入使用阶段。
3职责
3.1项目公司对承接查验起主导性作用，针对验收过程中存在的问题进行处理追踪，直至验收合格，完成移交。
3.2物业公司指责：
物业公司根据项目公司对新项目承接查验工作的安排，负责组织相关专业技术人员组成验收小组；负责对图纸资料进行查验及移交；对设备设施规格型号、安装数量、安装位置及外观质量要求进行实物查验；对房屋共用部位和共用设施、电气系统、空调系统、给排水系统、电梯系统、消防系统及弱电智能化系统进行功能查验。
4工作程序
4.1物业承接查验应具备的条件
4.1.1建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案。
4.1.2供水、排水、供电、供气、供热、电信、有线电视、公共照明等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供热、供气已安装独立计量表具。
4.1.3道路、绿地和物业服务用房等公共服务设施按规划设计要求建成。
4.1.4电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。
4.1.5物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。
4.2物业承接查验的依据
4.2.1《物业管理条例》
4.2.2《物业承接查验办法》
4.2.3临时管理规约
4.2.4前期物业服务合同
4.2.5建设单位移交的图纸资料
4.2.6建设工程质量法规、政策、标准和规范
4.3物业承接查验的程序
4.3.1移交有关图纸资料
4.3.2查验物业共用部位、共用设施设备
4.3.3解决查验发现的问题
4.3.4确认现场查验结果
4.3.5办理物业交接手续
4.4物业资料的查验与移交
4.4.1图纸资料按照（表1-1至表1-7）提供的资料目录清单，进行核对，并将查验结果填入该表，完成物业资料的查验移交工作。
4.4.2未能全部移交上述所有资料的，项目公司应列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
4.4.3对图纸资料中的印章要求清晰，资料工整，复印件清晰，齐全后由建设单位、施工单位、物业公司三方签字认可，并由物业公司存档管理。
4.5物业共用部位、公用设备设施的现场查验
物业公司进行现场查验时，综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、公用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、实验数据。
4.5.1实物的查验
4.5.1.1设备设施的规格、型号、数量、安装位置要符合图纸设计要求与设备验收清单。
4.5.1.2设备设施与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类设备设施记录在设备设施验收清单中。
4.5.1.3对于因特殊情况（例如夏季交付过程中的暖通系统等）不能完成功能查验的设备设施，可由物业公司进行实物接管，但应与项目公司在查验记录表中约定验收时间节点和接管责任进行签字确认。
4.5.1.4对于不具备一次性功能承接查验的分区域或分阶段查验的设备设施，物业公司可进行实物接管。
但应与各项目公司在查验记录表中约定功能验收时间节点和接管责任进行签字确认。
4.5.2功能的查验
4.5.2.1房屋共用部位和共用设施的查验标准，按照表3-1执行。
4.5.2.2电气系统验收标准参照表3-2执行，空调系统验收标准参照表3-3执行，给排水系统验收标准参照表3-4执行，电梯系统验收标准参照表3-5执行，消防系统验收标准参照表3-6执行，弱电及智能化系统验收标准参照表3-7执行。
4.5.2.3对影响功能验收且不符合验收标准的分项不予验收，直至整改完成后方可进行承接查验。
4.5.2.4所有主系统的运行检测验收必须100%合格方能查验合格。
4.5.2.5一些次要设备和零星设施的抽检验收合格率必须高于85%方能查验合格。
4.5.2.6现场查验应当形成查验记录。
查验人员将查验情况汇总填入表2-8《系统设备设施现场查验汇总记录表》。
4.6物业现场查验发现问题的解决
4.6.1对于承接查验过程中发现的问题，书面通知项目公司及时解决，将存在的问题填入表2-9《物业承接查验问题处理跟踪表》，按照查验移交标准由项目公司签署并负责安排解决，然后组织物业公司和施工单位进行复验，直至终验合格。
4.7物业共用部位、公用设备设施的交接
4.7.1经查验合格后，交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设备设施明细，交接时间、交接方式等内容，签署物业《物业项目移交表》（表2-11）完成移交，该表格应当由建设单位、施工单位和物业公司共同签字、盖章确认。
4.7.2根据地产《房屋交付管理规定》，原则上在业主交付三个月内完成项目公司与物业公司的承接查验工作。
4.8物业承接查验遗留问题的解决
4.8.1对于确实无法及时解决的问题，填入表2-10《物业承接查验最终遗留问题汇总表》，商定好解决方案存档管理，以维护相关方的合法权益。
5相关文件
《物业承接查验操作指南》（中国物业管理协会设施设备技术委员会编著）
《房屋交付管理规定》
《地产（物业类）交付流程》
6相关记录
表1-1房屋共用部位与共用设施资料查验移交表
表1-2电气系统资料查验移交表
表1-3空调系统资料查验移交表
表1-4给排水系统资料查验移交表
表1-5电梯系统资料查验移交表
表1-6消防系统资料查验移交表
表1-7弱电及智能化系统资料查验移交表
表2-1-1房屋共用部位查验记录表
表2-1-2房屋共用设施查验记录表
表2-2电气系统查验记录表
表2-3空调系统查验记录表
表2-4给排水系统查验记录表
表2-5电梯系统查验记录表
表2-6消防系统查验记录表
表2-7弱电及智能化系统查验记录表
表2-8系统设备设施现场查验汇总记录表
表2-9物业承接查验问题处理跟踪表
表2-10物业承接查验最终遗留问题汇总表
表2-11物业项目移交表
表3-1房屋共用部位与共用设施验收标准
表3-2电气系统验收标准
表3-3空调验收标准
表3-4给排水系统验收标准
表3-5电梯系统收标准
表3-6消防系统验收标准
表3-7弱电及智能化验收标准
7流程图或重点事项图表
无。
8附加说明：
本文件末次修订起草人：
本文件于2019年3月首次发布，7月进行第一次修正。
本文件由物业公司地产服务部负责解释。
表1-1
房屋共用部位与共用设施资料查验移交表
项目名称：
移交日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
分项
资料名称
移交情况
备注
前期开发综合资料
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表
建筑工程竣工验收报告
施工图
总平面布置图（包括综合系统图）
建筑施（竣）工图
结构施（竣）工图
绿化景观资料
绿化景观设计施（竣）工图
绿化工程竣工验收单
绿化树木等数量及规格清单
景观设备设施数量及规格清单
建设单位（交方）
签字（盖章）：
时间：
物业公司（接方）
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
填写说明：
1、移交情况栏填写“有”或者“无”。
表1-2
电气系统资料查验移交表
项目名称：
移交日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
资料名称
移交情况
备注
1
建筑电气施（竣）工图
2
中间交工验收证明书
3
第三方托管合同（一般托管给供电公司）
4
图纸会审及设计变更通知
5
隐蔽工程验收记录
6
防雷电阴极接地实测记录
7
事故处理及探伤记录、引下线焊接记录
8
材料构件出厂证明及材料代替换审批单
9
绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录
建设单位（交方）
签字（盖章）：
时间：
物业公司（接方）
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
填写说明：
1、移交情况栏填写“有”或者“无”。
表1-3
空调系统资料查验移交表
项目名称：
移交日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
资料名称
移交情况
备注
1
空调系统竣工图（室内、室外）
2
施工合同及维保合同复件
3
空调系统设备设施汇总台账
4
空调系统主机（产品合格证、说明书、设备图、其它）
5
换热设备（产品合格证、说明书、设备图、其它）
6
空调系统相关水泵（产品合格证、说明书、设备图、其它）
7
冷却系统（产品合格证、说明书、设备图、其它）
8
空调系统末端设备（产品合格证、说明书、设备图、其它）
9
空调自控系统（图纸、控制说明、设备台账、其它）
10
空调系统调试记录单（系统管网清洗记录包括水系统、风系统等、系统管网耐压试验记录、其它）
11
空调系统统单机调试记录
12
空调系统操作培训记录
13
压力开关及压力容器检测报告
建设单位（交方）
签字（盖章）：
时间：
物业公司（接方）
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
填写说明：
1、移交情况栏填写“有”或者“无”。
表1-4
给排水系统资料查验移交表
项目名称：
移交日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
资料名称
移交情况
备注
1
建筑给（排）水施（竣）工图
2
室外给排水管网总平面图
3
施工合同及维保合同以及第三方委托管理合同
4
设备设施汇总台账
5
二次供压设备说明书
6
电机参数说明书（包括备用电机）
7
压力水罐使用说明书
8
隐蔽验收记录，试压记录，通水通球实验记录等
9
系统调试记录单、系统接地测试报告
10
开、竣工报告及中间交工验收证明书
11
图纸会审及设计修改变更通知
12
事故处理及探伤记录
13
材料构件出厂证明及材料代换审批单
14
管线标高、位置、坡度、测量记录
15
设备调试记录
16
管线清洗、通水、消毒记录
建设单位（交方）
签字（盖章）：
时间：
物业公司（接方）
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表1-5
电梯系统资料查验移交表
项目名称：
移交日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
资料名称
移交情况
备注
1
电梯验收竣工报告（电梯准用证）
2
施工合同、维保合同以及第三方委托管理合同
3
安装施工合同和装箱清单、设备开箱检查记录
4
电梯出厂合格证
5
电梯安全部件型式试验报告
6
电梯安装自检报告
7
电梯安全核验报告书
8
电梯系统隐蔽验收记录
9
电梯电气装置安装检查记录
10
电梯机房、井道预检记录
11
轿厢平层准确度测量记录
12
电梯（层门、电气、整机、主要功能）检测记录
13
电梯负荷运行试验记录
14
电梯负荷运行试验曲线图
15
电梯（噪声、层门及轿门）测试记录
16
电梯空载、超载125%实验记录
17
电梯限速器安全联动实验记录
18
电梯安全保护装置检测记录
19
电梯动力、照明接地电阻测试记录
20
电梯电气绝缘电阻测试记录
21
电梯井道平面图、电气敷设图
22
使用维修说明书
23
电梯电气控制原理图
建设单位（交方）
签字（盖章）：
时间：
物业公司（接方）
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
填写说明：
1、移交情况栏填写“有”或者“无”。
表1-6
消防系统资料查验移交表
项目名称：
移交日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
资料名称
移交情况
备注
1
消防施（竣）工图（消防水池、消防管道、消防泵房、消防中控室、外管网总平面图）
2
消防控制系统竣工图（包括广播、联动控制、区域报警、集中报警）
3
编码表与编码图
4
消防竣工验收备案证
5
施工合同及维保合同
6
设备设施汇总台账
7
消防水泵参数说明书（包括配用电机）
8
喷淋水泵参数说明书（包括配用电机）
9
风机规格型号图纸说明书
10
消防控制中央控制柜的使用说明书
11
设备系统接地测试报告
12
消防系统调试记录单
13
消防备用电源规格型号使用说明书
14
培训资料
建设单位（交方）
签字（盖章）：
时间：
物业公司（接方）
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
填写说明：
1、移交情况栏填写“有”或者“无”。
表1-7
弱电及智能化系统资料查验移交表
项目名称：
移交日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
资料名称
移交情况
备注
1
各系统图纸、各系统的接线图、线缆走线图等
2
所有设备的说明书（如果进口设备，配中英文说明）
3
施工现场质量检查记录、设备进场监测记录
4
安装隐蔽工程验收记录
5
分部工程质量验收记录等
6
各系统操作培训记录
7
安防智能化施（竣）工图纸
8
安防报警系统设备配置清单
9
电子巡更系统设备配置清单
10
数字对讲系统设备配置清单
11
视频监控系统设备配置清单
12
门禁系统设备配置清单
13
停车场管理系统设备配置清单
14
该系统的各种设计技术文档与资料；隐蔽工程的工程质量验收资料；系统调试报告
15
安防系统培训资料（安防中控室内设备操作培训、设备检修及保养等）
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
填写说明：
1、移交情况栏填写“有”或者“无”。
表2-1-1
房屋共用部位查验记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
验收项目名称
查验内容记录
备注
1
基础
2
承重墙体
3
梁、柱、楼板
4
屋面及外墙
5
门厅（大堂）
6
楼梯间
7
走廊
8
楼道
9
扶手
10
护栏
11
屋面
12
电梯井道
13
架空层、避难层及设备间
14
地下车库
验收结论：
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表2-1-2
房屋共用设施查验记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
验收项目名称
查验内容记录
备注
1
道路
2
警卫室
3
绿地
4
人造景观
5
围墙
6
大门
7
排水沟
8
渠
9
池
10
污水井
11
化粪池
12
垃圾收集站
13
停车场
14
人防设施
15
保安亭
16
信报箱
17
宣传栏
18
路灯
19
污水处理设施
20
停车设施
21
垃圾容器
22
休闲娱乐设施
23
消防设施泵房
24
安防中控室机房
25
物业服务用房
验收结论
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表2-2
电气系统查验记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
验收项目名称
查验内容记录
备注
1
高低压配电室
2
电气照明装置验收
3
低压电器施工
4
高压电器施工
5
电力变压器
6
管道井、沟
7
气体灭火装置
8
电缆线路及桥架敷设
9
备用电系统（发电机等）
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表2-3
空调系统查验记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
验收项目名称
查验内容记录
备注
1
空调系统主机运行情况
2
空调系统水泵运行情况
3
空调系统附属设备
4
冷却塔运行情况
5
换热系统运行情况
6
末端设备运行情况
7
8
9
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表2-4
给排水系统查验记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
验收项目名称
查验内容记录
备注
1
公共区域生活用水
2
室外给水系统
3
二次增压设备
4
排水管路等设施
5
有压自动排水系统
6
公共区域排污管井及管路
7
8
9
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表2-5
电梯系统查验记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
验收项目名称
查验内容记录
备注
1
电梯机房
2
轿厢
3
厅门
4
井道
5
底坑
6
弱电系统
7
8
9
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表2-6
消防系统查验记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
验收项目名称
查验内容记录
备注
1
消防控制主机及附属设备
2
CRT
3
手报
4
烟感
5
温感
6
防火风阀
7
消防广播系统
8
消防通讯系统
9
楼层火灾显示盘
10
声光报警系统
11
消防电梯消防功能
12
消防风机
13
消防防火卷帘门
14
诱导风机
15
消防泵及附属设备
16
喷淋泵及附属设备
17
湿式报警阀
18
消火栓箱
19
消防水池、水箱、气压罐
20
室外消火栓、水泵接合器
21
气体灭火储气瓶、柜
22
气体灭火控制系统
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表2-7
弱电及智能化系统查验记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
验收项目名称
查验内容记录
备注
1
安防报警系统
2
电子巡更系统
3
数字对讲系统
4
视频监控系统
5
门禁系统设备
6
停车场管理系统
7
8
9
建设单位
签字（盖章）：
时间：
物业公司
签字（盖章）：
时间：
施工单位
签字（盖章）：
时间：
表2-8
系统设备设施现场查验汇总记录表
项目名称：
查验日期：
建设单位：
物业公司：
施工单位：
序号
项目名称
查验内容
配置标准
查验结果
存在的问题
备注
1
数量
位置
观感质量
2
数量
位置
观感质量
3
数量
位置
观感质量
4
数量
位置
观感质量
表2-9
物业承接查验问题处理跟踪表
项目名称：
编号：
序号
问题项目与内容
解决时间节点与标准
物业公司
签字（盖章）：
时间：
建设单位
签字（盖章）：
时间：
建设单位
签字（盖章）：
时间：
复验结果
备注
表2-10
物业承接查验最终遗留问题汇总表
项目名称：
编号：
序号
问题项目与内容
解决方案
物业公司：
签字（盖章）：
时间：
建设单位：
签字（盖章）：
时间：
施工单位：
签字（盖章）：
时间：
备注
升级会员 