房屋共用部位共用设施设备维修项目分类报批稿.docx
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房屋共用部位共用设施设备维修项目分类报批稿
DB
四川省(区域性)地方标准DB510100/T054—2010
房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类
ClassificationofRepairingforHouse'sCommonPartandPublicFacilities
2010-11-29发布2010-11-30实施成都市质量技术监督局发布DB510100/T054—2010
目次
前言............................................................................III1范围..........................................................................12规范性引用文件................................................................13术语和定义.....................................................................14分类原则.....................................................................25项目分类....................................................................25.1共用部位.................................................................25.1.1主体结构.............................................................25.1.2屋面................................................................35.1.3外墙面..............................................................3
5.1.4室内门厅、楼梯间、走廊通道等..........................................45.1.5地下室..............................................................45.1.6其它共用部位..........................................................45.2共用设施设备............................................................55.2.1总平环境设施........................................................55.2.1.1道路、停车场..................................................55.2.1.2广场..........................................................55.2.1.3沟渠、水池、游泳池.............................................55.2.1.4环境小品景观...................................................65.2.1.5运动场所......................................................75.2.1.6围墙、大门......................................................75.2.1.7绿化设施.......................................................75.2.1.8其它共用设施设备...............................................85.2.2给排水系统.........................................................85.2.3供配电系统...........................................................95.2.4电梯...............................................................105.2.5弱电系统...........................................................125.2.6空调系统............................................................135.2.7热源系统..........................................................145.2.8消防系统.............................................................155.2.8.1火灾自动报警系统............................................155.2.8.2喷淋及消火栓灭火系统..........................................155.2.8.3防排烟系统......................................................165.2.8.4防火分隔系统..................................................165.2.8.5其它灭火系统及灭火器.............................................175.2.8.6消防电源系统.....................................................17I
DB510100/T054—2010
5.2.9防雷系统...........................................................175.3白蚁防治...............................................................185.3.1共用部位................................................................185.3.2共用设施设备...........................................................185.4紧急维修.....................................................................18
IIDB510100/T054—2010
前言
本标准按照GB/T1.1—2009给出的规则起草。
本标准由成都市城乡房产管理局提出并归口。
本标准起草单位:
成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、中国物业管理协会物业维修资金研究专业委员会、成都市维修资金监督管理办公室、成都市标准化协会、成都市物业管理协会、成都蜀信物业服务有限公司、成都仁和春天物业管理有限公司、成都嘉宝管理顾问有限公司。
本标准主要起草人:
宋学明、蔡任重、项八一、严科宇、肖剑峰、倪军、谭薇、唐春黎、郭彬、赖孝刚、伍三明、张利俊、高志伟、吴晓辉、弯杨、陈旭、周勇、王瑞雪、邱琳、周航、刘涵。
IIIDB510100/T054—2010
房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类
1范围本标准规定了房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类的术语和定义、分类原则和项目分类。
本标准适用于成都市行政区域内的房屋共用部位、共用设施设备在保修期满后至灭失前,为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造活动。
2规范性引用文件下列文件对于本标准的应用是必不可少的。
凡是注日期的引用文件,仅所注日期的版本适用于本标准。
凡是不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本标准。
GB5749生活饮用水卫生标准GB7588电梯制造与安装安全规范GB50057建筑物防雷设计规范GB50203-2002砌体工程施工质量验收规范GB50343建筑物电子信息系统防雷技术规范GA95-2007灭火器维修与报废规程3术语和定义下列术语和定义适用于本标准。
3.1共用部位由多个所有权人共同拥有,其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位,一般包括:
基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
3.1.1共用部位维修为使共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求对其进行修复,但不改变原房屋规模和结构的活动。
3.1.2共用部位改造
为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分或全部拆除、另行设计、重新建造的活动。
1DB510100/T054—2010
3.2共用设施设备由多个所有权人共同拥有,并由其共用的房屋的设施设备,一般包括:
电梯、给排水系统、供配电系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
3.2.1共用设施设备维修在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下,对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理,恢复其正常功能的活动。
3.2.2
共用设施设备更新在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下,以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者,恢复其正常功能的活动。
3.2.3
共用设施设备改造在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下,根据另行设计的方案,以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理,优化其使用功能的活动。
3.3
紧急维修物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况,为维护公共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常,需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。
4分类原则4.1按维修项目的对象不同,分为共用部位和共用设施设备。
4.2按维修项目的状态不同,分为维修、更新和改造。
注:
共用部位只分为维修和改造。
5项目分类5.1共用部位5.1.1主体结构应符合表1的规定。
2DB510100/T054—2010表1主体结构维修项目
项目
维修
改造
地基、基础
出现不均匀沉降,经检测、鉴定,表明沉降不稳定
按规定鉴定为危险点
柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构
1.保护层出现开裂、空鼓、裂缝、表面风化、疏松及钢筋、钢材锈蚀等
2.经检测、鉴定,结构出现安全问题
1.柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构等承重结构经加固后承载力仍不能满足安全要求
2.按规定鉴定为危险点
5.1.2屋面应符合表2的规定。
表2屋面维修项目
项目
维修
改造
屋面(如瓦屋面、型材屋面等,含构造层、屋脊、檐口等)
屋面出现不平整、破裂等,构造层出现空鼓等,交接处出现不密实等,屋脊、檐口出现不平直等,影响使用功能和观感效果
按规定鉴定为危险点
保温层
出现开裂、空鼓等
出现开裂、空鼓、脱落、粉化等,影响使用安全及外保温功能,且损坏面积达到20%以上
防水层(如卷材防水、涂膜防水、刚性防水等)
出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓等、引起房屋渗水、严重影响使用功能
经维修后任达不到要求
表3外墙面维修项目
项目
维修
改造
面层(如水刷石面、勒脚饰面、外墙防水层、涂料层、石材面层、块料面层、装饰层面层、玻璃幕墙、油漆层等)、密封胶条、支持构件等
面层出现污损、开裂、油漆变色、斑驳、空鼓、粉化、渗漏等、其中块料面层出现破裂脱落等、密封胶(条)出现开裂、脱落等,支撑构件,空调架等损坏,影响使用功能及市容观感
1.经维修后任到不到要求
2.损坏面积达到20%以上
3.外墙翻新
外保温层
出现开裂、空鼓等
出现开裂、空鼓、脱落、粉化等,影响使用功能及外保温功能,且损坏面积达20%以上
3
DB510100/T054—2010
5.1.4室内门厅、楼梯间、走廊通道等应符合表4的规定。
表4室内门厅、楼梯间、走廊通道等维修项目
项目
维修
改造
地面、踢脚线等
地面出现起层、开裂、空鼓、翻砂等,踢脚线出现破损、翘曲、脱落等、影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达20%以上
内墙面(如抹灰、涂料层)、块材(如瓷砖、石材等)
内墙面出现起层、开裂、空鼓、渗漏等,块料出现脱落、变形、支撑结构失效、位移、损坏等,影响使用功能和观感效果
天棚(含吊顶、吊挂结构件等)
天棚出现开裂、变形、脱落、渗漏等,吊顶出现变形、翘曲、下坠等,吊挂结构件出现松动、失效、锈蚀、等,影响使用功能和观感效果
扶手、栏板等
出现破损、断裂、脱落、连接件(墙)松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化、变形等,影响使用功能和观感效果
经维修后任达不到要求
5.1.5地下室应符合表5的规定。
表5地下室维修项目
项目
维修
改造
地面、墙面
出现起层开裂、空鼓、翻砂等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达20%以上
天棚
出现起层、开裂、脱落、渗漏、变色等,影响使用功能和观感效果
防水层
出现渗水,影响正常使用
经维修后任达不到要求
5.1.6其它共用部位应符合表6的规定。
表6其它共用部位维修项目
项目
维修
改造
门、窗
出现构建变形、玻璃和配件损坏、油漆变色、斑驳等,影响使用功能和观感效果
经维修后任达不到要求
4DB510100/T054—2010
5.2共用设施设备5.2.1总平环境设施5.2.1.1道路、停车场应符合表7的规定。
表7道路、停车场维修项目
项目
维修
更新
改造
道路基础
1.基层沉降出现裂缝等,影响使用功能和观感效果
2.其他原因(如爆管等)造成道路基础损坏
经维修后任达不到要求
新建、扩建、改建
路面及装饰层
1.出现裂缝、空鼓、积水等,影响使用功能和观感效果
2.其他原因(如爆管等)造成路面及装饰层损坏
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
交通标示、画线
出现脱落、模糊、无法辨识等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
新增
灯饰及附属设施
出现锈蚀、零部件损坏等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.钢铁部件5年及以上全部翻新,竹木部件3年及以上全部翻新
新建、扩建
5.2.1.2广场应符合表8的规定。
表8广场维修项目
项目
维修
更新
改造
基础
1.出现裂缝,基层沉降等,影响使用功能
2.其他原因(如管道爆裂等)造成基础损坏
经维修后任达不到要求
新建、扩建、改建
面层(如石材、块料等)
1.出现裂缝、空鼓、积水等,影响使用功能和观感效果
2.其他原因(如管道爆裂等)造成面层损坏
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
5.2.1.3沟渠、水池、游泳池
5
DB510100/T054—2010
应符合表9的规定。
表9沟渠、水池、游泳池维修项目
项目
维修
更新
改造
基础及侧壁
出现裂缝、基础沉降、侧壁垮塌等,影响使用功能和观感效果
经维修后达不到要求
新建、扩建、改建
面层
出现裂缝、空鼓等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
防水层
出现渗漏
经维修后达不到要求
给排水设施设备
1.主管道破裂
2.消毒、过滤等设施设备渗漏
3.水泵、电机设备出现轴承、线圈故障等
1.水管、水泵、电机设备经维修后任达不到要求
2.消毒过滤等设施设备维修费用达到重置费用50%以上
新增、升级换代
相关电气设施设备
柜体、开关、元器件、线路等损坏
1.经维修后达不到要求
2.相关电气柜体5年以上全面翻新
3.维修费用达到重置费用50%以上
5.2.1.4环境小品景观应符合表10的规定。
表10环境小品景观维修项目
项目
维修
更新
改造
石桥
1.基层梁柱等出现沉降、裂缝等
2.面层出现裂缝、空鼓、积水等,影响使用功能和观感效果
经维修后任达不到要求
新建、扩建、改造
堆砌假山、风景石、浮雕石砌景观等
出现裂缝、风化、垮塌、沉陷等,影响观感效果
出现翘裂锈蚀、油漆脱落等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.钢铁部件5年及以上全部翻新,竹木部件3年及以上全部翻新
景观亭、廊
出现翘裂、锈蚀、腐烂、油漆脱落等,影响使用功能和观感效果
6DB510100/T054—2010
5.2.1.5运动场所应符合表11的规定。
表11运动场所维修项目
项目
维修
更新
改造
基础
1.基础沉降
经维修后任达不到要求
新建、扩建、改建
面层
出现裂缝、空鼓、积水等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
文体设备
零部件损坏
经维修后任达不到要求
新增、升级换代
5.2.1.6围墙、大门应符合表12的规定。
表12围墙、大门维修项目
项目
维修
更新
改造
围墙
1.基层出现裂缝,沉降等
2.面层出现空鼓、脱落、变色、翘角等,影响观感效果
3.砌体围墙局部倾斜超过10mm时或出现局部垮塌,不符合GB50203-2002中5.2.5的规定
经维修后任达不到要求
新建、扩建、改建
大门(如木质、铁质大门等)
出现锈蚀、腐烂、油漆脱落等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.钢铁部件5年及以上全部翻新,竹木部件3年及以上全部翻新
电动大门
1.机电设备及其控制部分等出现故障
2.门体出现锈蚀、型材变形、开焊等,影响使用功能
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
新增、升级换代
5.2.1.7绿化设施应符合表13的规定。
7DB510100/T054—2010表13绿化设施维修项目
项目
维修
更新
改造
植物(如乔木、灌木、棕榈类植物、竹类、绿篱、水生植物、花卉、草皮等)
干枯、死亡
1.物业管理区域内树径达30cm及以上的植物移植
2.新增植物
花台、化坛等
出现裂缝、风化、垮塌、沉淀、锈蚀、油漆脱落、腐烂等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.钢铁部件5年及以上全部翻新,竹木部件3年及以上全部翻新
新建、扩建、改建
喷灌设备
1、管道破裂
2、机电设备出现故障
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
新增、升级换代
5.2.1.8其它共用设施设备应符合表14的规定。
表14其它共用设施设备维修项目
项目
维修
更新
改造
围栏、栏杆、扶手等
出现破损、断裂、脱落、连接件松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等,影响使用功能和观感效果
1.经维修后任达不到要求
2.钢铁部件5年及以上全部翻新,竹木部件3年及以上全部翻新
新建、改建、扩建
标识栏、信息栏等
出现变形、锈蚀、腐烂等,影响使用功能和观感效果
新增、改建
灯具(如路灯、草坪灯杆等)
出现锈蚀、脱落、零部件损坏等,影响使用功能和观感效果
车棚(非机动车、机动车车棚等)
出现油漆脱落、渗漏、锈蚀、变形、腐烂等
经维修后任达不到要求
配电房、门卫室、垃圾房等
参考共用部位的维修、改造的相关规定执行
厕所
参考共用部位及排水系统的维修、更新、改造的相关规定执行
5.2.2给排水系统
应符合表15的规定。
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DB510100/T054—2010
表15给排水系统维修项目
项目
维修
更新
改造
井道(如雨水、污水、水表、给排水等)
出现管井堵塞、基础沉降等
经维修后任达不到要求
新建、改建
给水系统、中水系统及排水系统的机电设备及其控制部分等
1.柜(箱)体锈蚀、变形等
2、电气元器件烧毁、线路短路等
3.电机窜轴、温升超限等
4、水泵渗漏、叶轮摩擦等
5、其他设备(如刮泥机、行走机构、格栅机、消毒机、变频器及其联动装置等)出现故障
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
新增、升级换代
处理池(如调节池、化粪池、隔油池等)基础及侧壁
出现裂缝、渗漏、基层沉降、侧壁垮塌等,影响使用功能
经维修后任达不到要求
新建、改建
给排水管道及附件
1.管道及其附件锈蚀、破裂等
2.管道支、吊架脱落等
1、经维修后任达不到要求
2、给排水管道内壁材质发生化学变化,水质不符合GB5749的规定
阀门(如泵接器、管网内各种止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀等)、配水装置及仪表
1、阀门、配水装置出现渗漏、堵塞、爆裂等
2、仪器经检测后达不到使用功能
3、电动执行机构出现故障
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
新增、升级换代
水箱、水池等
出现渗漏、裂缝、变形等
1.经维修后任达不到要求
2.损坏面积达50%以上
3、生活水箱、水池内壁材质发生化学变化,水质不符合GB5749的规定
新建、改建、扩建