物业(住宅项目)设施设备管理标准.doc

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住宅项目设施设备管理标准

物业住宅项目设施设备管理标准

1．目的

规范物业服务中心维修设备设施管理，明确巡检范围、内容、养护和维修标准及要求。

2.适用范围

适用于物业服务中心所管辖范围内的公共部位的设施设备管理。

3.管理标准

3.1设施设备环境管理通用标准

序号

项目

内容

管理标准

1

设

施

设备房环境

设备房管理

1）设备房地面整洁，无尘、无水、无油渍、无杂物；

2）墙面刷白乳胶漆，无破损、无污渍、无杂乱悬挂物；

3）顶面及吊顶，无蜘蛛网、无破损、无危险悬挂物；

4）示牌，安全标识规范张贴，资料拍照存档；

5）多台同型号设备应进行编号管理，并在设备上挂编号标识；

6）灭火器应按照每15平方米配置1个2公斤灭火器的数量配置，灭火器应设置稳固，放置便于取用和检查的位置；

7）高压开关室、低压变配电房、二次供水泵房、消防水泵房、消控室、视频监控机房、电梯机房、独立的园区景观水循环设备房、独立地下车库集中排水井应设置停电应急照明；

8）门、窗空洞加网，防小动物进入措施，做好必要安全防护；

9）门窗安全牢固，锁具、插销扣件完整有效；

10）无人值守的设备间必须加锁，重要机房的房门钥匙，备用钥匙必须标识清楚留存消控室；

11）相关作业指导书应上墙，放置相应的记录表格；

12）消控室、配电房、电梯机房等对温度、湿度有较高要求的设备房应配置干湿温度计；

2

配电室

1）配电室严禁各类水管穿过高低压控制柜、变压器顶部；

2）设置在地上或半地上的高压配电室要有通风散热、送、排风设施，并采用防火门；

3）配电室地面低于相邻地面或设于地下室的应有自动排水设备，避免水淹配电室；

4）设有配电室值班的，值班室应与设备区分开，并配置相应的值班设施；

5）无人值守的配电间必须加锁，消控室必须留存配电室的钥匙；

6）配电室内的开关要有明显的状态标志；

7）操作有危险的开关、部件要有“危险！

勿靠近！

”、“危险！

勿操作！

”等警示标识。

8）配电室内所有控制柜应有显示其名称、作用及责任人的标识；

9）配电室内应配置高低压配电系统模拟屏或配电系统图；

10）配有气体自动灭火器的应定期对系统检查；

11）机房应张贴《供配电设备保养维修作业指导书》、《停水、停电管理程序》、《气体灭火器系统保养保养维修作业指导书》。

3

电梯机房

1）机房（如果有）内部、井道土建（钢架）结构及布置必须符合电梯土建布置图的要求；

2）电梯主开关位置应从机房入口处方便地接近，并有足够空间进行开关操作；

3）对无机房电梯开关应设置在井道外工作人员方便接近和操作的地方，且应具有必要的安全防护；

4）机房内应设有固定的电气照明，地表面上的照度不应小于200lx；

5）机房应采用经久耐用，且不易产生灰尘的材料建造，机房内的地面应采用防滑材料；

6）在一个机房内，当有两个以上不同平面的工作平台，且相邻平台高度差大于0.5m时，应设置楼梯或台阶，并应设置高度不小于0.9m的安全防护栏杆；

7）机房应有良好的防渗、防漏水保护措施；

8）机房内应有电源插座，电源零线和接地线分开；机房内接地装置的接地电阻值不应大于4Ω，每个电梯机房应有独立的能源计量表；

9）电梯机房地面低于室外地面，应增设200mm挡水地坎；

10）电梯机房如有通风窗应有防止雨水进入的措施，门下50cm应设置防鼠挡；

11）电梯机房放置紧急救援盘车工具，《电梯应急处理作业指导书》张贴上墙；

4

生活水泵房

1）水泵房满足设计规范的前提下，宜设置在远离住户位置，有噪音的水泵水泵基座、连接管理应有减震措施，避免噪音扰民；

2）生活水泵房地面易低于外部地面标高100mm，应考虑防水淹措施，两台排水泵一主一备，保证排水要求；

3）水泵、水池（箱）四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）；

4）生活水箱安装低位报警系统和高位控制系统装置，并连接至控制中心；

5）水箱内的排水管应设置在最低处，益流管离排水沟或集水井必须大于400㎜；

6）电气控制柜上端如有管道通过时，应在该控制柜上端加设挡板等设施，以保证电气设备的使用；

7）泵房与控制柜之间需设置200mm以上的挡水门槛；

8）生活水箱应分为两部分，两个水箱的出水管用环管相连；

9）机房应张贴《给排水系统异常情况处理作业指导书》、《停水、停电管理程序》。

5

消防水泵房

1）消防泵房选址在满足设计规范的前提下，宜设置在地下车库内，远离住户，避免噪音扰民。

2）消防水池四周要有足够的排水沟（宽度根据水箱补水管的流量）。

排水泵（一主一备），排水管的流量需要大于水箱补水管的流量。

3）消防水泵控制柜柜底应高出地面200㎜以上，必须满足能够在视线内观察到操作的消防水泵要求；

4）控制柜上方不能有水管与喷淋；

5）消防稳压水泵基础要安装减震垫，补水给水管线上必须安装软连接，出水管线的吊件应安装减震环；

6）消防水泵房应预留维修维护空间；

7）机房张贴《水消防设备维修保养作业指导书》《火灾扑救应急预案》。

6

消控室

1）满足消防规范设计要求，符合现场使用要求；

2）警示标识“机房重地、闲人莫入”张贴门外侧；

3）消控室内照明光线充足，有应急照明，配置移动照明强光灯不少于一个；

4）有防鼠措施，放置粘鼠板等；

5）有控制环境温度措施，放置干湿温度计，温度控制在40度，湿度在80%；

6）配置火灾扑救专用工具，配置自救呼吸器、防火服、消防斧、高空救援绳等器材；

7）放置相关视频监控、电梯五方呼救等记录表；

8）机房张贴《电消防设备维修保养作业指导书》、《安防系统保养维修作业指导书》、《义务消防队组织架构图》、《消防火警应急预案》、《灭火作战示意图》、《园区消防报警平面图》；

3.2机电设备管理标准

序号

项目

内容

工作要求

1

智

能

化

系

统

可视对讲

门禁系统

1）门禁、锁具开关灵活、延时正常，呼叫业主及消控室正常（电源、按键、通话效果、外观）控制中心能与住户家清晰对讲，单元门与中心和住户对讲效果良好；

2）门禁数据库定期进行备份，防止数据库资料丢失情况的发生；

3）每月对电子锁进行一次普查，检查灵活性、失电状态能顺利开门；

4）刷卡器上的“请在此刷卡”“注意陌生人尾随”标识清晰，在刷卡器失灵情况下可以控制门正常开启；

5）单元门运行稳定，没有异常噪音，延迟关门AB段停留时间合理；

6）每季度对园区内弱电井进行检查，发现有积水及时清除。

红外线防越

1）每班对红外线报警进行抽查，测试灵敏度，有相应记录表格；

2）定期清理围栏绿植，防止绿化等植物阻挡红外对射；

3）中控值班室放置红外线报警记录、检测记录表

电子围栏

主机

1）不能安装在潮湿、过高或过低温度环境中；

2）脉冲主机必须有良好的接地，主机箱安装在容易维修、维护的高度；

3）一旦出现异常情况，应先切断电源，并通知专业检修人员，切勿自行拆修；

围栏

1）围栏上不得有植物攀爬，易燃、易爆品不得在该系统周围使用使用，金属物件应保持安全距离；

2）围栏装置装设地点存在强干扰源必须采用屏蔽双绞线;

3）根据保护对象选择有效安装形式，防入侵外倾式安装45°，防内部翻越内倾式的角度设置合理；

4）跨线、绝缘子位置安装正确合理。

支架

1）支架基础坚固，支架防腐处理；

2）围栏、支架部位悬挂“禁止翻越“,”有电危险”等标识。

视频监

控系统

1）探头外观完好、枪机、球机防雨、防尘性能，摄像功能正常无抖动；调焦距正常、画面清晰，半球、球机监控转动正常；

2）中控制室备有监控镜头分布清单，以及每个显示器循环的监控镜头清单；对监控镜头每月清洁保养一次，对效果不好的进行调整；

3）消控室内显示器、监视矩阵、管理中心电脑设备定期进行检查保养；

4）每季度对视频接口进行保养，确保接触良好，对视频电缆、控制器、信号选切器、视频分割器、控制台等安防设备进行保养，检查硬盘录像的效果；

5）显示器画面应有时间、地点、通道编号标注；

6）监控、安防软件数据库定期进行备份，防止数据库资料丢失情况的发生；

7）消控室放置《值班运行记录表》、《进出人员登记表》。

车辆计费

系统

1）道闸杆平直，外观良好；道闸杆上装有防撞胶垫，闸杆开关起落正常，起落停留时间合理，变速箱无杂音；

2）闸杆具有防砸车装置；

3）系统失灵时手摇开关应能正常操作；

4）定期加齿轮油、更换皮带；

5）车辆识别视频系统清晰、抓拍图像清晰，运行稳定；

6）停车场系统主机、读卡器、探测器动作灵敏可靠；

7）取卡机吐卡无“卡死”、无”飞卡”、无”落卡”现象；

8）读卡机读卡无“死卡”、无“拒读”、无“失灵”卡现象；

9）在交通繁忙出入口，读卡器、道闸杆支座迎车面处应安装防撞柱。

2

水

景

系

统

运转部分

喷头

高度、角度正常、无堵塞、无缺损；

水位

池内水位高低正常，水泵声音大小适宜、水池内保持不丢水

管线

水泵及管线固定完好、水泵循环时流量正常无堵塞现象、

电源

1）电源线无老化、绝缘层无破损；

2）电源控制系统有漏电保护装置，且安全有效；

3）有清晰的警示标识。

水泵

1）无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；

2）表面漆面完好无严重锈蚀；

排污泵及控制

排

污

泵

1）排污泵无漏电的安全隐患、无噪音、运行正常；

2）管路.表面漆面完好无严重锈蚀；

3）集水井盖安全有效，集水井盖防腐处理。

电

源

1）电源线无老化，布线规整；

2）接线牢固，无发热、焦糊、绝缘破损现象。

控制部分

1）挂锁完好，编号标识清晰、手动、自动运行正常；

2）按钮及运行指示灯指示准确；

3）日常运行放置“自动”位置；

4）浮球开关调整合理，启停无故障；

5）每周检查启停运作情况，夏季每日检查排污泵启停运行工作状况。

3

电

梯

设

备

曳引机

1）电梯运行噪音能够满足规范，夜间噪声不得高于40dB不影响业主正常生活；

2）电梯曳引机、制动器、限速器、控制柜等各部件运行正常；

轿厢

1）轿箱内照明良好光线柔和，配置应急照明灯，轿厢照明停电后至少维持半小时照明供电；

2）轿厢内监控探头角度合理，从监控中心可以看清晰乘客面孔；

3）轿厢通风，风机无异常噪音，不直吹头顶；

4）轿箱内紧急对讲使用方便可靠，通话清晰，有相应标识；按钮面板整洁，字迹清晰；

5）电梯开门灵活，无卡、擦声音，双侧安全光幕（或触板）动作灵敏；

6）电梯平层准确，误差在正负7mm以内；

7）电梯舒适性好，增速、减速平稳，从启动到平层皆无异常震动、冲击以及异常声响；在行驶过程中轿箱没有明显晃动，箱门没有晃动而产生的撞击声；

轿厢门

1）光幕（或安全触板）动作灵敏可靠；

2）可靠，其碰撞力不大于5牛顿。

电梯井道

低坑部分

1）部件安装牢固，检修、应急电源和照明正常；

2）保持低坑现场环境清洁、无积水、无杂物；

3）各安全开关标识清晰、导轨周围无油污。

4

变

配

电

系

统

高压柜

1）进线柜、计量柜、总断路柜、变压器柜应统一编号；

2）电力计量表铅封完整，应定期查看；

3）柜体上各类信号灯、电流表、电压表指示准确，无故障；

4）配置高压验