华润商业计划样本.docx

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华润商业计划样本

华润置地整合北京一、二、三级房地产市场

商业筹划

核心词：

资源重组资本运作分散式自选公寓

1.项目内容简介

2.市场行业趋势分析

2.1北京房地产开发市场

2.1.1北京房地产开发市场趋势

2.1.2北京房价和购买人群

2.1.3北京市民购房心态和市场差距

2.2北京市存量房市场

2.3北京市租赁市场

2.3.1北京市租赁市场热点和难点

2.3.2北京民宅租赁热点

2.3.3中介新举措

2.3.4影响北京各城区租房价格因素

3.华润系各公司内在需求

3.1华润集团需要

3.2华润置地需求

3.3华润物业需求

4.项目筹划框架

4.1基本流程

4.2机构设立和任务

4.3与“零首付”方案比较

4.3.1原有方案难点

4.3.2既有方案长处

5.财务分析和对比分析

6.风险分析及控制

6.1政策法律风险

6.2收购风险

6.3租赁风险

6.4服务风险

7融资阐明

7.1融资额度及资金使用筹划

7.2项目公司组建与股份分派

7.3投资方退出方式

7.4关于公司业务关于税收和公司也许享有政府提供优惠政策

8附件：

资料来源

8.1出租房屋应交哪些税？

8.2北京份租房价格参照值

8.3房屋租赁市场存在问题

1、项目内容简介

随着北京申奥成功、北京CBD筹划出台、中华人民共和国加入WTO成功等利好消息刺激，北京房地产市场呈现出前所未有“繁华”景象，然而大量权威数据显示：

热闹是开发商和爱凑热闹各类媒体，消费者和整个消费市场却保持着一种“可怕冷静”,市场前景不容乐观。

需求拉动和成本推动致使北京房价居高不下，从主线上说决定房价升降最后因素是供应与需求，土地供应量增长和“三外”公司加盟，将极大地变化市场供求关系，预测大概到下半年，商品房供应量有也许要大过需求量，届时房价下降趋势将会显现出来。

华润收购老华远资产和项目同步也接受了老华远债务和人员。

老华远是国企，在体制上存在着诸多弊端，转型是一种缓慢和艰巨过程，更重要是有着庞大机构华润置地重要经济支撑是房地产开发，一旦北京房地产市场变动，主营业务必将会受到很大影响，主营收入和利润将无法支持整个华润置地整体成长，华润置地当前急待解决问题是建立新体制和寻找新利润支撑点。

本商业筹划是虚拟一家华润系投资服务型公司，立足北京华润置地物业公司既有分散在北京各项目服务人员和其她物质资源，借助华润置地品牌和华润集团雄厚资金实力，代付购房客户首付款方式来置换客户原有住房经营权，一边消化自身项目存量房，一边组建华润“分散式旅馆”。

这将是一种通过将先进技术手段和服务理念嫁接而产生联动效应全新居地产资本运作模式。

华润置地如果能实行这个项目将会：

1、通过解除购房者购房首期款压力，释放购买力，使华润置地在一级市场上掌握比北京其她开发商更短销售周期，加快既有项目存量房销售，迅速回笼资金投入下一轮开发和土地储备，减少投资风险，提高投资收益。

2、同步可以在二、三级市场上树立起华润品牌，打造出完整产业链，互相辉映。

将一级市场上出售所产生短期收益和三级市场上出租所产生长期收益结合起来，使华润置地资金流回收更为稳定，减少一级市场波动对于华润置地影响。

3、最重要是将华润集团既有资源重新组合，以其她房地产开发商不可复制优势而领先于同行，将房地产投资和经营组合成华润置地除房地产开发外第二个利润支撑点。

当前看来，华润集团是最有也许实行本筹划，如果华润不能实行，就需要选取有较多后续开发项目、在北京市民心中有品牌形象，在业内有号召力，有强大金融资本作后盾开发公司。

本筹划中公司是一家虚拟华润系新成立公司，从事房地产投资和房地产经营，通过组建和经营华润“分散式旅馆”，成为北京乃至全国最大二手房租赁经营商，然后组建房地产投资基金，按其模式在上海广州等都市复制，此外可以收购银行不良资产，进入不良资产处置领域。

2、市场行业趋势分析

2.1北京房地产开发市场

当前，北京市人均住房使用面积大概在15平方米以上。

按照北京“十五”期间规划，到北京要总计竣工住宅4000万平方米以上，5年后北京人均住房使用面积将达到18平方米。

人均住房使用面积增长3平方米，一某些是外来人口购买新居，尚有一某些较具经济实力人则是购买第二居所，以及政府对危旧房拆迁实行货币补偿所动员出来购买力。

2.1.1北京房地产开发市场形势分析

北京楼市在经历3-4年高速发展之后已经进入盘整期，开发量在基本上增长了100%，但销售量同比增长只有22%；1-9月份总销售出430.64万平方米，销售额为207.4亿元，与相比增长率分别为：

18.7%和38.6%，同前几年增长率相比增长势头明显衰减。

这些数据从不同角度指向同一种事实：

以住宅为主角本轮楼市正走向钝化，北京楼市逐渐迈向徘徊期。

当前北京在售项目在超过800个，还没有消化掉，又上市300个新盘。

依照北京市记录局发布数据1-9月份北京市合计实现住宅销售364.9万平方米，同比增长41.1%；实现销售408.5万平方米，同比增长16.5%，增幅比1-8月回落4.4%；完毕开发土地面积493.2万平方米，同比增长2倍；购买土地面积399.7万平方米，增长2.3倍。

这些数据表白住宅市场总体销量下滑，此后一段时间新开工规模不断扩大，市场供应继续增长。

2.1.2北京房价和购买人群

据国家记录局投资司记录数据显示；北京房子含“金”量最高，平均销售价格为3995元/平方米，比位居第二上海市房价高出27.6％（上海为3130元/平方米）。

另据北京市记录局对北京商品住宅价格记录测算：

每平方米售价为4557元，尽管较之前年4786元/平方米下降了4.8％，导致北京房价居高不下有某些市场因素，但从主线上说决定房价升降最后因素是供应与需求。

核心是看这一市场与否开放，与否有充分自由竞争。

从政府政策指向来看，增大土地供应量，加快完善经济合用房体系，减少市场准入门坎，其意图都是但愿将北京过高房价降下来，并且这些举措正在获得实效。

自以来，北京商品房价格水平正在逐渐呈下降之势，预测从下半年始，随着新项目面市逐渐增多，其房价下降趋势将更加明显。

按照北京房地产开发运作周期推算，大概到下半年，将有大批新项目上市，届时商品房供应量有也许要大过需求量，市场竞争将日趋激烈，开发商利润空间会被压缩，一批项目也许要面临经营风险，商品房价格亦将向其合理价值回归。

资料一：

中低价位：

发展空间潜力巨大

据北京典指最新记录，新开楼盘中均价在4500元／平方米如下中低价项目有109个，占全年新开盘项目总数39．7％，并且每个项目面积普遍较大。

4500元如下中低住宅重要分布在通州等京郊地区。

购房者以工龄不长年轻人为主。

北京拆除危房84万平方米，6.9万户居民搬出危旧房屋，新建成200万平方米经济合用住房，此外再开工建设300万平方米经济合用房。

并且这种都市扩张趋势在人口增速不减、二手房市场清冷和政府内城更新政策大力启动之前很难停止。

预测会有大量亮丽居住区出当前上述地区，吸引日趋成为市场主流中低价消费者。

中高价位：

交易活跃竞争激烈

　　京城最活跃楼盘多分布在这一价格范畴。

据北京典指最新记录，4500至7500元／平方米中高价位楼盘共开新盘115个，占新盘总数41．5％，重要分布于三四环周边。

与中低价位相比，中档价位主流消费群年龄段为30岁以上，二次或多次购房者与初次置业者相比比例要大。

由于前两年开发项目存量和又增长产品，中高价位市场在年末市场反映趋冷。

为了找到差别市场，开发商不断作出调节，大某些增长投入向7500元以上分流。

是中高价位住宅品质年，产品惟一性是其制胜法宝。

高价位：

金领阶层追逐潮流

7500元／平方米以上新开盘高价位项目共52个，占总量18．8％，其中10000元／平方米以上15个。

高价位楼盘多分布在东城、西城、崇文及朝阳区内城某些。

高价位构成重要是由于占据了交通枢纽或商务区黄金地段，设施高档，配套齐全，娱乐文化生活丰富，并且向着高科技智能化、节能、环保、更大面积带来丰富户型功能以及周到物业服务转变。

该价位物业投资买家较多，因而独特、能引领当今居住潮流物业会受到众人追捧，反之也许无人问津。

此类物业高地价、高造价，以至于总价款额度大，销售速度相对较慢，开发风险较大。

这就对开发公司提出更高规定，除了专业化以外，还须资金实力雄厚，抗得住高风险。

2.1.3北京市民购房心态和市场差距

依照丰凯兴信息征询公司近日对北京、上海、广州三个大都市749个家庭购房行为进行了抽样调查获知，有34%受访北京家庭表达在过去半年购买过房屋或将来半年打算购房。

在过去半年所购房中二手房为17%，18%受访家庭将来半年打算购房，其中53%打算购买现房；二手房次之，占33%；期房占14%。

据调查，在过去半年已购房屋中，为数最多是具备2个卧室房屋，占60%；建筑面积为50平方米及如下占18%，51至100平方米占62%，101至200平方米占18%，平均为73平方米；所购房屋中绝大多数为普通楼房，别墅仅占1%。

由此可以看出，两室一厅普通中小户型最受大众爱慕。

　　调查显示过去半年已购住房，北京购房平均耗费至少，为13.7万元；北京购房平均耗费较少因素重要是以成本价出卖公房，其价格较低，所调查已购住房中10万元如下约占2／3，此外，也有二手房拉低价格因素。

将来半年购房有67%潜在购房户选取20-50万元价位，平均筹划耗费为29.6万元。

需求金字塔供应金字塔

据北京伟业顾问公司预测：

由于前期北京房地产开发成本刚性，商品住宅市场产品仍将以总价80－120万元房子为主，这与市场主流客户总价30－50万元住宅需求不匹配，这个矛盾需要一段时间才干得以解决。

2.2北京存量房市场

在北京，从1999年11月15日公房可正式上市起，到2月底，总共申请上市住房为2700套，经审核批准上市是2300多套，实际成交2100多套，折合建筑面积14万多平方米。

也就是说，从1999年11月到当前近1年半时间里，北京市存量房交易量还不及上海市1998年300万平方米交易量1/20。

上海市因存量房交易量巨大，因此其商品房开发量和成交量要远不不大于北京。

由此推测，北京市居民住房消费购买力尚未完全释放出来。

 一是北京旧公房出售有两种价格，原则价和成本价。

按照规定，以原则价买房上市前要征求原产权单位意见。

由于原则价格中6％是归原产权单位所有，只有94％是归个人所有。

此外尚有一规定，房屋出售时原产权单位有优先购买权，因而这某些以原则价购买旧公房上市时浮现某些原产权单位不积极配合现象。

 二是观念上误差。

准备将旧公房上市交易人，往往容易按周边商品房售价去定价。

而想买旧房人则以为既然是旧房就应大打折扣，这样买卖双方很难在价格上达到一致。

 三是由于种种因素尚有相称一某些人买下旧公房后仍拿不到产权证，不能进入交易程序。

 四是交易双方交纳有关税费过高。

而卖房人尽管居住一年以上可免营业税，但还要交所得税、手续费、附加费、都市维护费等，加在一起税费颇高。

再有在收益分派上，按关于规定每平方米售价在4000至5000元之间二手房，售房人要和原产权单位八二分帐；每平方米售价超过5000元二手房，售房人和原产权单位五五分帐，这样总体算下来，人们在计算卖旧买新与否划得来时，以为得不偿失。

五是北京住房供应体系大体分两块，一某些属北京房地局直管房屋；另一某些为中央国家机关各大部、委、局及下属单位所属房屋。

在这两某些中又分公司单位和事业单位所属房屋，因而在政策制定、执行、衔接方面缺少协调性和一致性。

  由于以上种种因素，致使北京房地产二、三级市场未能形成良性互动，仍有相称数量住房消费购买力尚未动员出来。

在这方面较大限度地取决于政府政策制定和执行力度，据北京房地局官员透露已注意到市场合暴露出来问题，正着手进行调研，其后将对关于政策作出某些调节。

资料二空置房危机

普通以为，在发展中华人民共和国家，为维持住宅市场有效运作，住宅市场中存在４％～５％空置率被视为是必要。

遵循上述判断国内商品住宅空置率原则和判断国内商品住宅空置率必要考虑因素，国家记录局关于人士以为，国内当前比较适当商品住宅空置率应在５％～１４％之间，商品住宅空置率在１４％～２０％之间为空置危险区。

    从１９９５年开始，全国商品住宅空置面积每年以１０００多万平方米速度在递增。

１９９９年末，全国商品房空置面积合计为９１２４万平方米，其中商品住宅６７８７万平方米，增长２２．５％；办公楼８９５万平方米，增长１３．７％；商业营业用房１４４２万平方米，增长２５．７％。

如果按三年竣工商品住宅总量（１９９７年～１９９９年３年商品住宅竣工量即可供住宅数量为３．４６亿平方米）来衡量，１９９９年商品住宅空置率达到１９．６％。

因而，国内当前商品住宅空置率水平较高，已处在空置危险期之间。

2.3北京房地产租赁市场

  因受求租客户求租阶段性影响，北京市租赁市场普通分为淡季、旺季。

旺季普通集中在每年春节后和７、８、９三个月。

大量外地人进京工作，各大中专院校学生校外，外地学生留京发展，她们租房需求令市场持续活跃。

与往年不同是，租赁市场受拆迁工程影响，使得市场行情始终保持较好势头，堪称月月都是旺季，可以预测在到几年里北京租赁市场将会保持良好和旺盛需求。

据建设部关于资料记录，当前房屋租赁当事人向政府部门办理房屋租赁登记备案还不到实际房屋租赁量30％，也就是说，70％以上房屋未纳入管理。

大量房屋涌入隐性市场，既使政府税收大量流失，又为外来流动人员非法租赁房屋提供了条件，特别是在城乡结合部，还在某种限度上形成了社会不安定因素。

 2.3.1北京民宅租赁热点

北京民宅租赁中热点区域价格比普通区域要高，以一居为例，普通要500元左右。

热区域年初集中在国贸、中关村地区，年中时亚运村悄然间也成为热点。

租赁热点区域普通也是商务中心区域，求租人群众多，社区环境完善。

北京申奥成功，奥运概念也成为租赁热点催化剂。

写字楼市场租金是变化，引起有关区域民宅租赁热点变化。

价格回归就是有升有降，而不是只升不降或只降不升。

全年成交量以一、二居室为多，三居室成交量很少（占总成交量8%左右）。

总来说是热点分散和转移、价格有下降。

2.3.2北京房屋租赁市场特点

    北京房屋租赁税费已经大幅下调，但房东们积极缴税还是不多，对此税务部门当前查不紧。

房客是外地户口，租房就应去备案。

但房客如果备案就要多交房租，房客不备案就要受罚，是处在不利地位。

房东如果办了两证就不能避税，在追缴不紧时是不会积极去缴。

无论与否去备案，最后倒霉是房客。

北京售房价格很高，租赁价格也很高。

以国贸一带两居室楼房为例，民宅二手房出售价格在25到30万元。

出租价格在每月1800元左右，依此以简朴公式估算即房租即为房价，房价=每月租金*12*10=1800*12*10=216000，21=-34000。

从这里可以看出租房不如出售房屋得到钱多，这里如果考虑到资金时间价值，价差将会更大。

求租者中个人求租比例较大，由于她们基本上都是独自租用一套一居室房屋，因而市场上对一居室需求比对两居室、三居室需求高得多，而能购上市出租房源中，二居室是重要某些，这就导致一居室严重供不应求，两居室却相对可以满足市场需求，从而形成一居室始终居高不下，而两居室与一居室之间差距拉不开"怪"现象。

许多租房者对一居室是望而却步，独自租两居又划不来，这也是近来兴起"合租"一种重要因素。

2.3.3中介新举措

风靡全国“房屋银行”是一种自益信托关系，即房东将房屋委托给“房屋银行”，由“房屋银行”全权解决房屋出租事宜，“房屋银行”定期给房东支付房屋出租收益，房东则以若干天房屋租金和每月房租若干比例作为报酬。

“房屋银行”应尽量地提高房租以获得更多服务费，因此求租人尽管没有交中介费用，但房租高了，中介费用等于含在房租中了，羊毛出在羊身上，还是同样。

“房屋银行”及类似业务中，办理两证是核心，在当前形式下办理两证尚有许多困难。

北京税费相对全国其她地方还是较高，房主不肯去办两证交税费。

政策还是没有明朗，使用权房能不能出租还无定论，不能办两证。

这样，大量房屋不能或不肯做”房屋银行”式服务。

”房屋银行”也许说是房屋租赁中介服务一种阶段性产物，就当前来说对树立公司形象大有好处，但能向何处去但很难说

2.3.4影响北京各城区租房价格因素

    1、所在地段离市中心距离普通来说，距离市中心越近房屋租价越贵，离市中心越远房屋租价越低。

二、三环以内房租水平普通比三环以外同类房屋租价要高。

    2、所在地段商用写字楼状况。

租房者选取租房地点普通来说首要考虑离上班地点远近。

人们都乐旨在离办公地点很近、交通以便地方租房，这样上下班在路上耗费时间比较少。

如中关村、大北窑、国展地区，都是众多公司办公汇集地，周边地区租房需求因而而很旺盛，该地区租价明显高于其她地段。

    3、在地段交通状况。

诸多人选取租房是为了能以便上下班，因而有时宁愿租在相对较远但交通以便地段，却不肯租在虽然离公司比较近，但交通不便地方。

地铁沿线附近房屋普通比同等地段非地铁沿线房屋租价高，公共汽车以便地方比公共汽车难于到达到地方房屋租价高。

    4、在地段居民区密集限度。

居民区密集地段可供出租房源数量比较多，因而租房价格相对要低某些。

例如劲松地带，虽然位置较好，离城中心很近，但由于房源诸多，房主为可以尽快出租房屋，房租相比其她类似地区偏低。

3.华润集团和华润置地需要

3.1华润集团需要

华润对核心竞争力规定是：

第一，独有，也就是独特性（exclusive）。

第二，业务有很强防守性（difensive），别人打不进来。

第三，高利润率，特别是股东资金回报率一定是高过别人。

第四，对客户有附加价值，而没有附加成本。

因而，华润集团明确主营业务，培养核心竞争力资产和业务架构重组，明确了分销、地产、科技、方略性投资为华润集团四项主业。

股东价值和员工价值最大化是咱们核心价值观。

地产占了整个集团资产里面很大一某些，华润集团总资产600亿港币中，有200个亿是地产业务。

当前华润集团手持140亿港币钞票从1997年下半年金融危机到当前，除了啤酒和药业，还没有做什么大规模投资，华润集团想做成中华人民共和国最大地产公司，就会以增持华润北京置地和万科，把钱输入到两个公司里面去。

但单纯房地产开发不满足华润对核心竞争力第一、二规定，如果能和华润金融投资优势资源结合，拓展在房地产经营和房地产投资领域业务，将会形成华润新利润增长点，成为华润不可复制核心竞争力。

3.2华润置地需要

通过近年开拓进取，华润置地（北京）股份有限公司已发展成为总资产近80亿元、净资产近40亿元、共开发建设完毕近50个各种房地产项目，合计开发面积达200万平方米、年开复工量超过100万平方米大型房地产公司，公司商品房销售额突破30亿元，成为全国最大房地产公司之一。

  但在评价成绩时候必要看到，名气不能代表一切。

对外，庞大而低效员工队伍，国企工作作风，销售与售后脱节已引起众多业主垢骂；对内，长期市场繁华已让众多华润人热以为开发单一利润来源可以防范一切风险可以躺在老大位子上坐享其成。

华润置地需要以当前将要面对困境为警，分流精简人员，积极开展新业务，哺育新利润增长点。

3.3华润物业需要

 华润置地与世邦魏理仕顾问公司关于华亭嘉园、华中园两个项目为期一年物业顾问。

华远物业公司管理面积已超过120万平方米，拥有1000余人专业队伍，服务类型全面、管理范畴广泛。

华润置地但愿通过有效地顾问管理来提高华润物业专业化管理水平、培养一支专业化物业管理队伍，以提高客户满意度，打造“华润物业”品牌。

但物业管理对于华润置地来说只是一种辅助开发销售工具，不是一种能带来收益工具，因此不所注重，只有发挥自身特色选取能产生利润和钞票流项目才干在整个集团得到赢得赢得应有地位。

4.筹划框架

4.1基本流程

4.1.1评估阶段

评估客户旧房租赁合法性，评估客户旧房租赁价值

4.1.2实行阶段

八成二十年按揭方式销售华润置地商品房。

依照相应原则，用客户旧房长期租赁权互换购房某些或者所有首期款。

也可按客户规定，用客户旧房短期租赁权质押首期房款。

回收旧房交由物业公司集中经营，物业公司每月向开发商交纳固定收益。

4.1.3经营阶段

物业公司建网发布旧房信息，进行长短租期结合租赁经营。

按区位、构造、配套分级别，按装修、配备、服务分星级，制定原则租赁服务价格，纳入华润物业租赁资源网。

建立迅速反映服务中心，及时按客户需要提供所需各种必要服务。

4.1.4交易完毕阶段

如果客户是用旧房长期租赁权互换某些或者所有首期款，合同到期后，物业公司将房屋交还客户。

如果客户是用旧房短期使用权来质押购房者房款首期形式，客户付清首期款，并支付有关维护管理费用，物业公司将房屋交还客户；

4.2机构设立和任务

信息解决中心（新成立）

由800呼喊中心和网站构成，解决客户租赁征询，登录信息，解决投诉等

区域服务中心（抽调物业公司原有人员）

建立东西南北四区域服务站，并配备迅速服务车队，解决由信息中心转来客户各种需求信息，做到看房，评估，签约，收款一条龙服务

物业服务站（由华润就近项目物业管理人员）

负责房屋物业维护、配送、家政等服务

4.3与“升级置业”方案比较

4.3.1原有方案难点：

1、交易双方难以就旧房评估价值达到一致，反而不利于销售。

2、因产权不完整房屋不能交易，实际可以按“升级置业筹划”处置房源没有多少。

3、回收房屋按“升级置业筹划”处置，程序复杂周期长，涉及部门过多难以协调。

4、销售公司得为“升级置业筹划”新投入大量人力、物力，变成一种全能型销售公司，但会浮现旧房成本过大，销售人员为个人利益都愿卖新居而旧房浮现积压状况。

4.3.2既有方案长处：

真正零首付，减少置业门槛

这种置换方式对购房客户而言，事实上是免除了二成首付，以八折价格就买到了新居，大大减轻了购买压力；同步购房者没有丧失自己旧房所有权，对购房客户吸引力是不言而喻。

在和其她房地产商竞争中，以这种置换方式增进销售，绝对是销售利器，体现出华润置地实力。

加快资金回笼速度，提高资金运用率，减少开发风险

对开发公司而言，采用八成二十年按揭方式销售华润置地商品房，80％销售款可以在按揭手续完毕后通过银行迅速回笼,同步以少量资金控制大量房屋经营权。

回收房屋通过物业管理经营，使其每月有固定收益，形成一种新正向钞票流。

一旦采用这种置换模式将大大加快资金周转进度，使整个集团资金占用成本大大减少。

避开产权交易和过户，减少交易成本，积极控制房源资源，形成核心竞争力

用评估物业租赁价值代替评估物业出售价值开展置换升级服务。

旧房使用权到期后，仍交还购房者。

解决老式置换业务中因客户卖旧房税费高导致交易障碍。

当前房屋租赁服务商如“我爱我家”等最大问题是房源短缺问题。

在北京市这种需求远不不大于供应，出租房源严重局限性房屋租赁市场，谁可以掌握房源，谁就可以发展做大，而咱们交易房屋不存在权属问题。

使华润物业成为北京市最大房屋租赁服务商，使华润物业业务同心多元化拓展，形成新核心竞争力和新利润源。

该方案可以充分发挥华润物业公司优势

当前华润物业重要优势是其物业管理队伍体系和规模。

华润物业公司管理面积已超过120万平方米，拥有1000余人专业队伍，服务类型全面、管理范畴广泛，完全有能力进行大规模房屋租赁管理。

与其她专业租赁服务公司相比，一方面，物业公司空房管理能力和物业管理队伍可以直接移植到二手房管理中；另一方面，物业公司完全可以凭借既有管理项目为依托，进行租赁经营，而不必此外建立如“我爱我家”等房屋租赁服务商连锁店体系；第三，在此方案下，物业公司直接掌握旧房租赁权，不会象其她房屋租赁服务商紧张房东和租客直接会面交