物业管理工作考察报告.docx

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物业管理工作考察报告

物业管理工作考察报告

2014年5月5日至9日，局党委书记、局长王一带领副调研员赵军、局物业科、财务科、三个县市区房管局长等一行七人，到开封市住建局、平顶山市房管局、珠海市住建局实地考察座谈物业管理工作。

通过兄弟地市介绍、座谈、参观小区、和物业公司交流、考察组成员讨论等形式，就政府如何加强物业管理工作、各职能部门怎样齐抓共管各负其责、怎样实行小区竣工综合验收、如何推进住宅专项维修资金管理、怎样推进老旧小区改造扩大物业管理覆盖面、怎样推行前期物业管理招投标等问题进行了深入广泛的学习和交流，从中使我们感触颇多、受益非浅，达到了考察的目的和效果，现将有关情况汇报如下：

一、考察情况　　　　

开封、平顶山、珠海等城市市政府把物业管理工作列入政府重要工作之一，把物业管理工作与打造文明、卫生城市和建设和谐小区紧密结合在一起，十分重视组织领导、组织建设和日常管理工作。

（1）政府重视，加强领导，健全机构。

1、组织领导层次高，成立市物业管理委员会（市物业管理领导小组）由市政府牵头，主管副市长任委员会主任（领导小组组长），市政府副秘书长、市房管局（或住建局）局长任副主任（副组长），成员由行政区和发改、财政、住建、规划、城管、公安、民政等部门领导及水电气暖公司等企业负责人组成；委员会（领导小组）下设办公室，设在房管局（或住建局），负责日常工作。

各区人民政府也成立了相应机构，领导辖区内物业管理和老住宅区整治改造工作。

2、办事机构健全。

房管部门除了有正常的物业管理科以外，还成立有市物业管理中心、住宅专项维修资金管理中心、房屋安全应急救援中心，分别配属有8人以上的人员，服务配合物业管理工作，保证物业管理的各项工作和任务落实到位。

（二）创新机制，实行物业管理重心下移。

真正落实物业管理工作属地管理的原则，由县区政府主导当地的物业管理工作，地市一级主管部门主要负责政策的制定、方向的引领和业务的指导。

一是县、区物业主管部门对业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理，对物业公司三级以下的资质进行审核和审批，对物业公司的经营进行监督和指导。

二是街道办事处、社区物业工作站和社区居委会负责业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会，业主委员会的日常工作，并处理物业管理与社会管理的相互关系，化解辖区物业管理中的矛盾纠纷。

三是由区县物业主管部门、街道办事处、社区工作站或居委会、派出所、业主委员会、物业管理企业组织联席会，联席会由街道办事处召集和主持，主要协调解决物业管理中的疑难问题和矛盾纠纷。

（三）严格落实住宅专项维修资金制度。

各地市都能严格按照国家的规定和要求，积极开展住宅专项维修资金的归集管理和使用。

最少的开封市也已归集到近2亿元的维修资金，保证了物业公共部位和公共设施设备的正常运转和使用，解除了广大业主的后顾之忧。

1、机构人员保障。

政府十分重视维修资金的管理工作，从机构编制、人员配备上给与大力支持和保障。

开封成立市物业管理中心，正科级自收自支事业单位，共计40名事业编制，具体承办全市住宅专项维修资金管理和物业行业管理事务性工作。

平顶山成立住宅专项维修资金管理中心，正科级单位，8名工作人员，专职负责维修资金的管理工作。

2、经费保障。

根据豫建[2012]76号文件规定，机构人员费用在维修资金增值资金中列支，并与专项维修资金分账核算。

3、珠海市作为我国第一批改革开放的城市，肩负责改革、探索、试点的任务。

他们在维修资金管理上与全国其他城市相比，选择了另一种模式进行探索和试验：

没有全面归集维修资金，而是采取一事一议、一事一筹的模式。

原因有三：

一是珠海市毗邻港澳地区，物业管理工作开始1980年，起步早，居民整体素质和意识高，一事一筹便于操作；二是物业管理覆盖广，全市90%以上的住宅小区实行了物业管理，一事一议、一事一筹有人组织，便于落实；三是珠海市80年代发展起来的城市，基本上没有老旧小区，公共配套齐全完善，质量稳定，设施设备很少出现问题。

（四）齐抓共管，各负其责，实行小区竣工综合验收。

三地市都能落实《物业管理条例》中“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

”“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”的规定，对竣工住宅小区进行综合验收，单项工程验收不合格，不能移交，确保开发建设单位按规划、按要求、保质保量完成小区公共配套设施的建设，收费、维修养护和更新改造由水电气暖专业部门全面负责，杜绝因前期建设不到位给后期物业管理造成安全隐患多、矛盾纠纷突出等现象的发生。

（5）加大老旧小区改造力度，改善居民的居住环境。

开封等城市把老旧小区改造列入政府十大民心工程，加大对物业管理工作的投资力度：

一是市、区（县）二级财政投资，以区级财政投资为主，市级财政补充；二是利用原有的公有住房出售资金进行补充；三是小部分由业主自筹，多方筹措资金，对老旧小区的公共设施设备、道路、物业管理用房等进行改造和建设，逐步具备物业管理的条件，扩大物业管理覆盖面，改善群众居住环境，取得了较好效果。

（六）规范前期物业管理招投标管理，把物业管理引入市场机制。

成立专业招投标中介公司，制定了招投标有关程序规定，设立考评专家库。

积极引入市场竞争机制，规范招投标行为，以公开、公平、公正的市场竞争来促进物业服务企业自觉提高服务水平。

对新建住宅小区，开发建设单位根据住宅小区前期物业招投标管理的有关规定，通过招投标形式选聘物业服务企业。

对没有通过招投标方式选聘物业服务企业的，物业主管部门依法进行查处。

同时，建立健全了物业管理退出机制，淘汰服务水平不高、管理差的物业服务企业；凡物业服务企业退出管理的，县区物业主管部门配合街道办事处、社区居委会督促业主委员会对其退出物业服务项目后的业主共有经费进行审计，监督物业服务企业将物业管理用房和剩余经费、管理资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给所在街道办事处。

（七）实行建筑工程质量保证金和物业企业履约金制度。

建设单位在物业项目竣工交付前，一次性向物业所在地的建设行政主管部门缴纳工程价款结算总额5%的建设工程质量保证金，主要用于履行物业在国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任，弥补维修资金的保障范围，减轻业主和物业企业的负担。

物业服务企业在承接新的物业项目时，向物业主管部门缴交全年物业费5%的履业保证金，防止不规范自律的个别物业企业卷款走人，最大程度保障业主的利益。

（八）全方位、多角度解决物业矛盾纠纷和欠费问题。

一是通过媒体加强物业管理宣传工作，二是要求开发企业与业主签定的物业服务合同和小区临时规约内容必须明确到位，三是物业企业的服务承诺要到位，四是由法院和房管部门联合建立巡回法庭，对恶性欠费的业主物业管理人员耐心上门催收或找工作单位，单位解决不了的起诉法院巡回法庭，快速解决矛盾纠纷和欠费问题。

二、我市与先进地市物业管理的差距　　

（一）领导机构上的差距。

兄弟地市政府对物业管理工作十分重视，基本上都成立了高规格的组织领导机构，如市物业管理工作领导小组（工作委员会），县市区政府也成立相应机构。

（二）管理机制上的差距。

其他地市在物业管理方面已经形成“二级政府（市、区政府），三级管理（市级、区级、办事处三级管理），四级网络（市、区、办事处、社区）”的管理模式，而我市这方面还没有落实到位。

（三）相关部门职能发挥、齐抓共管形成合力方面的差距。

兄弟地市的政府相关部门都能积极履行各自职责，尽到各自在物业管理中的义务，齐抓共管形成合力，共同推动物业管理市场规范健康发展。

（四）住宅专项维修资金管理上的差距。

兄弟地市从2008年开始维修资金归集，最少的也已归集2亿元以上，不但解决了广大业主的后顾之忧，也解除了政府的负担。

而我市仍未归集，在全省已处在最后的位置。

　　（五）小区水电气暖专业部门收费和专业设施设备维修改造方面的差距。

先进地市的住宅小区水电气暖收费都是专业部门抄表到户、收费到户，小区庭院管网的维修、改造更新均由专业部门负责。

我市目前还处于小区庭院管网未移交、维修改造推诿扯皮的困境。

（六）工作机构及人员编制上的差距。

其他地市在成立住宅专项维修资金管理机构、物业管理中心等方面基本上都能保证编制、人员、经费三到位，我市基本上还是空白。

三、下步工作打算和建议　

物业管理涉及面广，情况错综复杂，要走向成熟和规范，还需要一个漫长的发展过程，尽管我市与兄弟地市有许多不同之处，但在管理理念和管理模式上还有许多我们可以学习和借鉴的地方，建议在今后的物业管理工作中注意作好以下几个方面：

（一）尽快出台我市加强物业管理工作的意见。

参考兄弟地市的先进经验和做法，结合我市实际，尽快出台《焦作市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》，指导和推进全市物业管理工作持续、健康发展。

（二）加强领导，建立物业管理相适应的组织机构。

成立焦作市物业管理工作领导小组，建立物业管理高层次的议事、决策权威机构，指导政策法规的执行和研究超越物业主管部门权限的热点、难点问题，尤其是一些长期议而不决困扰政府部门工作秩序的问题。

县市区比照成立相应机构。

　　（三）齐抓共管，构筑适应我市发展的物业管理框架。

市、县（区）政府应按照“条块结合，以块为主”和“县（区）属地负责，街道办事处（乡镇政府）具体组织，社区居委会落实，房产主管部门监督指导，相关部门密切配合”的原则，建立市、县（区）政府、街道办事处（乡镇政府）、社区居委会“两级政府、三级管理、四级网络”的管理体制，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局，共同推进物业管理工作。

（四）加大力度，尽快推进住宅专项维修资金的建立。

住宅专项维修资金是住宅共用部位和公共设施设备的养老金，是住宅公共部位和设施能正常使用和运行的保障，是广大业主和人民群众安居乐业的基础和前提，为维护小区和社区、社会的和谐稳定，必须尽快开始我市维修资金的归集工作。

（五）创新举措，做好住宅小区综合验收工作。

新建住宅小区实行竣工综合验收备案制度。

由市住建局牵头负责，在相关职能部门专项验收的基础上，组织对住宅小区（包括住宅小区内配套市政公用设施、公共服务设施）的综合竣工验收。

从根本上解决小区公共设施设备的后期维护和维修无人管理的问题。

（六）强化物业管理监管力度，全面提高物业管理质量。

一是要建立监督管理制度，不定期对物业企业进行综合检查和抽查，尤其对经过等级评定的小区，更要从服务标准上严要求严管理，达到服务与收费相一致；二是建立物业企业信用档案，从评定先进单位、文明小区活动中鼓励企业讲信誉、守信用；三是加强企业资质管理，对业主投诉多服务质量差限期整改、坚持不改的企业降低资质等级或注销其资质证书。

四是要求物业企业服务行为公开化，接受业主监督，凡与业主签定的合同内容要公开，服务项目、收费标准要公开，五是加大物业从业人员技能培训，把坚持持证上岗与上岗培训结合起来，使物业管理人员不断提高管理水平，以适应物业管理产业发展需要。

（七）积极开展“物业服务进千家、访万户”活动。

结合“人民在我心中，转型我先行”和“物业管理晋档升级”工作安排，在全市物业企业开展“物业服务进千家、访万户”活动，广泛征求广大业主的意见和建议，改进管理、规范服务，化解矛盾和纠纷，促进住宅小区和谐建设。

（八）积极主动的向政府及有关部门作好工作汇报和意见反馈。

在认真调查研究的基础上，多拿建设性意见，争取领导的重视和相关本部门的配合支持。

（九）加大物业管理政策法规的宣传力度。

要通过各种宣传形式使物业管理法规深入人心，不断转变人们对物业管理的重要性和必要性的认识。

一是要通过宣传树立我市市民物业消费商品观念，增强业主自治自律意识；二是根据目前我市物业管理市场发展需要，通过宣传，加强行业自律机制建设，提升物业管理自我约束、自我管理能力和发展空间，为繁荣物业市场，共创文明城市共负职责；三是通过宣传，促进开发建设单位诚信经营、规范行为的意识，全面推进物业管理迈向规范化、法制化轨道。

2014年5月12日