项目策划书修改54.docx
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项目策划书修改54
中国建筑第五工程局有限公司
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段项目
项目策划书
版本号：
编制单位：
编制日期：
0前期工作
《项目策划编制任务表》（CSCEC-CM-0103）
《工程概况》（CH-0001）
《发包人资信情况调查评估表》（CSCEC-CM-0101）
《项目所在现场情况调查表》（CSCEC-PM-0201）
1项目战略定位
《项目战略定位》（CH-0101）
2投标策略
《项目投标策略》（CH-0201）
3合同谈判策略
《合同谈判策划书》（CSCEC-CM-0203）
4项目目标
《项目管理目标》（CH-0401）
5项目部组成及人员配备
《项目部主要管理人员审批表》（CSCEC－PM－0301）
6项目部权限
《项目部授权》（CH-0601）
7成本测算及控制策略
《工程量清单差异分析表》（CSCEC-CM-0104A）
《投标项目成本分析表》（CSCEC-CM-0104B）
《投标项目盈亏分析表》（CSCEC-CM-0104C）
8资金情况分析及保障策略
《项目现金流量分析》（CSCEC-PM-0502）
9重大风险点及防控策略
《项目风险评估及防控措施》（CSCEC-PM-0202）
10重大工期节点
《重大节点工期计划》（CH-1001）
11设计及技术管理策略
《设计管理策划》（CH-1101）
《主要施工组织方式》（CH-1102）
12主要资源组织方式
《劳务分包采购方案》（CH-1201）
《物资（设备）采购方案》（CH-1202）
《周转材料采购方案》（CH-1203）
《施工设备采购方案》（CH-1204）
《临时设施采购方案》（CH-1205）
13文化风俗禁忌
《文化风俗禁忌》（CH-1301）
14税务筹划
《税务筹划》（CH-1401）
15其它
0前期工作
中国建筑项目管理表格
项目策划书编制任务表
表格编号
CSCEC-PM-0103
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段
项目编码
序号
策划内容
要点
责任部门/人
完成时间
审核人
批准人
1
项目战略定位
2
投标策略
3
合同谈判策略
4
项目目标（质量、安全、环境、工期、成本等）
5
项目部组成及人员配备
6
项目部权限
7
成本测算及控制策略
8
资金情况分析及保障策略
9
重大风险点及防控策略
10
重大工期节点
11
设计及技术管理策略
12
主要资源组织方式（临时设施配置、分包采购、物资采购、周转材料采购、施工设备采购等）
13
文化风俗禁忌
14
税务筹划
15
其它
16
汇总
制表
审核
批准
时间
时间
时间
项目策划管理表格
工程概况
表格编号
CH-0001
一、主要建设概况描述
序号
项目
内容
1
工程名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
2
工程地点
沈阳市经济开发区沧海路8号
3
建设方
华润置地（沈阳）有限公司
4
设计方
中国中建设计集团有限公司
5
工程类型
■房屋建筑□基础设施□机电安装□装饰幕墙□其他
6
投资性质
□政府□BT □外资□合资■国有□民营□其他
7
工程用途
住宅、商业
8
质量目标
华润置地质量巡检大区质量巡检前三名；争创沈阳市优质工程
总工期
827天
9
开工日期
2017年5月10日
竣工日期
2019年8月15日
二、建筑设计概况描述
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段项目，有13栋洋房、4栋高层及部分底商、一栋幼儿园、一栋商业网点和部分-1层地下车库组成。
建筑高度分别为17.95m、86.2m、12.5m、13.4m和3.55m。
建筑面积约为143632.16㎡。
建筑使用年限50年。
砌筑用蒸压粉煤灰空心砌块，防水材料为SBS改性沥青防水卷材（屋面及地下室）、JS-2防水涂料（卫生间）。
外墙保温材料B1级高阻燃模塑聚苯板（高层、洋房），A级发泡水泥保温板。
三、结构设计概况描述
地下车库、幼儿园、商业为框架结构，洋房、高层为剪力墙结构。
四、其他设计概况描述
本工程中应急照明、加压风机、公共照明、客梯、排污泵、航空障碍照明等用电负荷均属一级负荷，其余用电负荷属三级负荷；本工程低压配电方式采用放射式和树干式相结合的供电方式，对于单台容量较大的负荷采用放射式供电；对于照明及一般负荷采用树干式与放射式相结合的供电方式；二级负荷：
采用双电源供电并在末端互投（或在适当位置互投）；三级负荷：
采用单电源供电；各配电回路具有短路保护及过载保护功能，插座回路设漏电保护功能。
五、工程重点、难点分析
1、本工程工期节点要求多且工期紧，如何达到前期预售节点为重点。
2、地下室面积较大，混凝土裂缝控制与防水控制是重点，项目要在华润大区瑞捷质量飞检中排名前三。
3、由于本工程场地狭小且南北两侧均有在建工程，现场平面布置是重点。
4、本项目高层采用钢模，如何最大限度的减少钢模板投入，并满足现场周转是重点。
5、本项目大区安全巡检至少两次前三名，其余不得低于前五名，且在施工管理过程中零事故，为本工程重点。
6、本工程为低价中标，公司要求上缴3%，且华润集团成本管理业务非常成熟，如何扭亏为盈为项目的难点。
制表
审核
批准
时间
时间
时间
中国建筑合同管理表格
发包人资信情况调查评估表
表格编号
发包人:
华润置地（沈阳）有限公司
调查评估理由:
再次合作
时间
2016.7
项目名称：
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
调查内容
简要述评
身份基本情况
工商行政登记基本资料（企业全称、注册资本、法定代表人、住址等）是否齐全有效：
是■否□
企业全称：
华润置地（沈阳）有限公司
注册资本：
9000万美元
法定代表人：
唐勇
住址：
沈阳市铁西区建设东路158号
企业性质（国有、集体所有、个体、有限责任公司、股份有限公司、上市公司等）描述：
有限责任公司（外国法人独资）
行政审批手续
是否具有规划许可证：
是■否□
是否具有建设用地许可证：
是■否□
是否具有施工许可证：
是■否□
资产状况
建设资金是否已落实：
是■否□
其它（利润率、资产负债率、股东构成、投资结构、银行授信等）情况描述：
良好
经营状况
营业情况是否正常：
是■否□
经营结构、其它（战略管理、核心层高管人员情况、财务管理状况、风险管理能力等）情况描述：
良好
信誉情况
以往是否与我方合作过：
是■否□
与我方以往合作情况：
良好■一般□差□
社会评价（行业排名、地区影响力、信用评级、媒体评价、合作方评价等）、企业文化特点（商务管理程序、价值观念）、其它（依法纳税情况、环保、公益状况等）情况描述：
良好
法律纠纷案件情况
与我方是否发生过法律纠纷案件：
是□否■
重特大案件情况（案件类型、起应诉状况、被执行情况等）、其它（法务机构情况等）：
项目情况
现场是否满足施工条件：
是■否□
基本结论
良好■一般□差□
评估人
签字：
年月日
部门负责人
签字：
年月日
总经济师
签字：
年月日
中国建筑项目管理表格
项目所在现场情况调查表
表格编号
CSCEC-PM-0201
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
项目编码
项目地址
沈阳市沧海路8号，临近张士检车线
现场条件
拆迁情况
本期工程均已拆迁完成
场地平整
需进行场地平整
通水情况
甲方提供一根DN63市政自来水给水管
通电情况
两台315KVA变压器
道路情况
东侧为燕塞湖街，南侧为沧海路
污水排放
红线外有市政污水排水井
主要桥梁
无
是否扰民
不扰民
地质条件
1、杂填土，厚度2.2-5.9m；2、粉质粘土，厚度0.7-0.9m；3、中砂，厚度0.1-6.1m。
周边社区
在建一、二期工程
周边环境
北侧、东侧为工厂，西侧为空地，南侧为在建工程
政府机构
经济开发区区政府
施工材料
公司集采已准备就绪
当地劳务
劳务公司为遵义市聚源建设劳务有限责任公司
现场情况及周边环境简图
施工现场总体评价
北侧市政道路比较宽敞，过往车辆较少，不存在上下班高峰期；业主提供两台315KVA的变压器（已通电），能满足现场施工和生活用电；现场南侧有一个DN63自来水接驳点（已通水），基本满足施工用水和生活用水；施工现场基本平整完成，除部分洋房位置需土方单位开挖；临建场地较紧张，工人生活区和仓库用房在场地外临近甲方提供场地布置，管理人员办公及生活用房外租；临建场地地基无需特殊处理即可满足临建搭设。
现场施工时可能遭遇的疑难问题
1、目前现场东侧燕塞湖街道路正封闭施工，预计8月20日能恢复正常，现影响材料进出场，对场内施工有影响。
制表
审核
批准
时间
时间
时间
1项目战略定位
项目策划管理表格
项目战略定位
表格编号
CH-0101
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
项目编码
项目战略定位
□创品牌■创效益■开拓市场□优化任务结构□其它
综合说明：
创效益：
1、本工程为低价中标，项目部全力扭亏为盈。
开拓市场：
1、打造品牌，增强企业社会影响力，为新业主参观考察项目提供一个好的平台；
2、本工程必须在华润置地质量巡检大区质量巡检前三名，确保与华润置地有限公司继续保持战略合作关系。
制表
审核
批准
时间
时间
时间
2投标策略
项目策划管理表格
项目投标策略
表格编号
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
项目编码
序号
清单项
投标策略
备注
1
砂砾折价
考虑不平衡报价和进场后减少砂砾外运或者给甲方，降低总报价，不含税成本-17元/m3，报价-60元/m3。
2
喷涂白色防霉抗藻涂料
考虑不平衡报价，将价格降至成本以下，不含税成本20元/m2，报价19.79元/m2
3
100mm厚B1级高阻燃模塑聚苯板（涂料墙面）
考虑不平衡报价，将价格降至成本以下，且保温为甲限品牌，不含税成本90元/m2，报价86.65元/m2。
4
涂料外墙水平防火隔离带，200厚
考虑不平衡报价，将价格降至成本以下，且保温为甲限品牌，不含税成本147元/m2，报价128.17元/m2。
5
大白
考虑不平衡报价，将价格降至成本以下，不含税成本10元/m2，报价9.79元/m2
综合说明：
本工程为清单报价，部分子目采取不平衡报价。
制表
审核
批准
时间
时间
时间
3合同谈判策略
中国建筑合同管理表格
合同谈判策划书
表格编号
CSCEC-CM-0203
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
合同谈判策划
项目前期运作过程需说明事项
需说明事项：
投标过程为总价最低者中标。
合同谈判重点、建议及理由：
谈判重点建议在工期条款、保修条款及结算条件洽谈。
建议人：
年月日
经济风险策划
经济风险（列出条款）：
合同签订后，合同总价会采用“银行转账+汇票+房抵工程款”组合方式由发包单位按以下付款阶段分期支付，其中合同总价10%采用房抵工程款，合同总价60%采用汇票，剩余价款采用银行转账支付。
汇票包括商业承兑汇票和银行承兑汇票，汇票形式包括电子票据和纸质票据，汇票期限为不超过一年内的任意期限。
合同总价的10%分多次或一次性以华润置地沈阳大区内发包单位指定房源抵顶乙方应付未付款
关工程估值75%的工程款。
合同谈判重点、建议及理由：
底线目标：
1、汇票期限为不超过一年内的任意期限和合同总价10%采用房抵工程款增加了本项目的资金压力，降低付款中汇票和抵房的合同比例。
争取目标：
无
策略目标：
无
建议人：
年月日
资金风险策划
资金风险（列出条款）：
本工程按照工程形象进度节点支付工程进度款。
（1）按节点付款。
在达到各形象进度节点后，支付按该次形象进度已完工程量计算有关工程估值75%的工程款（重计量合同签订前支付按该次形象进度已完工程量计算有关工程估值70%的工程款，沈阳大区15年度优秀供应商上述比例均增加5%）。
并在减去已支付的款项后支付余款。
形象进度节点为以技术要求为准。
形象进度节点按每栋楼为单位分别核算付款。
（2）竣工款：
取得政府部门颁发的竣工备案证及总承包单位提交竣工图纸和工程档案资料、技术资料（以较后的时间为准）并交付后，支付至累计完成工程估值的85%。
（3）结算款：
完成结算且结算书签署完毕且总承包单位达到下述条件或完成下列事项后，支付上述结算金额扣除保修金（结算金额之百分之五）以及已支付款额及总承包单位应支付给发包方的违约金、应付费用等各款项后，支付余额。
合同谈判重点、建议及理由：
谈判重点、建议及理由为增加付款比例，并用良好履约，成为甲方优秀供应商，提高付款比例。
底线目标：
过程付款比例不低于75%.
争取目标：
过程付款比例只有75%，建议调整至80%.
策略目标：
以局要求付款比例低于百分之七十项目不接的原则，提高至80%。
建议人：
年月日
项目工期风险策划
项目工期风险（列出条款）：
工期违约：
无
合同谈判重点、建议及理由：
底线目标：
无
争取目标：
通过优化施工组织方案，良好的现场人员协调，优秀的施工进度计划，达到在合同约定的工期完成工程的要求。
策略目标：
无。
建议人：
年月日
项目开工风险策划
项目开工风险（列出条款）：
无
底线目标：
确定开工日期满足进度施工要求。
争取目标：
确定开工日期满足进度施工要求。
策略目标：
确定开工日期满足进度施工要求。
建议人：
年月日
项目技术、质量风险策划
项目技术、质量风险（列出条款）：
质量/安全检查华润置地沈阳大区巡检前三名分别奖励10万、8万、6万元，后三名罚款5万、4万、3万（质量检查如进入置地标段前5名，奖励金额翻一倍，如进入置地标段排名后10名，处罚金额翻一倍）
合同谈判重点及建议：
质量/安全检查一定达到华润沈阳大区前3名
底线目标：
质量/安全检查一定达到华润沈阳大区前5名
争取目标：
质量/安全检查一定达到华润沈阳大区前3名
策略目标：
无
建议人：
年月日
项目资源保障风险策划
项目资源保障风险（列出条款）：
总承包单位擅自更换项目经理、执行经理（若有）、生产经理、技术负责人等人员，或团队主要成员未常驻现场工作、工作时间内未经发包单位同意连续或累计离场3日以上的，或派驻任何非总承包单位直接雇用人员至发包单位处工作，或总承包单位派驻的项目管理团队的成员未能按合同有关约定执行合同或不具备管理本工程的能力，发包单位有权要求总承包单位撤换的对于项目正、副、执行经理、技术负责人，总承包单位将承担违约金壹拾万元/人/次；对于其他人员，总承包单位将承担违约金伍万元/人/次，同时须按发包单位指令进行改正。
如总承包单位接到发包单位改正或撤换人员的指令后仍未改正或撤换的，每逾期一日应承担壹万元/人/次的违约金，如逾期超过7日的，发包单位有权解除合同，并要求总承包单位承担违约金。
合同谈判重点及建议:
底线目标：
无
争取目标：
无
策略目标：
无
建议人：
年月日
项目法律及合同条款风险策划
项目法律及合同条款风险（列出条款）：
本工程的质量等级为优良，并达到“合格”标准，并争创国优。
若总承包单位未达到此标准，总承包单位则须承担本标段总建筑面积每平方米8元的违约金。
合同谈判重点及建议：
去掉争创国优，本条款有歧义，是达到国优扣款还是未达到合格扣违约金。
底线目标：
达到质量合格，不扣违约金，不争创国优。
争取目标：
达到质量合格，不扣违约金，不争创国优。
策略目标：
达到质量合格，不扣违约金，不争创国优。
建议人：
年月日
项目其它风险策划
其它风险（列出条款）：
项目亏损风险
项目质量、进度、形象需公司部分资金大力支持，需发生成本较大。
合同谈判重点及建议：
项目亏损风险，项目做好基础数据资料的收集，公司领导与甲方进行协商。
公司资金大力支持本项目。
底线目标：
1、扭亏为盈，2、公司资金支持
争取目标：
1、扭亏为盈，2、公司资金支持
策略目标：
1、扭亏为盈，2、公司资金支持；
建议人：
年月日
谈判小组负责人意见
签字：
年月日
总法律顾问审核意见
签字：
年月日
总经济师审核意见
签字：
年月日
授权批准人
审批
签字：
年月日
4项目目标
项目策划管理表格
项目管理目标
表格编号
CH-0401
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
项目编码
1质量管理目标
华润置地质量巡检大区质量巡检前三名、争创沈阳市优质工程
2工期管理目标
705日历天（包含两个冬休期）
3安全管理目标
各类安全风险发生率为（零）；创沈阳市新貌杯。
4CI管理目标
现场CI形象达到总公司CI标准
5环境管理目标
安全文明施工示范工地达标
6成本管理目标
综合上缴3%（暂定）。
7资金管理目标
确保项目按预算全额上交公司货币资金，且资金流为正。
8科技管理目标
一项工法、一篇论文
9综合管理目标
拓展区域影响力，打造品牌
10人才培养目标
培养1-2个装配式经验的优秀员工、1-2个项目班子。
11党群文化目标
项目党群组织健全，无违法、违纪案件发生，打造青年典型1人。
11其它目标
局“六好六满意项目”
综合说明：
职业健康安全管理控制指标：
杜绝重伤事故为（零）、死亡事故和火灾事故为（零），一般轻伤频率控制在为（零）以内
制表
审核
批准
时间
时间
时间
5项目部组成及人员配备
中国建筑项目管理表格
项目部主要管理人员审批表
表格编号
CSCEC-PM-0301
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段
项目编码
拟任人员基本情况
序号
岗位
拟任人员姓名
性别
年龄
职称
执业资格
当前岗位
1
项目执行经理
倪乃庆
男
32
工程师
项目经理
2
项目生产经理
廖新云
男
30
工程师
项目生产经理
3
项目总工程师
王平
男
28
工程师
项目总工程师
4
项目商务经理
张明月
男
29
助理工程师
项目商务经理
5
项目安全总监
吉万固
男
52
项目安全总监
项目质量总监
孙震
男
31
工程师
项目质量总监
招标文件/合同及建设方关于项目部主要人员的要求
1、对项目经理的要求
一级注册建造师证
2、对项目部总工的要求
工程师证
3、其它要求
有关说明事项
评审意见
项目管理部门
分管领导
制表
审核
批准
时间
时间
时间
6项目部权限
项目策划管理表格
项目部授权
表格编号
CH-0601
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段项目
项目编码
项目属性
■总部授权事业部□二级法人项目□三级法人项目□总部授权二级法人项目□二级法人授权三级法人的项目□总部与其它企业联合体的项目□二级法人建立的联合体项目
项目授权性质
□综合授权■单项授权
综合授权
单项授权
项目经理部组建主要人员聘任及项目印章请示：
（项目经理、项目执行经理、项目总工、项目生产经理、项目商务经理）。
综合说明：
制表
审核
批准
时间
时间
时间
7成本测算及控制策略
中国建筑合同管理表格
投标商务策划书
表格编号
CSCEC-CM-0104A
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
项目编码
工程量清单差异分析表
工程量清单子目名称
招标文件提供清单量
自行核算工程量
差异量
报价策略
综合说明：
投标时业主提供清单工程量，提供完整的施工图，投标时仅抽取计算一栋高层、一栋小高层、一栋洋房及地下车库核对清单工程量，清单工程量无较大差异。
制表
审核
批准
时间
时间
时间
中国建筑合同管理表格
投标商务策划书
表格编号
项目名称
华润二十四城二期-1施工总承包第一标段工程
项目编码
投标项目成本分析表
序号
费用项目
测算成本（元）
备注
一
开办费
施工企业现场管理、临建、安全、文明施工措施费
1201823.00
钢模板租赁、模板、木枋费
3211806.27
支模架系统费用
284671.96
外架系统费用
247933.49
支模架、外架系统费用
464075.94
防护措施费用
851851.04
爬架系统租赁
563106.80
机械设备租赁费
1352173.82
大型
升级会员 