房屋共用部位共用设施设备维修项目分类报批稿.docx

1、房屋共用部位共用设施设备维修项目分类报批稿DB四 川 省 （ 区 域 性 ） 地 方 标 准 DB 510100/T 0542010 房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类Classification of Repairing for Houses Common Part and Public Facilities 2010-11-29发布 2010- 11- 30 实施 成都市质量技术监督局 发 布 DB510100/T 0542010 目 次前言 . . . . III1 范围 . . . . . 1 2 规范性引用文件 . . . . . 1 3 术语和定义 . . . . . 1 4

2、分类原则 . . . . . . 2 5 项目分类 . . . . . . 2 5.1 共用部位 . . . . . 2 5.1.1 主体结构 . . . . . 2 5.1.2 屋面 . . . . . 3 5.1.3 外墙面 . . . . . . 3 5.1.4 室内门厅、楼梯间、走廊通道等 . . . . . 4 5.1.5 地下室 . . . . . . 4 5.1.6 其它共用部位 . . . . . . 4 5.2 共用设施设备 . . . . . . . 5 5.2.1 总平环境设施 . . . . . . . 5 5.2.1.1 道路、停车场 . . . . . . . .

3、5 5.2.1.2 广场 . . . . . . . 5 5.2.1.3 沟渠、水池、游泳池 . . . . . . 5 5.2.1.4 环境小品景观 . . . . . . . . 6 5.2.1.5 运动场所 . . . . . . . . . 7 5.2.1.6 围墙、大门 . . . . . . . 7 5.2.1.7 绿化设施 . . . . . . . 7 5.2.1.8 其它共用设施设备 . . . . . . . . 8 5.2.2 给排水系统 . . . . . . . . 8 5.2.3 供配电系统 . . . . . . . 9 5.2.4 电梯 . . . . . .

4、. 10 5.2.5 弱电系统 . . . . . . . 12 5.2.6 空调系统 . . . . . . . . 13 5.2.7 热源系统 . . . . . . . . 14 5.2.8 消防系统 . . . . . . . 15 5.2.8.1 火灾自动报警系统 . . . . . . . . 15 5.2.8.2 喷淋及消火栓灭火系统 . . . . . . . 15 5.2.8.3 防排烟系统 . . . . . . . 16 5.2.8.4 防火分隔系统 . . . . . . . 16 5.2.8.5 其它灭火系统及灭火器 . . . . . 17 5.2.8.6 消防电源

5、系统 . . . . . . 17 IDB510100/T 0542010 5.2.9 防雷系统. . . . . . .17 5.3 白蚁防治. . . . . . . . .18 5.3.1 共用部位. .18 5.3.2 共用设施设备. . . 18 5.4 紧急维修. . .18 II DB510100/T 0542010 前 言 本标准按照GB/T 1.12009给出的规则起草。 本标准由成都市城乡房产管理局提出并归口。 本标准起草单位：成都市城乡房产管理局、成都市标准化研究院、中国物业管理协会物业维修资金 研究专业委员会、成都市维修资金监督管理办公室、成都市标准化协会、成都市物业管

6、理协会、成都蜀信物业服务有限公司、成都仁和春天物业管理有限公司、成都嘉宝管理顾问有限公司。 本标准主要起草人：宋学明、蔡任重、项八一、严科宇、肖剑峰、倪军、谭薇、唐春黎、郭彬、赖孝刚、伍三明、张利俊、高志伟、吴晓辉、弯杨、陈旭、周勇、王瑞雪、邱琳、周航、刘涵。 III DB510100/T 0542010 房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类1 范围 本标准规定了房屋共用部位、共用设施设备维修项目分类的术语和定义、分类原则和项目分类。 本标准适用于成都市行政区域内的房屋共用部位、共用设施设备在保修期满后至灭失前，为保障其使用功能正常发挥所进行的各类维修、更新和改造活动。 2 规范性引用文件

7、下列文件对于本标准的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本标 准。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本标准。 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 7588 电梯制造与安装安全规范 GB 50057 建筑物防雷设计规范 GB 50203-2002 砌体工程施工质量验收规范 GB 50343 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GA 95-2007 灭火器维修与报废规程 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本标准。 3.1 共用部位 由多个所有权人共同拥有，其主体承重结构部位和共用面积所构成的部位，一般包括：基础、内外 承重墙体、柱、梁、楼板、

8、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 3.1.1 共用部位维修 为使共用部位能达到房屋的使用功能和安全要求对其进行修复，但不改变原房屋规模和结构的活动。 3.1.2 共用部位改造 为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分或全部拆除、另行设计、重新建造的活动。 1 DB510100/T 0542010 3.2 共用设施设备 由多个所有权人共同拥有，并由其共用的房屋的设施设备，一般包括：电梯、给排水系统、供配电 系统、弱电系统、空调系统、热源系统、防雷系统、消防系统、绿地、道路、小品景观、沟渠、池、非 经营性车场或车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。 3.2.1 共用设施设备

9、维修 在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。 3.2.2 共用设施设备更新 在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件 取代旧者，恢复其正常功能的活动。 3.2.3 共用设施设备改造 在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方案，以相应设施的新建筑 构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活 动。 3.3 紧急维修 物业管理区域内的房屋共用部位、共用设施设备发生危及自然人生命财产安全等紧急情况，为维护 公

10、共安全、保障共用部位或共用设施设备的功能正常，需要立即对其进行维修、更新和改造的活动。 4 分类原则 4.1 按维修项目的对象不同，分为共用部位和共用设施设备。 4.2 按维修项目的状态不同，分为维修、更新和改造。 注：共用部位只分为维修和改造。 5 项目分类 5.1 共用部位 5.1.1 主体结构 应符合表1的规定。 2 DB510100/T 0542010 表1 主体结构维修项目 项 目维 修改 造地基、基础出现不均匀沉降，经检测、鉴定，表明沉降不稳定按规定鉴定为危险点柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构1.保护层出现开裂、空鼓、裂缝、表面风化、疏松及钢筋、钢材锈蚀等2. 经检测、鉴

11、定，结构出现安全问题1. 柱、梁、板、墙、屋架、檩条、楼梯等承重结构等承重结构经加固后承载力仍不能满足安全要求2.按规定鉴定为危险点 5.1.2 屋面 应符合表2的规定。 表2 屋面维修项目项 目维 修改 造屋面（如瓦屋面、型材屋面等，含构造层、屋脊、檐口等）屋面出现不平整、破裂等，构造层出现空鼓等，交接处出现不密实等，屋脊、檐口出现不平直等，影响使用功能和观感效果按规定鉴定为危险点保温层出现开裂、空鼓等出现开裂、空鼓、脱落、粉化等，影响使用安全及外保温功能，且损坏面积达到20%以上防水层（如卷材防水、涂膜防水、刚性防水等）出现老化、断裂、翘边、封口脱开、严重空鼓等、引起房屋渗水、严重影响使用

12、功能经维修后任达不到要求表3 外墙面维修项目项 目维 修改 造面层（如水刷石面、勒脚饰面、外墙防水层、涂料层、石材面层、块料面层、装饰层面层、玻璃幕墙、油漆层等）、密封胶条、支持构件等面层出现污损、开裂、油漆变色、斑驳、空鼓、粉化、渗漏等、其中块料面层出现破裂脱落等、密封胶（条）出现开裂、脱落等，支撑构件，空调架等损坏，影响使用功能及市容观感1.经维修后任到不到要求2.损坏面积达到20%以上3.外墙翻新外保温层出现开裂、空鼓等出现开裂、空鼓、脱落、粉化等，影响使用功能及外保温功能，且损坏面积达20%以上 3 DB510100/T 0542010 5.1.4 室内门厅、楼梯间、走廊通道等 应符合

13、表4的规定。 表4 室内门厅、楼梯间、走廊通道等维修项目 项目维修改造地面、踢脚线等地面出现起层、开裂、空鼓、翻砂等，踢脚线出现破损、翘曲、脱落等、影响使用功能和观感效果1.经维修后任达不到要求2.损坏面积达20%以上内墙面（如抹灰、涂料层）、块材（如瓷砖、石材等）内墙面出现起层、开裂、空鼓、渗漏等，块料出现脱落、变形、支撑结构失效、位移、损坏等，影响使用功能和观感效果天棚（含吊顶、吊挂结构件等）天棚出现开裂、变形、脱落、渗漏等，吊顶出现变形、翘曲、下坠等，吊挂结构件出现松动、失效、锈蚀、等，影响使用功能和观感效果扶手、栏板等出现破损、断裂、脱落、连接件（墙）松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化

14、、变形等，影响使用功能和观感效果经维修后任达不到要求5.1.5 地下室 应符合表5的规定。 表5 地下室维修项目 项目维修改造地面、墙面出现起层开裂、空鼓、翻砂等，影响使用功能和观感效果1.经维修后任达不到要求2.损坏面积达20%以上天棚出现起层、开裂、脱落、渗漏、变色等，影响使用功能和观感效果防水层出现渗水，影响正常使用经维修后任达不到要求5.1.6 其它共用部位 应符合表6的规定。 表6 其它共用部位维修项目 项目维修改造门、窗出现构建变形、玻璃和配件损坏、油漆变色、斑驳等，影响使用功能和观感效果经维修后任达不到要求 4 DB510100/T 0542010 5.2 共用设施设备5.2.1

15、 总平环境设施 5.2.1.1 道路、停车场 应符合表7的规定。 表7 道路、停车场维修项目 项目维修更新改造道路基础1.基层沉降出现裂缝等，影响使用功能和观感效果2.其他原因（如爆管等）造成道路基础损坏经维修后任达不到要求新建、扩建、改建路面及装饰层1.出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果2.其他原因（如爆管等）造成路面及装饰层损坏1.经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上交通标示、画线出现脱落、模糊、无法辨识等，影响使用功能和观感效果1.经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上新增灯饰及附属设施出现锈蚀、零部件损坏等，影响使用功能和观感效果1.经维修后任达不到要求2.钢

16、铁部件5年及以上全部翻新，竹木部件3年及以上全部翻新新建、扩建 5.2.1.2 广场 应符合表8的规定。 表8 广场维修项目 项目维修更新改造基础1.出现裂缝，基层沉降等，影响使用功能2.其他原因（如管道爆裂等）造成基础损坏经维修后任达不到要求新建、扩建、改建面层（如石材、块料等）1.出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果2.其他原因（如管道爆裂等）造成面层损坏1. 经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上5.2.1.3 沟渠、水池、游泳池 5DB510100/T 0542010应符合表9的规定。 表9 沟渠、水池、游泳池维修项目 项目维修更新改造基础及侧壁出现裂缝、基础沉降、侧壁

17、垮塌等，影响使用功能和观感效果经维修后达不到要求新建、扩建、改建面层出现裂缝、空鼓等，影响使用功能和观感效果1. 经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上防水层出现渗漏经维修后达不到要求给排水设施设备1.主管道破裂2.消毒、过滤等设施设备渗漏3.水泵、电机设备出现轴承、线圈故障等1.水管、水泵、电机设备经维修后任达不到要求2.消毒过滤等设施设备维修费用达到重置费用50%以上新增、升级换代相关电气设施设备柜体、开关、元器件、线路等损坏1. 经维修后达不到要求2.相关电气柜体5年以上全面翻新3.维修费用达到重置费用50%以上 5.2.1.4 环境小品景观 应符合表10的规定。 表10 环境小品

18、景观维修项目 项目维修更新改造石桥1.基层梁柱等出现沉降、裂缝等2.面层出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果经维修后任达不到要求新建、扩建、改造堆砌假山、风景石、浮雕石砌景观等出现裂缝、风化、垮塌、沉陷等，影响观感效果出现翘裂锈蚀、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果1.经维修后任达不到要求2. 钢铁部件5年及以上全部翻新，竹木部件3年及以上全部翻新景观亭、廊出现翘裂、锈蚀、腐烂、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果6 DB510100/T 0542010 5.2.1.5 运动场所 应符合表11的规定。 表11 运动场所维修项目 项目维修更新改造基础1.基础沉降经维修后任达不到要求新建、

19、扩建、改建面层出现裂缝、空鼓、积水等，影响使用功能和观感效果1. 经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上文体设备零部件损坏经维修后任达不到要求新增、升级换代5.2.1.6 围墙、大门 应符合表12的规定。 表12 围墙、大门维修项目 项目维修更新改造围墙1.基层出现裂缝，沉降等2.面层出现空鼓、脱落、变色、翘角等，影响观感效果3.砌体围墙局部倾斜超过10mm时或出现局部垮塌，不符合GB50203-2002中5.2.5的规定经维修后任达不到要求新建、扩建、改建大门（如木质、铁质大门等）出现锈蚀、腐烂、油漆脱落等，影响使用功能和观感效果1.经维修后任达不到要求2. 钢铁部件5年及以上全部翻新

20、，竹木部件3年及以上全部翻新电动大门1.机电设备及其控制部分等出现故障2.门体出现锈蚀、型材变形、开焊等，影响使用功能1. 经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上新增、升级换代5.2.1.7 绿化设施 应符合表13的规定。 7DB510100/T 0542010 表13 绿化设施维修项目 项目维修更新改造植物（如乔木、灌木、棕榈类植物、竹类、绿篱、水生植物、花卉、草皮等）干枯、死亡1.物业管理区域内树径达30cm及以上的植物移植2.新增植物花台、化坛等出现裂缝、风化、垮塌、沉淀、锈蚀、油漆脱落、腐烂等，影响使用功能和观感效果1.经维修后任达不到要求2. 钢铁部件5年及以上全部翻新，竹木部

21、件3年及以上全部翻新新建、扩建、改建喷灌设备1、管道破裂2、机电设备出现故障1. 经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上新增、升级换代5.2.1.8 其它共用设施设备 应符合表14的规定。 表14 其它共用设施设备维修项目 项目维修更新改造围栏、栏杆、扶手等出现破损、断裂、脱落、连接件松动、锈蚀、污染、斑驳、褪色、老化变形等，影响使用功能和观感效果1.经维修后任达不到要求2. 钢铁部件5年及以上全部翻新，竹木部件3年及以上全部翻新新建、改建、扩建标识栏、信息栏等出现变形、锈蚀、腐烂等，影响使用功能和观感效果新增、改建灯具（如路灯、草坪灯杆等）出现锈蚀、脱落、零部件损坏等，影响使用功能和观

22、感效果车棚（非机动车、机动车车棚等）出现油漆脱落、渗漏、锈蚀、变形、腐烂等经维修后任达不到要求配电房、门卫室、垃圾房等参考共用部位的维修、改造的相关规定执行厕所参考共用部位及排水系统的维修、更新、改造的相关规定执行5.2.2 给排水系统 应符合表15的规定。 8 DB510100/T 0542010 表15 给排水系统维修项目项目维修更新改造井道（如雨水、污水、水表、给排水等）出现管井堵塞、基础沉降等经维修后任达不到要求新建、改建给水系统、中水系统及排水系统的机电设备及其控制部分等1.柜（箱）体锈蚀、变形等2、电气元器件烧毁、线路短路等3.电机窜轴、温升超限等4、水泵渗漏、叶轮摩擦等5、其他设

23、备（如刮泥机、行走机构、格栅机、消毒机、变频器及其联动装置等）出现故障1. 经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上新增、升级换代处理池（如调节池、化粪池、隔油池等）基础及侧壁出现裂缝、渗漏、基层沉降、侧壁垮塌等，影响使用功能经维修后任达不到要求新建、改建给排水管道及附件1.管道及其附件锈蚀、破裂等2.管道支、吊架脱落等1、经维修后任达不到要求2、给排水管道内壁材质发生化学变化，水质不符合GB5749的规定阀门（如泵接器、管网内各种止回阀、闸阀、截止阀、蝶阀、减压阀等）、配水装置及仪表1、阀门、配水装置出现渗漏、堵塞、爆裂等2、仪器经检测后达不到使用功能3、电动执行机构出现故障1. 经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上新增、升级换代水箱、水池等出现渗漏、裂缝、变形等1. 经维修后任达不到要求2.损坏面积达50%以上3、生活水箱、水池内壁材质发生化学变化，水质不符合GB5749的规定新建、改建、扩建