企业管理沈阳五洲国际工业博览城项目定位暨一期营销总纲.docx

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企业管理沈阳五洲国际工业博览城项目定位暨一期营销总纲

沈阳五洲国际工业博览城

项目定位暨一期营销总纲

五洲国际策划

2013年04月12日

第一章项目概况及总体定位

一、项目概况及总体定位

1.1项目名称

沈阳五洲国际工业博览城

1.2项目概况

沈阳五洲国际工业博览城，规划占地面积76万余平米，建筑面积约142万平米，项目核心业态定位为沈阳乃至东北亚地区最具现代化、最具规模、最具影响力的国际化产业服务及配套产品“一站式”国际博览采购中心，为中国制造业向先进制造业升级换代提供一个国际化的平台。

本项目依托有着“东方鲁尔”美誉的沈阳、在新中国有着制造业悠久的产业历史和雄厚的产业基础，以“追溯历史、重塑辉煌”为己任，集“国际展贸、产品交易、会议展览、信息交流、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓”等九大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代展览、现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商务港，建成后将成为沈阳及东北亚地区现代制造业的综合性产业服务基地，成为沈阳市标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、业态全”为特色，成为辽宁省乃至东北亚地区规模最大、服务全球先进制造业的五金机电、电工电气、机电设备、仪器仪表、模具电缆、不锈钢制品、家居建材、灯具灯饰等配套产品“一站式”国际博览采购中心和产业服务平台。

1.3项目区位及区位包装概念

项目区位：

辽宁省沈阳市于洪区304国道与三环交汇处

区位描述：

沈阳国际物流港核心商贸物流枢纽中心

出发地

距离

行车路线

车行时间

沈阳市区

第一核心商圈：

太原街

10．3KM

沈阳站—兴华北街—重工北街

约30分钟

第二核心商圈：

中街

14KM

北一东路-建设大路-南十西路

约30分钟

沈阳站

9．5KM

沈阳站—兴华北街—重工北街

约30分钟

桃仙机场

——

项目地到沈阳站，沈阳站机场大巴

约90分钟

哈尔滨

574KM

京哈高速-红旗台

约4.5小时

长春

287.4KM

京哈高速-红旗台

约3.3小时

吉林

398KM

长吉高速—绕城高速—红旗台

约5.3小时

公交线路：

267路、181路、277路、278路

未来将建地铁5号线和地铁11号线

1.4项目总体形象定位

沈阳五洲国际工业博览城

项目总体形象定位—东北亚首席商贸博览中心

项目总体功能定位-沈阳国际物流港核心商贸物流枢纽中心

1.5.各功能分区概述

国际展贸：

国际先进的制造业设备展览贸易中心

产品交易：

各种功能产品类型的交易中心

会议展览：

各商家的洽谈与展示浏览中心

信息交流：

多媒体展示及各产品业态的最新市场动态信息

物流配套：

运输与物流的交互平台

商务办公：

商家的集中办公中心

产业服务：

行政审批、金融业务、咨询及商贸对接服务平台

酒店餐饮：

为商家餐饮、酒店、住宿、宴请集中服务中心

配套公寓：

为商户提供的临时暂居和办公的场所

1.6市场辐射范围描述

沈阳本地及周边市、县扼守沈阳西大门，通过三环可快速到达“京哈、哈大”等多条高速公路，畅通的物流通道与便捷的交通网，将项目辐射至辽宁、吉林、黑龙江乃至整个东北亚地区

二、项目指标、功能组合及产品策略

2.1项目指标

建设用地面积

76万平

总建筑面积

142万平

总建筑占地面积

34万平

建筑密度

45.56%

容积率

1.63

绿化率

10%

机动车停车位

9930

非机动车停车位

待定

2.1.1一期指标

建设用地面积

10万平

总建筑面积

27万平

总建筑占地面积

6万平

建筑密度

59.25%

容积率

2.22

绿化率

10%

机动车停车位

2006

非机动车停车位

待定

2.2项目SWOT分析

优势分析：

A规模优势：

总占地面积76万平，总建筑面积142万平，投资100亿，建成后将成为东北亚首席商贸博览中心。

B功能优势：

九大功能分区（国际展贸、产品交易、会议展览、信息交流、物流配套、商务办公、产业服务、酒店餐饮、配套公寓）分区精准，全产业链覆盖，将成为东北亚最大的生产性服务业项目。

C区位优势：

地理位置得天独厚，东北高速公路网的枢纽核心，沈阳市八个主要城市出入口均在区内。

拥有沈山、秦沈等多条铁路干线，沈西大型铁路编组站坐落区内，专用铁路已并入东北路网。

沈大、京沈、沈彰高速公路和101、102、304国道等道路纵横交错，构成了四通八达的交通网络。

于洪区的临港优势明显，距沈阳桃仙国际机场40公里，距营口港仅166公里，大连港、丹东港、葫芦岛港和锦州港等北方重要港口均在4小时车程辐射圈内

D规划优势：

沈阳五洲国际工业博览城项目选址于洪区三环以西、304国道以北、秦沈铁路以东，占地面积约1400亩，建筑面积约142万平方米，总投资100亿元。

主要建设集汽车汽配及汽车用品市场、机械机床设备市场、电子数码电器市场、电动工具市场、模具电缆市场、五金机电市场、不锈钢制品市场、电子商务中心、仓储物流中心和商业居住配套于一体的大型工业商贸项目。

E政府优势：

于洪区与香港五洲国际集团投资有限公司签约，建设沈阳五洲国际工业博览城。

这座总投资100亿元、建筑面积约142万平方米的大型工业品批发零售市场建成后，将成为沈阳市迄今最大的生产性服务业项目。

签约仪式前，市长陈海波会见了香港五洲国际集团投资有限公司董事长舒策城，在会见时对项目落户沈阳表示欢迎。

他表示，当前，沈阳市正全力打造先进装备制造业基地。

加快发展生产性服务业，对于推动全市装备制造业发展具有重要意义。

沈阳乃至沈阳经济区工业基础雄厚，工业产品采购需求量多，市场潜力大。

五洲国际集团以成熟的市场经营模式与沈阳巨大的市场需求和强大的市场辐射能力相结合，一定能够获得成功，并有力助推沈阳装备制造业发展。

沈阳市将把五洲国际工业博览城列为重点项目，通过政策引导和市场吸引，全力予以扶持。

F项目运营保障优势：

项目方将开通多个公交线路在我项目处设立站点，通达周边市、区、县及重点区域，促进市场商品销售，增加商户经营收益。

G梯度转移优势：

目前，沈阳专业市场大多集中在市区内，有的甚至在繁华的闹市区。

依据国际国内大都市商业发展的规律，随着城市的建设与发展，城区内影响交通和环境的大型商业市场项目，将受到发展约束，从长远发展来看，必定要搬迁到城区之外。

因此，本项目及周边区域在城市未来发展过程中，必将成为沈阳城区专业市场梯度转移的重要承接地。

劣势分析：

A、项目内部与外围交通的衔接不畅，形成于周边各快速道路的车流不能很流畅的进入项目，对客流引导和畅行极为不利；

B、项目内商业企业特色和项目规模效应尚未形成，使项目本身的商业辐射力尚显不足；

C、项目地处城乡结合部，虽具有发展潜力，但因目前还处于三环外，四环里，跟城市建设速度有极大关联，项目目前的影响力将相对弱化；

D、项目目前规划业态，需要极大人气方能支撑，若由于时间关系无法在短时间内解决此问题，则可能对后期经营极为不利；

E、本项目地处城乡结合部，离城市核心商圈较远，在本项目未形成强势竞争力之前，辐射力易被弱化。

而市民已形成的前往原核心商圈消费的习惯短期内仍难以改变，对本项目，前期运作会产生不利影响。

机会分析：

A、沈阳经济充满活力，新城区的快速建设对新型商圈产生新的发展机遇，而本项目规模大，起点高，环境好，规划优，因此本项目有机会提升为新城区最重要的核心商圈之一；

B、于洪区区域内交通畅通，且各业态专业市场林立，在未来的城市发展中易于形成沈阳新企业主等高素质、高消费人群的主要活动区域，本商圈和本项目易于形成新的商业中心，同时是最有机会扩大对主城各区和外区域的辐射力和影响力的商圈和项目；

C、本项目商业规模为新城区之首，也是沈阳目前已建成商业项目中规模最大的建筑之一，有机会规划和打造成沈阳最有影响力和规模效应的大型专业市场集群；

D、于洪区在沈阳西北部的地位日益突出，对国内外各类企业的吸引力日益增强，这为本项目创造了良好的外部环境。

若项目战略高远，则对国内外众多有利于本项目的强势资源产生较强吸引力，从而使本项目易于形成良好群体资源优势，成为带动商圈发展的龙头企业；

E、于洪区区域内尚无真正意义的专业市场集群，商圈效应明显而项目效应不足，使本项目有机会成为该区域有代表意义的专业市场的同时，易于产生巨大的品牌效应；

F、城市规模和人口的快速增长，交通影响日益明显，使交通和停车成为制约沈阳市原核心商圈发展的重要因素。

而随着生活节奏的加快，各商圈竞相发展正在逐步弱化核心商圈的影响能力，扩城之后的沈阳将会形成更多的城市核心商圈，而项目的诸多优越条件，最有机会成为新城区的核心商圈。

威胁分析：

A、沈阳主城各大项目都有宏伟规划和大规模发展的雄心，大型项目层出不穷，旧城改造加速，招商引资力度不断加大，各项目的辐射力彼此交错，对本项目发展产生较大的威胁；

B、超过10万㎡以上规模的大型项目正在沈阳市各商圈内外大兴土木，特别是在专业市场定位上出现了一但发现市场空白点，就一拥而上，各大开发商纷纷比拼内功及实力，这将对本项目产生一定的市场威胁；

C、各项目各自为阵，互为竞争。

同质化现象极为突出，而某项目内的亮点和成功模式极易被其他商圈和项目所模仿及复制。

不以商圈的整体规划为重，不以商圈特色为长的现象对本商圈和项目特色易形成造成较大冲击；

D、新城区建设周期长、入住慢，项目仍需一定时期的发展和培育，而城市原核心商圈地位较难动摇，对本项目的前期运作和本商圈的前期发展有较强的威胁；

E、本项目的成功需要高起点，大手笔和大战略思想，由此导致运作投资巨大，原工程和交通改造的难度和招商运营所需投入无疑会加重项目的资金负担，由此增加了项目的风险和压力。

第二章项目一期商业部分定位

一、产业及功能组合定位

1.1产业定位：

产业定位：

五金机电及相关产业配套

主营产品定位：

五金工具、建筑材料、电工电料、水暖阀门、金属材料、通有零部件、标准件紧固件、磨具磨料、量具刃具、机床设备、仪器仪表、工程机械、起重运输机械、劳保日杂、橡胶制品

1.2功能定位

一站式工业装备购销基地

（为处于工业制造产业链条的设备生产企业、代理商、终端企业提供更多的服务内涵）

二、市场定位

2.1市场定位

五金机电与家居建材的大型工业博览中心

形象定位：

东北亚工业领域的航母平台

2.2业态及业种组合定位

区域

街铺

展厅

一楼

二楼

三楼

四楼

业态

全国大型品牌连锁经销商

机电产品、五金工具、电线电缆、起重设备、电工电料、绝缘材料

劳保用品、磨具磨料、起重工具、泵、轴承、建筑五金、标准件、液压设备、五金铸件、阀门、家具五金配件

五金机械工具、机械部件

家装五金、餐饮区、物流超市、办公区

业种分类

机电设备、园林设备、电动工具、通用机械、五金水暖

发电机、变频器、风机、减速机、压缩机、振动器、切割机、焊机等重型设备、高低压电缆、控制电缆、搬运车、龙门吊

安全帽、劳保服装、劳保靯、砂纸、砂布、砂带、砂轮吊钩、钢丝、自动水泵、工业用泵、不绣钢管、水泥钉

剪切类工具、电子类工具、扳手类工具、工具箱、液压类工具、测量类工具、园林类工具、齿轮、机床附件、弹黄、密封件

水暖五金、卫浴五金、门窗五金

大面积的美食广场、物流超市和物业办公区

三、竞争对手定位

●项目概况：

嘉泰工业装备博览城：

开发商为沈阳北方嘉太实业有限公司，具消息了解到，是由3名原东北机电五金城（滑翔五金城）业主出资组成，其资金实力薄弱，开发经验不足。

●租售模式分析：

主要出售自营户，全款98折。

●与本案优劣势对比分析：

项目名称

嘉泰工业装备博览城

沈阳五洲国际工业博览城

市场规模

建筑面积105万平

建筑面积142万平

区域位置

沈阳经济开发区沈辽路186号

于洪区304国道与三环交汇处

交通状况

项目地暂无公交车、未来地铁三号线

181、267、277，未来地铁五号、十一号

开发商实力

上海嘉泰投资有限公司

香港五洲集团，多个城市多个项目联合开发，开发面积达到1500万平

项目业态

机床、机械、五金、劳保、仪器仪表等

五金、建材、机电、装饰材料

项目专业度

未开发过任何项目

已开发并成功运营多个项目

市场知名度

无知名度

南方知名度较强，北方暂无

产品形象

售楼处少量宣传物料，暂无媒体推广，项目暂未开建

市中心售楼处、宣传暂无形象

产品设计

街铺+展厅，展厅共三层。

嘉泰建筑共66栋，其中商铺建筑57栋，商住及SOHO公寓6栋，电子商务中心1栋，酒店、办公楼1栋，商务中心1栋。

本项目五金机电专卖区建筑及机床4S建筑为2层，其余商铺建筑为3层，住宅公寓为10层，酒店、商务中心及研发大厦均为20层。

还有地下车库、仓库和设备用房等组成。

主要以展厅与街铺为主

商铺面积

728间门市房，上下两层，一层高4.2米，单间面积80平起。

展厅以30平为主，街铺主力为80－100平

停车位

暂未规划

一期2006个，整体近1万个

周边生活配套

宁官大市场、三隆百货、地铁一号线

加油站、银行、大兴中学、朝族医院

附近产业配套

新加坡工业园、台湾工业园

食品城、永辉物流中心、冷链物流

消费者

产业商户，投资者

产业商户与投资者

政府倾向

省、市重点工程，铁西重点项目

2013年沈阳市重点工程

●项目概况

世代食品城：

开发为世代企业集团，由房地产公司及其它产业公司组成，于1995年成立以后累计开发面积近百万平。

以上三者开发商与本项目开发商存在一定区别。

首先,整体开发运营总量不超过20个项目，而本项目在全国开发运营31个以上项目。

其次，开发总面积最多的仅是五洲集团开发运营的三分之一。

第三，成功运营过的项目较少，甚至不具备一定的专业性及运营管理能力。

五洲集团从97年成立以来，从事的均为专业性市场，有着成熟的运营理念及管理方式。

●租售模式分析：

全部对外销售，认筹阶段，可交定金定房

●与本案优劣势对比分析：

项目名称

食品城

沈阳五洲国际工业博览城

市场规模

建筑面积60万平方米

建筑面积142万平

区域位置

广业西路与东平湖街交汇处

于洪区304国道与三环交汇处

交通状况

267路、181路公交车

181、267、277，未来地铁五号、十一号

开发商实力

世代地产，曾经开发过住宅项目，专业市场的开发为首次，并无专业经验

香港五洲集团，多个城市多个项目联合开发，开发面积达到1500万平

项目业态

小食品、干调、水调、干果

五金、建材、机电、装饰材料

项目专业度

未开发过商业项目

已开发并成功运营多个项目

市场知名度

开发商具备一定住宅开发知名度，但在商业地产方面没有开发的经历

南方知名度较强，北方暂无

产品形象

营销中心已投入使用，项目所在地已搭建围挡，项目地周边有路牌广告，派发过宣传单

市中心售楼处、宣传暂无形象

产品设计

商场共三层、仓储、停车场

主要以展厅与街铺为主

商铺面积

主力户型17.55平方米

展厅以30平为主，街铺主力为80－100平

停车位

待定

一期2006个，整体近1万个

周边生活配套

加油站、银行、大兴中学、朝族医院

加油站、银行、大兴中学、朝族医院

附近产业配套

永辉物流中心、冷链物流

食品城、永辉物流中心、冷链物流

消费者

产业商户、投资者

产业商户与投资者

政府倾向

省市重点工程，于洪区重点项目

2013年沈阳市重点工程

●项目概况

润恒城：

开发商为沈阳润恒置业有限公司，是江苏润恒物流发展（集团）有限公司，它成立于2006年，主营食品物流的大型现代化物流企业以专业从事冷链物流、大型农副产品交易批发市场的现代物流集团公司。

到2011年已在15个城市发展项目，已建成和建设项目总面积已达500万平方米，总投资100亿；有一定的资金实力及食品物流开发操作经验。

●租售模式分析：

销售与返租同时进行（销售全款98折，返租8%回报）

●与本案优劣势对比分析：

项目名称

润恒国际.润恒城

沈阳五洲国际工业博览城

市场规模

建筑面积200万平

建筑面积142万平

区域位置

于洪304国道与中央大街交汇处

于洪区304国道与三环交汇处

交通状况

267、277公交线路及未来地铁5号线、11号线

181、267、277，未来地铁五号、十一号

开发商实力

开发商为沈阳润恒置业有限公司，是江苏润恒物流发展（集团）有限公司，它成立于2006年，主营食品物流的大型现代化物流企业以专业从事冷链物流、大型农副产品交易批发市场的现代物流集团公司。

到2011年已在15个城市发展项目，已建成和建设项目总面积已达500万平方米，总投资100亿；有一定的资金实力及食品物流开发操作经验。

香港五洲集团，多个城市多个项目联合开发，开发面积达到1500万平

项目业态

果蔬、肉类、水产、冻品、粮油、干调、小食吕、干果、茶叶、保建品等

五金、建材、机电、装饰材料

项目专业度

食品企业资深领域内高度专业

已开发并成功运营多个项目

市场知名度

中国民营企业100强，同时在各地区有较高的知名度

南方知名度较强，北方暂无

产品形象

配有车体广告、派单、及市内展示中心及项目销售中心

市中心售楼处、宣传暂无形象

产品设计

润恒城一期建设国际食品交易中心、二期建设有国际精品购物商城、三期建设配套公寓及五星酒店等。

润恒城一期沈阳润恒国际食品交易中心总规划680亩，重点建设总部商务中心、多功能冷藏、冷冻及恒温仓储中心、现代化展示交易中心、信息结算中心、物流配送中心、农副产品加工中心、检测检疫中心等七大中心组成。

规划种类全，主要是以食品冷冻仓储为主的专业公司。

主要以展厅与街铺为主

商铺面积

旺铺以10-65平为主力面积

展厅以30平为主，街铺主力为80－100平

停车位

5万平米大型停车场

一期2006个，整体近1万个

周边生活配套

周边还有加油站、派出所、银行、沈阳于洪区大兴中学、大兴朝鲜族医院、丁香湖公园等

加油站、银行、大兴中学、朝族医院

附近产业配套

永安新城规划项目有永辉物流中心、中铁物流集装中心、食品城

食品城、永辉物流中心、冷链物流

消费者

产业商户、投资者

产业商户与投资者

政府倾向

沈阳市重点工程

2013年沈阳市重点工程

●项目概况：

项目地处于沈营路与机场路交汇处（四环），由上海智富集团和湖北珩生集团联手打造，总建筑面积800万平。

一期建筑56万平，主打第六代专业市场，内外贸双向产业集聚地，构筑产业综合服务平台，集生态商务办公、低碳宜居，购物休闲娱乐等综合功能为一体的现代商贸城，将成为大沈阳区域经济转型与“智造”中心，总投资300亿，未来年贸易额超过1000亿。

●租售模式分析：

未对外销售

●与本案优劣势对比分析：

项目名称

五洲城

沈阳五洲国际工业博览城

市场规模

总规划占地6000亩，建筑面积800万平。

首期占地22万平，建筑56万平（商业46万平，酒店10万平），总投资300亿，未来年贸易额超过1000亿

建筑面积142万平

区域位置

苏家屯区机场路999号（沈营路与机场路交汇处）

于洪区304国道与三环交汇处

交通状况

394路、未来地铁8、6、10号线、现有地铁2号线

181、267、277，未来地铁五号、十一号

开发商实力

上海智富集团与湖北珩生集团联合打造

香港五洲集团，多个城市多个项目联合开发，开发面积达到1500万平

项目业态

新型建材展贸中心、酒店用品展贸中心、家居家具展贸中心、义乌小商品展贸中心、五金机电展贸中心、汽车汽配展贸中心、奥特莱斯展贸中心、服装轻纺展贸中心、电子元件展贸中心、农林产品/食品展贸中心

五金、建材、机电、装饰材料

项目专业度

“第六代专业市场”以商贸集群、产业集聚为核心，构筑现代贸易综合服务平台，兼具会展会务、商务办公、仓储物流、电子商务、金融服务、低碳宜居、购物休闲为一体的综合型、智能型、生态型现代商贸城。

已开发并成功运营多个项目

市场知名度

在沈阳有过推广

南方知名度较强，北方暂无

产品形象

在沈阳五星级酒店万豪设有接待中心，销售物料比较齐全，展示包装到位。

市中心售楼处、宣传暂无形象

产品设计

大mall形式。

首期有展厅（陶瓷博览中心、建材展贸中心、酒店用品展贸中心）、街铺、办公、酒店、餐饮

主要以展厅与街铺为主

商铺面积

面积区间：

20－300平。

主力面积20－40平

展厅以30平为主，街铺主力为80－100平

停车位

屋顶停车700余量

一期2006个，整体近1万个

周边生活配套

机场、会展中心、未来地铁8、6号线、现有地铁2号线、沈阳新南站、啥大高速

加油站、银行、大兴中学、朝族医院

附近产业配套

仓储物流配套、会展会务配套、酒店餐饮配套、交通枢纽配套、电子商务配套、国际社区配套、购物娱乐配套、教育医疗配套

食品城、永辉物流中心、冷链物流

消费者

产业商户与投资客

产业商户与投资者

政府倾向

沈阳市重点建设项目，享有“绿色通道”审批、苏家屯招商项目

2013年沈阳市重点工程

综合分析：

综述：

作为我项目主要的竞争对手，嘉泰已经开始收取定金，并且一期的街铺已预定60%左右。

该销售中心地处华翔周边，加之该公司股东均为华翔业主，所以嘉泰无实质的招商团队走访市场，客户资源多来自于华翔系统内部以及朋友介绍为主。

现嘉泰处于缓慢的销售阶段，宣传、推广较少。

同比嘉泰项目的位置与我项目较远，且更靠近市中心密集地段，在地理位置上不利于做大型的专业市场，后期势必在物流运输等方面受到一定限制。

与我项目相比较，嘉泰开业时间相对较早，势必会抢占我项目一定比例的客户资源。

所以针对嘉泰，我项目前期价格应适当放宽，尽可能抛出极具吸引力的优惠政策，尽早吸引更多的大客户及商家入驻，同时也能引起更多嘉泰商户的注意，促使其在嘉泰投资，到五洲经营的效果，从而提高我项目的口碑和知名度。

润恒城与食品城虽然不是我项目的直接竞争对手，但由于项目位置与我处较为接近，势必会对项目周边客群以及纯投资商户的投资方向产生一定的影响，导致投资商户分流。

所以建议我项目宣传期间应重点突出我项目投资前景、投资环境、投资回报、以及后期运营保障方面的优势，使之了解沈阳五洲国际工业博览城的专业态度以及培育市场、运营市场的长远目标，提高投资商户的兴趣和关注度，扬长避短，从而实现我项目在于洪区差异化市场集群中的核心价值。

四、客户定位

项目的市场区域锁定原则：

4.1销售主力客户群来源于：

现有老市场的经营户、全国连锁大型品牌商家、行业内的创业精英及投资客

4.2招商主力客户群定位：

全国大型品牌商家、现有老市场的经营户和市场周边门市的个体商户

五、产品定位

集展示、贸易、咨询、商务、物流和生态办公于一体的产业综合服务平台

六、租售模式及租售价格定位

“在合理利润的基础上，以经营户为主要销售对象，以最快的速度占领市场，实现资金的回笼，为后续发展奠定坚实的基础”

1、销售模式定位

（1）如客户为买铺自营客户：

客户须在与发展商签定《商品房买卖合同》同时与发展商经营管理公司签定自统一开业日起为期两年的《租赁委托协议》及《自营租赁合同》并缴纳自营保证金人民币2万元/铺，确保在项目一期开业日按时进场开业；发展商经营管理公司将一次性支付客户2年租金（相当于折后价的14%）。

（2）如客户为买铺投资客户：

客户须在与发展商签定《商品房买卖合同》同时与发展商经营管理