洗浴中心可行性分析报告.docx
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洗浴中心可行性分析报告
洗浴中心可行性分析报告
1.洗浴市场未来开展趋势
洗浴行业已成为一个XX产业并处于继续开展态势，据不完全统计，洗浴行业全年收入约在25至30亿元左右。
就我国国内来讲，随着经济的开展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求会越来越高，已经不再是单纯的清洁过程，而是追求更惬意的享受。
洗浴市场出现了三个转变：
经营业态由过去单一的群众浴室向浴场、桑拿、保健中心、群众浴室等多种业态转变；所有制形式向股份制、股份合作制、外资经营等多种形式，以民营经济为主，这符合国家产业开展方向；效劳功能由过去单一的清洁向休闲、保健、娱乐、餐饮多功能转变。
从洗浴业看，随着规模的不断扩大，经营设施逐步现代化，效劳工程日益增多，现已形成高、中、低档多种经营模式，建立了与消费水平相适应的洗浴市场体系。
目前，洗浴行业出现了洗浴网点多、效劳功能多、经济成分多、消费层次多、经营业态多的“五多〞现象和浴场、洗浴中心、群众浴室、便民浴室、保健中心五种经营业态的格局。
随着社会的不断开展，洗浴业将继续朝着休闲、康乐、健身的模式开展下去，而那些单纯以洗浴为功能的浴池将会慢慢退出市场。
尽管综合性的洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费的规模性、群众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观〔日营业额乃至高达百万元〕。
但随着洗浴市场日趋饱和，随着竞争的加剧，很多洗浴中心相继关门，但只要价格适当，定位准确，定会掀起新的消费高潮。
谁都知道：
市场上最大利润不是塔尖和塔基，而是中间的塔身。
现洗浴市场东部有成熟的大东海健身俱乐部，南部有带动整个南城休闲娱乐开展的XX河俱乐部、南洋俱乐部等，北部有大江南俱乐部，西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。
但这些企业仍不满足现状，如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了一个大江南花园酒店，规模五倍于大江南俱乐部；而位于西部的海淀区总人口为218万，就业人口达73万，排名城八区之首，且全国个人所得税中有2％来自海淀，海淀区的人均收入水平不仅高于市平均水平，其娱乐、教育、文化方面的消费支出所占比例均在前列。
同时金佰瀚商务会馆正在进展二期开发，说明西部现有的洗浴场所已经不能满足消费者的需求，西部洗浴市场需要新血液的注入，从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场的开展。
2.本工程洗浴中心的可行性分析
2.1工程经营洗浴中心的优势
①洗浴规模：
本工程纯洗浴桑拿面积达8000平米，在来说，也是绝无仅有的，如此大的面积进展洗浴中心的开发，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将工程作为京XX区的一个洗浴娱乐的亮点；另一方面有利于工程形成自我的独立环境，假设配以完善的效劳配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐气氛，必能增加该工程的市场竞争力。
②交通条件：
本工程位于五路居中街与彰化路的交汇处，规划中的五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥、四季青桥、航天桥和紫竹桥也只是有几分钟的车程，并且从本工程步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心工程在交通条件方面的优势，将成为本工程的一大优点。
③完善周边居民生活：
工程所处地段位于中关村商圈的边缘地带，周边拥有多个大型的成熟居住区，如世纪城、曙光花园、郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村的辐射圈之内，因此，居住在小区的居XX要来自金融街、行政机关和中关村的高知阶层。
本工程为他们提供了一个夜生活的理想去处。
④物业管理：
由于本工程是开发商自己经营，同时工程对于物业管理的要求相对也比拟高，而开发商的物业有10多年的物业管理经历，储藏了大量专业的物业管理人才，可以防止经营风险并降低管理本钱。
⑤企业实力：
开发商由于是市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不管从经济实力还是政府背景，对于工程来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。
⑥地块优势：
本工程属于永久性工程，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。
2.2工程的时机分析
①从上面提到的本工程的几大方面优势，特别是工程规模的优势，是本地段乃至全所有洗浴中心所无法比拟的。
像金佰瀚商务会馆、大江南俱乐部、蓝黛俱乐部、碧水云天，相对本工程而言，都只是中小工程。
②位于工程北部2.5公里处的第一家大型Mall——金源ShoppingMall即将于今年10月1日开业，依靠本工程的特色和效劳，金源ShoppingMall在一定程度上可以给本工程带来很多客流量。
③随着海淀区政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将来，目标区域不管是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃，而本工程作为开拓者，能够在今后立于不败之地。
④在周边已有不同档次和有一定知名度的洗浴娱乐场所，如金佰瀚商务会馆、蓝黛俱乐部、碧水云天、千岛湖等，且金源ShoppingMall中也有桑拿娱乐局部，而本工程的参加在一定程度上可以形成规模效应，带动西部洗浴娱乐的开展，给西部的消费群体增加一个可选择的休闲娱乐场所，建成犹如“三里屯酒吧一条街〞、“阜成路美食街〞的“京西洗浴娱乐城〞。
⑤消费作为拉动经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，从新世纪起，旅游、教育和电讯及文化休闲效劳开场成为新兴的消费热点。
而洗浴娱乐那么是休闲效劳中的一种，因此本工程正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了西部的娱乐消费空白。
2.3结论
本工程经营洗浴中心的市场时机和社会效应都是巨大的。
3.洗浴中心消费群体特征分析
4.自营洗浴中心的空间布局划分
洗浴中心初步规划面积为8000平米。
表洗浴中心工程的大概面积规划
序号
工程
数量
单面积
面积〔平方米〕
1
前台大厅
1
500
2
男桑拿区
1
1500
3
女桑拿区
1
750
4
自助餐厅
1
500
5
按摩室
60
10平米/个
600
6
VIP包间
20
40平米/个
800
7
休息室
80
12平米/个
960
8
套间〔棋牌室〕
30
30平米/个
900
9
游泳池
1
625
10
公共局部
865
合计
8000
5.自营洗浴中心的人员配备
5.1洗浴中心的组织框架
5.2洗浴中心的人数配备
本工程规模的洗浴中心至少配置400人左右。
表洗浴中心工程的人员配备
序号
职位
数量〔人〕
1
总经理
1
2
副总经理
1
3
大堂经理
4
4
前台经理
2
5
前台效劳人员
14
6
洗浴部经理
2
7
技师
100
8
效劳人员
150
9
保安部经理
2
10
保安
20
11
内保
20
12
会计
1
13
出纳
3
14
后勤部经理
2
15
后勤人员
10－15
16
餐厅经理
1
17
餐厅效劳人员
20
18
后厨
6
19
维修工程部经理
1
20
维修工
6
21
采购人员
20
22
销售部经理
1
23
销售推广人员
10
备注：
1、技师的数量依据生意的好坏可以随时调整；
2、至少保证坐班有60人，其中搓澡工20人，足底按摩师20人，保健、修脚师各10人；
3、足底按摩师必须具备全身按摩的技能，而保健师那么不一定非要会足底按摩；
4、管理人员可以自定；
5.3洗浴中心的人员招聘途径
主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经历的管理人员，俗称“挖墙角〞，其次是从外地的按摩学校招聘技师。
一般一个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟的渠道带来5－10名有丰富经历的效劳生，这样很容易使企业上轨道。
但同时也要注意招聘来的员工有想法，因此，需要对一批招聘进来的员工进展相关调整，如两个经理两班倒，把经理带来的效劳生和经理分开管理，这样有利于企业的管理。
6.自营洗浴中心的本钱分析
6.1员工工资
依据以下数据测算，每月员工工资为250,000元/月，年员工工资为300万元。
表洗浴中心工程的员工工资
序号
工程
单人工资〔元/月/人〕
1
前台〔收银、迎宾〕
800
2
保安
800
3
内勤、人事、采购
800—1000
4
后勤、出纳、技术人员
800—1000
5
会计
1500－2000
6
领班〔大堂经理〕
5000
7
内保
1200
备注：
技师的费用较为特殊，一般都是以返点的形式，就是一个钟〔45分钟〕的收入按比例分成，开场时建议洗浴中心与技师是四六开分成，技师拿六，因为洗浴中心刚刚开业没有知名度和客源，只能依靠技师的技术和效劳招揽客源，等洗浴中心开展以后且有一定知名度后可以改为六四开，即洗浴中心拿六，技师拿四，如果你技师不同意这样的做法，洗浴中心可以再聘用其他技师。
这是目前洗浴行业较为通用的手法。
6.2管理费用
依据以下数据测算，每月的管理费用为1,250,760元/月，其中包括了温泉每月的维护费用57,090元/月。
每年的管理费用为1501万元/年。
表洗浴中心工程的管理费用
序号
工程
顾客量
数量
单价
费用
1
水
600人
300吨/天
70元/吨
21000元/天
2
电
600度
0.69元/度
414元/天
3
柴油
900公升/天
3.75元/公升
3375元/天
4
温泉维护费用
800立方米
1903元/天
57090元/月
5
员工工资
250000元/月
6
其他管理费用
200000元/月
合计
1,250,760元/月
备注：
1、水：
柴油＝1〔吨〕：
3〔公升〕
6.3装修费用
本工程的装修费用大概为750*4＝3000万元，当中包含墙体装修、屋顶装修、防水和隔音设备等等，由于装修的要求和档次不同，费用是不同的，因此装修费用与实际有一定的差距。
表洗浴中心工程的装修费用〔局部〕
序号
工程
面积
单位造价
费用〔元〕
备注
1
普通装修
7000平米
500元/平方米
350万
2
局部特殊装修
1000平米
4000元/平方米
400万
合计
750万
6.4硬件投入费用
硬件投入主要包括灯具、洁具、按摩床、一次性洗漱用品、餐具器皿、包间内的电视、DVD、家具、地毯、字画、锅炉、水处理设备，都是根据工程规模和企业的资金实力自定。
比方，一个VIP包房的水龙头可能售价为1万元，因此硬件投入费用的测算有不确定性，大概在2000万元左右〔保守估算〕。
6.5开发地下热水的相关费用
按凿井深度4000米计算，开发利用地下热水的一次性投入为890余万元。
地下热水不会单收水费，只要按照?
市矿产资源补偿费〔地热〕征收标准?
和?
市地下热水资源费?
交纳相关费用即可。
〔详细请见附件?
有关温泉开发文件?
〕
6.6广告宣传及市场推广费
广告宣传及市场推广费为：
〔管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用〕×1％＝73.91万元
6.7不可预见费
不可预见费用为：
221.73万元
〔管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用〕×3％＝221.73万元
6.8总投入费用
总投入费用为：
7686.64万元
管理费用＋装修费用＋硬件投入费用＋温泉投入费用＋广告宣传及市场推广费＋不可预见费＝1501＋3000＋2000＋890＋73.91＋221.73＝7686.64万元
7洗浴中心自营可行性分析
7.1自营洗浴中心的利润
根据对洗浴中心经营者的定性研究，如果本工程进展自营，那么可获得非常可观的利润，承担一定的经营风险是经营者所不可防止的。
本工程得出以下参考数据：
人均消费
200元
300元
400元
夏季
春秋
冬季
夏季
春秋
冬季
夏季
春秋
冬季
日客流量
200
300
400
200
300
400
200
300
400
日营业额〔万元〕
4
6
8
6
9
12
8
12
16
营业额〔万元〕
360
1080
720
540
1620
1080
720
2160
1440
年营业额〔万元〕
2160
3240
4320
一次性投入〔万元〕
7687
年运行本钱〔万元〕
1501
利润〔万元〕
659
1739
2819
回收期
11.5年
4.5年
3年
7.2出租物业的利润
如果将自营洗浴中心的物业面积进展对外租赁，相对于自营洗浴中心来说，租赁风险几乎为零，但获得的利润也不可观。
经营面积：
8000平米
租金：
1.7元/平米/天
年租金收入：
489.6万元/年
管理费用〔10％〕：
48.96万元/年
租赁利润：
440.64万元
7.3自营与租赁利润的比拟
针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润的9.8倍－13.2倍，且自营仅仅是一次性的投入，即一次投入7687万元，之后获得的那么是几倍的利润。
7.4结论
自营洗浴中心的收益明显大于租赁所获取的收益。
建议本工程洗浴中心局部自营。
8初步市场推广方案
8.1不按牌理出牌，创新业态；
在未来一年的筹备期，通过业态创新来创造新的需求，躲避竞争进入无竞争领域，制订新的游戏规那么以喝到市场的“头啖汤〞。
8.2先声夺人，造势开路，大幅度提升知名度；
在工程开业前，通过事件营销等超常规运作手法，来到达聚焦眼球万众瞩目的效果，从而使得一炮打响，一夜走红。
8.3擒贼先擒王，开业公关，通过领头羊创造潮流，引领时尚；
开业期，运用公关活动首先征服消费群中的意见领袖，以点带面引发“多米诺骨牌〞效应，从而带动整体消费。
8.4导入体验营销，通过独特的参与活动，提高顾客忠诚度，打造品牌；
开业后，通过营造一种深刻的难以磨灭的消费体验〔或“痛快刺激〞，或“温馨浪漫〞，或“轻松舒适〞〕，培养一大批长期稳固、忠实优秀的客户群，这是预防竞争对手模仿的无上法宝。
因为洗浴中心80％的客户是回头客。
8.5与时俱进，打造核心竞争力；
这几个策略的方案执行能保证本工程的开业成功与开展看好，但我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们的固有优势。
所以，与时俱进、永创新高是保持长期竞争力和永续经营的惟一之路。
通过环境、效劳与产品的不断完善与更新，自我否认，推陈出新，始终走在产业前沿，领先一步，保持品牌的时代感，使之历久如新，经久不衰，实现永续经营的梦想。
8.6软广技巧
在北青报，时尚杂志等主流媒体登载洗浴中心的老总访谈，探讨洗浴中心的社会价值和影响X围，从而获得本工程的社会知名度
8.7固定客源的锁定
在瑞丽，风X杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠道的媒体附赠5折消费卡，3个月后发放8折卡，以初步锁定客源。
9实际经营者的经历分享
9.1用水量
一般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏天费水30％以上，4－6月、9－11月最省水，平均2个人用1吨水。
9.2水温控制
洗浴中心的水温随着季节的变换，洗浴中心对水温的控制也是不同的，一般冬XX温控制在42度左右，夏XX温控制在38度左右。
9.3柴油用量
业内人士介绍说，90％的洗浴中心都是用锅炉烧水的，用锅炉那么会用到柴油，一般烧一吨水至少耗柴油3公升，由于目前成品油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要有2－3家供应商提供柴油，才能保证洗浴中心的需求；而本工程规模的洗浴中心，建议本工程在后期经营时一定要与5－8家石油供应商建立合作关系，根本都为送油上门，否那么会影响洗浴中心正常营业。
如果本工程考虑使用温泉，那么没有必要考虑这些。
9.4锅炉
根据本工程的规模要求，建议必须具备60万大卡的锅炉2个以上，费用大概为20万元。
同时，如果使用水处理设备可以节约50％的用水，水处理设备的费用为100多万。
9.5游泳池
在桑拿房的旁边必须设立一个游泳池，面积为国家规定面积的一半即可，国家规定游泳池面积为1250平方米。
9.6包房
洗浴中心有10％－15％的包房是不能投入经营的，主要是要考虑所辖派出所、社会人员、内保、特殊效劳生的占房率和使用率，同时可能还要招待一些朋友之类所用。
9.7管理经历
①效劳生均为两班倒，精英必须安排在晚上，两班各有负责人；
②附属给领班相当的权限，经理一般不出面处理纠纷，投资方应派人协助管理、监视；
③内保要有一定势力X围，包括和公、检、法机关及社会人员的关系；
④领班是关键人物，技师、小姐可以灵活调整，包括提成比例。
开场要高，运营进入正轨后马上把比例下调；
⑤预留出包房给朋友、内保、小姐、公检法人员；
⑥把领班带来的有经历人员分开管理。
收银员要可靠，也可频繁更换。
⑦装修采用招投标的方式，其它设施较好采购，但柴油控制较为紧缩，所以建议与5家〔甚至更多〕的供应商建立合作关系；
⑧做好收银系统，将收款台和财务室的联机监控系统做的尽可能完善。
⑨经营洗浴中心必须要打通关系的政府机关：
辖区派出所、分局治安处、分局扫黄打非办公室、地税部门、街道办事处。
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